成功商業(yè)地產(chǎn)定位操作工具(編輯修改稿)
2024-08-03 14:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 更多自己實(shí)際使用的面積，而商鋪卻不一樣。住宅類物業(yè)實(shí)用率一般在80—90%之間，或高達(dá)90%以上。寫字樓實(shí)用率一般只有60%，甚至不足60%。較高檔的商鋪實(shí)用率基本在50%左右。適當(dāng)面積比例（主要為防火）綜合性大型商場(chǎng)或多層商場(chǎng)的柜臺(tái)、貨架與顧客所占的公共面積應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋壤话銘?yīng)不小于1：。較小的商場(chǎng)最低不應(yīng)小于1：1。柜臺(tái)分組布局時(shí)，組與組之間的距離，應(yīng)不小于3米。商場(chǎng)門外3米內(nèi)禁止停放車輛。商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)原則綜合各大商場(chǎng)外觀設(shè)計(jì)分析，總結(jié)得出商場(chǎng)外立面“三結(jié)合四大性”設(shè)計(jì)準(zhǔn)則：原則一：三結(jié)合與定位結(jié)合A、檔次根據(jù)商場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群不同的感觀心理需求，結(jié)合商場(chǎng)定位高低，予以不同的外立面設(shè)計(jì)。如高檔商場(chǎng)外立面以尊貴、氣派，作為設(shè)計(jì)基準(zhǔn)，彰顯目標(biāo)消費(fèi)者身份；以大眾為目標(biāo)消費(fèi)群定位，商場(chǎng)外立面則以一種流行、新穎作為基準(zhǔn)、B、產(chǎn)業(yè)（專業(yè)商場(chǎng)）結(jié)合專業(yè)商場(chǎng)的行業(yè)特點(diǎn)、結(jié)構(gòu)等因素，商場(chǎng)外立面要突出其行業(yè)特性。如IT業(yè)，則以簡(jiǎn)明、突出時(shí)代性，作為外立面設(shè)計(jì)基點(diǎn)。商場(chǎng)特色結(jié)合商場(chǎng)外立面是商場(chǎng)的形象包裝，外立面表現(xiàn)的不僅是簡(jiǎn)單外殼，它要與商場(chǎng)特色、內(nèi)部設(shè)計(jì)相結(jié)合。與區(qū)域環(huán)境結(jié)合商場(chǎng)不可能脫離某個(gè)區(qū)域而存在，它必須依附于某個(gè)環(huán)境，所以商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)要考慮區(qū)域的地形地勢(shì)、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑風(fēng)格等。原則二：四大性創(chuàng)新性商場(chǎng)外立面是商場(chǎng)的形象。感觀品牌，所以商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)要有創(chuàng)意。創(chuàng)意、不拘一格，以區(qū)別以其它商場(chǎng)。協(xié)調(diào)性商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)，它要與區(qū)域環(huán)境、外立面色調(diào)與形狀、與人文等相協(xié)調(diào)。A、色調(diào)與造型通過審美角度，對(duì)色調(diào)與形狀的協(xié)調(diào)，進(jìn)行組合。B、風(fēng)格與人文外立面能體現(xiàn)商場(chǎng)的風(fēng)格，與區(qū)域人文、價(jià)值取向等必須協(xié)調(diào)一致。C、用材與環(huán)境外立面的材料選取還要與環(huán)境協(xié)調(diào)，包括氣候、日照等，如涂料，南方多雨，溫濕，而不適用，北方干燥、少雨可以運(yùn)用涂料。綜合性外立面設(shè)計(jì)不僅僅是建筑作品，它的設(shè)計(jì)除了建筑學(xué)，還要綜合其它學(xué)科，如美學(xué)、心理學(xué)、風(fēng)水學(xué)等進(jìn)行綜合運(yùn)用，以達(dá)到最佳組合設(shè)計(jì)。超前性商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)，如何保證隨時(shí)間差而出現(xiàn)的落后問題。所以要求商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)不僅要新穎，而且要具有超前性。成功商場(chǎng)準(zhǔn)確功能分區(qū)規(guī)劃操作操作A、功能分析：商場(chǎng)功能定位是對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、競(jìng)爭(zhēng)因素、消費(fèi)因素等等，通過市場(chǎng)調(diào)研、分析等得出商場(chǎng)的整體功能定位目標(biāo)，為商場(chǎng)內(nèi)的功能分區(qū)提供總指導(dǎo)方向。本階段工作要點(diǎn)：市場(chǎng)調(diào)查：A、周邊環(huán)境調(diào)查：包括商場(chǎng)周邊的人流、經(jīng)濟(jì)、政治因素等，是商場(chǎng)定位分析的基點(diǎn)；B、需求因素調(diào)查：通過消費(fèi)者、客戶的需求習(xí)性等方面調(diào)查，有效預(yù)測(cè)；C、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查：通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商場(chǎng)項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等調(diào)查，為下步分析作基礎(chǔ)。五大分析：A、區(qū)域環(huán)境分析：包括區(qū)域人文、經(jīng)濟(jì)等因素的分析；B、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：對(duì)周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行必要的分析，可以避開對(duì)手，確定相應(yīng)業(yè)態(tài)定位；C、總體客戶群分析：從整體分析
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