【文章內(nèi)容簡介】 體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。市政府明確規(guī)定，除離退休職工、1993年以前按照標準價優(yōu)惠辦法購買住房且未按有關(guān)規(guī)定補價的職工夫妻雙方不建立住房公積金外，1996年6月3日前，北京市行政區(qū)域內(nèi)所有黨政機關(guān)、群眾團體、事業(yè)單位、企業(yè)單位(包括全民、集體、民辦、私營、股份制、外商投資企業(yè)及其他進行工商稅務登記的企業(yè)和中外機構(gòu)駐京辦事機構(gòu))的中方固定職工，勞動合 同制職工，均應按照規(guī)定比例建立住房公積金。中央在京企事業(yè)單位建立住房公積金也按此規(guī)定辦理。在京單位聘用外地非農(nóng)業(yè)戶口職工，凡簽訂正式勞動用工合同，且沒有在戶口所在地建立住房公積金的，單位可以其建立住房公積金；凡與單位簽訂正式勞動用工合同，且工資由單位支付的職工，無論其檔案是否調(diào)入單位，單位均應為其建立住房公積金?！　τ谏形唇⒆》抗e金的企業(yè)職工，可向北京市住房資金管理中心或所屬分中心舉報。對企業(yè)虧損、繳存住房公積金確有困難的單位，按照《住房公積金管理條例》規(guī)定，須經(jīng)本單位職工代表大會或者工會討論通過，并經(jīng)住房資金管理中心審核，報有關(guān)部門批準后，可降低繳存比例或者緩繳。 30請問：是否能夠用A市的住房公積金購買B市的住房？問：我在一個城市A工作了兩年(其間單位給我交納了住房公積金)，然后又繼續(xù)攻讀博士學位3年(其間基金轉(zhuǎn)到市人才中心賬戶上)，現(xiàn)在我和我愛人想在她工作的城市B購買住房，我目前仍在讀博士學位，：在購買住房時，能否利用我的公積金進行貸?　　答：首先住房公積金封存狀態(tài)下不能申請公積金貸款，其次北京申請公積金貸款不能購買外地住房，第三到外省市工作可以將本市建的住房公積金支取出來，但目前不能直接轉(zhuǎn)移到外省市。 31請問如何查詢公積金余額，公積金貸款的流程？問：您好，我想問以下幾個問題：個人住房公積金余額的查詢方法新出臺的住房公積金貸款額度及年限的具體計算方法公積金貸款的借款申請表一定要到管理中心領(lǐng)取嗎？是否可到就近的管理中心領(lǐng)?。恳恍┐k機構(gòu)在網(wǎng)上發(fā)布的借款表是否可用？公積金貸款的流程及各階段?　　答：(1)請撥打電話67606291或67606292查詢。如已發(fā)到住房公積金繳存卡的交存人可 通過工、建兩行的自動取款機查詢；(2)參照2000年京資中心計字088號文件；(3)一般應到資金管理中心領(lǐng)取申請表，一些代辦公司在管理中心領(lǐng)取申請表后發(fā)給個人也是可以的，但應用原件(資金管理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公積金交存的資金管理中心或分中心，第二步到分中心申請，領(lǐng)取材料，第三步分中心初審，第四步銀行調(diào)查，填寫合同，第五步放款，需帶的材料因各人購房等情況不同而不同，可以申請貸款時問分中心。32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？問：我今年想要買房，關(guān)于公積金貸款我有一些問題：1。繳費滿幾年才可公積金貸款？2?，F(xiàn)貸款倍數(shù)是多少？3。我老公現(xiàn)有公積金5000元，繳費已兩年多；我現(xiàn)有公積金1680元，繳費6個月，問用公積金貸款可貸多少？　　答：(1)目前政策沒有規(guī)定公積金建立期限與貸款資格問題，但政策有可能近期有一些調(diào)整；(2)參照2000年京房資中心計字088號文件計算貸款額度。33二手房貸款政策二手房貸款一般要求抵押登記后，再予放款，且必須經(jīng)過指定評估機構(gòu)評估。34還清住房公積金貸款后還可以再申請公積金貸款嗎？還清后可以再次申請。35住房公積金貸款是按季提現(xiàn)，那么每季最多可以提多少呢？問：住房公積金貸款是按季由公司提現(xiàn)的，那么每季最多可以提多少呢？　　答：支取住房公積金用于還貸款支取額不應超過每季度還款額。 36交納公積金1年，現(xiàn)計劃出國，能夠提取住房公積金和住房補貼？問：我即將要出國留學，在此之前我在單位工作了一年，并交納過公積金。請問我是否能將這些公積金和住房補貼提取出來。是否需要出國簽證等材料?！　〈穑嚎梢浴５璩鼍叱鰢荒暌陨系木恿糇C明。 37住房公積金貸款提前還貸如何辦理？問：公積金貸款已經(jīng)還了一部分，剩余部分現(xiàn)在準備一次還清，如何辦理手續(xù)？利息如何計算？答：請您與當時辦理貸款的銀行聯(lián)系，辦理提前還款手續(xù)。利息以原貸款利率和實際貸款期限計算。 38如何提取個人住房公積金帳戶的存款？問：我現(xiàn)已經(jīng)辦理完住房公積金，但對于如何提取我本人在公積金管理中心的帳戶的存款以及如何與我現(xiàn)還款所使用的建設(shè)銀行的儲蓄卡相聯(lián)系起來，不太清楚，現(xiàn)請專家給予詳細解釋。答：支取住房公積金一般需要通過單位到本人住房公積金交存機構(gòu)辦理相關(guān)手續(xù)，個人需要提供本人購房合同及首會款發(fā)票。支取出來的住房公積金作為現(xiàn)金，還貸款方式與其他現(xiàn)金一樣，需在還款日前存入銀行儲蓄卡即可。 39住房公積金，其貸款比例是不是因各城市的不同而不同。其貸款的最快期限是多長時間？由于各個城市具體情況的不同貸款比例也不一樣。貸款辦理手續(xù)，一般應在一個月左右，但會因借款人情況的不同而有所不同?！　?0住房補貼如何領(lǐng)??？住房補貼領(lǐng)取的辦法：　　(1)住房補貼資金管理，由市住房公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)參照住房公積金的管理辦法進行管理，委托銀行承辦有關(guān)的金融業(yè)務?！　?2)各實施單位應按規(guī)定的歸集渠道，在本單位存儲住房公積金的銀行，以職工本人名 義開設(shè)住房補貼專用帳號，每月自發(fā)放工資之日起在10日內(nèi)將職工的住房補貼存入本人帳戶，并自存入之日起按住房公積金存款利率計算利息。　　(3)實行住房貨幣分配的人員，在實施單位工作滿2年的，購買住房時可向市公積金中心申請?zhí)崛”救嗣碌淖》垦a貼本息余額用于支付購房款；款額不足的，可按規(guī)定申請職工政策性住房抵押貸款?！　?4)實行住房貸幣分配的人員承租住房時，可憑房屋租賃合同，每半年向市公積金中心申請?zhí)崛∫淮伪救嗣碌淖》垦a貼用于交納房租。　　(5)計發(fā)住房補貼期間職務發(fā)生變動，從變動職務的次月起按新職務計發(fā)住房補貼至累計25年滿為止。　　(6)計發(fā)住房補貼期間在市內(nèi)調(diào)動工作的，原工作單位應從辦結(jié)本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計發(fā)住房補貼，并將已計發(fā)住房補貼的月數(shù)、數(shù)額等情況(以下稱已計發(fā)情況)記入本人人事檔案；新工作單位可結(jié)合單位實際，根據(jù)已計發(fā)情況，繼續(xù)向本人計發(fā)住房補貼?！　?7)計發(fā)住房補貼期間調(diào)離本市(含經(jīng)批準出國、出境定居)的，原工作單位應從辦結(jié)本人調(diào)離手續(xù)的次月起停止計發(fā)住房補貼的；已計發(fā)的住房補貼本息金額，本人可一次性提取，并由原工作單位將已計發(fā)情況記入本人人事檔案。　　(8)職工與單位終止勞動關(guān)系或辭去公職、擅自離職或被辭退、除名、開除的，原工作單位應從上述行為發(fā)生之日起停止計發(fā)住房補貼，并將已計發(fā)情況記入本人人事檔案。本人如重新參加工作，新工作單位可根據(jù)已計發(fā)情況，繼續(xù)向本人計發(fā)住房補貼；如未重新參加工作，已計發(fā)的住房補貼本息余額，在達到職工法定退休年齡時可一次性提取。　　(9)職工離退休前未使用過的住房補貼本息余額，離退休時可一次性提取；離退休時如未領(lǐng)足規(guī)定年限的住房補貼，原工作單位應繼續(xù)按月按本人離退休時的職務待遇發(fā)放住房補貼至累計25年滿為止?！　?10)計發(fā)住房補貼期間去世的，從去世的次月起停止計發(fā)住房補貼；其中在實行住房貨幣分配前已參加工作的，可視本人工齡情況發(fā)放一次性住房補貼，但最多發(fā)至累計25年滿止。職工去世后，其名下的住房補貼本息余額可由其繼承人一次性提?。灰艳k理住房抵押貸款的，由其繼承人償還貸款本息。 40什么是住房補貼？房補貼是國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，即將單位原有用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼發(fā)放的原則是：堅持效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，由各地政府根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應享有的住房面積等因素具體確定?！　∽》垦a貼發(fā)放的對象是職工。目前，行政機關(guān)和事業(yè)單位已經(jīng)實施，企業(yè)根據(jù)自身的條件參照執(zhí)行。已按房改優(yōu)惠政策購買了規(guī)定面積標準住房的職工不享受住房補貼；承租公有住房的職工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房補貼。職工住房面積未達到規(guī)定標準的住房補貼辦法和職工住房面積標準按地方政府規(guī)定施行。　　職工的住房補貼額：向職工發(fā)放的住房補貼額等于每平方米建筑面積補貼額與該職工的住房補貼面積的乘積。無房職工的補貼面積，按規(guī)定的住房補貼面積的乘積。無房職工的補貼面積，按規(guī)定的住房補貼面積標準計算。每個職工的住房補貼由各職工單位自行負擔。發(fā)放住房補貼應考慮建立在住房公積金制度前的職工工齡?！　∽》垦a貼的資金來源主要有三大塊：一是國家下?lián)艿慕ǚ抠Y金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金?！　“l(fā)放住房補貼的基本形式有：一次性住房補貼、基本補貼加一次性補貼和按月補貼等三種形式?！　?1)一次性補貼方式，主要針對無房的老職工，在職工購房時一次性發(fā)放?！　?2)基本補貼加一次性補貼方式，按一般職工住房面積標準，逐步發(fā)放基本補貼，各級干部與一般職工因住房補貼面積標準之差形成的差額，在購房時一次性發(fā)放?！　?3)按月補貼方式，主要針對新職工，在住房補貼發(fā)放年限內(nèi)，按月計發(fā)。 41消費者用貸款購買商品住宅后，是否可以用租金償還貸款？目前，購買一套商品住宅的市場價格都在十幾萬元到幾十萬元之間，而位置好、檔次高的商品住宅甚至要在百萬元以上。由于商品住宅的總價格高，即使是得到銀行的貸款支持，買房后每月所需償還的數(shù)額對于購房者而言還是有相當大的壓力，因此許多人對貸款買房還是望而卻步?！　∠M者如果用貸款買到商品住宅以后，在償還貸款期間，能夠?qū)⑺徺I的商品住宅在 一定期限內(nèi)出租，用所得租金收入償還貸款。這對于以自住為目的購房者來說不僅可以減輕單純勞動收入，逐月償還銀行貸款本息給維持家庭正常生活帶來的負擔，同時也可以利用出租房子的收入，加大逐月償還貸款本息的數(shù)額，縮短還款期限，減少利息負擔。至于以純粹投資為目的貸款購房者把租金收入用于償還銀行貸款更是順理成章的事了?！　≡谶@里我們算一筆帳，譬如北京市某家庭的月收入為8000元，在東三環(huán)附近購買了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋總價為52萬元。，其中公積金貸款20萬元、貸款期限為10年。那么，每月應償還的貸款本息總額為4284元，占家庭月收入的54%。如果將房屋出租，租金凈收入大約在每月2500元，如果全部用于償還貸款，在不改變每月償還貸款本息數(shù)額的情況下，每月的還款額降為1784元，只占家庭收入的22%，這就大大緩解了因還貸款給家庭正常生活帶來的壓力?！　∨c此同時，我們還可以算一筆帳，在10年中，這個家庭共需償還貸款本息是(4284元12月10年)=514080元，共是670080元。而10年內(nèi)的房租金收入為300000元，因此，這個家庭購買這套住房實際支付額僅為370080元。　　從這些數(shù)據(jù)，我們不難看出，以租金償還貸款確實是減輕貸款購房者還貸壓力的一種有效途徑?！　∵@種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購房者在征得貸款銀行的同意下，房屋在抵押期間，也就是貸款期間是可以出租的?！　【唧w做法是：首先應向銀行提出出租申請，同時應提交與承擔人簽訂的正式《租賃合同》。在《租賃合同》上，一般明確三個問題：一是明確房子是為了取得貸款已進行了抵押，二是明確房子出租的期限；三是明確貸款人不能及時還貸時，承租人應無條件配合銀行的決定。 42怎樣辦理房地產(chǎn)抵押登記？房地產(chǎn)抵押登記一般包括抵押權(quán)設(shè)定的登記和抵押權(quán)實現(xiàn)后的登記兩個環(huán)節(jié)。抵押權(quán)實現(xiàn)后的登記可分為抵押權(quán)因債務如期被履行時的注銷登記，與房地產(chǎn)權(quán)因折價或變賣、拍賣后的過戶登記，后一項嚴格來說不屬于抵押登記，而是產(chǎn)權(quán)變更登記。　　抵押當事人應自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到登記部門辦理抵押登記。以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用證書的管理部門；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn) )、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門。辦理抵押物登記，應當向登記部門提供下列文件或其復印件：　　(1)主合同及抵押合同；(2)抵押當事人的資格證明或法人資格證明；(3)《國有土地使用證》或《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；(4)以期權(quán)房屋作抵押的，須提交有效的預售(購)房屋合同；(5)有效的房地產(chǎn)評估報告；(6)上級機關(guān)批準其以房地產(chǎn)作抵押的證明。登記機關(guān)審查后，對合法的抵押予以登記，在權(quán)屬證書上辦理登記，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項權(quán)證》。《他項權(quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持有，經(jīng)注記的權(quán)屬證書發(fā)還抵押人保管。登記機關(guān)將有關(guān)材料復印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者復印。 43共有房地產(chǎn)如何設(shè)定抵押？共有房地產(chǎn)，每個共有人都有權(quán)對該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，但須取得其他共有人的書面同意。按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，全部房地產(chǎn)均為抵押財產(chǎn)，抵押物變賣時，其他共有人員負連帶責任，在以變賣款償還債務后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。44用抵押貸款購買房屋后，如確實無能力歸還貸款怎么辦？房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)過房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門登記以后，就具有法律效力。無論是抵押權(quán)人，還是抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來處理有關(guān)問題。作為抵押人來說，應承擔的主要義務是按合同的約定按期歸還貸款本息。個人購買房屋的貸款，數(shù)額相對較小，而且歸還時間較長，銀行在計算每一期應當歸還的數(shù)額時，已考慮了貸款人逐年應當支付的利息。因此，每一期歸還的數(shù)額都是相同的，如果貸款人沒有特殊情況，一般都能按期歸還。　　但是，遇到特殊情況，如工作變動、家庭收入突然減少或疾病等原因，有的貸款人確實無法按期歸還貸款?！　∽鳛橘J款銀行來說，要維護銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。假如貸款人和銀行原來約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說銀行要等到15年期滿后方能行使抵押權(quán)。如果一期、二期不能按時還款，銀行并不一定立即行使抵押權(quán)，但積累到一定程度，銀行就會行使這一權(quán)利。　　這時，貸款人就要根據(jù)實際情況權(quán)衡利弊。如果貸款人已大部分歸還，就可以考慮臨時接濟，歸還其余的貸款本息。如果不是臨時的困難，就應考慮采用其他辦法來解決。比如，征得銀行同意，將購買的房屋轉(zhuǎn)讓，用轉(zhuǎn)讓所得的款項歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購買者與銀行訂立抵押合同，由新的購買者繼續(xù)履行還款義務。這雖然不是理想的方法，但比之銀行通過拍賣或是訴訟來解決，要主動得多，經(jīng)濟損失也更小。 45我能申請按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續(xù)？按揭貸款是住房擔保貸款的一種，是指購房者以所預購住房做抵押，并由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供階段性擔保的個人住房貸款。個人住房按揭貸款的發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人?！　∩暾垈€人住房貸款還需要在保險公司、公證部門和當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理抵押房產(chǎn)保險、合同公證和房產(chǎn)抵押登記