【正文】 作為債權(quán)的擔(dān)保?！　≡谟梅康禺a(chǎn)抵押貸款期間，保持抵押房地產(chǎn)的價值，對于抵押權(quán)人(貸款銀行)來說尤為重要。這是因為當(dāng)債務(wù)人不能按期歸還貸款時，貸款銀行需要將抵押的房地產(chǎn)予以變賣，從變賣所得的價款優(yōu)先受償。如果抵押的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失，變賣該房地產(chǎn)所獲得的價款將可能無法償還債務(wù)人所欠的借款。所以當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時，抵押權(quán)人要采取一定的措施，來保障它的利益：　　(1)如果是由于抵押人的行為，使抵押房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，那么抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為，并有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保?！　?2)如果抵押人對抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失無過錯的，即抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押權(quán)人可以在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供新的擔(dān)保，抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。 60是所有的房地產(chǎn)都可以抵押嗎？對于哪些房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押，哪些房地產(chǎn)依法不可以抵押，在《中華人民共和國擔(dān)保法》和有關(guān)的法律中都有明確的規(guī)定，具體內(nèi)容如下：　　可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，包括通過出讓方式取得的土地使用權(quán)、依法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)、預(yù)售商品房、在建工程。具體又可以分為：　　(1)依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓(補(bǔ)交地價)方式取得的國有土地使用權(quán)；　　(2)公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；　　(3)依法獲得的預(yù)售商品房；　　(4)依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)和房屋及地上定著物；　　(5)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)?！　∫婪ú豢梢缘盅旱姆康禺a(chǎn)有：　　(1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；　　(2)已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；　　(3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；　　(4)列為文物保護(hù)的古建筑、有重要紀(jì)念意義的建筑物；　　(5)被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；　　(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；　　(7)未經(jīng)中國注冊會計師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；　　(8)行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；　　(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外?！　∫苑康禺a(chǎn)設(shè)定的抵押時，要注意以下問題：　　(1)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)可以抵押，劃撥土地應(yīng)當(dāng)與國有土地上的房屋同時抵押?！　?2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。集體土地的使用權(quán)在一般情況下是不允許設(shè)定抵押的，只有在以下兩種情況下才允許設(shè)定抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。　　(3)為按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，抵押人要書面通知其他共有人，抵押的設(shè)定只能以抵押人所占有的那個份額為限。如果要以共同所有的房地產(chǎn)來設(shè)定時，則必須取得全體共有人的書面同意，這時抵押人為所有共有人?！　?4)外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，必須經(jīng)過企業(yè)董事會或聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的書面批準(zhǔn)，這類抵押所設(shè)定的抵押期不應(yīng)超過企業(yè)的營業(yè)期限和土地的使用年限。 61房地產(chǎn)抵押的合同應(yīng)當(dāng)具備哪些條款？以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂的抵押合同。根據(jù)我國有關(guān)的法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)具備下列條款：　　(1)抵押當(dāng)事人的自然情況；　　(2)抵押物的坐落、類型、結(jié)構(gòu)、面積、價值、房屋所有權(quán)屬、土地使用權(quán)屬及權(quán)證編 號；　　(3)被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額；　　(4)債務(wù)人履行債務(wù)的期限；　　(5)抵押擔(dān)保的范圍；　　(6)抵押物的占管人、占管方式和責(zé)任，意外毀損和滅失的風(fēng)險責(zé)任；　　(7)抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)的方式；　　(8)爭議的解決方式；　　(9)抵押當(dāng)事人約定的其他事項。 62房地產(chǎn)抵押貸款的利息計算和本金償還方式有哪幾種？房地產(chǎn)抵押貸款根據(jù)利息計算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種：　　(1)漸進(jìn)式抵押貸款 這種貸款是在償還期根據(jù)借貸人的收益水平規(guī)定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協(xié)商確定。(2)遞減式還款抵押貸款　 　這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計算每期應(yīng)付的利息。例如在第二個還款期時，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數(shù)來計算本期應(yīng)付的利息。因此，貸款人應(yīng)付本息逐期相繼減少?！　?3)定息抵押貸款　　 這是指金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款時，在整個還款期限內(nèi)固定抵押貸款利率的做法。這種抵押貸款方法。對借貸人來說，好處是能夠準(zhǔn)確地測算出他在未來的一段時間內(nèi)的支出，但要承擔(dān)比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因為通常金融機(jī)構(gòu)為了減少風(fēng)險，并不固定整個還款期的利率，只固定一段時間的利率水平。　　(4)重新協(xié)議利率抵押貸款或滾動抵押貸款　　這是指抵押貸款在還款期限內(nèi)每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協(xié)議抵押利率。有些金融機(jī)構(gòu)將這種抵押形式與漸進(jìn)式抵押貸款相結(jié)合加以運用，吸取二者各自的優(yōu)點。利用漸進(jìn)式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協(xié)議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉(zhuǎn)移給借貸人。但有時會給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負(fù)擔(dān)，另一方面漸進(jìn)式抵押貸款又有計劃地增加了借貸人的還款額?！　〈送?，還有比例升值貸款，增快還本抵押和可調(diào)整利率抵押貸款等形式。 63購房寶典：怎么驗收精裝修房每年年底都是樓盤交鑰匙的高峰期，隨著精裝修樓盤數(shù)量的逐步增加，購買精裝住宅的消費者也隨之增加，很多讀者來電詢問對精裝房的裝修項目如何驗收？達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)才算合格？　　驗收精裝房依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)　　北京市建裝協(xié)家裝委員會工程質(zhì)量部主任金錚告訴記者，目前，北京裝飾行業(yè)使用的驗收標(biāo)準(zhǔn)有兩個：一個是《北京市家庭裝飾工程室內(nèi)驗收標(biāo)準(zhǔn)》(本版將陸續(xù)刊登)，另一個是《高級裝飾工程驗收標(biāo)準(zhǔn)》，使用哪一個標(biāo)準(zhǔn)要看購房合同里是如何簽訂的，以合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對工程進(jìn)行驗收?！　∧男┭b修項目應(yīng)注意驗收　　因為北方氣候的原因，一些裝修項目在驗收時可能會或多或少地存在一些因為氣候原因產(chǎn)生的問題，因此，專家建議首先把驗收的目光放在隱蔽工程上：　　檢查廚房衛(wèi)生間的上下水管道?？磁潘艿琅潘欠耥槙?，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度。對馬桶的下水檢查則需反復(fù)多次地進(jìn)行排水試驗，看看排水效果?！　z查配電線路。打開所有的燈具開關(guān)，看燈具是否都亮。如果條件允許還應(yīng)該用萬用表檢查插座是否有電，用電話機(jī)檢查電話線路是否有信號，用天線檢查工具檢查電視天線的信號?！　z查木工制品以及油漆工制品。這一步比較復(fù)雜，簡單地說，應(yīng)該檢查木制品是否變形，接縫處開裂現(xiàn)象是否嚴(yán)重，五金件安裝是否端正牢固，油漆是否存在流淌現(xiàn)象，墻壁涂料是否出現(xiàn)大范圍開裂現(xiàn)象，這些基本上可以靠我們的眼睛去觀察。　　檢驗墻地磚的空鼓問題。檢查廚房衛(wèi)生間以及其他部位的墻地磚的空鼓，用一個小橡皮槌隨意地敲敲瓷磚、地磚就可以了，如果空鼓率超過3%，說明存在質(zhì)量問題(空鼓率是指100塊瓷磚地磚當(dāng)中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。　　檢查細(xì)節(jié)。對一些邊邊角角的地方做仔細(xì)檢查，如衛(wèi)生間門口是否有擋水條，窗子是否會存在雨水流入，開關(guān)插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等。　　檢查建材的品牌與合同是否相符　　另外，專家建議業(yè)主在驗收施工項目的工程質(zhì)量時還應(yīng)該花時間檢查一下建材的品牌。據(jù)了解，一些精裝修樓盤業(yè)主在驗收時發(fā)現(xiàn)防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等都出現(xiàn)了與原來合同約定的品牌不符的問題。建材產(chǎn)品和設(shè)備品牌被更換，意味著住宅品質(zhì)可能被變換。業(yè)主應(yīng)檢查被更換的品牌與原合同約定的差別到底在哪，小心被更換的建材產(chǎn)品檔次下降。文/本報記者藺麗爽　　名詞解釋　　空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。 商品房銷售培訓(xùn)問題646964住宅樓上架設(shè)廣告牌，居民是否應(yīng)該受益？在北京我們經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)，許多居民樓上都架設(shè)了廣告牌，那么，作為業(yè)主的小區(qū)居民，這些廣告收益是否與他們有直接關(guān)系?！　τ谶@個問題，由于按“套”或“單元”、“單位”購買房產(chǎn)的客戶，在其購房價款中實際上都已包含公共建筑的分?jǐn)們r款，所以，購房客戶應(yīng)是公共建筑的按份共有人?！　欠康奈蓓旊m然是頂樓用戶的房間天花板，直接為頂樓用戶起到隔熱、擋風(fēng)、保溫、承載雨雪等作用。但我認(rèn)為，頂板并非頂樓用戶的專有財產(chǎn)，它實際上是在為整個樓宇的用戶服務(wù)。所以，一座樓宇的頂板是樓宇的公共建筑部分，由大廈的各個產(chǎn)權(quán)人共有。　　因此，在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，這樣的行為，都是對樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用。而允許他人使用這樣的公共建筑并得到報酬，實際上是公共建筑產(chǎn)生的收益。　　依據(jù)民法學(xué)理論，所有權(quán)有四項權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。這四項權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追認(rèn)而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對所有權(quán)人的侵害。相應(yīng)的，在共有的情形下，應(yīng)由共有人共同行使上述四項權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認(rèn)、非共有人在未得到共有人的同意或追認(rèn)的情況下擅自行使上述四項全能的，就構(gòu)成了對共有人共有權(quán)的侵害?！　≡谕ǔ５那闆r下，開發(fā)商尚未將所有的樓房賣出，則小區(qū)居民與這棟大廈的開發(fā)商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對樓頂?shù)裙步ㄖ碛泄灿袡?quán)，行使占有、使用收益、處分等權(quán)能?！　‰m然，各方由于所占的共有權(quán)份額不同，權(quán)利大小不同，但作為按份共有人，彼此間是平等的民事主體。各方的共有權(quán)均應(yīng)得到尊重與維護(hù)。開發(fā)商想在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應(yīng)該向其他共有人——已購房客戶通報情況，征得所有共有人的同意。如果此事難以協(xié)商一致，應(yīng)當(dāng)按照各自擁有的共有權(quán)份額進(jìn)行表決，一般按照擁有共有權(quán)份額一半以上的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的權(quán)益。廣告牌的使用費屬于共有物產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)屬于全體共有人所有，或是分配給全體共有人，或是用于為共有人服務(wù)的公益事業(yè)，任何共有人也不能單獨占有，非共有人更不能占有?！　∵@個案例中，開發(fā)商如果沒有就廣告牌一事與其他共有人商議，取得的使用費自己占有，這是不對的。而大廈的物業(yè)管理公司不是共有人，卻也獲得使用費收入，更是沒有法律依據(jù)，已經(jīng)分割了其他共人的合法權(quán)益。65公共區(qū)域的照明費如何分?jǐn)?？住宅樓?nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)的規(guī)定，該能源費用可以計入物業(yè)管理費成本，并由收益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)?。目前，我市物業(yè)管理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內(nèi)公共照明電費問題。66物業(yè)管理公司有權(quán)罰款嗎？從法律角度來講，罰款就是一種行政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟(jì)處罰罰款”之分。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設(shè)定和實施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據(jù)，不能違反法律的規(guī)定?！缎姓幜P法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實施”，而物業(yè)管理公司只是一個企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，所以無權(quán)實施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的?！　∑湟?，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導(dǎo)原則不對，沒有把自己當(dāng)作提供服務(wù)者而當(dāng)作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，隨意罰款就是其中之一。消除其對職能、權(quán)利的錯誤理解，將對其正確定位自己、理順關(guān)系、提高服務(wù)質(zhì)量，都有一定的意義。其二，一些裝修人員在施工區(qū)域吸煙以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規(guī)定的行為或民事?lián)p害行為，物業(yè)管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。違約金或賠償金以實際損失和違約責(zé)任為準(zhǔn)?！　【C上所述，物業(yè)管理公司確實無權(quán)實施罰款等行政處罰行為。即使對業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司只能使用違約金和賠償金進(jìn)行管理。 67物業(yè)管理公司有權(quán)以業(yè)主不交物業(yè)管理費而停水電嗎？某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人。　　某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但其入住后卻遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。　　該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活，導(dǎo)致該住戶的強(qiáng)烈不滿?！　》治鲞@個案例，在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房價款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利均應(yīng)一致。履行了相關(guān)合同義務(wù)，就應(yīng)該享有相應(yīng)的權(quán)利，反之，則應(yīng)按照合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這就是責(zé)權(quán)利一致?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不行，不能說沒有履行這個法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個法律關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致?！　∩鲜霭咐械淖?，同時是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等?？梢噪p方談，也可以打官司?！　〉绻撟粢呀?jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。物業(yè)管理公司應(yīng)該保證其權(quán)利的實現(xiàn)，而其他人(包括開發(fā)商)則不能對這種權(quán)益進(jìn)行侵害?！　‖F(xiàn)在開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、電的方式使住戶按時交款，其實質(zhì)就是：由于住戶未履行房屋買賣關(guān)系中的義務(wù)而不能享有物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利。這顯然是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對的?！　《飿I(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對的。假設(shè)該住戶欠交物業(yè)管理費或欠交水電