【文章內(nèi)容簡介】 人員及物資。第八章 某特力美商務(wù)樓項(xiàng)目管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)第一節(jié) 建筑本體管理結(jié)合JJ物業(yè)多年管理所總結(jié)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，融合西方發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理的超前理念，確定“某特力美商務(wù)樓”項(xiàng)目物業(yè)建筑本體維護(hù)與保養(yǎng)的重點(diǎn)在于周密的計(jì)劃和日常有效的檢查。為此，以預(yù)防為主，建立以裝修監(jiān)管、房屋維護(hù)、巡視檢查為主體的三級管理模式，推行房屋健康檔案管理，制定房屋維修保養(yǎng)計(jì)劃、裝修管理規(guī)定計(jì)劃，全方位地實(shí)施維修與保養(yǎng)。一、物業(yè)健康檔案管理為了效保持物業(yè)完好、正常的使用狀態(tài)，滿足管理服務(wù)需求，我們設(shè)想推出“物業(yè)健康檔案”管理措施，為房屋保值、增值提供可行的操作平臺。建立物業(yè)健康檔案管理至少有三方面好處， 一是對房屋維修保養(yǎng)起到預(yù)防和事前控制的作用；二是當(dāng)房屋發(fā)生損壞情況時，可以很容易找到問題癥結(jié)所在；三是當(dāng)業(yè)主進(jìn)行房產(chǎn)置換時，可以為房屋價值評估提供可靠的參考。（一）物業(yè)健康檔案的分類我們按照業(yè)務(wù)類別將物業(yè)健康檔案分成以下幾個方面：房屋本體維修檔案；房屋裝修維修檔案；公共設(shè)備維修檔案；房屋設(shè)施維修檔案；（二）物業(yè)健康檔案的業(yè)務(wù)組織為使物業(yè)健康檔案能起到其應(yīng)有的作用，真正受益于“某特力美商務(wù)樓”項(xiàng)目的業(yè)主，一個高效、協(xié)調(diào)的業(yè)務(wù)組織系統(tǒng)就尤顯重要，為營造這樣一個組織系統(tǒng)，我們的設(shè)想是：物業(yè)健康檔案業(yè)務(wù)由管理處主任和維修工全面負(fù)責(zé)操作，并對業(yè)務(wù)過程及業(yè)務(wù)結(jié)果全面的責(zé)任。（三）物業(yè)健康檔案管理的內(nèi)容在確立了物業(yè)健康檔案管理的組織關(guān)系后，還需要進(jìn)一步確定物業(yè)健康檔案管理的內(nèi)容，對物業(yè)實(shí)施動態(tài)化的管理。收集物業(yè)驗(yàn)收的原始資料：該資料包括房屋的戶型平面圖、水電氣圖、弱電管線圖、室內(nèi)裝修狀況、裝修資料、原配家用設(shè)備等。將物業(yè)驗(yàn)收的原始資料進(jìn)行分類歸檔；（四）物業(yè)健康檔案管理操作流程根據(jù)管理內(nèi)容及現(xiàn)有的資源條件，我們對此管理操作流程規(guī)定如下：各類物業(yè)健康信息的收集信息反饋編寫、制定健康管理報告及計(jì)劃建立物業(yè)健康檔案將資料分類、整理、歸檔檢查、評估發(fā)現(xiàn)問題的記錄實(shí)施據(jù)此制定物業(yè)檢修計(jì)劃二、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃就整個物業(yè)管理流程而言，編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃是不可缺少的。編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的目的，是在于從全局出發(fā)對物業(yè)使用過程中所存在的問題隱患進(jìn)行一次全面和計(jì)劃的保養(yǎng)，使房屋建筑本體能真正滿足使用要求及服務(wù)需要。（一） 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制應(yīng)以物業(yè)健康管理檔案及實(shí)際使用情況為基礎(chǔ)和依據(jù)。因?yàn)槲飿I(yè)健康管理檔案是全面、客觀地反映物業(yè)真正的使用的，也只有建立在此基礎(chǔ)上的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，才能為真正的地解決存在的總是提供有效、實(shí)在的解決手段。（二） 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的的制定職責(zé)工程維修人員負(fù)責(zé)編制物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；管理處主任負(fù)責(zé)審核物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；公司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃；管理處維修人員負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作，并做好標(biāo)識及記錄。第二節(jié) 設(shè)施設(shè)備管理一、設(shè)施設(shè)備管理的技術(shù)分析對工程設(shè)備進(jìn)行深入、準(zhǔn)確的綜合分析，是做好工程設(shè)備管理的前提和基礎(chǔ)，只有做到對設(shè)備知根知底，方能在工作是胸有成竹。為此，AA物業(yè)精心組織了各專業(yè)工程人員對“某特力美商務(wù)樓”項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行了專業(yè)的調(diào)研，全面、詳盡的技術(shù)分析。二、設(shè)施設(shè)備的管理模式和管理措施（一）設(shè)施設(shè)備的管理模式“某特力美商務(wù)樓”項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備齊全、數(shù)量繁多、分布各區(qū)的特點(diǎn)，我公司以“點(diǎn)陣統(tǒng)一，重點(diǎn)控制”的工程設(shè)備管理模式。重點(diǎn)控制：就是對重點(diǎn)設(shè)備重點(diǎn)部位，制定專門的措施和制度，有目的的去重點(diǎn)控制，從而保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。序號系統(tǒng)管理重點(diǎn)管理措施要點(diǎn)1電梯系統(tǒng)安全運(yùn)行日常巡檢記錄、委外維保、按時年檢2消防系統(tǒng)可靠運(yùn)行、隨時可啟動定期試驗(yàn)、巡查3供配電系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行加強(qiáng)日常的維護(hù)檢查，發(fā)電機(jī)定期試驗(yàn)、檢修4給排水系統(tǒng)水質(zhì)良好，排水正常水箱定期消毒、換水，水質(zhì)定期檢驗(yàn)，排水系統(tǒng)定期清理、疏通5公共照明系統(tǒng)使用正常日常巡檢、測試模式管理要點(diǎn)該管理模式的管理要點(diǎn)在于電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)實(shí)行24小時運(yùn)行值班的管理辦法，對集中控制的供配電系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)實(shí)行24小時集中值班運(yùn)行，通過嚴(yán)密的工作計(jì)劃，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髁鞒?，?yán)格的質(zhì)量管理和完善的應(yīng)急處理預(yù)案，對日常維修保養(yǎng)、客戶報修、緊急情況處理等實(shí)行統(tǒng)一控制，從而達(dá)到統(tǒng)一質(zhì)量，統(tǒng)一監(jiān)管的效果。（一） 管理措施根據(jù)“點(diǎn)陣統(tǒng)一、重點(diǎn)控制”的管理模式，針對設(shè)備管理的關(guān)鍵點(diǎn)，我們提出與之配套的管理措施，對設(shè)施設(shè)備實(shí)行專案管理。設(shè)備交接管理設(shè)備的驗(yàn)收和接管是搞好設(shè)備管理工作的首要環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)若能把好關(guān)，將非常有利于今后的日常管理。設(shè)備的接管可分為崗位交接和責(zé)任交接。在交接前期，由于存在種種不完善的地方，設(shè)備可能交接不清，在此情況下，管理中心可以先行實(shí)施崗位交接，對暫交付條件暫不完善，但急需先行使用的設(shè)施設(shè)備可心先予以代管，不承擔(dān)維護(hù)責(zé)任（此時維護(hù)的維護(hù)責(zé)任在施工安裝公司方），條件成熟后，雙方進(jìn)行責(zé)任移交。在接管過程中，管理處按某第二建筑公司所移交設(shè)備清單、規(guī)格型號、容量大小、設(shè)計(jì)要求等進(jìn)行驗(yàn)收，對設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖逐項(xiàng)驗(yàn)收。在驗(yàn)收過程中還有以下幾點(diǎn)值得注意：（1）設(shè)計(jì)圖紙的規(guī)格型號、數(shù)量符合；（2）主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；（3）設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合；（4）驗(yàn)收完畢，應(yīng)填寫驗(yàn)收和移交的記錄，報告并歸檔。設(shè)備檔案資料管理（1）設(shè)備原始資料檔案管理將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容主要包括：驗(yàn)收記錄、測試記錄、產(chǎn)品的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明，遺留問題處理協(xié)議和會議記要等。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡，記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料。（2）重要設(shè)備維修資料檔案管理一是維修單管理：每一次維修都要填寫維修單，每月統(tǒng)計(jì)一次，每季度裝訂一次，由工程組負(fù)責(zé)保管以備查驗(yàn)。二是設(shè)備巡查記錄表：值班人員填寫的設(shè)備巡查記錄表每月一冊，每月統(tǒng)計(jì)一次，每年裝訂一次，由管理處保管以備存查。三是技術(shù)革新資料：設(shè)備運(yùn)行的改進(jìn)、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料，由工程組匯總存查。人員管理（1）人員素質(zhì)的管理：包括人員的上崗證、特殊工程作業(yè)證、技能證書的管理；人員的崗位培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)的管理。（2）設(shè)備責(zé)任人管理：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的狀況，實(shí)行設(shè)施設(shè)備分管責(zé)任制，明確分工，責(zé)任到人，建立設(shè)備臺賬制度，掌握并記錄設(shè)備運(yùn)行情況。更應(yīng)明確責(zé)任人的崗位職責(zé)（見下表）：名稱負(fù)責(zé)人主要工作職責(zé)專業(yè)設(shè)備及日常維護(hù)維修技工根據(jù)設(shè)備臺賬編制有關(guān)維修計(jì)劃，負(fù)責(zé)公共設(shè)施的維護(hù)，制定保養(yǎng)計(jì)劃專業(yè)保養(yǎng)專業(yè)維修公司電梯等智能化高的設(shè)備，由專業(yè)公司制定維修保養(yǎng)第三節(jié) 環(huán)境保潔管理一、保潔管理重點(diǎn)和模式環(huán)境保潔管理追求是始終如一保潔環(huán)境，管理的重點(diǎn)在于整潔環(huán)境的保持，在“某特力美商務(wù)樓”項(xiàng)目，我們對環(huán)境管理提出一個重要理念：（一）“無干擾”服務(wù)我們對保潔人員的工作時間進(jìn)行了硬性規(guī)定：一切保潔工作盡量不在客戶上下班高峰時間進(jìn)行。這種“保潔無干擾”的環(huán)境管理服務(wù)方式，讓客戶在愉悅中享受清新的環(huán)境，是“人性化”服務(wù)理念的真實(shí)體現(xiàn)。二、垃圾桶設(shè)置（一）垃圾桶設(shè)置垃圾桶是保潔管理必不可少的一項(xiàng)設(shè)施，垃圾桶的制作要與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，既要注意擺放位置的美觀，又要方便客戶的生活習(xí)慣。公共區(qū)域視需要設(shè)置垃圾桶，在確定垃圾桶的具體位置時考慮美觀、實(shí)用與環(huán)境協(xié)調(diào)一致。（二）保潔作業(yè)工作內(nèi)容、工作范圍保潔管理必須按日常、定期或特殊作業(yè)制定出作業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃，也只有通過這樣的作業(yè)計(jì)劃書，方能確保保潔管理無盲點(diǎn)，便于管理工作的實(shí)施檢查與考核。公共區(qū)域的保潔保養(yǎng)服務(wù)（包括樓內(nèi)的電梯、過道、走火通道等公共場所）：序號日常保潔工作范圍1所有過道、樓梯地面每天循環(huán)清掃，每周一次清洗，保持地面無垃圾、紙屑、煙頭、無積水，并每天拖地二次，干旱發(fā)現(xiàn)污漬、垃圾及進(jìn)處理，保持光潔明亮。2擦凈電梯門、走火通道門，發(fā)現(xiàn)手印、污漬及時清理干凈。3擦凈所有垃圾筒，及時清理垃圾，保持垃圾不超過筒身1/2處，電梯間煙灰筒保持每日清洗三次以上。4電梯地面保持平整無塵，平時經(jīng)常打掃，每天吸塵兩次保持無垃圾，電梯內(nèi)壁不銹鋼每天擦凈，保持無手印、污漬、灰塵，每周用不銹鋼保養(yǎng)劑進(jìn)行保養(yǎng)，減少氧化、銹蝕的程度，保持光亮、潔凈。5每日清掃走火通道，抹凈扶手欄桿，地角線上面灰塵，地面梯階每天拖二遍，發(fā)現(xiàn)口香糖、痰漬等及時清除，每周清洗一洗。室外部分日常保潔保養(yǎng)序號日常保潔工作范圍1每天清掃道路地面垃圾雜物及污水跡，不停巡視，發(fā)現(xiàn)臟物廢物品及時處理。保持外圍干凈，整潔。 2停車場地面每天清掃垃圾雜物，使行人有一個整潔舒適環(huán)境，根據(jù)地面地磚的程度和季節(jié)變化進(jìn)行沖洗。3局部地面每月根據(jù)地面情況進(jìn)行徹底沖洗。4對綠化帶進(jìn)行重點(diǎn)巡查，及時清掃果皮、廢紙等雜物，垃圾、使休息者居坐而安。5及時收集垃圾，將垃圾放在指定地點(diǎn)。清掃時密封裝置，確保無飄灑和滴水現(xiàn)象，及時清洗垃圾筒外表及內(nèi)面，保持干凈，無異味、無滿溢。6抹凈路牌、標(biāo)識、消防箱、電表箱、水表箱處外燈柱表面上的灰塵。及時處理違章亂貼的海報、小廣告及污跡。7每月清除一次衛(wèi)生死角，如雨水管處、下水道口等，雨季加強(qiáng)力度清理，以防堵塞，同時防止孳和蚊蠅，每月清理一次沙井、排水溝、水池雨水槽內(nèi)、陰溝、排洪溝、污水井雜物，確保其內(nèi)無雜物。如發(fā)現(xiàn)堵塞，及疏通。8外墻2米以下隨時保潔，保持無污漬。9協(xié)助保安搞好治安工作，如發(fā)現(xiàn)可疑人員及時通報保安。地下車庫日常保潔序號日常保潔工作范圍1每日清掃地面垃圾雜物，特別注意車上拋出的垃圾物。保持地面無垃圾雜物，無積水，無明顯泥水，整潔，每月用清水沖洗一次地面。2雨天增加清掃力度，發(fā)現(xiàn)泥土用小掃把清理，晴天用清水將地面沖洗干凈。3在空車位的地方用雞毛撣清除庫頂?shù)闹┲刖W(wǎng)、管道上面的灰塵，對有停車的車位，待車走后再進(jìn)行對庫頂?shù)那鍜?，以防弄臟客人的車輛。4每日抹凈打掃擋車器同，消水栓箱，防撞標(biāo)志，天花、垃圾桶、風(fēng)口、警鈴、溝渠、沙井、汽車道閘等設(shè)施的灰塵，保持干凈無污跡、無泥沙、無塵。5保潔地庫值班室地面，抹凈臺面、椅子、窗臺和各種開關(guān)的灰塵、擦凈玻璃及各種告示牌。6及時清倒垃圾，將垃圾放到指定地點(diǎn)。7每月徹底清除死角，對油污較多的車位地面進(jìn)行特別處理。8保潔中如發(fā)現(xiàn)客人車門或車窗、車燈沒有關(guān)好，應(yīng)及時通知車庫值班人員，以便得到妥善處理，并將此事匯報主管。日常保潔特殊服務(wù)除了日常保潔管理的六大部分外，我司還擬定出如下保潔特殊服務(wù)：進(jìn)場之初，本公司將組織人員對保潔范圍內(nèi)的所有區(qū)域作一次深入徹底的開荒保潔。公司設(shè)置機(jī)動組，任何緊急情況，突擊保潔，我公司隨時組織大量人員突擊協(xié)助。質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格檢查是保障保潔工作質(zhì)量的必要手段，有關(guān)保潔檢查標(biāo)準(zhǔn)可參照以下辦法執(zhí)行：A、墻面：用衛(wèi)生紙擦拭80CM，檢查衛(wèi)生紙無明顯灰塵及污漬；B、樓梯：抽查2至3層，無痰漬、煙頭、垃圾等；C、玻璃或鏡面：抽查不同位置3到5外，每處檢查約1平方米，無水漬、手印、潔凈、明亮；D、排水溝：抽查20米排水溝，無煙頭、泥沙等垃圾物，無臭法味；E、明溝：抽查13米，不積泥沙，垃圾雜物等；F、標(biāo)牌、指示牌：抽23個，用衛(wèi)生紙擦拭無明顯灰塵，表面光亮；G、消防設(shè)備設(shè)施：抽查23個消防栓，無灰塵，表面光亮；H、電梯門：用衛(wèi)生紙擦拭，無明顯灰塵、污漬；I、天花、燈飾、風(fēng)口、煙感器：抽查天花50平方米無灰塵、污漬；抽查35個燈飾、風(fēng)口、煙感器，無灰塵等；J、垃圾房：檢查地面無垃圾；污水溝無垃圾、泥沙、積水；K、天臺：檢查地面無垃圾物，下水口無泥沙，垃圾物；L、車庫：抽查30平方米地面無垃圾。保潔管理的要點(diǎn)：A、保潔時根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)避開客戶或客戶聚集的區(qū)域，待客戶離散后再補(bǔ)做；客戶