【文章內(nèi)容簡介】 購買的房子的所有權仍然屬于開發(fā)商，購房者僅僅是商品房開發(fā)商的債權人！而且，購房者將來就不能用所購買的房屋來進行出售、抵押、贈與、繼承等民事活動。《商品房預售許可證》與買受人簽訂的商品房預售合同原則無效。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！薄督忉尅返谑藯l、第十九條之規(guī)定。因為《解釋》的適用范圍是僅僅包括在國有土地上開發(fā)建設的商品房。從總體上講，我國對農(nóng)村房屋占用的集體土地使用權是嚴格禁止進入房地產(chǎn)市場的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第八條規(guī)定：“城市規(guī)劃內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓?！薄秶鴦赵恨k公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)［１９９９］３９號）規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！边@里的有關部門當然是指土地和房產(chǎn)登記發(fā)證部門。由此可見，國家法律明確規(guī)定，集體土地上的房地產(chǎn)不得進入交易市場。農(nóng)房的買賣，只能在本農(nóng)村集體內(nèi)部進行，否則，買賣行為違法，合同無效。因此，城鎮(zhèn)居民購買在農(nóng)村集體所有的土地上建設的房屋將無法辦理房屋所有權證。五、查清《國有土地使用權證》上注明的土地使用權人行使土地使用權的年限《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年?！睂嵺`中，開發(fā)商往往誤導消費者，說土地使用權的年限是70年！實際上，開發(fā)商購買的土地使用權年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，從開發(fā)商取得土地使用權到實際建成房屋還要占用幾年，這些年限也是要從土地使用權年限中扣除的。六、商品房所屬的國有土地使用權期限屆滿以后怎么辦根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回?！白⑨專簂 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第七條土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。l 《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條：“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。”l 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：；，自房屋交付使用之日起９０日；，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第四篇：商品房五證兩書一表具體法律規(guī)定商品房五證兩書一表具體法律規(guī)定一、《建筑用地規(guī)劃許可證》建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、《建設工程規(guī)劃許可證》有關建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、《國有土地使用證》經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。四、《建設工程開工證》建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。五、《商品房銷售(預售)許可證》市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準性文件。兩書一表在國家規(guī)定：建筑法：第五十九條 建筑施工企業(yè)必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同的約定，對建筑材料、建筑構配件和設備進行檢驗，不合格的不得使用。第六十一條 交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。合同法：房屋質(zhì)量不合格，買房人有權拒絕收房，也可以解除買房合同根據(jù)我國《合同法》的有關規(guī)定，房屋質(zhì)量不合格，買房人既可以選擇拒絕收房，也可以選擇解除買房合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百四十八條規(guī)定：“因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔?！焙贤P于確定房屋質(zhì)量標準的有關規(guī)定根據(jù)《合同法》的有關規(guī)定，購房合同生效后，買房人與開發(fā)商就房屋質(zhì)量沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。如果按照合同有關條款或者交易習慣仍然不能確定的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行?！逗贤ā返谝话傥迨龡l還規(guī)定：“出賣人應當按照約定的質(zhì)量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質(zhì)量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質(zhì)量要求?！钡谝话傥迨臈l規(guī)定：“當事人對標的物的質(zhì)量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規(guī)定?！钡诹粭l：“合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定?！钡诹l：“當事人就有關合同內(nèi)容約定不明確，依照本法《第六十一條》的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(一)質(zhì)量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。(五)履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行?！?開發(fā)商因交付的房屋質(zhì)量不合格要承擔的違約責任開發(fā)商因交付的房屋質(zhì)量不合格，買房人可以要求開發(fā)商承擔修理房屋、更換房屋、重建房屋、退房、減少房價等違約責任，如果買房人還有其他損失的，還可以要求開發(fā)商賠償損失?！逗贤ā返谝话傥迨鍡l：“出賣人交付的標的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔違約責任。第一百一十一條：“質(zhì)量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。第一百一十二條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失城市房地產(chǎn)管理法:城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。第一：是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的，我國的《合同法》