房地產(chǎn)項目運作流程及各環(huán)節(jié)管理重點(編輯修改稿)
2025-05-04 21:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 和資金控制的最初環(huán)節(jié)，作為招投標(biāo)工作成果的檢驗環(huán)節(jié)和支持環(huán)節(jié)，管理效果對項目開發(fā)的成功至關(guān)重要。采用信息化的工具及相配套的管理措施是需要處理大量合同的房地產(chǎn)開發(fā)項目必不可少的一項措施。（三）成本成本是房地產(chǎn)開發(fā)決策層關(guān)注的重點之一。產(chǎn)品設(shè)計、招投標(biāo)及供應(yīng)商管理、進度控制、質(zhì)量管理、安全管理各個領(lǐng)域均需實行成本控制，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本管理目標(biāo)。成本管理牽涉到不同領(lǐng)域，相關(guān)的管理環(huán)節(jié)錯綜復(fù)雜，應(yīng)將投資測算合同預(yù)算合同費用合同結(jié)算等業(yè)務(wù)通過信息化手段集成在一起，進行預(yù)算掌控、全程跟蹤、分析匯總。通過不同項目積累經(jīng)驗，形成成本管理資料庫，采用相應(yīng)的成本管理優(yōu)化措施來提升項目的成本管理能力。（四）企業(yè)資源房地產(chǎn)企業(yè)的核心資源主要有資金資源和人力資源，其中最根本為人力資源，將人力資源、資金資源的管理運融合到房地產(chǎn)開發(fā)的各個流程中，就做到了在房地產(chǎn)的項目管理之中運用資源管理，所以房地產(chǎn)企業(yè)項目管理業(yè)務(wù)核心的成功依賴于企業(yè)資源管理能力和企業(yè)對外部資源的整合能力。（五）項目績效房地產(chǎn)項目的績效指的是以投資分析為主的資金資源績效以及人力資源績效?？冃Ч芾碓诹炕芾硎侄渭俺晒谋尘跋驴捎行岣吖芾硭?，通過獎優(yōu)罰劣激發(fā)人力資源的潛在能力。在公平的前提下，將準(zhǔn)確無誤公平的績效評估采用現(xiàn)代信息化手段管理項目加以開發(fā)，所有數(shù)據(jù)來源于系統(tǒng)，能為績效管理的績效指標(biāo)體系、評估體系提供最真實的參考依據(jù)。三、房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的具體措施（一）范圍管理范圍管理確定了各項工作范圍，并且明確工作中不必要的部分，規(guī)定工作要預(yù)計實現(xiàn)的項目目標(biāo)。房地產(chǎn)的工程項目管理范圍包括參與項目的前期設(shè)計、參與項目采購、依照公司的經(jīng)驗計劃開展質(zhì)量、進度和成本控制；配合銷售；對供方的管理；保證房屋竣工驗收等（二）計劃管理編制項目計劃讓房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠在有序、有控的前提下進行開展，做到在項目實施前就進行詳盡的預(yù)測和模擬，促進項目管理者、參與人之間的溝通，達成共識，為項目測量和控制提供基準(zhǔn)。對每個項目編制適應(yīng)項目本身的計劃，是一項貫穿整個項目周期持續(xù)不斷的工作。項目開發(fā)計劃可分級別進行，一級計劃為公司決策層決策審議，一般為一個經(jīng)濟周期內(nèi)的公司發(fā)展戰(zhàn)略與策略，確定公司的經(jīng)營目標(biāo)及經(jīng)營計劃；二級計劃作為項目開發(fā)工作指導(dǎo)書，有房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)責(zé)任部門針對具體項目編制，確定項目的經(jīng)營目標(biāo)、項目開發(fā)進度及項目質(zhì)量管理與風(fēng)險管理的制定，項目經(jīng)理與各個專業(yè)部門協(xié)調(diào)后定案；三級計劃為各個專業(yè)部門圍繞項目擬定的作業(yè)計劃，是對二級計劃的分解落實，是項目各個專業(yè)協(xié)同作業(yè)的依據(jù)，及二級計劃目標(biāo)實現(xiàn)的重要保障。（三）質(zhì)量管理房地產(chǎn)開發(fā)項目對每一個項目均給出高水準(zhǔn)的質(zhì)量品質(zhì)，是項目銷售成功的前提條件。在房地產(chǎn)企業(yè)中建立起質(zhì)量文化，從管理層的行為到各個級別的績效評估，建立起質(zhì)量管理的組織結(jié)構(gòu)，營造出質(zhì)量優(yōu)先的氛圍，訂立出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則，對項目做到質(zhì)量控制，質(zhì)量保證、質(zhì)量管理三級評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目最重要的工程質(zhì)量可以從客戶對質(zhì)量的關(guān)注點出發(fā)，比如滲漏水、裂縫是一般客戶無法接受的；使用功能是客戶最為關(guān)心的；觀感質(zhì)量的優(yōu)劣對建立起客戶對產(chǎn)品第一印象至關(guān)重要；產(chǎn)品質(zhì)量的耐久程度是口碑相傳的；無傷大雅的質(zhì)量問題，在客戶可以接受范圍內(nèi)，但應(yīng)能得到相應(yīng)的跟蹤服務(wù)解決問題。有了以上出發(fā)點，項目質(zhì)量控制的重點也就呼之欲出了。一般來說首先確定項目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)，及總體質(zhì)量水平標(biāo)準(zhǔn)。在建立起質(zhì)量管理體系，質(zhì)量管理體系的作用在于減少失誤概率，持續(xù)保證成功，系統(tǒng)性的控制風(fēng)險，職責(zé)清晰明確。建立起完整的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，系統(tǒng)性的改善項目開發(fā)中的不良狀況。（四）成本管理房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本包括土地成本、政府費用、設(shè)計費、招標(biāo)費用、建造成本、銷售費用、使用成本、維修成本、供應(yīng)商成本、質(zhì)量不合格的處置成本、及社會資源占用成本。通過實行最低價中標(biāo)、控制設(shè)計費用支出、集中采購、加強設(shè)計變更的管理、變更風(fēng)險轉(zhuǎn)移等方式來形成成本控制的觀念與做法。設(shè)計階段進行成本控制可以有效節(jié)約成本，某項目設(shè)計采用的400mm雙樁承臺，經(jīng)優(yōu)化后改為直徑500mm的單樁承臺，工減少直徑400mm的樁64根，因減少樁數(shù)量節(jié)約樁基成本約22萬元，并且工期縮短了10天。房地產(chǎn)項目施工過程中容易出現(xiàn)的成本浪費一般基于未統(tǒng)籌考慮全局
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