【文章內(nèi)容簡介】 核心的要點。 　　在談到如果開發(fā)商急需資金，需出售怎么辦時，王健林建議開發(fā)商應(yīng)做好三點：賣其他的寫字間、商住公寓。賣主力店，留小的步行街。因為主力店的中心增長和升值潛力是有限的。賣少量街鋪，不要層層都賣，最多只賣一層。 　　王健林說，商業(yè)地產(chǎn)是一項復(fù)合地產(chǎn)，所牽涉行業(yè)很多，而要做商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要有3－5年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗后才有可能做商業(yè)地產(chǎn)。這正如業(yè)界流傳的一個比較形象的比喻，住宅是小學(xué)生，寫字間、商住兩用公寓是中學(xué)生，而商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生。商業(yè)地產(chǎn)是發(fā)展到高級階段才出現(xiàn)的，很復(fù)雜。 商業(yè)地產(chǎn)掘金五大關(guān)鍵定位、招商、規(guī)劃、成本、物業(yè) 　　如何規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險，王健林概括五大關(guān)鍵： 　　準(zhǔn)確定位這包括定址、客戶定位、規(guī)模的定位。商業(yè)項目的選址并不一定要選核心商業(yè)區(qū)，在確定地址前一定要全面考察評估，并要考慮到政府的規(guī)劃再做決定。其次規(guī)模的確定也很重要，商業(yè)地產(chǎn)有兩個最核心指標(biāo)：即平方米中心收入和平方米銷售收入。王健林認(rèn)為商業(yè)開發(fā)一定要確定合理的面積，10萬平方米－20萬平方米的項目才更為合理。 　　招商在前確定主力店，主力店并非多多益善，一個項目有3－5個最合適。主力店要跟城市區(qū)域相結(jié)合。市中心可以建百貨店，而地腳稍偏的最好建超市，郊區(qū)則可以建建材市場等。注重次主力店的招商。萬達現(xiàn)在最缺的是500－2000平方米的次主力店，現(xiàn)在歐美國家經(jīng)營品種有30多萬種，而中國只有10多萬種經(jīng)營品種，現(xiàn)在中國不缺主力店，也不缺小店主，而是缺有特色經(jīng)營的次主力店。 　　規(guī)劃設(shè)計在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計中要對交通體系（即平面交通體系和垂直交通體系）、層高和荷載等指標(biāo)予以考慮，同時要為未來留有余地。 　　成本控制這是開發(fā)商需要注意的，購物中心以租為主的時候，成本控制相當(dāng)重要。它是決定購物中心未來回報率高低、預(yù)期目標(biāo)能否實現(xiàn)的重要手段。萬達在成本控制主要做到以下兩點，提前管理和有預(yù)算后再開工。 　　物業(yè)管理它是購物中心能否升值的重要方面，萬達一個重要品牌就是物業(yè)管理，萬達的二手房能夠在幾年間快速升值，和物業(yè)管理有很大關(guān)系。萬達十分重視物業(yè)管理，最近還與清華物業(yè)管理學(xué)院簽定合同，定期輸送人才，培養(yǎng)物業(yè)管理人才。而讓項目在管理中增值，無疑對商業(yè)和住宅項目具有普遍的意義。 四大要決支撐萬達訂單商業(yè)迅速崛起 　　萬達集團于三年前進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從最初在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的牛刀小試到如今在全國15個城市搞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，觸角已遍及東三省、長三角、京津地區(qū)，并用數(shù)字證明了自己在全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的領(lǐng)軍地位。如今萬達在全國擁有15個大型購物中心，總開發(fā)面積達220萬平方米，其中有12個購物中心已竣工開業(yè)，萬達已成為國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。 　　在探索萬達訂單商業(yè)模式的路程中，萬達集團已與15家主要的零售企業(yè)（其中12個為跨國公司零售企業(yè)，8家為世界500強企業(yè)）簽定了戰(zhàn)略合作協(xié)議。在具體運做時我們主要采取以下四點： 　　共同選址現(xiàn)在開發(fā)商選址往往沒有地域限制，而萬達集團在開發(fā)項目的時候，有地域限制和行業(yè)限制，選址前，往往會根據(jù)幾個地塊情況提前排定，大家坐下來一起討論，把選址的形狀、容積率高度做一個簡單的規(guī)劃，提供給各個零售商。這樣經(jīng)過重重決策探討評估的地域往往就為未來項目的成功奠定了更高的幾率。 　　技術(shù)對接萬達集團首先根據(jù)零售商的主要意見，決定項目建設(shè)的大小、經(jīng)營方向，每個零售企業(yè)的技術(shù)人員和集團對接，進入設(shè)計階段。 　　平均租金過去萬達挨個城市去談租金的時候，最長時間達到8個月，周期太長。后來我們把中國城市劃分為三等，一等為北京、上海、廣州；二等為省內(nèi)計劃單列市；三等為其他城市，集團制定每等城市租金收多少錢，這樣的好處是再談選址簽定時，不用為租金做曠日持久的談判。集團為此還特設(shè)了商務(wù)部門進行業(yè)態(tài)調(diào)整，不做合同簽定，只進行面積評估。 　　先簽定金簽定合同后，一定要先交保證金，萬達根據(jù)品牌、根據(jù)誠信度每個企業(yè)大都簽保證金，這樣的好處是建造的所有面積都確保是有效面積，保證投資為有效投資。集團決定交付土地面積90天后，就開始居住，不管開業(yè)與否。 　　在談到商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展之路時，王健林感觸地說，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)之路還長，而萬達愿意憑借企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗所得讓業(yè)界分享，而這對準(zhǔn)備投身商業(yè)地產(chǎn)，把商業(yè)地產(chǎn)作為一種發(fā)展方向的企業(yè)來說，無疑具有重要的導(dǎo)向作用。他坦言，隨著今年12月中國零售業(yè)的全面對外開放，中國商業(yè)地產(chǎn)必將迎來一個全新的發(fā)展機遇。對此，萬達集團的目標(biāo)是到2010年的時候，確保開業(yè)40個商業(yè)項目，力爭做到50個購物中心、商業(yè)開發(fā)總面積600－700萬平方米的一個理想數(shù)字?！爸挥挟?dāng)一個城市進入了汽車社會，或者說開始進入汽車社會，Shopping Mall才能在一個城市真正發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。” 商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項長期性的投資，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策，是零售企業(yè)貫徹以消費者為中心觀點的重要體現(xiàn)，是影響企業(yè)效益的一個決定性因素，同時也是制定企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有一句名言：“零售業(yè)成功的第一條件是選址，第二條件也是選址?！贝笮唾徫镏行牡倪x址必須同時具備三個條件：一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢；二是必須擁有相當(dāng)數(shù)量的中高收入的消費群體；三是交通便利，停車方便。 目前，中國大部分城市居住郊區(qū)化還不普遍，家庭轎車普及率也不高，因此大型購物中心普遍選擇在市中心，因為這樣的位置中高收入消費者集中，而且交通便利，從而可以吸引更多的客流，例如北京的東方廣場位于繁華的商業(yè)中心王府井，由于整個商圈的帶動，從而保證了東方廣場的客流量。 世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司商業(yè)事業(yè)部何小川認(rèn)為，應(yīng)該針對一類城市和二類城市的特點，并從規(guī)劃、交通、購買力方面衡量，從宏觀和中觀的角度對大型購物商場選址進行分析。 “從宏觀角度，就國內(nèi)一類城市和二類城市的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)來分析，可以從經(jīng)濟水平、交通狀況和城市化水平三個方面作為衡量標(biāo)準(zhǔn)和尺度，來具體評估該類別城市適不適合發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)，并據(jù)此進行選址?！?尺度一：經(jīng)濟水平 商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項目所面對核心商圈的消費總量，因為它體現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了GDP的水準(zhǔn)。根據(jù)國際商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)依據(jù)人均GDP的上升，呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。 尺度二：交通狀況 據(jù)何小川介紹，國外大型商業(yè)地產(chǎn)（Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗表明，一個社會進入到汽車時代，才為Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。只有當(dāng)一個城市進入了汽車社會，或者說開始進入汽車社會，Shopping Mall才能在一個城市真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購物中心。 尺度三：城市化水平 依據(jù)城市化進程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產(chǎn)項目做出定位。世界城市化過程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。 世聯(lián)地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，城市的發(fā)展可分為三個階段， ：城市化率30%以下； ：城市化率在30％－70%之間； ：城市化率70%以上。 城市化率標(biāo)準(zhǔn)的可以從第三產(chǎn)業(yè)占國民總產(chǎn)值的比重來找到答案。城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進程而發(fā)生變化，從這個規(guī)律性來看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。 從中觀角度，在具體某一個城市內(nèi)，大型商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素：（1）客流規(guī)律；（2）交通狀況；（3）商業(yè)環(huán)境；（4）地形特點；（5）符合城市規(guī)劃要求。 首先，客流規(guī)劃是選擇店址的最重要因素。商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利用城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施，所以城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。 “交通狀況對于任何一種物業(yè)形態(tài)都非常重要，商業(yè)在追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費用達到最小?！焙伪硎荆虡I(yè)中心交通可達性最佳的實質(zhì)是，所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。 其次要考慮的是商業(yè)環(huán)境。一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。另外一些顧客購物的范圍比較雜，也比較隨意，或完全以休閑為主要目的，一般大商場就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的，盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。 選擇店址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，并且可以擴充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設(shè)址地點。 建造大型購物中心對城市規(guī)劃的要求也很高。城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求，對商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等做出一系列的規(guī)定，商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求，服從城市總體發(fā)展的需要。同時，奧運功能區(qū)使立水橋的未來重新定位。由于奧運會的影響，朝陽區(qū)已經(jīng)定位為現(xiàn)代體育文化中心區(qū)。一個是文化建設(shè)功能，第二是文化產(chǎn)業(yè)功能，第三是文化的輻射功能。隨著體育文化產(chǎn)業(yè)在這個地方的發(fā)展，它會和社會的其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生一個互動。比如說商業(yè)就會通過體育文化產(chǎn)業(yè)把亞奧商圈進一步的互動起來，把亞奧商圈檔次進一步提高到一個國際化的水平。這也是未來立水橋商業(yè)要借鑒和沾奧運的一個光，奧運功能區(qū)的功能將來在立水橋可能會實現(xiàn)很多?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的五大要素　　李貴保認(rèn)為，從商業(yè)地產(chǎn)的角度來說，一個成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，必定帶來投資的升值。只要投資的這個區(qū)域能夠升值，能為投資者賺到利潤，那么這個商業(yè)投資的前景一定是看好的。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，要想成功必須要具備五大要素。　　第一是開發(fā)要素，就是地域的優(yōu)勢?！　”娝苤?，做商業(yè)，選址非常要緊。選址應(yīng)該有以下幾點考慮：首先要考慮居民居住的稠密度，其次是這個區(qū)域的人口流動量是否很大，交通是否便利。再次是它的區(qū)域功能是否具有優(yōu)勢。從目前來看，立水橋是一個居民居住的繁華區(qū)，目前有50萬人口，將來還會增加。隨著房地產(chǎn)的開發(fā)，這個地方將成為一個新興的住宅區(qū)，從而帶來巨大的商業(yè)需求。另外還要看區(qū)域功能優(yōu)勢。正如CBD地區(qū)有CBD的功能一樣，立水橋處在奧北地區(qū)，奧運的功能會在這里充分顯示。所以立水橋首先占據(jù)了商業(yè)地產(chǎn)成功的第一要素?！　〉诙厥呛侠硪?guī)劃?！　∫粋€商業(yè)合理規(guī)劃分兩部分，經(jīng)營規(guī)劃和建筑規(guī)劃。經(jīng)營規(guī)劃就是市場定位，決定這個地方要賣什么，賣給誰。比如明天第一城的目標(biāo)定位比較清晰，就是定位為中高檔，休閑娛樂加購物。作為經(jīng)營規(guī)劃來講，這顯得尤為重要。一旦定位錯了，就一錯全錯。從建筑規(guī)劃看，明天第一城在做商業(yè)建筑的時候，就沒有背離商業(yè)的需求。比如層高、停車場和整個的建筑布局問題，都做得很專業(yè)?！　〉谌厥菢I(yè)態(tài)規(guī)模?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)項目并不是盲目的越大越好，而是要有一個合適的商業(yè)體量。目前超大體量的商業(yè)經(jīng)營往往比較困難。而一二十萬平方米通常情況下是比較適度的體量?！　〈送膺€要有合理的配置業(yè)態(tài)。到底百分之多少搞餐飲，百分之多少搞購物，百分之多少搞休閑等等，這些配套都是為主項服務(wù)的。合理的業(yè)態(tài)配置與人氣有互相帶動的作用，所以不可小視?！　〉谒膫€要素是成功的招商?！　∽鳛樯虡I(yè)地產(chǎn)，過去的商業(yè)地產(chǎn)招商形式就是賣地產(chǎn)，經(jīng)營沒有規(guī)劃。而現(xiàn)代的招商理念應(yīng)該是事先規(guī)劃設(shè)計好，進行合理招商。另外就是合作商進來以后，一定要有合作共贏的理念?！　〉谖逡厥沁\營的管理?！　∵@里也分為兩部分。一是經(jīng)營管理，作為地產(chǎn)商來講，一定要有自己統(tǒng)一管理的管理模式，在經(jīng)營的時候，一定要做到幾個統(tǒng)一，即統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，甚至對外形象都應(yīng)該形成統(tǒng)一。二是物業(yè)管理。如果物業(yè)沒有一個安全、便捷的規(guī)范化管理，即便商家進來以后，也不會經(jīng)營得好?！　±钯F保認(rèn)為，以上五個要素如果都具備了，這個商業(yè)地產(chǎn)的投資前景就一定會好。而立水橋商圈恰恰具備這五大要素，所以它具有很強的投資升值潛力?！　⊥瑫r，奧運功