【正文】 款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。銀行所指定的險(xiǎn)種主要為住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其他涉及的險(xiǎn)種還有貸款保證保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)。銀行要求購(gòu)房借款申請(qǐng)人投保此險(xiǎn)，是因?yàn)樵谫?gòu)房借款時(shí)住房設(shè)置了抵押，抵押物的安全關(guān)系到貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)參加保險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)嫁因自然災(zāi)害導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)?！　∽鳛橘?gòu)房貸款須保險(xiǎn)的，銀行方要求保險(xiǎn)手續(xù)在貸款發(fā)放以前辦妥?！　、谫I(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)：120平方米(含)以下的每套房屋買(mǎi)賣(mài)交易的手續(xù)費(fèi)為1000元；1205000平方米(含)的每套房屋交易手續(xù)費(fèi)為3000元；5001平方米以上的每套手續(xù)費(fèi)為10000元。　?、诜课菟袡?quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金，接受的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金雖有預(yù)付款的性質(zhì)，卻與預(yù)付款有本質(zhì)的區(qū)別：在不履行經(jīng)濟(jì)合同時(shí)，預(yù)付款沒(méi)有擔(dān)保作用，不產(chǎn)生定金的法律后果；而付款方不履行合同時(shí)，有權(quán)要求返還預(yù)付款。　?、诮杩钊怂劳觥⑿媸й櫥騿适趧?dòng)能力，其財(cái)產(chǎn)繼承人、監(jiān)護(hù)人或受遺贈(zèng)人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同的，應(yīng)簽訂新的借款合同并辦理有關(guān)手續(xù)?！　∮捎谙铝性蛟斐杀ｋU(xiǎn)財(cái)產(chǎn)損失和費(fèi)用支出，保險(xiǎn)人負(fù)賠償責(zé)任：①火災(zāi)、爆炸、水管爆炸；②雷擊、暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥流石、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然下降；③空中運(yùn)行物體的墜落，以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌；④在發(fā)生上述災(zāi)害或事故中，為防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失；⑤以及為減少損失對(duì)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)采取施救、保護(hù)、整理措施而發(fā)生的合理費(fèi)用?！　、俚盅嘿J款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。最常見(jiàn)的個(gè)人商業(yè)性住房貸款就是抵押加階段性保證貸款方式。申請(qǐng)人如果要求公積金借款，要提供按時(shí)交納公積金的證明。目前個(gè)人先交房款的30%，也有可能今后會(huì)降到20%，但再降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)就大了。在國(guó)外，調(diào)查期一般一個(gè)月到三個(gè)月?！　?duì)資金充裕、并有投資意愿的人來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期貸款比較有利。如果購(gòu)房人收入增加，可以提前償還部分貸款本金或者是一次性償還貸款本息?，F(xiàn)行的年利率是：貸款期限為5年以內(nèi)(含5年)的，%；貸款期限在5年以上的，%。 申請(qǐng)貸款時(shí)需提供售房單位的售房方案、方案批復(fù)文件及與售房單位簽訂售房合同?！　〉诙?、對(duì)家庭未來(lái)的收入及支出作合理的預(yù)期。個(gè)體經(jīng) 營(yíng)者和規(guī)模較小的私營(yíng)業(yè)主應(yīng)該對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期，謹(jǐn)慎制定貸款及還款計(jì)劃。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。借款人的可貸額度可用這樣的公式計(jì)算：可貸額度借款人的月還款能力除以相應(yīng)貸款年限的每萬(wàn)元貸款的與月還款額10000元?！　〉诹⑹灼诟犊畹膶捤稍瓌t。另外，表格的填寫(xiě)也較麻煩，各銀行要求不一樣，比如收入證明一欄有的要蓋財(cái)務(wù)章、有的要蓋公章，問(wèn)不清楚就得 一切重來(lái)。目前可代辦貸款的機(jī)構(gòu)很多，收費(fèi)各不相同，但服務(wù)效果基本一致：貸款人基本不用跑腿，頂多到銀行去一次，就能順利得到貸款。59當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)發(fā)生意外時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人該怎么辦？抵押人占管的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)采取措施防止損失的擴(kuò)大?！　≡谟梅康禺a(chǎn)抵押貸款期間，保持抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)于抵押權(quán)人(貸款銀行)來(lái)說(shuō)尤為重要?！　?2)如果抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失無(wú)過(guò)錯(cuò)的，即抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押權(quán)人可以在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供新的擔(dān)保，抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保?！　∫苑康禺a(chǎn)設(shè)定的抵押時(shí)，要注意以下問(wèn)題：　　(1)以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。集體土地的使用權(quán)在一般情況下是不允許設(shè)定抵押的，只有在以下兩種情況下才允許設(shè)定抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。 61房地產(chǎn)抵押的合同應(yīng)當(dāng)具備哪些條款？以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂的抵押合同。計(jì)算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協(xié)商確定。例如在第二個(gè)還款期時(shí)，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數(shù)來(lái)計(jì)算本期應(yīng)付的利息。 這是指金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，在整個(gè)還款期限內(nèi)固定抵押貸款利率的做法。　　(4)重新協(xié)議利率抵押貸款或滾動(dòng)抵押貸款　　這是指抵押貸款在還款期限內(nèi)每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協(xié)議抵押利率?！　〈送猓€有比例升值貸款，增快還本抵押和可調(diào)整利率抵押貸款等形式。對(duì)馬桶的下水檢查則需反復(fù)多次地進(jìn)行排水試驗(yàn)，看看排水效果?！　z查木工制品以及油漆工制品?！　z查細(xì)節(jié)。建材產(chǎn)品和設(shè)備品牌被更換，意味著住宅品質(zhì)可能被變換?！　欠康奈蓓旊m然是頂樓用戶的房間天花板，直接為頂樓用戶起到隔熱、擋風(fēng)、保溫、承載雨雪等作用。而允許他人使用這樣的公共建筑并得到報(bào)酬，實(shí)際上是公共建筑產(chǎn)生的收益。相應(yīng)的，在共有的情形下，應(yīng)由共有人共同行使上述四項(xiàng)權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認(rèn)、非共有人在未得到共有人的同意或追認(rèn)的情況下擅自行使上述四項(xiàng)全能的，就構(gòu)成了對(duì)共有人共有權(quán)的侵害。開(kāi)發(fā)商想在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應(yīng)該向其他共有人——已購(gòu)房客戶通報(bào)情況，征得所有共有人的同意。而大廈的物業(yè)管理公司不是共有人，卻也獲得使用費(fèi)收入，更是沒(méi)有法律依據(jù)，已經(jīng)分割了其他共人的合法權(quán)益。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。消除其對(duì)職能、權(quán)利的錯(cuò)誤理解，將對(duì)其正確定位自己、理順關(guān)系、提高服務(wù)質(zhì)量，都有一定的意義。即使對(duì)業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司只能使用違約金和賠償金進(jìn)行管理。開(kāi)發(fā)商為此要求對(duì)該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利均應(yīng)一致。他未按期交納購(gòu)房款，說(shuō)明他沒(méi)有履行房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。物業(yè)管理公司應(yīng)該保證其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，而其他人(包括開(kāi)發(fā)商)則不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。假設(shè)該住戶欠交物業(yè)管理費(fèi)或欠交水電費(fèi)，物業(yè)。這顯然是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的?？梢噪p方談，也可以打官司?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不行，不能說(shuō)沒(méi)有履行這個(gè)法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個(gè)法律關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會(huì)導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。　　分析這個(gè)案例，在房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，買(mǎi)家承擔(dān)支付房?jī)r(jià)款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開(kāi)發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人。違約金或賠償金以實(shí)際損失和違約責(zé)任為準(zhǔn)?！缎姓幜P法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施”，而物業(yè)管理公司只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，所以無(wú)權(quán)實(shí)施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的。目前，我市物業(yè)管理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內(nèi)公共照明電費(fèi)問(wèn)題。廣告牌的使用費(fèi)屬于共有物產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)屬于全體共有人所有，或是分配給全體共有人，或是用于為共有人服務(wù)的公益事業(yè)，任何共有人也不能單獨(dú)占有，非共有人更不能占有?！　‰m然，各方由于所占的共有權(quán)份額不同，權(quán)利大小不同，但作為按份共有人，彼此間是平等的民事主體。這四項(xiàng)權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。所以，一座樓宇的頂板是樓宇的公共建筑部分，由大廈的各個(gè)產(chǎn)權(quán)人共有。商品房銷售培訓(xùn)問(wèn)題646964住宅樓上架設(shè)廣告牌，居民是否應(yīng)該受益？在北京我們經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)，許多居民樓上都架設(shè)了廣告牌，那么，作為業(yè)主的小區(qū)居民，這些廣告收益是否與他們有直接關(guān)系。文/本報(bào)記者藺麗爽　　名詞解釋　　空鼓：局部面層材料與基層沒(méi)有膠合劑或膠合劑沒(méi)有起作用，用小槌輕擊有空殼聲?！　z查建材的品牌與合同是否相符　　另外，專家建議業(yè)主在驗(yàn)收施工項(xiàng)目的工程質(zhì)量時(shí)還應(yīng)該花時(shí)間檢查一下建材的品牌?！　z驗(yàn)墻地磚的空鼓問(wèn)題。打開(kāi)所有的燈具開(kāi)關(guān)，看燈具是否都亮?！　∧男┭b修項(xiàng)目應(yīng)注意驗(yàn)收　　因?yàn)楸狈綒夂虻脑颍恍┭b修項(xiàng)目在驗(yàn)收時(shí)可能會(huì)或多或少地存在一些因?yàn)闅夂蛟虍a(chǎn)生的問(wèn)題，因此，專家建議首先把驗(yàn)收的目光放在隱蔽工程上：　　檢查廚房衛(wèi)生間的上下水管道。利用漸進(jìn)式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協(xié)議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉(zhuǎn)移給借貸人。對(duì)借貸人來(lái)說(shuō)，好處是能夠準(zhǔn)確地測(cè)算出他在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)的支出，但要承擔(dān)比目前市場(chǎng)利率還要高的抵押利率?！　?3)定息抵押貸款　　 62房地產(chǎn)抵押貸款的利息計(jì)算和本金償還方式有哪幾種？房地產(chǎn)抵押貸款根據(jù)利息計(jì)算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種：　　(1)漸進(jìn)式抵押貸款如果要以共同所有的房地產(chǎn)來(lái)設(shè)定時(shí)，則必須取得全體共有人的書(shū)面同意，這時(shí)抵押人為所有共有人?！　?2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。具體又可以分為：　　(1)依法通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓(補(bǔ)交地價(jià))方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)；　　(2)公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；　　(3)依法獲得的預(yù)售商品房；　　(4)依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)和房屋及地上定著物；　　(5)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。如果抵押的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失，變賣(mài)該房地產(chǎn)所獲得的價(jià)款將可能無(wú)法償還債務(wù)人所欠的借款。由于抵押人本身的故意或過(guò)失造成抵押物損毀、滅失的，抵押人有義務(wù)重新提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。 因此，買(mǎi)房人實(shí)際辦貸款時(shí)，就不只是五六趟的理想狀態(tài)了。 58貸款——自己辦還是找代理？a、自己辦貸款省錢(qián)、費(fèi)時(shí)間　　如果不走冤枉路的話，辦理貸款跑個(gè)五六趟一般就能完成了(組合貸款因?yàn)樯婕暗焦e金貸款和商業(yè)貸款兩項(xiàng)，要麻煩一些)。公積金貸款盡可能多，商業(yè)貸款盡可能少。在計(jì)算時(shí)要考慮到收入和支出的可能變化。如果您的家庭預(yù)期有較大的支出，這將會(huì)削弱您的還款能力。前者要考慮的因素包括年齡、專業(yè)、學(xué)歷、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景乃至宏觀發(fā)展趨勢(shì)等。經(jīng)濟(jì)實(shí)力的內(nèi)容包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分?！　「鶕?jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款必須具備以下六個(gè)條件：　?、儆斜本┦袘艨诨蛴泻戏ǖ木幼∩矸葑C件，如身份證，戶口薄，軍人證、暫住證等； ②必須有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入；③已經(jīng)簽訂了合法有效的購(gòu)買(mǎi)、建造、大修等合同、協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件等；④不低于所購(gòu)買(mǎi)房款20%以上的首付款；⑤能夠提供擔(dān)保；⑥與銀行簽訂合作協(xié)議。另外，個(gè)人住房貸款的利率不是一成不變的，如果人民銀行對(duì)利率進(jìn)行調(diào)整，那么受理銀行將在第二年1月1日起通過(guò)借款人并執(zhí)行新的稅率　　對(duì)于提前部分還款，建行規(guī)定必須還月還款額的整倍數(shù)，工商行從1997年底開(kāi)辦了任意時(shí)間、任意金額(超過(guò)還款額度)的提前還款業(yè)務(wù)。　　對(duì)于資金緊張的購(gòu)房人，除了還貸以外，沒(méi)有更多的錢(qián)做其他投資，所以還是首先考慮避免支出過(guò)多利息，應(yīng)以中短期(1015年)貸款比較合適?！　「骷毅y行為了吸引客戶，已將貸款期限延長(zhǎng)到30年。房產(chǎn)商的實(shí)力不強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)管理混亂、信譽(yù)不佳等都會(huì)給買(mǎi)者和銀行住房貸款帶來(lái)煩惱和風(fēng)險(xiǎn)。在確定貸款年限時(shí)，有時(shí)還要考慮到工作年限，如果到法定退休年限還有5年，而申請(qǐng)公積金貸款的年限是10年，那么銀行批準(zhǔn)的可能性不大。申請(qǐng)人的身份證和戶口(藍(lán)印戶口也可以申請(qǐng)，但要有特定條件)，如果用戶成員和直系親屬參與借款，銀行也要檢查身份證和戶口本?！　、郾ＷC貸款方式指貸款行以借款提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式?！　”ＷC期限：自投保次日(一般從入住之日)12時(shí)起到保單約定的終止之日12時(shí)止?？捎少J款銀行代辦保險(xiǎn)手續(xù)。 50借款人在還款期限內(nèi)，由于各種原因逾期還款，該怎么處理？在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時(shí)間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書(shū)后，必須立即補(bǔ)付欠交的貸款本息及逾期罰息?！　∧壳?，北京樓市上購(gòu)買(mǎi)商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房都有交定金或訂金的做法，但法律和市國(guó)土資源和房屋管理局并沒(méi)有這方面的規(guī)定。另外，按照我國(guó)《擔(dān)保法》，定金合同是實(shí)踐性合同，即以定金的交付為生效條件，若購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并約定支付一定數(shù)額的定金后，實(shí)際上卻并沒(méi)有交付定金，不打算買(mǎi)該房時(shí)，賣(mài)方也不得按認(rèn)購(gòu)書(shū)向購(gòu)房者 追討?！　?三)物業(yè)管理費(fèi)：按《北京市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》統(tǒng)一收取?！　、芄簿S修基金：購(gòu)房款的2%。 48購(gòu)買(mǎi)一套商品房到底需要花哪些錢(qián)？購(gòu)買(mǎi)一套商品房費(fèi)用由以下三部分組成：　　(一)房?jī)r(jià)款：每平方米(建筑面積)售價(jià)建筑面積。　　當(dāng)銀行認(rèn)為個(gè)人購(gòu)房貸款在還款上存在較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)還要求借款人投保貸款保證險(xiǎn)種，投保該險(xiǎn)保險(xiǎn)人要求以所購(gòu)住房作借款抵押為條件。該保險(xiǎn)與家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)不同的是其標(biāo)的專指用貸款購(gòu)買(mǎi)的住房，不包括住房以外的裝修和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)?！　〗杩钊擞馄趦斶€貸款，以人民銀行(96)頒發(fā)156號(hào)文件規(guī)定，按逾期天數(shù)加收逾期額萬(wàn)分之四的罰金，連同應(yīng)償還的貸款本息一并計(jì)收；借款人連續(xù)三個(gè)月沒(méi)有償還貸款本息或貸款合同期滿沒(méi)有還清全部貸款本息的，銀行有權(quán)對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理，或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息?？梢?jiàn)期限過(guò)長(zhǎng)不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。一般來(lái)說(shuō)，還款期限越長(zhǎng)，則每月還款額越低，負(fù)擔(dān)就相對(duì)輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負(fù)擔(dān)就相對(duì)重一些?！　∩暾?qǐng)個(gè)人住房貸款還需要在保險(xiǎn)公司、公證部門(mén)和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)、合同公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。比如，征得銀行同意，將購(gòu)買(mǎi)的房屋轉(zhuǎn)讓，用轉(zhuǎn)讓所得的款項(xiàng)歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購(gòu)買(mǎi)者與銀行訂立抵押合同，由新的購(gòu)買(mǎi)者繼續(xù)履行還款義務(wù)。如果一期、二期不能按時(shí)還款，銀行并不一定立即行使抵押權(quán)，但積累到一定程度，銀行就會(huì)行使這一權(quán)利。因此，每一期歸還的數(shù)額都是相同的，如果貸款