【正文】 和國擔(dān)保法》和有關(guān)的法律中都有明確的規(guī)定，具體內(nèi)容如下：　　可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，包括通過出讓方式取得的土地使用權(quán)、依法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)、預(yù)售商品房、在建工程。具體又可以分為：(1)依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓(補(bǔ)交地價(jià))方式取得的國有土地使用權(quán)；(2)公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；(3)依法獲得的預(yù)售商品房；(4)依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)和房屋及地上定著物；(5)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。　　依法不可以抵押的房地產(chǎn)有：(1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；(2)已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；(3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；(4)列為文物保護(hù)的古建筑、有重要紀(jì)念意義的建筑物；(5)被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；(7)未經(jīng)中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；(8)行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外?！　∫苑康禺a(chǎn)設(shè)定的抵押時(shí)，要注意以下問題：(1)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)可以抵押，劃撥土地應(yīng)當(dāng)與國有土地上的房屋同時(shí)抵押。(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。集體土地的使用權(quán)在一般情況下是不允許設(shè)定抵押的，只有在以下兩種情況下才允許設(shè)定抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。(3)為按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，抵押人要書面通知其他共有人，抵押的設(shè)定只能以抵押人所占有的那個(gè)份額為限。如果要以共同所有的房地產(chǎn)來設(shè)定時(shí)，則必須取得全體共有人的書面同意，這時(shí)抵押人為所有共有人。(4)外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，必須經(jīng)過企業(yè)董事會(huì)或聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的書面批準(zhǔn)，這類抵押所設(shè)定的抵押期不應(yīng)超過企業(yè)的營業(yè)期限和土地的使用年限。 61房地產(chǎn)抵押的合同應(yīng)當(dāng)具備哪些條款？以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂的抵押合同。根據(jù)我國有關(guān)的法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)具備下列條款：(1)抵押當(dāng)事人的自然情況；(2)抵押物的坐落、類型、結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)值、房屋所有權(quán)屬、土地使用權(quán)屬及權(quán)證編 號(hào)；(3)被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額；(4)債務(wù)人履行債務(wù)的期限；(5)抵押擔(dān)保的范圍；(6)抵押物的占管人、占管方式和責(zé)任，意外毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；(7)抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)的方式；(8)爭議的解決方式；(9)抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。 62房地產(chǎn)抵押貸款的利息計(jì)算和本金償還方式有哪幾種？房地產(chǎn)抵押貸款根據(jù)利息計(jì)算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種：(1)漸進(jìn)式抵押貸款這種貸款是在償還期根據(jù)借貸人的收益水平規(guī)定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時(shí)間間隔逐漸變小。計(jì)算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協(xié)商確定。(2)遞減式還款抵押貸款　　這是指先固定每個(gè)還款期所需償還的本金，然后以日息計(jì)算每期應(yīng)付的利息。例如在第二個(gè)還款期時(shí)，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數(shù)來計(jì)算本期應(yīng)付的利息。因此，貸款人應(yīng)付本息逐期相繼減少。(3)定息抵押貸款　　這是指金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，在整個(gè)還款期限內(nèi)固定抵押貸款利率的做法。這種抵押貸款方法。對(duì)借貸人來說，好處是能夠準(zhǔn)確地測算出他在未來的一段時(shí)間內(nèi)的支出，但要承擔(dān)比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因?yàn)橥ǔ＝鹑跈C(jī)構(gòu)為了減少風(fēng)險(xiǎn)，并不固定整個(gè)還款期的利率，只固定一段時(shí)間的利率水平。(4)重新協(xié)議利率抵押貸款或滾動(dòng)抵押貸款　　這是指抵押貸款在還款期限內(nèi)每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協(xié)議抵押利率。有些金融機(jī)構(gòu)將這種抵押形式與漸進(jìn)式抵押貸款相結(jié)合加以運(yùn)用，吸取二者各自的優(yōu)點(diǎn)。利用漸進(jìn)式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協(xié)議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉(zhuǎn)移給借貸人。但有時(shí)會(huì)給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負(fù)擔(dān)，另一方面漸進(jìn)式抵押貸款又有計(jì)劃地增加了借貸人的還款額?！　〈送猓€有比例升值貸款，增快還本抵押和可調(diào)整利率抵押貸款等形式。63購房寶典：怎么驗(yàn)收精裝修房每年年底都是樓盤交鑰匙的高峰期，隨著精裝修樓盤數(shù)量的逐步增加，購買精裝住宅的消費(fèi)者也隨之增加，很多讀者來電詢問對(duì)精裝房的裝修項(xiàng)目如何驗(yàn)收？達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)才算合格？驗(yàn)收精裝房依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)　　北京市建裝協(xié)家裝委員會(huì)工程質(zhì)量部主任金錚告訴記者，目前，北京裝飾行業(yè)使用的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)：一個(gè)是《北京市家庭裝飾工程室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》(本版將陸續(xù)刊登)，另一個(gè)是《高級(jí)裝飾工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，使用哪一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要看購房合同里是如何簽訂的，以合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收。哪些裝修項(xiàng)目應(yīng)注意驗(yàn)收　　因?yàn)楸狈綒夂虻脑?，一些裝修項(xiàng)目在驗(yàn)收時(shí)可能會(huì)或多或少地存在一些因?yàn)闅夂蛟虍a(chǎn)生的問題，因此，專家建議首先把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上：　　檢查廚房衛(wèi)生間的上下水管道?？磁潘艿琅潘欠耥槙常纤苁欠翊嬖跐B漏現(xiàn)象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度。對(duì)馬桶的下水檢查則需反復(fù)多次地進(jìn)行排水試驗(yàn)，看看排水效果。　　檢查配電線路。打開所有的燈具開關(guān)，看燈具是否都亮。如果條件允許還應(yīng)該用萬用表檢查插座是否有電，用電話機(jī)檢查電話線路是否有信號(hào)，用天線檢查工具檢查電視天線的信號(hào)?！　z查木工制品以及油漆工制品。這一步比較復(fù)雜，簡單地說，應(yīng)該檢查木制品是否變形，接縫處開裂現(xiàn)象是否嚴(yán)重，五金件安裝是否端正牢固，油漆是否存在流淌現(xiàn)象，墻壁涂料是否出現(xiàn)大范圍開裂現(xiàn)象，這些基本上可以靠我們的眼睛去觀察?！　z驗(yàn)墻地磚的空鼓問題。檢查廚房衛(wèi)生間以及其他部位的墻地磚的空鼓，用一個(gè)小橡皮槌隨意地敲敲瓷磚、地磚就可以了，如果空鼓率超過3%，說明存在質(zhì)量問題(空鼓率是指100塊瓷磚地磚當(dāng)中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。　　檢查細(xì)節(jié)。對(duì)一些邊邊角角的地方做仔細(xì)檢查，如衛(wèi)生間門口是否有擋水條，窗子是否會(huì)存在雨水流入，開關(guān)插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等。檢查建材的品牌與合同是否相符　　另外，專家建議業(yè)主在驗(yàn)收施工項(xiàng)目的工程質(zhì)量時(shí)還應(yīng)該花時(shí)間檢查一下建材的品牌。據(jù)了解，一些精裝修樓盤業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等都出現(xiàn)了與原來合同約定的品牌不符的問題。建材產(chǎn)品和設(shè)備品牌被更換，意味著住宅品質(zhì)可能被變換。業(yè)主應(yīng)檢查被更換的品牌與原合同約定的差別到底在哪，小心被更換的建材產(chǎn)品檔次下降。文/本報(bào)記者藺麗爽　　名詞解釋　　空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。64住宅樓上架設(shè)廣告牌，居民是否應(yīng)該受益？在北京我們經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)，許多居民樓上都架設(shè)了廣告牌，那么，作為業(yè)主的小區(qū)居民，這些廣告收益是否與他們有直接關(guān)系?！　?duì)于這個(gè)問題，由于按“套”或“單元”、“單位”購買房產(chǎn)的客戶，在其購房價(jià)款中實(shí)際上都已包含公共建筑的分?jǐn)們r(jià)款，所以，購房客戶應(yīng)是公共建筑的按份共有人?！　欠康奈蓓旊m然是頂樓用戶的房間天花板，直接為頂樓用戶起到隔熱、擋風(fēng)、保溫、承載雨雪等作用。但我認(rèn)為，頂板并非頂樓用戶的專有財(cái)產(chǎn)，它實(shí)際上是在為整個(gè)樓宇的用戶服務(wù)。所以，一座樓宇的頂板是樓宇的公共建筑部分，由大廈的各個(gè)產(chǎn)權(quán)人共有。　　因此，在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，這樣的行為，都是對(duì)樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用。而允許他人使用這樣的公共建筑并得到報(bào)酬，實(shí)際上是公共建筑產(chǎn)生的收益?！　∫罁?jù)民法學(xué)理論，所有權(quán)有四項(xiàng)權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。這四項(xiàng)權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追認(rèn)而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對(duì)所有權(quán)人的侵害。相應(yīng)的，在共有的情形下，應(yīng)由共有人共同行使上述四項(xiàng)權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認(rèn)、非共有人在未得到共有人的同意或追認(rèn)的情況下擅自行使上述四項(xiàng)全能的，就構(gòu)成了對(duì)共有人共有權(quán)的侵害。　　在通常的情況下，開發(fā)商尚未將所有的樓房賣出，則小區(qū)居民與這棟大廈的開發(fā)商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對(duì)樓頂?shù)裙步ㄖ碛泄灿袡?quán)，行使占有、使用收益、處分等權(quán)能?！　‰m然，各方由于所占的共有權(quán)份額不同，權(quán)利大小不同，但作為按份共有人，彼此間是平等的民事主體。各方的共有權(quán)均應(yīng)得到尊重與維護(hù)。開發(fā)商想在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應(yīng)該向其他共有人——已購房客戶通報(bào)情況，征得所有共有人的同意。如果此事難以協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)按照各自擁有的共有權(quán)份額進(jìn)行表決，一般按照擁有共有權(quán)份額一半以上的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的權(quán)益。廣告牌的使用費(fèi)屬于共有物產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)屬于全體共有人所有，或是分配給全體共有人，或是用于為共有人服務(wù)的公益事業(yè)，任何共有人也不能單獨(dú)占有，非共有人更不能占有?！　∵@個(gè)案例中，開發(fā)商如果沒有就廣告牌一事與其他共有人商議，取得的使用費(fèi)自己占有，這是不對(duì)的。而大廈的物業(yè)管理公司不是共有人，卻也獲得使用費(fèi)收入，更是沒有法律依據(jù)，已經(jīng)分割了其他共人的合法權(quán)益。65公共區(qū)域的照明費(fèi)如何分?jǐn)?？住宅樓?nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照國家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào))的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)成本，并由收益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)偂Ｄ壳?，我市物業(yè)管理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內(nèi)公共照明電費(fèi)問題。66物業(yè)管理公司有權(quán)罰款嗎？從法律角度來講，罰款就是一種行政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟(jì)處罰罰款”之分。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設(shè)定和實(shí)施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據(jù)，不能違反法律的規(guī)定。《行政處罰法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施”，而物業(yè)管理公司只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，所以無權(quán)實(shí)施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的?！　∑湟?，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導(dǎo)原則不對(duì)，沒有把自己當(dāng)作提供服務(wù)者而當(dāng)作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，隨意罰款就是其中之一。消除其對(duì)職能、權(quán)利的錯(cuò)誤理解，將對(duì)其正確定位自己、理順關(guān)系、提高服務(wù)質(zhì)量，都有一定的意義。其二，一些裝修人員在施工區(qū)域吸煙以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規(guī)定的行為或民事?lián)p害行為，物業(yè)管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。違約金或賠償金以實(shí)際損失和違約責(zé)任為準(zhǔn)?！　【C上所述，物業(yè)管理公司確實(shí)無權(quán)實(shí)施罰款等行政處罰行為。即使對(duì)業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司只能使用違約金和賠償金進(jìn)行管理。