【正文】 能少。 58貸款——自己辦還是找代理？a、自己辦貸款省錢、費時間　　如果不走冤枉路的話，辦理貸款跑個五六趟一般就能完成了(組合貸款因為涉及到公積金貸款和商業(yè)貸款兩項，要麻煩一些)。因此，買房人實際辦貸款時，就不只是五六趟的理想狀態(tài)了。 59當?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)發(fā)生意外時，抵押人和抵押權人該怎么辦？抵押人占管的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應采取措施防止損失的擴大?！　≡谟梅康禺a(chǎn)抵押貸款期間，保持抵押房地產(chǎn)的價值，對于抵押權人(貸款銀行)來說尤為重要?！　?2)如果抵押人對抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失無過錯的，即抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押權人可以在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供新的擔保，抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。　　以房地產(chǎn)設定的抵押時，要注意以下問題：　　(1)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。集體土地的使用權在一般情況下是不允許設定抵押的，只有在以下兩種情況下才允許設定抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。 61房地產(chǎn)抵押的合同應當具備哪些條款？以房地產(chǎn)設定抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂的抵押合同。(2)遞減式還款抵押貸款　 　這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計算每期應付的利息。這種抵押貸款方法。有些金融機構將這種抵押形式與漸進式抵押貸款相結合加以運用，吸取二者各自的優(yōu)點。 63購房寶典：怎么驗收精裝修房每年年底都是樓盤交鑰匙的高峰期，隨著精裝修樓盤數(shù)量的逐步增加，購買精裝住宅的消費者也隨之增加，很多讀者來電詢問對精裝房的裝修項目如何驗收？達到什么標準才算合格？　　驗收精裝房依據(jù)的標準　　北京市建裝協(xié)家裝委員會工程質量部主任金錚告訴記者，目前，北京裝飾行業(yè)使用的驗收標準有兩個：一個是《北京市家庭裝飾工程室內驗收標準》(本版將陸續(xù)刊登)，另一個是《高級裝飾工程驗收標準》，使用哪一個標準要看購房合同里是如何簽訂的，以合同規(guī)定的標準對工程進行驗收?！　z查配電線路。這一步比較復雜，簡單地說，應該檢查木制品是否變形，接縫處開裂現(xiàn)象是否嚴重，五金件安裝是否端正牢固，油漆是否存在流淌現(xiàn)象，墻壁涂料是否出現(xiàn)大范圍開裂現(xiàn)象，這些基本上可以靠我們的眼睛去觀察。對一些邊邊角角的地方做仔細檢查，如衛(wèi)生間門口是否有擋水條，窗子是否會存在雨水流入，開關插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等。業(yè)主應檢查被更換的品牌與原合同約定的差別到底在哪，小心被更換的建材產(chǎn)品檔次下降。　　對于這個問題，由于按“套”或“單元”、“單位”購買房產(chǎn)的客戶，在其購房價款中實際上都已包含公共建筑的分攤價款，所以，購房客戶應是公共建筑的按份共有人。　　因此，在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，這樣的行為，都是對樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用。如果非所有權人未得到所有權人的事先許可或事后追認而擅自行使占有、使用、收益、處分等權能，就構成了對所有權人的侵害。各方的共有權均應得到尊重與維護?！　∵@個案例中，開發(fā)商如果沒有就廣告牌一事與其他共有人商議，取得的使用費自己占有，這是不對的。66物業(yè)管理公司有權罰款嗎？從法律角度來講，罰款就是一種行政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟處罰罰款”之分?！　∑湟?，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導原則不對，沒有把自己當作提供服務者而當作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，隨意罰款就是其中之一?！　【C上所述，物業(yè)管理公司確實無權實施罰款等行政處罰行為。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。在任何一個法律關系中，責、權、利均應一致。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關系中按時付款的義務，那么他就應該承擔相應的民事責任。物業(yè)管理公司應該保證其權利的實現(xiàn)，而其他人(包括開發(fā)商)則不能對這種權益進行侵害。假設該住戶欠交物業(yè)管理費或欠交水電費，物業(yè)管理公司在這時候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內容停止水、電等的供應。順利辦下來倒也無事，但有時就可能出現(xiàn)問題。在這一法律關系中，業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方各有多種權利、義務，但是對于開發(fā)商而言，最根本的權利是收取業(yè)主的購房款項，最根本的義務是向業(yè)主交付房屋。我國《合同法》第六十條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”。再說全面履行，只要業(yè)主沒有違約情形，開發(fā)商就應該向業(yè)主交付房屋，不能增加業(yè)主的責任與義務，而物業(yè)管理公司作為代理交付房屋的機構，只是替開發(fā)商完成交房事務，不能在此過程中加入自己的權利內容，增加業(yè)主的責任義務。如果開發(fā)商以業(yè)主完成物業(yè)管理法律關系中的義務作為交付房屋的條件，這就是變相增加業(yè)主的合同義務與責任，是不符合《合同法》等法律的規(guī)定的。這些費用總體看來，分為兩種類型，一是可以退還的，二是不退還的。正是因為這樣，很多的業(yè)主有意見，不少人認為，既然國家沒有規(guī)定，物業(yè)管理公司就不能收這錢。首先，對于裝修隊伍的押金，還是應該收取的。應該說，這是一個比較好的監(jiān)督、控制、補救的好辦法。由于物業(yè)管理公司與業(yè)主間是平等的民事主體，他們之間存在著服務合同關系?！　∥飿I(yè)管理公司的本職工作就是管理物業(yè)，業(yè)主支付物業(yè)管理費并不是要求物業(yè)管理公司成為自己家庭私用仆人，裝修如果只是在業(yè)主屋里與世隔絕地進行，也沒有進行管理的必要。也有些物業(yè)管理公司稱：裝修時候，必然有很多工人，也就必然增加工作量，所以要另外收錢，按照這樣的理論，很難說服業(yè)主。上述情形的出現(xiàn)，反映出很多物業(yè)管理公司還是沒有把自己置于與業(yè)主平等的民事主體地位，習慣于用各種強制性、武斷的規(guī)定來解決新問題，但是這樣實際上是不可能解決問題的?！　【唧w內容可參照京房地修字[1998]第799號文，京房地修字[1999]第601號文及京房地修字[1999]第930號文等。其服務內容為房屋及小區(qū)保潔。按規(guī)定辦理暫住證的來京人員，每人每月2元。房屋的共用部位和共用設施設備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋主體共用設施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修。由于業(yè)主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應當賠償損失。 74業(yè)主委員會應如何成立？ 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。但是，物業(yè)管 理公司與有關業(yè)務單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。73物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任如何劃分業(yè)主作為物業(yè)的所有權人，應對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。服務內容是環(huán)衛(wèi)部門從小區(qū)垃圾中轉站將垃圾運到垃圾消納場。祥見《區(qū)、縣物價局制定物業(yè)收費項目和標準一覽表》72居民應該交納哪些垃圾處理費用，如何交納？住戶需交納垃圾的清掃、清運、處理等三項費用。　　中修工程是指：需牽動或拆換少量主體結構或少量設備，但保持原房(或設備)的結構和規(guī)模的工程。其實大多數(shù)的業(yè)主也都意識到，物業(yè)管理機構對于房屋裝修等活動加以管理是很有必要的?？峙氯魏挝飿I(yè)管理公司都不會聲稱自己只管不進行裝修的物業(yè)，對裝修工作的管理應該是物業(yè)管理公司工作的一部分。如果物業(yè)管理公司提供了額外的服務，并被業(yè)主接受，那么物業(yè)管理公司就有理由要求相應的對價。這些工作應當是正常的物業(yè)管理工作以外的增加量，所以這些開支不能在物業(yè)管理費中列支，而要額外單獨收取?！　∈孪?，由裝修公司、裝修隊伍向物業(yè)管理機構提供一筆裝修押金，如果在裝修過程中出現(xiàn)損壞物業(yè)、破壞物業(yè)設施設備等、給其他人造成生命、健康、財產(chǎn)方面的損失等情形時，從這筆押金中支付。每個小區(qū)恐怕都能見到業(yè)主與物業(yè)管理公司之間，因為這些問題而發(fā)生爭吵。　　上述兩種費用往往都沒有一個數(shù)額標準的，不同的小區(qū)、不同的物業(yè)管理公司標準差別不小，就是同一個小區(qū)、同樣的物業(yè)管理機構，情況也有很大不同?？偟恼f來，無論是開發(fā)商也好，物業(yè)管理公司也好，都不能因為業(yè)主沒有簽訂物業(yè)管理公約、對物業(yè)管理費有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權益的侵害。不管業(yè)主與物業(yè)管理公司之間如何，都是物業(yè)管理法律關系的內容，與房屋買賣法律關系無關?！　∠日f“自己履行”，房屋買賣合同是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的，購房款也是交給了開發(fā)商，那么開發(fā)商就應該自己交付房屋，不能讓物業(yè)管理或其他機構來履行交付房屋的義務。什么是交付房屋，就是給業(yè)主辦理入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了開發(fā)商的義務。在這種情況下，有些物業(yè)管理公司就會采取不給鑰匙的做法。68物業(yè)公司是否有權以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣押房屋鑰匙？北京的絕大多數(shù)樓盤在交房的時候都有這樣的情景：業(yè)主去辦理入住手續(xù)的時候，被告知要找物業(yè)管理公司辦理。這顯然是對住戶合法行使權利的阻撓，是不對的。可以雙方談，也可以打官司?？墒莾煞N法律關系混淆就不行，不能說沒有履行這個法律關系中的義務就不能享有另外一個法律關系中的權利，這樣做就會導致責權利不一致?！　》治鲞@個案例，在房屋買賣法律關系中，買家承擔支付房價款的義務，享有取得房屋所有權的權利。 67物業(yè)管理公司有權以業(yè)主不交物業(yè)管理費而停水電嗎？ 某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應的物業(yè)管理資質，系獨立核算、自負盈虧的企業(yè)法人。其二，一些裝修人員在施工區(qū)域吸煙以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規(guī)定的行為或民事?lián)p害行為，物業(yè)管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設定和實施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據(jù)，不能違反法律的規(guī)定。65公共區(qū)域的照明費如何分攤？住宅樓內公共照明系統(tǒng)屬公共設施，其產(chǎn)生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)的規(guī)定，該能源費用可以計入物業(yè)管理費成本，并由收益人即樓內全體人分攤。如果此事難以協(xié)商一致，應當按照各自擁有的共有權份額進行表決，一般按照擁有共有權份額一半以上的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的權益?！　≡谕ǔ５那闆r下，開發(fā)商尚未將所有的樓房賣出，則小區(qū)居民與這棟大廈的開發(fā)商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對樓頂?shù)裙步ㄖ碛泄灿袡?，行使占有、使用收益、處分等權能?！　∫罁?jù)民法學理論，所有權有四項權能，即占有、使用、收益、處分。但我認為，頂板并非頂樓用戶的專有財產(chǎn)，它實際上是在為整個樓宇的用戶服務。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。據(jù)了解，一些精裝修樓盤業(yè)主在驗收時發(fā)現(xiàn)防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等都出現(xiàn)了與原來合同約定的品牌不符的問題。檢查廚房衛(wèi)生間以及其他部位的墻地磚的空鼓，用一個小橡皮槌隨意地敲敲瓷磚、地磚就可以了，如果空鼓率超過3%，說明存在質量問題(空鼓率是指100塊瓷磚地磚當中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。如果條件允許還應該用萬用表檢查插座是否有電，用電話機檢查電話線路是否有信號，用天線檢查工具檢查電視天線的信號?？磁潘艿琅潘欠耥槙?，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度。但有時會給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負擔，另一方面漸進式抵押貸款又有計劃地增加了借貸人的還款額。這是因為通常金融機構為了減少風險，并不固定整個還款期的利率，只固定一段時間的利率水平。因此，貸款人應付本息逐期相繼減少。 62房地產(chǎn)抵押貸款的利息計算和本金償還方式有哪幾種？房地產(chǎn)抵押貸款根據(jù)利息計算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種：　　(1)漸進式抵押貸款 這種貸款是在償還期根據(jù)借貸人的收益水平規(guī)定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。如果要以共同所有的房地產(chǎn)來設定時，則必須取得全體共有人的書面同意，這時抵押人為所有共有人?！　?2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。具體又可以分為：　　(1)依法通過出讓、轉讓(補交地價)方式取得的國有土地使用權；　　(2)公司、企業(yè)、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；　　(3)依法獲得的預售商品房；　　(4)依法有權處分的國有土地使用權和房屋及地上定著物；　　(5)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權。如果抵押的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失，變賣該房地產(chǎn)所獲得的價款將可能無法償還債務人所欠的借款。由于抵押人本身的故意或過失造成抵押物損毀、滅失的，抵押人有義務重新提供與減少的價值相當?shù)膿?。目前可代辦貸款的機構很多，收費各不相同，但服務效果基本一致：貸款人基本不用跑腿，頂多到銀行去一次，就能順利得到貸款。另外，表格的填寫也較麻煩，各銀行要求不一樣，比如收入證明一欄有的要蓋財務章、有的要蓋公章，問不清楚就得 一切重來?！　〉诹?、首期付款的寬松原則。借款人的可貸額度可用這樣的公式計算：可貸額度借款人的月還款能力除以相應貸款年限的每萬元貸款的與月還款額10000元。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。個體經(jīng) 營者和規(guī)模較小的私營業(yè)主應該對經(jīng)營風險有充分預期，謹慎制定貸款及還款計劃?！　〉诙?、對家庭未來的收入及支出作合理的預期。申請貸款時需提供售房單位的售房方案、方案批復文件及與售房單位簽訂售房合同。在提前還款時，如果你原來申請的是630年的，而最終在15年內還清，利息還要按630年那一檔計算。需要提前還款的應提前15天向銀行提出申請，經(jīng)貸款銀行同意后，與貸款銀行簽定變更協(xié)議?？梢越枞腴L期資金，同時對外作出短期投資，回報足以償還長期借貸并有贏余。 54 商業(yè)性個人住房貸款額度最高是多少？貸款期限最長幾年？現(xiàn)行的利率是多少？能不能提前還？根據(jù)中國人民銀行的最新規(guī)定，貸款額度最高不超過所購住房全部房款或評估價值的80%，但在實際操作過程中，具