【正文】 ，作為業(yè)主的小區(qū)居民，這些廣告收益是否與他們有直接關(guān)系。這四項(xiàng)權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。廣告牌的使用費(fèi)屬于共有物產(chǎn)生的收益，應(yīng)當(dāng)屬于全體共有人所有，或是分配給全體共有人，或是用于為共有人服務(wù)的公益事業(yè)，任何共有人也不能單獨(dú)占有，非共有人更不能占有?！缎姓幜P法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施”，而物業(yè)管理公司只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，所以無權(quán)實(shí)施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的。某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不行，不能說沒有履行這個(gè)法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個(gè)法律關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會(huì)導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。這顯然是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。物業(yè)管理公司應(yīng)該保證其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，而其他人(包括開發(fā)商)則不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利均應(yīng)一致。即使對(duì)業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司只能使用違約金和賠償金進(jìn)行管理。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。開發(fā)商想在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應(yīng)該向其他共有人——已購房客戶通報(bào)情況，征得所有共有人的同意。而允許他人使用這樣的公共建筑并得到報(bào)酬，實(shí)際上是公共建筑產(chǎn)生的收益?！　z查細(xì)節(jié)。對(duì)馬桶的下水檢查則需反復(fù)多次地進(jìn)行排水試驗(yàn)，看看排水效果?！　?4)重新協(xié)議利率抵押貸款或滾動(dòng)抵押貸款　　這是指抵押貸款在還款期限內(nèi)每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協(xié)議抵押利率。計(jì)算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協(xié)商確定。集體土地的使用權(quán)在一般情況下是不允許設(shè)定抵押的，只有在以下兩種情況下才允許設(shè)定抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！　?2)如果抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失無過錯(cuò)的，即抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押權(quán)人可以在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供新的擔(dān)保，抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。59當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)發(fā)生意外時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人該怎么辦？抵押人占管的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時(shí)，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。另外，表格的填寫也較麻煩，各銀行要求不一樣，比如收入證明一欄有的要蓋財(cái)務(wù)章、有的要蓋公章，問不清楚就得 一切重來。借款人的可貸額度可用這樣的公式計(jì)算：可貸額度借款人的月還款能力除以相應(yīng)貸款年限的每萬元貸款的與月還款額10000元。個(gè)體經(jīng) 營者和規(guī)模較小的私營業(yè)主應(yīng)該對(duì)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期，謹(jǐn)慎制定貸款及還款計(jì)劃。申請(qǐng)貸款時(shí)需提供售房單位的售房方案、方案批復(fù)文件及與售房單位簽訂售房合同?，F(xiàn)行的年利率是：貸款期限為5年以內(nèi)(含5年)的，%；貸款期限在5年以上的，%。　　對(duì)資金充裕、并有投資意愿的人來說，長期貸款比較有利。目前個(gè)人先交房款的30%，也有可能今后會(huì)降到20%，但再降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)就大了。最常見的個(gè)人商業(yè)性住房貸款就是抵押加階段性保證貸款方式。定金雖有預(yù)付款的性質(zhì)，卻與預(yù)付款有本質(zhì)的區(qū)別：在不履行經(jīng)濟(jì)合同時(shí)，預(yù)付款沒有擔(dān)保作用，不產(chǎn)生定金的法律后果；而付款方不履行合同時(shí)，有權(quán)要求返還預(yù)付款。　?、诜课菟袡?quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元?！　∽鳛橘彿抠J款須保險(xiǎn)的，銀行方要求保險(xiǎn)手續(xù)在貸款發(fā)放以前辦妥。銀行所指定的險(xiǎn)種主要為住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其他涉及的險(xiǎn)種還有貸款保證保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)。以借款一萬元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負(fù)擔(dān)減輕50%左右。 45我能申請(qǐng)按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續(xù)？按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是指購房者以所預(yù)購住房做抵押，并由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款?！　∽鳛橘J款銀行來說，要維護(hù)銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。　　抵押當(dāng)事人應(yīng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到登記部門辦理抵押登記?！　∨c此同時(shí)，我們還可以算一筆帳，在10年中，這個(gè)家庭共需償還貸款本息是(4284元12月10年)=514080元，共是670080元。由于商品住宅的總價(jià)格高，即使是得到銀行的貸款支持，買房后每月所需償還的數(shù)額對(duì)于購房者而言還是有相當(dāng)大的壓力，因此許多人對(duì)貸款買房還是望而卻步?！　∽》垦a(bǔ)貼的資金來源主要有三大塊：一是國家下?lián)艿慕ǚ抠Y金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金。目前，行政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位已經(jīng)實(shí)施，企業(yè)根據(jù)自身的條件參照?qǐng)?zhí)行。　　(10)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間去世的，從去世的次月起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼；其中在實(shí)行住房貨幣分配前已參加工作的，可視本人工齡情況發(fā)放一次性住房補(bǔ)貼，但最多發(fā)至累計(jì)25年滿止?！　?3)實(shí)行住房貨幣分配的人員，在實(shí)施單位工作滿2年的，購買住房時(shí)可向市公積金中心申請(qǐng)?zhí)崛”救嗣碌淖》垦a(bǔ)貼本息余額用于支付購房款；款額不足的，可按規(guī)定申請(qǐng)職工政策性住房抵押貸款。 38如何提取個(gè)人住房公積金帳戶的存款？問：我現(xiàn)已經(jīng)辦理完住房公積金，但對(duì)于如何提取我本人在公積金管理中心的帳戶的存款以及如何與我現(xiàn)還款所使用的建設(shè)銀行的儲(chǔ)蓄卡相聯(lián)系起來，不太清楚，現(xiàn)請(qǐng)專家給予詳細(xì)解釋。請(qǐng)問我是否能將這些公積金和住房補(bǔ)貼提取出來。32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？問：我今年想要買房，關(guān)于公積金貸款我有一些問題：1。市政府明確規(guī)定，除離退休職工、1993年以前按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法購買住房且未按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)價(jià)的職工夫妻雙方不建立住房公積金外，1996年6月3日前，北京市行政區(qū)域內(nèi)所有黨政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、事業(yè)單位、企業(yè)單位(包括全民、集體、民辦、私營、股份制、外商投資企業(yè)及其他進(jìn)行工商稅務(wù)登記的企業(yè)和中外機(jī)構(gòu)駐京辦事機(jī)構(gòu))的中方固定職工，勞動(dòng)合 同制職工，均應(yīng)按照規(guī)定比例建立住房公積金。25現(xiàn)房期房分別怎樣判斷合法性？按新規(guī)定，手續(xù)齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現(xiàn)房銷售則未必，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的現(xiàn)房，將不再辦理商品房銷售許可證，購房人買這樣的現(xiàn)房。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)?！　」媒ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積247。對(duì)買方來說，預(yù)購的商品房是一種期得利益，通過辦理預(yù)售，預(yù)購登記手續(xù)，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。 36交納公積金1年，現(xiàn)計(jì)劃出國，能夠提取住房公積金和住房補(bǔ)貼？問：我即將要出國留學(xué)，在此之前我在單位工作了一年，并交納過公積金。如已發(fā)到住房公積金繳存卡的交存人可 通過工、建兩行的自動(dòng)取款機(jī)查詢；(2)參照2000年京資中心計(jì)字088號(hào)文件；(3)一般應(yīng)到資金管理中心領(lǐng)取申請(qǐng)表，一些代辦公司在管理中心領(lǐng)取申請(qǐng)表后發(fā)給個(gè)人也是可以的，但應(yīng)用原件(資金管理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公積金交存的資金管理中心或分中心，第二步到分中心申請(qǐng)，領(lǐng)取材料，第三步分中心初審，第四步銀行調(diào)查，填寫合同，第五步放款，需帶的材料因各人購房等情況不同而不同，可以申請(qǐng)貸款時(shí)問分中心。29單位不給上住房公積金如何解決？按照《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定，住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房?jī)?chǔ)金。25什么是使用率？什么是實(shí)用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人。21什么是套內(nèi)墻體面積商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體?！　∩唐贩糠?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式：　　公用建筑面積=整棟建筑的面積各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。16為什么要辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)，可以通過房地產(chǎn)管理部門對(duì)房屋買賣交易的合法性和唯一性進(jìn)行確認(rèn)，有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。 購房者若不經(jīng)意或由于其他原因購買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)?！　【幪?hào)。在封面里頁有土紅、翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花。最重要、最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點(diǎn)和防偽功能。其次，權(quán)證印制質(zhì)量上乘。此外，根據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》和《關(guān)于禁止有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)中不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的若干規(guī)定》，如果售房時(shí)，采取抽獎(jiǎng)式的有獎(jiǎng)銷售，最高獎(jiǎng)的金額不得超過五千元人民幣。但是，該規(guī)定第六條第二款又規(guī)定，“廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)”。10 問：《商品房銷售管理辦法》對(duì)按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋有哪些規(guī)定？答：按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。4 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將哪些文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案？答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。（點(diǎn)評(píng)： ）11 問：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人沒有在合同中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，根據(jù)法律規(guī)定，按什么原則處理？答：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給賣受人,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí),面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人?！薄　　胺康禺a(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。（點(diǎn)評(píng)： ）13巧識(shí)房產(chǎn)證的真?zhèn)问紫?，格式?nèi)容不一樣。第三，增加了防偽功能，如注冊(cè)號(hào)、團(tuán)花、水印等。在辨別時(shí)，要看它是否有編號(hào)，編號(hào)是否是建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一編號(hào)。首頁，即發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章頁有上下等寬、對(duì)稱，左右等寬、對(duì)稱的咖啡色花紋邊框。發(fā)證編號(hào)。③房屋可以使用，但無法取得產(chǎn)權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓和出租。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e?！　》?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。22什么是使用面積使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部的凈面積的總和。26“兩書”是指什么？“兩書”是指新建住宅《質(zhì)量保證書》和《使用說明書》。在京單位聘用外地非農(nóng)業(yè)戶口職工，凡簽訂正式勞動(dòng)用工合同，且沒有在戶口所在地建立住房公積金的，單位可以其建立住房公積金；凡與單位簽訂正式勞動(dòng)用工合同，且工資由單位支付的職工，無論其檔案是否調(diào)入單位，單位均應(yīng)為其建立住房公積金?，F(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？3?！　〈穑嚎梢浴！　√變?nèi)建筑面積的計(jì)算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。 18哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分?jǐn)偨o住戶可分?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇茫瞄T廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間，儲(chǔ)藏室、壁柜(不吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺(tái)。27“五證”是指什么？商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù)(預(yù))售許可證?！　?duì)于尚未建立住房公積金的企業(yè)職工，可向北京市住房資金管理中心或所屬分中心舉報(bào)。我老公現(xiàn)有公積金5000元，繳費(fèi)已兩年多；我現(xiàn)有公積金1680元，繳費(fèi)6個(gè)月，問用公積金貸款可貸多少？　　答：(1)目前政策沒有規(guī)定公積金建立期限與貸款資格問題，但政策有可能近期有一些調(diào)整；(2)參照2000年京房資中心計(jì)字088號(hào)文件計(jì)算貸款額度。但需出具出國一年以上的居留證明。 39住房公積金，其貸款比例是不是因各城市的不同而不同。　　(6)計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼期間在市內(nèi)調(diào)動(dòng)工作的，原工作單位應(yīng)從辦結(jié)本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼，并將已計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼的月數(shù)、數(shù)額等情況(以下稱已計(jì)發(fā)情況)記入本人人事檔案；新工作單位可結(jié)合單位實(shí)際，根據(jù)已計(jì)發(fā)情況，繼續(xù)向本人計(jì)發(fā)住房補(bǔ)貼?！　÷毠さ淖》垦a(bǔ)貼額：向職工發(fā)放的住房補(bǔ)貼額等于每平方米建筑面積補(bǔ)貼額與該職工的住房補(bǔ)貼面積的乘積?！　?2)基本補(bǔ)貼加一次性補(bǔ)貼方式，按一般職工住房面積標(biāo)準(zhǔn)，逐步發(fā)放基本補(bǔ)貼，各級(jí)干部與一般職工因住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)之差形成的差額，在購房時(shí)一次性發(fā)放。至于以純粹投資為目的貸款購房者把租金收入用于償還銀行貸款更是順理成章的事了?！　∵@種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購房者在征得貸款銀行的同意下，房屋在抵押期間，也就是貸款期間是可以出租的。登記機(jī)關(guān)審查后，對(duì)合法的抵押予以登記，在權(quán)屬證書上辦理登記，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項(xiàng)權(quán)證》。無論是抵押權(quán)人，還是抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來處理有關(guān)問題?！　∵@時(shí)，貸款人就要根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡利弊。 所以合理的期限為5—8年。投保抵押住房保險(xiǎn)對(duì)銀行對(duì)個(gè)人 都有利。　　(二)稅費(fèi)：　　在交易過程中：　?、倨醵悾嘿I方繳納房?jī)r(jià)款的4%；建筑面積在120平方米以下的普通住宅減半交，即交