【文章內(nèi)容簡介】 核心的要點(diǎn)。 　　在談到如果開發(fā)商急需資金，需出售怎么辦時(shí)，王健林建議開發(fā)商應(yīng)做好三點(diǎn)：賣其他的寫字間、商住公寓。賣主力店，留小的步行街。因?yàn)橹髁Φ甑闹行脑鲩L和升值潛力是有限的。賣少量街鋪，不要層層都賣，最多只賣一層。 　　王健林說，商業(yè)地產(chǎn)是一項(xiàng)復(fù)合地產(chǎn)，所牽涉行業(yè)很多，而要做商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要有3－5年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后才有可能做商業(yè)地產(chǎn)。這正如業(yè)界流傳的一個(gè)比較形象的比喻，住宅是小學(xué)生，寫字間、商住兩用公寓是中學(xué)生，而商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生。商業(yè)地產(chǎn)是發(fā)展到高級階段才出現(xiàn)的，很復(fù)雜。 商業(yè)地產(chǎn)掘金五大關(guān)鍵定位、招商、規(guī)劃、成本、物業(yè) 　　如何規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，王健林概括五大關(guān)鍵： 　　準(zhǔn)確定位這包括定址、客戶定位、規(guī)模的定位。商業(yè)項(xiàng)目的選址并不一定要選核心商業(yè)區(qū)，在確定地址前一定要全面考察評估，并要考慮到政府的規(guī)劃再做決定。其次規(guī)模的確定也很重要，商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)最核心指標(biāo)：即平方米中心收入和平方米銷售收入。王健林認(rèn)為商業(yè)開發(fā)一定要確定合理的面積，10萬平方米－20萬平方米的項(xiàng)目才更為合理。 　　招商在前確定主力店，主力店并非多多益善，一個(gè)項(xiàng)目有3－5個(gè)最合適。主力店要跟城市區(qū)域相結(jié)合。市中心可以建百貨店，而地腳稍偏的最好建超市，郊區(qū)則可以建建材市場等。注重次主力店的招商。萬達(dá)現(xiàn)在最缺的是500－2000平方米的次主力店，現(xiàn)在歐美國家經(jīng)營品種有30多萬種，而中國只有10多萬種經(jīng)營品種，現(xiàn)在中國不缺主力店，也不缺小店主，而是缺有特色經(jīng)營的次主力店。 　　規(guī)劃設(shè)計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中要對交通體系（即平面交通體系和垂直交通體系）、層高和荷載等指標(biāo)予以考慮，同時(shí)要為未來留有余地。 　　成本控制這是開發(fā)商需要注意的，購物中心以租為主的時(shí)候，成本控制相當(dāng)重要。它是決定購物中心未來回報(bào)率高低、預(yù)期目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的重要手段。萬達(dá)在成本控制主要做到以下兩點(diǎn)，提前管理和有預(yù)算后再開工。 　　物業(yè)管理它是購物中心能否升值的重要方面，萬達(dá)一個(gè)重要品牌就是物業(yè)管理，萬達(dá)的二手房能夠在幾年間快速升值，和物業(yè)管理有很大關(guān)系。萬達(dá)十分重視物業(yè)管理，最近還與清華物業(yè)管理學(xué)院簽定合同，定期輸送人才，培養(yǎng)物業(yè)管理人才。而讓項(xiàng)目在管理中增值，無疑對商業(yè)和住宅項(xiàng)目具有普遍的意義。 四大要決支撐萬達(dá)訂單商業(yè)迅速崛起 　　萬達(dá)集團(tuán)于三年前進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從最初在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的牛刀小試到如今在全國15個(gè)城市搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，觸角已遍及東三省、長三角、京津地區(qū)，并用數(shù)字證明了自己在全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)軍地位。如今萬達(dá)在全國擁有15個(gè)大型購物中心，總開發(fā)面積達(dá)220萬平方米，其中有12個(gè)購物中心已竣工開業(yè)，萬達(dá)已成為國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。 　　在探索萬達(dá)訂單商業(yè)模式的路程中，萬達(dá)集團(tuán)已與15家主要的零售企業(yè)（其中12個(gè)為跨國公司零售企業(yè)，8家為世界500強(qiáng)企業(yè)）簽定了戰(zhàn)略合作協(xié)議。在具體運(yùn)做時(shí)我們主要采取以下四點(diǎn)： 　　共同選址現(xiàn)在開發(fā)商選址往往沒有地域限制，而萬達(dá)集團(tuán)在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，有地域限制和行業(yè)限制，選址前，往往會根據(jù)幾個(gè)地塊情況提前排定，大家坐下來一起討論，把選址的形狀、容積率高度做一個(gè)簡單的規(guī)劃，提供給各個(gè)零售商。這樣經(jīng)過重重決策探討評估的地域往往就為未來項(xiàng)目的成功奠定了更高的幾率。 　　技術(shù)對接萬達(dá)集團(tuán)首先根據(jù)零售商的主要意見，決定項(xiàng)目建設(shè)的大小、經(jīng)營方向，每個(gè)零售企業(yè)的技術(shù)人員和集團(tuán)對接，進(jìn)入設(shè)計(jì)階段。 　　平均租金過去萬達(dá)挨個(gè)城市去談租金的時(shí)候，最長時(shí)間達(dá)到8個(gè)月，周期太長。后來我們把中國城市劃分為三等，一等為北京、上海、廣州；二等為省內(nèi)計(jì)劃單列市；三等為其他城市，集團(tuán)制定每等城市租金收多少錢，這樣的好處是再談選址簽定時(shí)，不用為租金做曠日持久的談判。集團(tuán)為此還特設(shè)了商務(wù)部門進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，不做合同簽定，只進(jìn)行面積評估。 　　先簽定金簽定合同后，一定要先交保證金，萬達(dá)根據(jù)品牌、根據(jù)誠信度每個(gè)企業(yè)大都簽保證金，這樣的好處是建造的所有面積都確保是有效面積，保證投資為有效投資。集團(tuán)決定交付土地面積90天后，就開始居住，不管開業(yè)與否。 　　在談到商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展之路時(shí)，王健林感觸地說，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)之路還長，而萬達(dá)愿意憑借企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)所得讓業(yè)界分享，而這對準(zhǔn)備投身商業(yè)地產(chǎn)，把商業(yè)地產(chǎn)作為一種發(fā)展方向的企業(yè)來說，無疑具有重要的導(dǎo)向作用。他坦言，隨著今年12月中國零售業(yè)的全面對外開放，中國商業(yè)地產(chǎn)必將迎來一個(gè)全新的發(fā)展機(jī)遇。對此，萬達(dá)集團(tuán)的目標(biāo)是到2010年的時(shí)候，確保開業(yè)40個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，力爭做到50個(gè)購物中心、商業(yè)開發(fā)總面積600－700萬平方米的一個(gè)理想數(shù)字?！爸挥挟?dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車社會，或者說開始進(jìn)入汽車社會，Shopping Mall才能在一個(gè)城市真正發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心?！? 商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素，同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有一句名言：“零售業(yè)成功的第一條件是選址，第二條件也是選址?！贝笮唾徫镏行牡倪x址必須同時(shí)具備三個(gè)條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢；二是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入的消費(fèi)群體；三是交通便利，停車方便。 目前，中國大部分城市居住郊區(qū)化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，因此大型購物中心普遍選擇在市中心，因?yàn)檫@樣的位置中高收入消費(fèi)者集中，而且交通便利，從而可以吸引更多的客流，例如北京的東方廣場位于繁華的商業(yè)中心王府井，由于整個(gè)商圈的帶動，從而保證了東方廣場的客流量。 世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司商業(yè)事業(yè)部何小川認(rèn)為，應(yīng)該針對一類城市和二類城市的特點(diǎn)，并從規(guī)劃、交通、購買力方面衡量，從宏觀和中觀的角度對大型購物商場選址進(jìn)行分析。 “從宏觀角度，就國內(nèi)一類城市和二類城市的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來分析，可以從經(jīng)濟(jì)水平、交通狀況和城市化水平三個(gè)方面作為衡量標(biāo)準(zhǔn)和尺度，來具體評估該類別城市適不適合發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)，并據(jù)此進(jìn)行選址?！?尺度一：經(jīng)濟(jì)水平 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項(xiàng)目所面對核心商圈的消費(fèi)總量，因?yàn)樗w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了GDP的水準(zhǔn)。根據(jù)國際商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)依據(jù)人均GDP的上升，呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。 尺度二：交通狀況 據(jù)何小川介紹，國外大型商業(yè)地產(chǎn)（Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)社會進(jìn)入到汽車時(shí)代，才為Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車社會，或者說開始進(jìn)入汽車社會，Shopping Mall才能在一個(gè)城市真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。 尺度三：城市化水平 依據(jù)城市化進(jìn)程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出定位。世界城市化過程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。 世聯(lián)地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，城市的發(fā)展可分為三個(gè)階段， ：城市化率30%以下； ：城市化率在30％－70%之間； ：城市化率70%以上。 城市化率標(biāo)準(zhǔn)的可以從第三產(chǎn)業(yè)占國民總產(chǎn)值的比重來找到答案。城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化，從這個(gè)規(guī)律性來看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。 從中觀角度，在具體某一個(gè)城市內(nèi)，大型商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特點(diǎn)；（5）符合城市規(guī)劃要求。 首先，客流規(guī)劃是選擇店址的最重要因素。商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施，所以城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。 “交通狀況對于任何一種物業(yè)形態(tài)都非常重要，商業(yè)在追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小?！焙伪硎?，商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是，所有購物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。 其次要考慮的是商業(yè)環(huán)境。一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。另外一些顧客購物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，一般大商場就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的，盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。 選擇店址還要分析地形特點(diǎn)，主要選擇能見度高的地點(diǎn)，如選擇在兩面臨街的地點(diǎn)能見度就最高，并且可以擴(kuò)充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點(diǎn)。 建造大型購物中心對城市規(guī)劃的要求也很高。城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求，對商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等做出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要。同時(shí)，奧運(yùn)功能區(qū)使立水橋的未來重新定位。由于奧運(yùn)會的影響，朝陽區(qū)已經(jīng)定位為現(xiàn)代體育文化中心區(qū)。一個(gè)是文化建設(shè)功能，第二是文化產(chǎn)業(yè)功能，第三是文化的輻射功能。隨著體育文化產(chǎn)業(yè)在這個(gè)地方的發(fā)展，它會和社會的其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一個(gè)互動。比如說商業(yè)就會通過體育文化產(chǎn)業(yè)把亞奧商圈進(jìn)一步的互動起來，把亞奧商圈檔次進(jìn)一步提高到一個(gè)國際化的水平。這也是未來立水橋商業(yè)要借鑒和沾奧運(yùn)的一個(gè)光，奧運(yùn)功能區(qū)的功能將來在立水橋可能會實(shí)現(xiàn)很多。　　商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的五大要素　　李貴保認(rèn)為，從商業(yè)地產(chǎn)的角度來說，一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必定帶來投資的升值。只要投資的這個(gè)區(qū)域能夠升值，能為投資者賺到利潤，那么這個(gè)商業(yè)投資的前景一定是看好的。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，要想成功必須要具備五大要素?！　〉谝皇情_發(fā)要素，就是地域的優(yōu)勢。　　眾所周知，做商業(yè)，選址非常要緊。選址應(yīng)該有以下幾點(diǎn)考慮：首先要考慮居民居住的稠密度，其次是這個(gè)區(qū)域的人口流動量是否很大，交通是否便利。再次是它的區(qū)域功能是否具有優(yōu)勢。從目前來看，立水橋是一個(gè)居民居住的繁華區(qū)，目前有50萬人口，將來還會增加。隨著房地產(chǎn)的開發(fā)，這個(gè)地方將成為一個(gè)新興的住宅區(qū)，從而帶來巨大的商業(yè)需求。另外還要看區(qū)域功能優(yōu)勢。正如CBD地區(qū)有CBD的功能一樣，立水橋處在奧北地區(qū)，奧運(yùn)的功能會在這里充分顯示。所以立水橋首先占據(jù)了商業(yè)地產(chǎn)成功的第一要素?！　〉诙厥呛侠硪?guī)劃?！　∫粋€(gè)商業(yè)合理規(guī)劃分兩部分，經(jīng)營規(guī)劃和建筑規(guī)劃。經(jīng)營規(guī)劃就是市場定位，決定這個(gè)地方要賣什么，賣給誰。比如明天第一城的目標(biāo)定位比較清晰，就是定位為中高檔，休閑娛樂加購物。作為經(jīng)營規(guī)劃來講，這顯得尤為重要。一旦定位錯了，就一錯全錯。從建筑規(guī)劃看，明天第一城在做商業(yè)建筑的時(shí)候，就沒有背離商業(yè)的需求。比如層高、停車場和整個(gè)的建筑布局問題，都做得很專業(yè)?！　〉谌厥菢I(yè)態(tài)規(guī)模?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不是盲目的越大越好，而是要有一個(gè)合適的商業(yè)體量。目前超大體量的商業(yè)經(jīng)營往往比較困難。而一二十萬平方米通常情況下是比較適度的體量。　　此外還要有合理的配置業(yè)態(tài)。到底百分之多少搞餐飲，百分之多少搞購物，百分之多少搞休閑等等，這些配套都是為主項(xiàng)服務(wù)的。合理的業(yè)態(tài)配置與人氣有互相帶動的作用，所以不可小視。　　第四個(gè)要素是成功的招商。　　作為商業(yè)地產(chǎn)，過去的商業(yè)地產(chǎn)招商形式就是賣地產(chǎn)，經(jīng)營沒有規(guī)劃。而現(xiàn)代的招商理念應(yīng)該是事先規(guī)劃設(shè)計(jì)好，進(jìn)行合理招商。另外就是合作商進(jìn)來以后，一定要有合作共贏的理念?！　〉谖逡厥沁\(yùn)營的管理。　　這里也分為兩部分。一是經(jīng)營管理，作為地產(chǎn)商來講，一定要有自己統(tǒng)一管理的管理模式，在經(jīng)營的時(shí)候，一定要做到幾個(gè)統(tǒng)一，即統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，甚至對外形象都應(yīng)該形成統(tǒng)一。二是物業(yè)管理。如果物業(yè)沒有一個(gè)安全、便捷的規(guī)范化管理，即便商家進(jìn)來以后，也不會經(jīng)營得好?！　±钯F保認(rèn)為，以上五個(gè)要素如果都具備了，這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的投資前景就一定會好。而立水橋商圈恰恰具備這五大要素，所以它具有很強(qiáng)的投資升值潛力?！　⊥瑫r(shí)，奧運(yùn)功