【文章內(nèi)容簡介】 ? 看規(guī)劃 如： 唐山萬達廣場 — 城市現(xiàn)有格局 新華道 建設(shè)路 市政府 唐百 三利 鳳凰新城 規(guī)劃的未來商務(wù)金融中心 目前以中高檔住宅項目為主 城東工業(yè)區(qū) 污染較為嚴重， 居住環(huán)境較差 城南塌陷區(qū) 以低端居住為主 城市核心 ?唐山的商業(yè)、商務(wù)、政務(wù)三重中心 ?城市主干道交匯 遠洋城 由新華道和建設(shè)路兩條城市主干道劃分城市區(qū)域；城市尺度小，唐百區(qū)域為目前城市唯一核心區(qū)，但屬于城南區(qū)域，客戶存在一定程度的購買抗性 ? 城市整體規(guī)劃 ? 城市現(xiàn)有格局 ? 城市未來發(fā)展趨勢 ? 項目所在地未來發(fā)展?jié)摿? ? 二、整體經(jīng)營定位 收入： 低收入 —— 高收入 年齡： 年輕人 —— 成熟人 檔次： 大眾型 —— 精品型 類型： 時尚型 —— 主題型 從四個角度對項目進行經(jīng)營定位： 三、經(jīng)營業(yè)態(tài)布局 經(jīng)營業(yè)態(tài)布局原則 ? 對不同主題商業(yè)業(yè)態(tài)分類，使相同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)集中在同一建筑體內(nèi)； ? 相同主題的商業(yè)業(yè)態(tài)，考慮到消費人群的年齡結(jié)構(gòu)不同，放臵不同的樓層；年輕人的消費品可以適當放臵高樓層； ? 對于具有較強品牌號召力的商家，放臵在黃金位臵，帶動整個商業(yè)體的人氣； ? 品牌商家簽約年限不超過 3年，根據(jù)潮流動向，隨時調(diào)換品牌商家或調(diào)整商家的位臵； 四、商業(yè)建筑設(shè)計細化 交通動線 公共空間 外立面 時尚、新穎，與項目整體定位相符； 合理布臵橫向和縱向交通動線，使每個商鋪都能充分享受人流，不留死角； 封閉、恒溫的高比例公共空間（ ≧40% ）； 過道 過道寬敞，主過道設(shè)有休息區(qū)域及景觀； 三種物業(yè)形態(tài)未來發(fā)展趨勢 城市綜合體專項研究 三種物業(yè)形態(tài)基本概念研究 城市綜合體成功案例借鑒 是由城市的酒店、商業(yè)零售、辦公、居住、展覽、餐飲、文娛、等功能組成，并由它們構(gòu)成一個具有多功能的城市縮微體。 建筑綜合體 “城中城”的經(jīng)營方式 各種功能互為補充，互相配合，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進自身的增長整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)自給自足。 大型城市綜合體 新城市中心的城市綜合體 交通樞紐型城市綜合體 日本博多運河城 馬來西亞雙子星 日本大阪難波城 日本東京六本木新城 城郊結(jié)合部城市綜合體 ? 國外成功城市綜合體案例分析 成功案例一： 東京六本木 ? 東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，自 2023年 4月 25日開業(yè)以來，目前已經(jīng)成為外地游客去東京必到的城市綜合設(shè)施 ? 該項目是日本國內(nèi)最大的由民間力量為主體實施的城市綜合再開發(fā)項目。 占地面積約 萬 m2 ，建筑面積約為 m2,開發(fā)歷時 17年 ? 此處孕育了多樣的文化，尤其是聚集了各國的大使館、外資企業(yè)、媒體、時尚、藝術(shù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，六本木已經(jīng)成為國際性的信息前沿 ? 六本木山位于東京都港區(qū)六本木，毗鄰新橋、虎門的商務(wù)街，霞關(guān)的政府機關(guān)街道，青山、赤坂的商業(yè)街，麻布、廣尾的高檔住宅區(qū) ? 六本木的交通十分便利，有四條軌道交通在此通過 ? 可以乘坐地鐵、公共汽車；若開車前來，總體停車位 2762輛，共計 12個停車場，方便顧客尋找方便的地方就近停車 ? 六本木還設(shè)有摩托車與自行車停車位臵，其中自行車免費 六本木的軌道交通 六本木在東京的位置 十二個停車點分布 ? 東京六本木區(qū)位與交通 ? 美國捷得建筑事務(wù)所 負責六本木購物中心及公共空間設(shè)計 ? 捷得的設(shè)計思想不僅實現(xiàn)了項目與城市的完美融合，在項目本身的設(shè)計上更加注重將項目設(shè)計為旅游目的地，商業(yè)、旅游觀光等多功能相結(jié)合，整個業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求 ? 六本木共劃分為四個街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和“山邊”、“西街”、“櫸樹坡大道”等商業(yè)設(shè)施相連，隨處可見綠地和廣場，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間 ?東京六本木的規(guī)劃設(shè)計 ? A：六本木山的主入口，和地鐵六本木車站和地下通道相連，由地鐵入口和好萊塢美容廣場組成 ? B：中央?yún)^(qū)域為地上 54層的森大廈，是六本木山的標志，其頂層是作為文化核心的森藝術(shù)中心。B區(qū)作為商業(yè)、文化、信息中心一并設(shè)臵了旅館、櫸樹坂綜合體、朝日電視等 ? C：由 4棟住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調(diào) ? D：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構(gòu)成 D街區(qū) B街區(qū) C街區(qū) A街區(qū) ?東京六本木的商業(yè)設(shè)施（ 1） 零售 120區(qū)劃 22,000m2 % 餐飲 70區(qū)劃 12,000m2 （ 3200席） % 其他 30區(qū)劃 4,000m2 % 合計 220區(qū)劃 38, 000m2 100% 商業(yè)構(gòu)成 山邊 —— ? 面向毛利庭院的“山邊”是半開放式的購物中心，有幾段大的石墻面，充分利用原有土地的高低差組成進樓梯和斜坡，產(chǎn)生各種各樣的序列體驗，既熱鬧又令人期待 ? 活力動感的自由曲線，引導來訪者漫步其間，充分享受購物和美景 主要商業(yè)設(shè)施 山邊 西街 —— ? 鑲嵌在森大廈和凱悅大酒店之間的商業(yè)街。由玻璃頂和玻璃大墻圍合而成 ? 高度 22～ 25m，面積約 1900m2的 4層共享空間中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷 ? 在酒店和辦公大樓各層之間通過天橋產(chǎn)生了立體交叉流線，形成豐富的活動空間 櫸樹坂大道 —— ? 六本木東西相連的主要干道，帶有歐洲街道風格，舒緩的曲線，整個街道有一種高雅的氛圍 ? 300m長的墻面蜿蜒起伏，分為幾段，并創(chuàng)造出立體復雜的路面空間，對來訪者產(chǎn)生吸引，并有意設(shè)臵了迷路 ?東京六本木的商業(yè)設(shè)施（ 2） 西街 東京屋頂甲板 層面 海拔 270米，開放式的空中回廊 森美術(shù)館 52～ 54層 可以欣賞現(xiàn)代美術(shù)、照片、影像、設(shè)計、建筑等各種藝術(shù)形式 東京展望臺 52層 海拔 250m，可 360。 眺望東京大都市 六本木俱樂部 51層 一個以森藝術(shù)中心為核心的會員制俱樂部，聚集了活躍在各個領(lǐng)域中喜愛藝術(shù)的人們 六本木學院 49層 針對所有年齡層次人們的特殊教育學院 ? 森藝術(shù)中心 ：六本木綜合開發(fā)項目的“文化都心”象征，位于六本木山森大廈 49層至頂層，由美術(shù)館、展望臺、會員俱樂部、會議論壇等組成，在世界范圍內(nèi)也是獨一無二的巨大的文化綜合體 ? 櫸樹坂綜合體與露天劇場 ：這是一個集聚了影像（電影）、流行（時尚商店）、表演（露天劇場）等商業(yè)藝術(shù)文化的綜合空間實體 美術(shù)館入口 ?東京六本木的文化設(shè)施 ? 六本木森大廈 ：作為六本木中心的超高層辦公樓，地上 54層，高 238m，并實現(xiàn)了日本國內(nèi)最大的單體約 4500m2的無柱空間，并引進了日本國內(nèi)最高水準的網(wǎng)絡(luò)和安全設(shè)施 ? 好萊塢美容廣場 ：綜合體的地上部分分成地鐵出入口和好萊塢美容廣場。好萊塢美容廣場以美容專科學校、公司辦公為主體 森大廈主入口 ?東京六本木的辦公設(shè)施 森大廈 好萊塢美容廣場 ? 住宅樓共 4棟，既有 6層高的底層，也有 43層高的超高層 ? 具備了 日本國內(nèi)最高水準的抗震性能，平面形式多樣，甚至有以廚房為主題的設(shè)計，滿足了從工作室到五個臥房、帶全套家具等多種多樣的選擇 ?東京六本木的住宅設(shè)施 ? 六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發(fā)，設(shè)臵了稻田、蔬菜等田園風格的景觀，強調(diào)了可參與性，為大城市帶來清新的田園景觀 ? 春天是播種希望的季節(jié)，六本木新城為學生提供實習勞動的機會，幫助學生學會在春天播種，通過實際勞動增強對生活的認識，在勞動中認識自然 ? 夏天，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。 鮮花怒放，