商業(yè)地產(chǎn)定位三大問(wèn)題研究(編輯修改稿)
2025-04-20 23:47 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 營(yíng)配套，當(dāng)?shù)刂С值鹊鹊摹?第三個(gè)問(wèn)題商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位內(nèi)涵 商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位貫穿著商業(yè)項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)、中期籌建、后期管理全過(guò)程。 前期開(kāi)發(fā)定位，因?yàn)槭乔捌冢徒懈拍钚缘亩ㄎ?，不能一下定?zhǔn)，也不能定細(xì)，就類似于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，叫概念性方案階段一樣。這個(gè)階段，大體上又這么幾種形勢(shì)：第一，沒(méi)有定地址，先確定想干什么，是搞大型超市，還是搞百貨，還是其他的專業(yè)，完后再去去找地點(diǎn)，這是一種。國(guó)外基本是這樣。國(guó)內(nèi)都是下面這種情況，選定了地址，拿了這塊地了，再考慮這塊地干什么，這塊地能做什么，而不是想做什么，想做什么，根本有些條件不具備，所以只能考慮能做什么。這里不是主觀愿望所能定的，也不是什么都能做的，也不是多大規(guī)模都能做的，必須要服從所有地塊周邊的所有條件來(lái)決定，就是一句話，只能是因地而異，不能主觀想象。 第二是商業(yè)街的選擇目標(biāo)，在論證基礎(chǔ)上，再進(jìn)行市場(chǎng)分析，原則上商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位，商業(yè)定位決定了今后的成敗。這一條非常重要。 大連市天津街是歷史上有名的，上個(gè)世紀(jì)20年代日本就在那建了百貨公司，可是02年開(kāi)始，要建一個(gè)商業(yè)步行街，最后就出現(xiàn)了致命的錯(cuò)誤：錯(cuò)誤的分析了有利的條件，實(shí)際上這個(gè)地區(qū)不是全市的商業(yè)中心，已經(jīng)是二老的中心了，就是老大媽、老大嫂的中心了。錯(cuò)誤的時(shí)間，大連市已經(jīng)是多中心論了，不同的商圈已經(jīng)形成了，很多的購(gòu)物中心已經(jīng)形成了，在這時(shí)仍然還搞專業(yè)街、精品街，就是錯(cuò)誤的時(shí)間。第三個(gè)是錯(cuò)誤的定位，他的定位是精品定位，這是秀才定位，沒(méi)有經(jīng)過(guò)論證。第四個(gè)是錯(cuò)誤的操作，建完了就想賣，結(jié)果都在賣，最后賣不出去，只好勉強(qiáng)經(jīng)營(yíng)。為什么這樣，就是官員要政績(jī)，二是開(kāi)發(fā)商要賺錢。所以說(shuō)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)選擇定位非常重要。 這里行業(yè)、業(yè)態(tài)、業(yè)種等等這里都要選擇，不詳細(xì)講了 第三是消費(fèi)群體要定，為哪一個(gè)消費(fèi)層次服務(wù) 任何一個(gè)商業(yè)不可能全民服務(wù)，凡是全民服務(wù)的都是一些想象的東西，不可能的。商業(yè)劃分越來(lái)越細(xì)的情況下，消費(fèi)者不可能都上你這來(lái)。總要有個(gè)大體分工，是以藍(lán)領(lǐng)為主，還是以白領(lǐng)為主，白領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)里要分高中低，白領(lǐng)里有成年還是青少年，對(duì)象是周邊居民還是流動(dòng)人口，這都需要有所區(qū)別。 第四個(gè)就是功能比重，不同的消費(fèi)群體，不同的功能比重是不一樣的。比如說(shuō)，在社區(qū)型和區(qū)域型，或者叫中規(guī)模或大規(guī)模都不一樣，原因是所在的位置不一樣，業(yè)態(tài)對(duì)象不一樣。再一個(gè)是客觀條件不一樣，也有不同的的功能比重，所以功能的比重是因店而異的，全世界沒(méi)有一個(gè)購(gòu)物中心是一模一樣的。 第五個(gè)是檔次，檔次里要分清楚，購(gòu)物中心要建高檔的，對(duì)不起，永遠(yuǎn)建不起來(lái)，建中低檔的也不可能，為什么？有的東西可以分，有的不可以分。比如說(shuō)，電影院是哪一個(gè)檔次可以需要，那就不好分了，新華書店總不能分，這個(gè)是白領(lǐng)的，那個(gè)是藍(lán)領(lǐng)的，但是購(gòu)物可以分，休閑、餐飲可以分，但是快餐不可分。 第六是規(guī)模，商業(yè)開(kāi)發(fā)有一個(gè)原則，先入為主，規(guī)模和輻射距離相等。要考慮多大規(guī)模你輻射多大。再一個(gè)，就是和同行業(yè)相切不相交，可以相切，但是不能相交，如果相交就會(huì)造成惡性競(jìng)爭(zhēng)。為什么呢？因?yàn)樯虡I(yè)有幾個(gè)因素，一個(gè)是市場(chǎng)承受能力，還有個(gè)同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)劣，還有預(yù)期發(fā)展，所以這塊還是應(yīng)該考慮遵循這兩條原則，把你的規(guī)模建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上。 第七個(gè)是主力店，應(yīng)該先確定，為什么呢？主力店和前期整個(gè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)息息相關(guān)，必須要先確定，或者是找合作伙伴確定，或者是找內(nèi)行人給出一點(diǎn)設(shè)定，百貨要什么條件，超市要什么條件，電影院結(jié)構(gòu)是什么樣，如果做不到這一條，后面的建筑形體無(wú)法確定，因?yàn)檫@些東西和建筑形體息息相關(guān)。比如說(shuō)電影院，巨幕是要20米高，一般電影院空間要10米高，不做這個(gè)準(zhǔn)備，電影院永遠(yuǎn)進(jìn)不來(lái)，百貨公司各家都不一樣，所以主力店要先有一個(gè)大體的定位，然后再考慮建筑形體的設(shè)計(jì)。根據(jù)上述的定位才能決定建筑形體，決定平面布局，決定配套條件。第二個(gè)大問(wèn)題中期籌建階段也有定位: 主要是方案定位，這個(gè)定位比前期更重要，因?yàn)樗鼪Q定了后期能不能成功的問(wèn)題。方案定位等于工程設(shè)計(jì)里的方案設(shè)計(jì)階段
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