【正文】 。　　綜上所述，物業(yè)管理公司確實(shí)無權(quán)實(shí)施罰款等行政處罰行為。其二，一些裝修人員在施工區(qū)域吸煙以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規(guī)定的行為或民事?lián)p害行為，物業(yè)管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款?！　∑湟?，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導(dǎo)原則不對，沒有把自己當(dāng)作提供服務(wù)者而當(dāng)作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，隨意罰款就是其中之一。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設(shè)定和實(shí)施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據(jù)，不能違反法律的規(guī)定。66物業(yè)管理公司有權(quán)罰款嗎？從法律角度來講，罰款就是一種行政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟(jì)處罰罰款”之分。65公共區(qū)域的照明費(fèi)如何分?jǐn)?？住宅樓?nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照國家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(計(jì)價費(fèi)[1996]266號)的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)成本，并由收益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)??！　∵@個案例中，開發(fā)商如果沒有就廣告牌一事與其他共有人商議，取得的使用費(fèi)自己占有，這是不對的。如果此事難以協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)按照各自擁有的共有權(quán)份額進(jìn)行表決，一般按照擁有共有權(quán)份額一半以上的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的權(quán)益。各方的共有權(quán)均應(yīng)得到尊重與維護(hù)?！　≡谕ǔ５那闆r下，開發(fā)商尚未將所有的樓房賣出，則小區(qū)居民與這棟大廈的開發(fā)商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對樓頂?shù)裙步ㄖ碛泄灿袡?quán)，行使占有、使用收益、處分等權(quán)能。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追認(rèn)而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對所有權(quán)人的侵害?！　∫罁?jù)民法學(xué)理論，所有權(quán)有四項(xiàng)權(quán)能，即占有、使用、收益、處分?！　∫虼?，在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，這樣的行為，都是對樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用。但我認(rèn)為，頂板并非頂樓用戶的專有財(cái)產(chǎn)，它實(shí)際上是在為整個樓宇的用戶服務(wù)?！　τ谶@個問題，由于按“套”或“單元”、“單位”購買房產(chǎn)的客戶，在其購房價款中實(shí)際上都已包含公共建筑的分?jǐn)們r款，所以，購房客戶應(yīng)是公共建筑的按份共有人。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。業(yè)主應(yīng)檢查被更換的品牌與原合同約定的差別到底在哪，小心被更換的建材產(chǎn)品檔次下降。據(jù)了解，一些精裝修樓盤業(yè)主在驗(yàn)收時發(fā)現(xiàn)防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等都出現(xiàn)了與原來合同約定的品牌不符的問題。對一些邊邊角角的地方做仔細(xì)檢查，如衛(wèi)生間門口是否有擋水條，窗子是否會存在雨水流入，開關(guān)插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等。檢查廚房衛(wèi)生間以及其他部位的墻地磚的空鼓，用一個小橡皮槌隨意地敲敲瓷磚、地磚就可以了，如果空鼓率超過3%，說明存在質(zhì)量問題(空鼓率是指100塊瓷磚地磚當(dāng)中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。這一步比較復(fù)雜，簡單地說，應(yīng)該檢查木制品是否變形，接縫處開裂現(xiàn)象是否嚴(yán)重，五金件安裝是否端正牢固，油漆是否存在流淌現(xiàn)象，墻壁涂料是否出現(xiàn)大范圍開裂現(xiàn)象，這些基本上可以靠我們的眼睛去觀察。如果條件允許還應(yīng)該用萬用表檢查插座是否有電，用電話機(jī)檢查電話線路是否有信號，用天線檢查工具檢查電視天線的信號?！　z查配電線路?？磁潘艿琅潘欠耥槙常纤苁欠翊嬖跐B漏現(xiàn)象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度。63購房寶典：怎么驗(yàn)收精裝修房每年年底都是樓盤交鑰匙的高峰期，隨著精裝修樓盤數(shù)量的逐步增加，購買精裝住宅的消費(fèi)者也隨之增加，很多讀者來電詢問對精裝房的裝修項(xiàng)目如何驗(yàn)收？達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)才算合格？驗(yàn)收精裝房依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)　　北京市建裝協(xié)家裝委員會工程質(zhì)量部主任金錚告訴記者，目前，北京裝飾行業(yè)使用的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有兩個：一個是《北京市家庭裝飾工程室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》(本版將陸續(xù)刊登)，另一個是《高級裝飾工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，使用哪一個標(biāo)準(zhǔn)要看購房合同里是如何簽訂的，以合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對工程進(jìn)行驗(yàn)收。但有時會給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負(fù)擔(dān)，另一方面漸進(jìn)式抵押貸款又有計(jì)劃地增加了借貸人的還款額。有些金融機(jī)構(gòu)將這種抵押形式與漸進(jìn)式抵押貸款相結(jié)合加以運(yùn)用，吸取二者各自的優(yōu)點(diǎn)。這是因?yàn)橥ǔ＝鹑跈C(jī)構(gòu)為了減少風(fēng)險，并不固定整個還款期的利率，只固定一段時間的利率水平。這種抵押貸款方法。因此，貸款人應(yīng)付本息逐期相繼減少。(2)遞減式還款抵押貸款　　這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計(jì)算每期應(yīng)付的利息。 62房地產(chǎn)抵押貸款的利息計(jì)算和本金償還方式有哪幾種？房地產(chǎn)抵押貸款根據(jù)利息計(jì)算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種：(1)漸進(jìn)式抵押貸款這種貸款是在償還期根據(jù)借貸人的收益水平規(guī)定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。 61房地產(chǎn)抵押的合同應(yīng)當(dāng)具備哪些條款？以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂的抵押合同。如果要以共同所有的房地產(chǎn)來設(shè)定時，則必須取得全體共有人的書面同意，這時抵押人為所有共有人。集體土地的使用權(quán)在一般情況下是不允許設(shè)定抵押的，只有在以下兩種情況下才允許設(shè)定抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押?！　∫苑康禺a(chǎn)設(shè)定的抵押時，要注意以下問題：(1)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。具體又可以分為：(1)依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓(補(bǔ)交地價)方式取得的國有土地使用權(quán)；(2)公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；(3)依法獲得的預(yù)售商品房；(4)依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)和房屋及地上定著物；(5)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。(2)如果抵押人對抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失無過錯的，即抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押權(quán)人可以在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供新的擔(dān)保，抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。如果抵押的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失，變賣該房地產(chǎn)所獲得的價款將可能無法償還債務(wù)人所欠的借款?！　≡谟梅康禺a(chǎn)抵押貸款期間，保持抵押房地產(chǎn)的價值，對于抵押權(quán)人(貸款銀行)來說尤為重要。由于抵押人本身的故意或過失造成抵押物損毀、滅失的，抵押人有義務(wù)重新提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。 59當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)發(fā)生意外時，抵押人和抵押權(quán)人該怎么辦？抵押人占管的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時，抵押人應(yīng)當(dāng)及時將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。目前可代辦貸款的機(jī)構(gòu)很多，收費(fèi)各不相同，但服務(wù)效果基本一致：貸款人基本不用跑腿，頂多到銀行去一次，就能順利得到貸款。因此，買房人實(shí)際辦貸款時，就不只是五六趟的理想狀態(tài)了。另外，表格的填寫也較麻煩，各銀行要求不一樣，比如收入證明一欄有的要蓋財(cái)務(wù)章、有的要蓋公章，問不清楚就得 一切重來。58貸款——自己辦還是找代理？a、自己辦貸款省錢、費(fèi)時間　　如果不走冤枉路的話，辦理貸款跑個五六趟一般就能完成了(組合貸款因?yàn)樯婕暗焦e金貸款和商業(yè)貸款兩項(xiàng)，要麻煩一些)?！　〉诹⑹灼诟犊畹膶捤稍瓌t。公積金貸款盡可能多，商業(yè)貸款盡可能少。借款人的可貸額度可用這樣的公式計(jì)算：可貸額度借款人的月還款能力除以相應(yīng)貸款年限的每萬元貸款的與月還款額10000元。在計(jì)算時要考慮到收入和支出的可能變化。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。如果您的家庭預(yù)期有較大的支出，這將會削弱您的還款能力。個體經(jīng)營者和規(guī)模較小的私營業(yè)主應(yīng)該對經(jīng)營風(fēng)險有充分預(yù)期，謹(jǐn)慎制定貸款及還款計(jì)劃。前者要考慮的因素包括年齡、專業(yè)、學(xué)歷、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景乃至宏觀發(fā)展趨勢等?！　〉诙?、對家庭未來的收入及支出作合理的預(yù)期。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的內(nèi)容包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分。申請貸款時需提供售房單位的售房方案、方案批復(fù)文件及與售房單位簽訂售房合同?！　「鶕?jù)中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，申請商業(yè)性個人住房貸款必須具備以下六個條件：①有北京市戶口或有合法的居住身份證件，如身份證，戶口薄，軍人證、暫住證等； ②必須有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入；③已經(jīng)簽訂了合法有效的購買、建造、大修等合同、協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件等；④不低于所購買房款20%以上的首付款；⑤能夠提供擔(dān)保；⑥與銀行簽訂合作協(xié)議。在提前還款時，如果你原來申請的是630年的，而最終在15年內(nèi)還清，利息還要按630年那一檔計(jì)算?！　≠J款利息分兩檔，即15年是一檔，630年是一檔。需要提前還款的應(yīng)提前15天向銀行提出申請，經(jīng)貸款銀行同意后，與貸款銀行簽定變更協(xié)議。北京銀行現(xiàn)在也可以實(shí)現(xiàn)提前部分或全部還款?？梢越枞腴L期資金，同時對外作出短期投資，回報足以償還長期借貸并有贏余。只要貸款期限和年齡加起來不超過70年，即40歲以下的人士，一般都能申請到30年的貸款。54商業(yè)性個人住房貸款額度最高是多少？貸款期限最長幾年？現(xiàn)行的利率是多少？能不能提前還？根據(jù)中國人民銀行的最新規(guī)定，貸款額度最高不超過所購住房全部房款或評估價值的80%，但在實(shí)際操作過程中，具體到每個項(xiàng)目，還會因開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、項(xiàng)目的建設(shè)情況、個人的經(jīng)濟(jì)情況等不同而不同?！　】傊瑐€人住房貸款還款期比較長，為了避免不必要的麻煩，銀行為安全起見會進(jìn)行必要的調(diào)查?！　∑浯问菍Ψ慨a(chǎn)商的調(diào)查，包括房產(chǎn)商與貸款申請人簽定的住房合同或協(xié)議，這也是非常重要的?！　ι暾埲说恼{(diào)查，還包括與房產(chǎn)商簽定的購房合同或協(xié)議，并要有購房交款證明。對申請人的調(diào)查，最重要的是申請人是否具有經(jīng)濟(jì)償還能力。如果配偶不在同一戶口內(nèi)參與借款，還需提供結(jié)婚證。 53申請住房貸款銀行要調(diào)查什么？首先是對申請人的調(diào)查。④抵押加階段性保證貸款方式指貸款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證而向借款人發(fā)放的貸款。②質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、建設(shè)銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式?！　∝?cái)產(chǎn)保險費(fèi)計(jì)算：　　保險費(fèi)=保險金額(即所購房款)%保險期限 52申請商業(yè)性個人住房貸款有幾種擔(dān)保方式？個人住房貸款實(shí)行抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押加階段性保證貸款四種擔(dān)保方式?！　∮捎谙铝性蛟斐傻谋ｋU財(cái)產(chǎn)的損失，保險人不負(fù)賠償責(zé)任：①戰(zhàn)爭、軍事行動或暴力行為；②核子輻射或各種污染；③地震及其次生災(zāi)害；④被保險人或其家庭成員的故意行為；⑤保險財(cái)產(chǎn)因設(shè)計(jì)錯誤、原材料缺陷，工藝不善等內(nèi)在的原因以及自然磨損，正常維修造成的損失所引起的費(fèi)用?！　「鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，保險財(cái)產(chǎn)限于被保險人合法擁有產(chǎn)權(quán)的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)，包括被保險人購買的商品房中計(jì)入房屋銷售價格、在銷售合同中列明的房屋附屬 設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)，但該房屋附屬設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)不屬于本保險財(cái)產(chǎn)范圍。51什么情況下借款人須購買保險？為使居民合法擁有的住房(含以抵押貸款方式購買的商品房)在遭受自然災(zāi)害或意外事故的損失后能夠得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，當(dāng)借款人以抵押方式或抵押加階段性保證貸款方