【正文】 作為債權的擔保?！　≡谟梅康禺a抵押貸款期間，保持抵押房地產的價值，對于抵押權人(貸款銀行)來說尤為重要。這是因為當債務人不能按期歸還貸款時，貸款銀行需要將抵押的房地產予以變賣，從變賣所得的價款優(yōu)先受償。如果抵押的房地產發(fā)生損毀、滅失，變賣該房地產所獲得的價款將可能無法償還債務人所欠的借款。所以當抵押房地產發(fā)生損毀、滅失時，抵押權人要采取一定的措施，來保障它的利益：　　(1)如果是由于抵押人的行為，使抵押房地產發(fā)生損毀、滅失的，那么抵押權人有權要求抵押人停止其行為，并有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保?！　?2)如果抵押人對抵押房地產的損毀、滅失無過錯的，即抵押房地產的損毀、滅失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押權人可以在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供新的擔保，抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。 60是所有的房地產都可以抵押嗎？對于哪些房地產可以設定抵押，哪些房地產依法不可以抵押，在《中華人民共和國擔保法》和有關的法律中都有明確的規(guī)定，具體內容如下：　　可以設定抵押的房地產，包括通過出讓方式取得的土地使用權、依法取得的房屋所有權和土地使用權、預售商品房、在建工程。具體又可以分為：　　(1)依法通過出讓、轉讓(補交地價)方式取得的國有土地使用權；　　(2)公司、企業(yè)、經濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；　　(3)依法獲得的預售商品房；　　(4)依法有權處分的國有土地使用權和房屋及地上定著物；　　(5)依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權?！　∫婪ú豢梢缘盅旱姆康禺a有：　　(1)權屬有爭議的房地產；　　(2)已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內的房地產；　　(3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產；　　(4)列為文物保護的古建筑、有重要紀念意義的建筑物；　　(5)被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產；　　(6)未依法登記領取權屬證書的房地產；　　(7)未經中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產；　　(8)行政機構所有的房地產，政府所有、代管的房地產；　　(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律允許抵押的除外?！　∫苑康禺a設定的抵押時，要注意以下問題：　　(1)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權可以抵押，劃撥土地應當與國有土地上的房屋同時抵押。　　(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。集體土地的使用權在一般情況下是不允許設定抵押的，只有在以下兩種情況下才允許設定抵押：一是抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押?！　?3)為按份共有的房地產設定抵押時，抵押人要書面通知其他共有人，抵押的設定只能以抵押人所占有的那個份額為限。如果要以共同所有的房地產來設定時，則必須取得全體共有人的書面同意，這時抵押人為所有共有人?！　?4)外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產設定抵押時，必須經過企業(yè)董事會或聯合管理機構的書面批準，這類抵押所設定的抵押期不應超過企業(yè)的營業(yè)期限和土地的使用年限。 61房地產抵押的合同應當具備哪些條款？以房地產設定抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂的抵押合同。根據我國有關的法律規(guī)定，房地產抵押合同應當具備下列條款：　　(1)抵押當事人的自然情況；　　(2)抵押物的坐落、類型、結構、面積、價值、房屋所有權屬、土地使用權屬及權證編 號；　　(3)被擔保的主債權的種類、數額；　　(4)債務人履行債務的期限；　　(5)抵押擔保的范圍；　　(6)抵押物的占管人、占管方式和責任，意外毀損和滅失的風險責任；　　(7)抵押權人處分抵押房地產的方式；　　(8)爭議的解決方式；　　(9)抵押當事人約定的其他事項。 62房地產抵押貸款的利息計算和本金償還方式有哪幾種？房地產抵押貸款根據利息計算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種：　　(1)漸進式抵押貸款 這種貸款是在償還期根據借貸人的收益水平規(guī)定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協商確定。(2)遞減式還款抵押貸款　 　這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計算每期應付的利息。例如在第二個還款期時，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數來計算本期應付的利息。因此，貸款人應付本息逐期相繼減少。　　(3)定息抵押貸款　　 這是指金融機構在進行房地產抵押貸款時，在整個還款期限內固定抵押貸款利率的做法。這種抵押貸款方法。對借貸人來說，好處是能夠準確地測算出他在未來的一段時間內的支出，但要承擔比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因為通常金融機構為了減少風險，并不固定整個還款期的利率，只固定一段時間的利率水平?！　?4)重新協議利率抵押貸款或滾動抵押貸款　　這是指抵押貸款在還款期限內每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協議抵押利率。有些金融機構將這種抵押形式與漸進式抵押貸款相結合加以運用，吸取二者各自的優(yōu)點。利用漸進式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉移給借貸人。但有時會給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負擔，另一方面漸進式抵押貸款又有計劃地增加了借貸人的還款額。　　此外，還有比例升值貸款，增快還本抵押和可調整利率抵押貸款等形式。 63購房寶典：怎么驗收精裝修房每年年底都是樓盤交鑰匙的高峰期，隨著精裝修樓盤數量的逐步增加，購買精裝住宅的消費者也隨之增加，很多讀者來電詢問對精裝房的裝修項目如何驗收？達到什么標準才算合格？　　驗收精裝房依據的標準　　北京市建裝協家裝委員會工程質量部主任金錚告訴記者，目前，北京裝飾行業(yè)使用的驗收標準有兩個：一個是《北京市家庭裝飾工程室內驗收標準》(本版將陸續(xù)刊登)，另一個是《高級裝飾工程驗收標準》，使用哪一個標準要看購房合同里是如何簽訂的，以合同規(guī)定的標準對工程進行驗收?！　∧男┭b修項目應注意驗收　　因為北方氣候的原因，一些裝修項目在驗收時可能會或多或少地存在一些因為氣候原因產生的問題，因此，專家建議首先把驗收的目光放在隱蔽工程上：　　檢查廚房衛(wèi)生間的上下水管道?？磁潘艿琅潘欠耥槙常纤苁欠翊嬖跐B漏現象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度。對馬桶的下水檢查則需反復多次地進行排水試驗，看看排水效果?！　z查配電線路。打開所有的燈具開關，看燈具是否都亮。如果條件允許還應該用萬用表檢查插座是否有電，用電話機檢查電話線路是否有信號，用天線檢查工具檢查電視天線的信號?！　z查木工制品以及油漆工制品。這一步比較復雜，簡單地說，應該檢查木制品是否變形，接縫處開裂現象是否嚴重，五金件安裝是否端正牢固，油漆是否存在流淌現象，墻壁涂料是否出現大范圍開裂現象，這些基本上可以靠我們的眼睛去觀察?！　z驗墻地磚的空鼓問題。檢查廚房衛(wèi)生間以及其他部位的墻地磚的空鼓，用一個小橡皮槌隨意地敲敲瓷磚、地磚就可以了，如果空鼓率超過3%，說明存在質量問題(空鼓率是指100塊瓷磚地磚當中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)?！　z查細節(jié)。對一些邊邊角角的地方做仔細檢查，如衛(wèi)生間門口是否有擋水條，窗子是否會存在雨水流入，開關插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等?！　z查建材的品牌與合同是否相符　　另外，專家建議業(yè)主在驗收施工項目的工程質量時還應該花時間檢查一下建材的品牌。據了解，一些精裝修樓盤業(yè)主在驗收時發(fā)現防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等都出現了與原來合同約定的品牌不符的問題。建材產品和設備品牌被更換，意味著住宅品質可能被變換。業(yè)主應檢查被更換的品牌與原合同約定的差別到底在哪，小心被更換的建材產品檔次下降。文/本報記者藺麗爽　　名詞解釋　　空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。 商品房銷售培訓問題646964住宅樓上架設廣告牌，居民是否應該受益？在北京我們經常能發(fā)現，許多居民樓上都架設了廣告牌，那么，作為業(yè)主的小區(qū)居民，這些廣告收益是否與他們有直接關系?！　τ谶@個問題，由于按“套”或“單元”、“單位”購買房產的客戶，在其購房價款中實際上都已包含公共建筑的分攤價款，所以，購房客戶應是公共建筑的按份共有人?！　欠康奈蓓旊m然是頂樓用戶的房間天花板，直接為頂樓用戶起到隔熱、擋風、保溫、承載雨雪等作用。但我認為，頂板并非頂樓用戶的專有財產，它實際上是在為整個樓宇的用戶服務。所以，一座樓宇的頂板是樓宇的公共建筑部分，由大廈的各個產權人共有?！　∫虼?，在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，這樣的行為，都是對樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用。而允許他人使用這樣的公共建筑并得到報酬，實際上是公共建筑產生的收益?！　∫罁穹▽W理論，所有權有四項權能，即占有、使用、收益、處分。這四項權能只能由所有權人行使或由所有權人授權他人行使。如果非所有權人未得到所有權人的事先許可或事后追認而擅自行使占有、使用、收益、處分等權能，就構成了對所有權人的侵害。相應的，在共有的情形下，應由共有人共同行使上述四項權能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認、非共有人在未得到共有人的同意或追認的情況下擅自行使上述四項全能的，就構成了對共有人共有權的侵害?！　≡谕ǔ５那闆r下，開發(fā)商尚未將所有的樓房賣出，則小區(qū)居民與這棟大廈的開發(fā)商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對樓頂等公共建筑享有共有權，行使占有、使用收益、處分等權能。　　雖然，各方由于所占的共有權份額不同，權利大小不同，但作為按份共有人，彼此間是平等的民事主體。各方的共有權均應得到尊重與維護。開發(fā)商想在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應該向其他共有人——已購房客戶通報情況，征得所有共有人的同意。如果此事難以協商一致，應當按照各自擁有的共有權份額進行表決，一般按照擁有共有權份額一半以上的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的權益。廣告牌的使用費屬于共有物產生的收益，應當屬于全體共有人所有，或是分配給全體共有人，或是用于為共有人服務的公益事業(yè)，任何共有人也不能單獨占有，非共有人更不能占有?！　∵@個案例中，開發(fā)商如果沒有就廣告牌一事與其他共有人商議，取得的使用費自己占有，這是不對的。而大廈的物業(yè)管理公司不是共有人，卻也獲得使用費收入，更是沒有法律依據，已經分割了其他共人的合法權益。65公共區(qū)域的照明費如何分攤？住宅樓內公共照明系統屬公共設施，其產生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)的規(guī)定，該能源費用可以計入物業(yè)管理費成本，并由收益人即樓內全體人分攤。目前，我市物業(yè)管理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內公共照明電費問題。66物業(yè)管理公司有權罰款嗎？從法律角度來講，罰款就是一種行政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經濟處罰罰款”之分。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設定和實施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據，不能違反法律的規(guī)定?！缎姓幜P法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定的職權范圍內實施”，而物業(yè)管理公司只是一個企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機關，所以無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的。　　其一，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導原則不對，沒有把自己當作提供服務者而當作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，隨意罰款就是其中之一。消除其對職能、權利的錯誤理解，將對其正確定位自己、理順關系、提高服務質量，都有一定的意義。其二，一些裝修人員在施工區(qū)域吸煙以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規(guī)定的行為或民事損害行為，物業(yè)管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。違約金或賠償金以實際損失和違約責任為準?！　【C上所述，物業(yè)管理公司確實無權實施罰款等行政處罰行為。即使對業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司只能使用違約金和賠償金進行管理。 67物業(yè)管理公司有權以業(yè)主不交物業(yè)管理費而停水電嗎？某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應的物業(yè)管理資質，系獨立核算、自負盈虧的企業(yè)法人?！　∧橙眨_發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但其入住后卻遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款?！　≡撐飿I(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活，導致該住戶的強烈不滿?！　》治鲞@個案例，在房屋買賣法律關系中，買家承擔支付房價款的義務，享有取得房屋所有權的權利。而在物業(yè)管理法律關系中，業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費的義務，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務的權利。在任何一個法律關系中，責、權、利均應一致。履行了相關合同義務，就應該享有相應的權利，反之，則應按照合同的約定承擔相應的責任，這就是責權利一致?？墒莾煞N法律關系混淆就不行，不能說沒有履行這個法律關系中的義務就不能享有另外一個法律關系中的權利，這樣做就會導致責權利不一致。　　上述案例中的住戶，同時是房屋買賣關系以及物業(yè)管理關系的主體。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關系中按時付款的義務，那么他就應該承擔相應的民事責任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等?？梢噪p方談，也可以打官司。　　但如果該住戶已經按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關系中已經履行了自己的義務，那么他就應該得到完善的物業(yè)管理服務，包括水、電、氣、暖等設施設備的良好使用等。物業(yè)管理公司應該保證其權利的實現，而其他人(包括開發(fā)商)則不能對這種權益進行侵害。　　現在開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、電的方式使住戶按時交款，其實質就是：由于住戶未履行房屋買賣關系中的義務而不能享有物業(yè)管理法律關系中的權利。這顯然是對住戶合法行使權利的阻撓，是不對的?！　《飿I(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、電，則違背了其法定職責與義務，更是不對的。假設該住戶欠交物業(yè)管理費或欠交水電