【文章內(nèi)容簡介】 上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補(bǔ)貼發(fā)放的原則是：堅持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定?！　∽》垦a(bǔ)貼發(fā)放的對象是職工。目前，行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位已經(jīng)實施，企業(yè)根據(jù)自身的條件參照執(zhí)行。已按房改優(yōu)惠政策購買了規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)住房的職工不享受住房補(bǔ)貼；承租公有住房的職工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房補(bǔ)貼。職工住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房補(bǔ)貼辦法和職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)按地方政府規(guī)定施行。　　職工的住房補(bǔ)貼額：向職工發(fā)放的住房補(bǔ)貼額等于每平方米建筑面積補(bǔ)貼額與該職工的住房補(bǔ)貼面積的乘積。無房職工的補(bǔ)貼面積，按規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積的乘積。無房職工的補(bǔ)貼面積，按規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)計算。每個職工的住房補(bǔ)貼由各職工單位自行負(fù)擔(dān)。發(fā)放住房補(bǔ)貼應(yīng)考慮建立在住房公積金制度前的職工工齡。　　住房補(bǔ)貼的資金來源主要有三大塊：一是國家下?lián)艿慕ǚ抠Y金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金?！　“l(fā)放住房補(bǔ)貼的基本形式有：一次性住房補(bǔ)貼、基本補(bǔ)貼加一次性補(bǔ)貼和按月補(bǔ)貼等三種形式。(1)一次性補(bǔ)貼方式，主要針對無房的老職工，在職工購房時一次性發(fā)放。(2)基本補(bǔ)貼加一次性補(bǔ)貼方式，按一般職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)，逐步發(fā)放基本補(bǔ)貼，各級干部與一般職工因住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)之差形成的差額，在購房時一次性發(fā)放。(3)按月補(bǔ)貼方式，主要針對新職工，在住房補(bǔ)貼發(fā)放年限內(nèi)，按月計發(fā)。 41消費(fèi)者用貸款購買商品住宅后，是否可以用租金償還貸款？目前，購買一套商品住宅的市場價格都在十幾萬元到幾十萬元之間，而位置好、檔次高的商品住宅甚至要在百萬元以上。由于商品住宅的總價格高，即使是得到銀行的貸款支持，買房后每月所需償還的數(shù)額對于購房者而言還是有相當(dāng)大的壓力，因此許多人對貸款買房還是望而卻步?！　∠M(fèi)者如果用貸款買到商品住宅以后，在償還貸款期間，能夠?qū)⑺徺I的商品住宅在一定期限內(nèi)出租，用所得租金收入償還貸款。這對于以自住為目的購房者來說不僅可以減輕單純勞動收入，逐月償還銀行貸款本息給維持家庭正常生活帶來的負(fù)擔(dān)，同時也可以利用出租房子的收入，加大逐月償還貸款本息的數(shù)額，縮短還款期限，減少利息負(fù)擔(dān)。至于以純粹投資為目的貸款購房者把租金收入用于償還銀行貸款更是順理成章的事了?！　≡谶@里我們算一筆帳，譬如北京市某家庭的月收入為8000元，在東三環(huán)附近購買了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋總價為52萬元。，其中公積金貸款20萬元、貸款期限為10年。那么，每月應(yīng)償還的貸款本息總額為4284元，占家庭月收入的54%。如果將房屋出租，租金凈收入大約在每月2500元，如果全部用于償還貸款，在不改變每月償還貸款本息數(shù)額的情況下，每月的還款額降為1784元，只占家庭收入的22%，這就大大緩解了因還貸款給家庭正常生活帶來的壓力。　　與此同時，我們還可以算一筆帳，在10年中，這個家庭共需償還貸款本息是(4284元12月10年)=514080元，共是670080元。而10年內(nèi)的房租金收入為300000元，因此，這個家庭購買這套住房實際支付額僅為370080元?！　倪@些數(shù)據(jù)，我們不難看出，以租金償還貸款確實是減輕貸款購房者還貸壓力的一種有效途徑?！　∵@種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購房者在征得貸款銀行的同意下，房屋在抵押期間，也就是貸款期間是可以出租的?！　【唧w做法是：首先應(yīng)向銀行提出出租申請，同時應(yīng)提交與承擔(dān)人簽訂的正式《租賃合同》。在《租賃合同》上，一般明確三個問題：一是明確房子是為了取得貸款已進(jìn)行了抵押，二是明確房子出租的期限；三是明確貸款人不能及時還貸時，承租人應(yīng)無條件配合銀行的決定。42怎樣辦理房地產(chǎn)抵押登記？房地產(chǎn)抵押登記一般包括抵押權(quán)設(shè)定的登記和抵押權(quán)實現(xiàn)后的登記兩個環(huán)節(jié)。抵押權(quán)實現(xiàn)后的登記可分為抵押權(quán)因債務(wù)如期被履行時的注銷登記，與房地產(chǎn)權(quán)因折價或變賣、拍賣后的過戶登記，后一項嚴(yán)格來說不屬于抵押登記，而是產(chǎn)權(quán)變更登記?！　〉盅寒?dāng)事人應(yīng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到登記部門辦理抵押登記。以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用證書的管理部門；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn) )、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門。辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或其復(fù)印件：(1)主合同及抵押合同；(2)抵押當(dāng)事人的資格證明或法人資格證明；(3)《國有土地使用證》或《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；(4)以期權(quán)房屋作抵押的，須提交有效的預(yù)售(購)房屋合同；(5)有效的房地產(chǎn)評估報告；(6)上級機(jī)關(guān)批準(zhǔn)其以房地產(chǎn)作抵押的證明。登記機(jī)關(guān)審查后，對合法的抵押予以登記，在權(quán)屬證書上辦理登記，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項權(quán)證》?！端棛?quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持有，經(jīng)注記的權(quán)屬證書發(fā)還抵押人保管。登記機(jī)關(guān)將有關(guān)材料復(fù)印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者復(fù)印。 43共有房地產(chǎn)如何設(shè)定抵押？共有房地產(chǎn)，每個共有人都有權(quán)對該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，但須取得其他共有人的書面同意。按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，全部房地產(chǎn)均為抵押財產(chǎn)，抵押物變賣時，其他共有人員負(fù)連帶責(zé)任，在以變賣款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。44用抵押貸款購買房屋后，如確實無能力歸還貸款怎么辦？房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)過房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門登記以后，就具有法律效力。無論是抵押權(quán)人，還是抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來處理有關(guān)問題。作為抵押人來說，應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)是按合同的約定按期歸還貸款本息。個人購買房屋的貸款，數(shù)額相對較小，而且歸還時間較長，銀行在計算每一期應(yīng)當(dāng)歸還的數(shù)額時，已考慮了貸款人逐年應(yīng)當(dāng)支付的利息。因此，每一期歸還的數(shù)額都是相同的，如果貸款人沒有特殊情況，一般都能按期歸還?！　〉?，遇到特殊情況，如工作變動、家庭收入突然減少或疾病等原因，有的貸款人確實無法按期歸還貸款?！　∽鳛橘J款銀行來說，要維護(hù)銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。假如貸款人和銀行原來約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說銀行要等到15年期滿后方能行使抵押權(quán)。如果一期、二期不能按時還款，銀行并不一定立即行使抵押權(quán)，但積累到一定程度，銀行就會行使這一權(quán)利?！　∵@時，貸款人就要根據(jù)實際情況權(quán)衡利弊。如果貸款人已大部分歸還，就可以考慮臨時接濟(jì)，歸還其余的貸款本息。如果不是臨時的困難，就應(yīng)考慮采用其他辦法來解決。比如，征得銀行同意，將購買的房屋轉(zhuǎn)讓，用轉(zhuǎn)讓所得的款項歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購買者與銀行訂立抵押合同，由新的購買者繼續(xù)履行還款義務(wù)。這雖然不是理想的方法，但比之銀行通過拍賣或是訴訟來解決，要主動得多，經(jīng)濟(jì)損失也更小。45我能申請按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續(xù)？按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是指購房者以所預(yù)購住房做抵押，并由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款。個人住房按揭貸款的發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人。　　申請個人住房貸款還需要在保險公司、公證部門和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理抵押房產(chǎn)保險、合同公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。46還款期限如何選擇？貸款期限是越長越好，還是短期的好？這主要取決于購房者的經(jīng)濟(jì)能力及其投資偏好。一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負(fù)擔(dān)就相對輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負(fù)擔(dān)就相對重一些?？梢?，延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個例子。以借款一萬元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負(fù)擔(dān)減輕50%左右。而比較第十九年和第二十年，19年的為每還款76元，20年的為每月還款78元，同樣是延長一年，每月負(fù)擔(dān)只減少2元，約為2%?？梢娖谙捱^長不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。所以合理的期限為5—8年。47個人住房抵押貸款期限和額度是多少？根據(jù)有關(guān)規(guī)定，個人住宅抵押貸款期限最長不超過30年。貸款額度最高不超過房屋售價的70%?！　〗杩钊擞馄趦斶€貸款，以人民銀行(96)頒發(fā)156號文件規(guī)定，按逾期天數(shù)加收逾期額萬分之四的罰金，連同應(yīng)償還的貸款本息一并計收；借款人連續(xù)三個月沒有償還貸款本息或貸款合同期滿沒有還清全部貸款本息的，銀行有權(quán)對抵押房屋進(jìn)行處理，或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息。48個人購房如何辦理保險？個人在購買住房時并無強(qiáng)制保險，但個人因購房申請公積金貸款和商業(yè)性個人住房擔(dān)保貸款時，貸款銀行要求借款人投保規(guī)定險種作為借款條件。銀行所指定的險種主要為住房財產(chǎn)保險，其他涉及的險種還有貸款保證保險、人身保險。　　住房保險屬財產(chǎn)險，與抵押行相聯(lián)系。該保險與家庭財產(chǎn)保險不同的是其標(biāo)的專指用貸款購買的住房，不包括住房以外的裝修和其他室內(nèi)財產(chǎn)。投保抵押住房保險對銀行對個人都有利。銀行要求購房借款申請人投保此險，是因為在購房借款時住房設(shè)置了抵押，抵押物的安全關(guān)系到貸款銀行的風(fēng)險，通過參加保險可以轉(zhuǎn)嫁因自然災(zāi)害導(dǎo)致的風(fēng)險。對個人而言住房價值高，普通家庭需長期積累才能購置，家庭經(jīng)濟(jì)承受不起不測的災(zāi)禍，就是貸款清償后或不向銀行貸款，也都有必要對住房加保險?！　‘?dāng)銀行認(rèn)為個人購房貸款在還款上存在較大風(fēng)險時還要求借款人投保貸款保證險種，投保該險保險人要求以所購住房作借款抵押為條件。該保險主要為保障貸款銀行利益，當(dāng)發(fā)生連續(xù)3個月借款人無法按合同規(guī)定履行還本付息時，保險公司先予以賠償，使銀行及時收回貸款和利息，然后保險公司向借款人追償代付的欠款及利息，如借款人無力償還債務(wù)，則保險公司有權(quán)處置抵押住房?！　∽鳛橘彿抠J款須保險的，銀行方要求保險手續(xù)在貸款發(fā)放以前辦妥。一般程序為銀行與個人簽訂購房貸款、抵押等合同后就辦理公證和保險，然后辦理抵押登記，最后辦理放款。48購買一套商品房到底需要花哪些錢？購買一套商品房費(fèi)用由以下三部分組成：(一)房價款：每平方米(建筑面積)售價建筑面積。(二)稅費(fèi)：在交易過程中：①契稅：買方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的普通住宅減半交，即交2%。②買賣手續(xù)費(fèi)：120平方米(含)以下的每套房屋買賣交易的手續(xù)費(fèi)為1000元；1205000平方米(含)的每套房屋交易手續(xù)費(fèi)為3000元；5001平方米以上的每套手續(xù)費(fèi)為10000元。③印花稅：%。④公共維修基金：購房款的2%。在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中：①登記費(fèi)：。②房屋所有權(quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元。③印花稅：每件5元。(三)物業(yè)管理費(fèi)：按《北京市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》統(tǒng)一收取。 49看中一套商品房并準(zhǔn)備購買，該交定金還是訂金？按《擔(dān)保法》規(guī)定，定金是指合同當(dāng)事人在合同訂立時或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數(shù)量貸幣金額的擔(dān)保形式，合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回或抵作價款。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，接受的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。為防止意外，購房者一定要保留好定金收據(jù)。另外，按照我國《擔(dān)保法》，定金合同是實踐性合同，即以定金的交付為生效條件，若購房者簽訂認(rèn)購書并約定支付一定數(shù)額的定金后，實際上卻并沒有交付定金，不打算買該房時，賣方也不得按認(rèn)購書向購房者追討。定金應(yīng)于簽定合同時交付。定金雖有預(yù)付款的性質(zhì)，卻與預(yù)付款有本質(zhì)的區(qū)別：在不履行經(jīng)濟(jì)合同時，預(yù)付款沒有擔(dān)保作用，不