【正文】 案、方案批復(fù)文件及與售房單位簽訂售房合同。個(gè)體經(jīng) 營者和規(guī)模較小的私營業(yè)主應(yīng)該對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期，謹(jǐn)慎制定貸款及還款計(jì)劃。借款人的可貸額度可用這樣的公式計(jì)算：可貸額度借款人的月還款能力除以相應(yīng)貸款年限的每萬元貸款的與月還款額10000元。另外，表格的填寫也較麻煩，各銀行要求不一樣，比如收入證明一欄有的要蓋財(cái)務(wù)章、有的要蓋公章，問不清楚就得 一切重來。由于抵押人本身的故意或過失造成抵押物損毀、滅失的，抵押人有義務(wù)重新提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。具體又可以分為：　　(1)依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓(補(bǔ)交地價(jià))方式取得的國有土地使用權(quán)；　　(2)公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；　　(3)依法獲得的預(yù)售商品房；　　(4)依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)和房屋及地上定著物；　　(5)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。如果要以共同所有的房地產(chǎn)來設(shè)定時(shí)，則必須取得全體共有人的書面同意，這時(shí)抵押人為所有共有人。因此，貸款人應(yīng)付本息逐期相繼減少。但有時(shí)會(huì)給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負(fù)擔(dān)，另一方面漸進(jìn)式抵押貸款又有計(jì)劃地增加了借貸人的還款額。如果條件允許還應(yīng)該用萬用表檢查插座是否有電，用電話機(jī)檢查電話線路是否有信號(hào)，用天線檢查工具檢查電視天線的信號(hào)。據(jù)了解，一些精裝修樓盤業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等都出現(xiàn)了與原來合同約定的品牌不符的問題。但我認(rèn)為，頂板并非頂樓用戶的專有財(cái)產(chǎn)，它實(shí)際上是在為整個(gè)樓宇的用戶服務(wù)。　　在通常的情況下，開發(fā)商尚未將所有的樓房賣出，則小區(qū)居民與這棟大廈的開發(fā)商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對(duì)樓頂?shù)裙步ㄖ碛泄灿袡?quán)，行使占有、使用收益、處分等權(quán)能。65公共區(qū)域的照明費(fèi)如何分?jǐn)偅孔≌瑯莾?nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照國家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào))的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)成本，并由收益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)偂Ｆ涠?，一些裝修人員在施工區(qū)域吸煙以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規(guī)定的行為或民事?lián)p害行為，物業(yè)管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。　　分析這個(gè)案例，在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房價(jià)款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。可以雙方談，也可以打官司。68物業(yè)公司是否有權(quán)以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣押房屋鑰匙？北京的絕大多數(shù)樓盤在交房的時(shí)候都有這樣的情景：業(yè)主去辦理入住手續(xù)的時(shí)候，被告知要找物業(yè)管理公司辦理。什么是交付房屋，就是給業(yè)主辦理入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了開發(fā)商的義務(wù)。不管業(yè)主與物業(yè)管理公司之間如何，都是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，與房屋買賣法律關(guān)系無關(guān)?！　∩鲜鰞煞N費(fèi)用往往都沒有一個(gè)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的，不同的小區(qū)、不同的物業(yè)管理公司標(biāo)準(zhǔn)差別不小，就是同一個(gè)小區(qū)、同樣的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，情況也有很大不同。　　事先，由裝修公司、裝修隊(duì)伍向物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供一筆裝修押金，如果在裝修過程中出現(xiàn)損壞物業(yè)、破壞物業(yè)設(shè)施設(shè)備等、給其他人造成生命、健康、財(cái)產(chǎn)方面的損失等情形時(shí)，從這筆押金中支付。如果物業(yè)管理公司提供了額外的服務(wù)，并被業(yè)主接受，那么物業(yè)管理公司就有理由要求相應(yīng)的對(duì)價(jià)。其實(shí)大多數(shù)的業(yè)主也都意識(shí)到，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋裝修等活動(dòng)加以管理是很有必要的。祥見《區(qū)、縣物價(jià)局制定物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)一覽表》72居民應(yīng)該交納哪些垃圾處理費(fèi)用，如何交納？住戶需交納垃圾的清掃、清運(yùn)、處理等三項(xiàng)費(fèi)用。73物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任如何劃分業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。 74業(yè)主委員會(huì)應(yīng)如何成立？ 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。按規(guī)定辦理暫住證的來京人員，每人每月2元?！　【唧w內(nèi)容可參照京房地修字[1998]第799號(hào)文，京房地修字[1999]第601號(hào)文及京房地修字[1999]第930號(hào)文等。也有些物業(yè)管理公司稱：裝修時(shí)候，必然有很多工人，也就必然增加工作量，所以要另外收錢，按照這樣的理論，很難說服業(yè)主。由于物業(yè)管理公司與業(yè)主間是平等的民事主體，他們之間存在著服務(wù)合同關(guān)系。首先，對(duì)于裝修隊(duì)伍的押金，還是應(yīng)該收取的。這些費(fèi)用總體看來，分為兩種類型，一是可以退還的，二是不退還的。再說全面履行，只要業(yè)主沒有違約情形，開發(fā)商就應(yīng)該向業(yè)主交付房屋，不能增加業(yè)主的責(zé)任與義務(wù)，而物業(yè)管理公司作為代理交付房屋的機(jī)構(gòu)，只是替開發(fā)商完成交房事務(wù)，不能在此過程中加入自己的權(quán)利內(nèi)容，增加業(yè)主的責(zé)任義務(wù)。在這一法律關(guān)系中，業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方各有多種權(quán)利、義務(wù)，但是對(duì)于開發(fā)商而言，最根本的權(quán)利是收取業(yè)主的購房款項(xiàng)，最根本的義務(wù)是向業(yè)主交付房屋。假設(shè)該住戶欠交物業(yè)管理費(fèi)或欠交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司在這時(shí)候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)商為此要求對(duì)該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。　　其一，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導(dǎo)原則不對(duì)，沒有把自己當(dāng)作提供服務(wù)者而當(dāng)作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，隨意罰款就是其中之一?！　∵@個(gè)案例中，開發(fā)商如果沒有就廣告牌一事與其他共有人商議，取得的使用費(fèi)自己占有，這是不對(duì)的。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追認(rèn)而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對(duì)所有權(quán)人的侵害?！　?duì)于這個(gè)問題，由于按“套”或“單元”、“單位”購買房產(chǎn)的客戶，在其購房價(jià)款中實(shí)際上都已包含公共建筑的分?jǐn)們r(jià)款，所以，購房客戶應(yīng)是公共建筑的按份共有人。對(duì)一些邊邊角角的地方做仔細(xì)檢查，如衛(wèi)生間門口是否有擋水條，窗子是否會(huì)存在雨水流入，開關(guān)插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等?！　z查配電線路。有些金融機(jī)構(gòu)將這種抵押形式與漸進(jìn)式抵押貸款相結(jié)合加以運(yùn)用，吸取二者各自的優(yōu)點(diǎn)。(2)遞減式還款抵押貸款　 　這是指先固定每個(gè)還款期所需償還的本金，然后以日息計(jì)算每期應(yīng)付的利息。集體土地的使用權(quán)在一般情況下是不允許設(shè)定抵押的，只有在以下兩種情況下才允許設(shè)定抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！　?2)如果抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失無過錯(cuò)的，即抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押權(quán)人可以在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供新的擔(dān)保，抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。 59當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)發(fā)生意外時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人該怎么辦？抵押人占管的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。 58貸款——自己辦還是找代理？a、自己辦貸款省錢、費(fèi)時(shí)間　　如果不走冤枉路的話，辦理貸款跑個(gè)五六趟一般就能完成了(組合貸款因?yàn)樯婕暗焦e金貸款和商業(yè)貸款兩項(xiàng)，要麻煩一些)。在計(jì)算時(shí)要考慮到收入和支出的可能變化。前者要考慮的因素包括年齡、專業(yè)、學(xué)歷、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景乃至宏觀發(fā)展趨勢(shì)等?！　「鶕?jù)中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款必須具備以下六個(gè)條件：　?、儆斜本┦袘艨诨蛴泻戏ǖ木幼∩矸葑C件，如身份證，戶口薄，軍人證、暫住證等； ②必須有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入；③已經(jīng)簽訂了合法有效的購買、建造、大修等合同、協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件等；④不低于所購買房款20%以上的首付款；⑤能夠提供擔(dān)保；⑥與銀行簽訂合作協(xié)議。北京銀行現(xiàn)在也可以實(shí)現(xiàn)提前部分或全部還款?！　】傊?，個(gè)人住房貸款還款期比較長，為了避免不必要的麻煩，銀行為安全起見會(huì)進(jìn)行必要的調(diào)查。如果配偶不在同一戶口內(nèi)參與借款，還需提供結(jié)婚證。　　財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算：　　保險(xiǎn)費(fèi)=保險(xiǎn)金額(即所購房款)%保險(xiǎn)期限 52申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款有幾種擔(dān)保方式？個(gè)人住房貸款實(shí)行抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押加階段性保證貸款四種擔(dān)保方式。 50借款人在還款期限內(nèi)，由于各種原因逾期還款，該怎么處理？在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時(shí)間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補(bǔ)付欠交的貸款本息及逾期罰息。另外，按照我國《擔(dān)保法》，定金合同是實(shí)踐性合同，即以定金的交付為生效條件，若購房者簽訂認(rèn)購書并約定支付一定數(shù)額的定金后，實(shí)際上卻并沒有交付定金，不打算買該房時(shí)，賣方也不得按認(rèn)購書向購房者 追討?！　、芄簿S修基金：購房款的2%?！　‘?dāng)銀行認(rèn)為個(gè)人購房貸款在還款上存在較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)還要求借款人投保貸款保證險(xiǎn)種，投保該險(xiǎn)保險(xiǎn)人要求以所購住房作借款抵押為條件。　　借款人逾期償還貸款，以人民銀行(96)頒發(fā)156號(hào)文件規(guī)定，按逾期天數(shù)加收逾期額萬分之四的罰金，連同應(yīng)償還的貸款本息一并計(jì)收；借款人連續(xù)三個(gè)月沒有償還貸款本息或貸款合同期滿沒有還清全部貸款本息的，銀行有權(quán)對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理，或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息。一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負(fù)擔(dān)就相對(duì)輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負(fù)擔(dān)就相對(duì)重一些。如果貸款人已大部分歸還，就可以考慮臨時(shí)接濟(jì)，歸還其余的貸款本息。作為抵押人來說，應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)是按合同的約定按期歸還貸款本息。辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供下列文件或其復(fù)印件：　　(1)主合同及抵押合同；(2)抵押當(dāng)事人的資格證明或法人資格證明；(3)《國有土地使用證》或《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；(4)以期權(quán)房屋作抵押的，須提交有效的預(yù)售(購)房屋合同；(5)有效的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；(6)上級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)其以房地產(chǎn)作抵押的證明?！　倪@些數(shù)據(jù)，我們不難看出，以租金償還貸款確實(shí)是減輕貸款購房者還貸壓力的一種有效途徑。這對(duì)于以自住為目的購房者來說不僅可以減輕單純勞動(dòng)收入，逐月償還銀行貸款本息給維持家庭正常生活帶來的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也可以利用出租房子的收入，加大逐月償還貸款本息的數(shù)額，縮短還款期限，減少利息負(fù)擔(dān)?！　∽》垦a(bǔ)貼的資金來源主要有三大塊：一是國家下?lián)艿慕ǚ抠Y金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金。目前，行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位已經(jīng)實(shí)施，企業(yè)根據(jù)自身的條件參照?qǐng)?zhí)行?！　?8)職工與單位終止勞動(dòng)關(guān)系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開除的，原工作單位應(yīng)從上述行為發(fā)生之日起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼，并將已計(jì)發(fā)情況記入本人人事檔案。貸款辦理手續(xù)，一般應(yīng)在一個(gè)月左右，但會(huì)因借款人情況的不同而有所不同。但需出具出國一年以上的居留證明。我老公現(xiàn)有公積金5000元，繳費(fèi)已兩年多；我現(xiàn)有公積金1680元，繳費(fèi)6個(gè)月，問用公積金貸款可貸多少？　　答：(1)目前政策沒有規(guī)定公積金建立期限與貸款資格問題，但政策有可能近期有一些調(diào)整；(2)參照2000年京房資中心計(jì)字088號(hào)文件計(jì)算貸款額度。　　對(duì)于尚未建立住房公積金的企業(yè)職工，可向北京市住房資金管理中心或所屬分中心舉報(bào)。27“五證”是指什么？商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù)(預(yù))售許可證。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間，儲(chǔ)藏室、壁柜(不吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺(tái)。 18哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分?jǐn)偨o住戶可分?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇?，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半?！　√變?nèi)建筑面積的計(jì)算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積?？赡茉斐傻牟涣己蠊校孩偃〉脵?quán)屬證件的時(shí)間沒有保證?！　【幪?hào)。在封面里頁有土紅、翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花。最重要、最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點(diǎn)和防偽功能。其次，權(quán)證印制質(zhì)量上乘。此外，根據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》和《關(guān)于禁止有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的若干規(guī)定》，如果售房時(shí)，采取抽獎(jiǎng)式的有獎(jiǎng)銷售，最高獎(jiǎng)的金額不得超過五千元人民幣。但是，該規(guī)定第六條第二款又規(guī)定，“廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)”。10 問：《商品房銷售管理辦法》對(duì)按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋有哪些規(guī)定？答：按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。（點(diǎn)評(píng)： ）5 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照哪些規(guī)定執(zhí)行？答：按照《中華人民共和國擔(dān)保法》，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。11 問：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人沒有在合同中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，根據(jù)法律規(guī)定，按什么原則處理？答：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給賣受人,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人?！薄　　胺康禺a(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。（點(diǎn)評(píng)：