【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、金利來、安迪達(dá)斯等品牌入駐。 寧波天一廣場(chǎng)也要求清一色的品牌或名牌入駐。 建議： 利用該街交通方便、偏僻的區(qū)位特色，引進(jìn)有成功商業(yè)街開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的招商機(jī)構(gòu)，精心研制招商方案，或采用對(duì)名店資助開業(yè)，或采用返租回報(bào)等方式，吸引旅游、休閑、零售品牌店以形成特色。以吸引固定的消費(fèi)群，而不是漫天撒網(wǎng)。 五、管理 建議： 土建專業(yè)上的優(yōu)勢(shì)，而街區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作和裝修整體效果的把握是弱項(xiàng)，所以在管理上一定多下功夫，讓招商工作及物管工作提前介入。 六、目標(biāo)消費(fèi)者的初步定位 建議：初步定位為高財(cái)商、高眼光、高收入，以投資為主要目的成功人士。即如炒樓嘗到甜頭者；政府高官及灰色收入者；中高層白領(lǐng)；公司老板及私營(yíng)企業(yè)主等。七、賣點(diǎn)建議：獨(dú)特賣點(diǎn)可以從下面幾方面歸納提煉A景區(qū)即將啟動(dòng)，商業(yè)街的投資潛力會(huì)飆升。特色取勝：旅游、休閑為主，有特色當(dāng)然有人氣，有人氣當(dāng)然有財(cái)氣。精心進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)，唱“絕版戶型”之歌。寫后：這次考察整體來說收效不大，主要原因是商業(yè)街作為街區(qū)經(jīng)濟(jì)來開發(fā)運(yùn)作還是新生事物，其成熟需要35年的成長(zhǎng)期間，有的商業(yè)街是剛上的項(xiàng)目或新裝修的街道，目前還不成熟，遺憾的是沒有去溫州的五馬街，聽說已很繁榮。不過，此行倒讓我們?cè)谏虡I(yè)街的開發(fā)上有了一個(gè)感性認(rèn)識(shí)，便于日后操作時(shí)把握全局。003商業(yè)地產(chǎn)商圈研究專刊系列市場(chǎng)篇重 慶 商 業(yè) 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 概 況2000年以來，在商品房開發(fā)量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房（即商業(yè)物業(yè)）的開發(fā)量也快速成長(zhǎng)，%，而2003年上半年已經(jīng)有近200萬平方米商業(yè)用房面市，據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)估計(jì)，今年商業(yè)物業(yè)開發(fā)量將達(dá)350萬平方米，比上年增長(zhǎng)30％左右。按照國際通行標(biāo)準(zhǔn)，市民人均占有1平方米商業(yè)面積則可視作商業(yè)面積相對(duì)飽和，以主城區(qū)1000萬人口計(jì)算，飽和底線在1000萬平方米左右，而現(xiàn)在重慶整個(gè)商業(yè)用房面積大約在500萬平方米，因此從整體意義上來說，重慶商業(yè)物業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。涉足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商日益增多 眾多開發(fā)商爭(zhēng)食商業(yè)物業(yè)這塊誘人的蛋糕，已成為2003年重慶樓市的一道風(fēng)景。龍湖地產(chǎn)初涉商業(yè)物業(yè)開發(fā)即推出總面積達(dá)10萬平方米的商業(yè)航母——北城天街。并引得兩大商業(yè)巨頭銀太百貨與北京華聯(lián)入駐，成為北部新區(qū)商業(yè)的新中心區(qū)；華宇公司繼去年推出部分商業(yè)物業(yè)后，其總建筑面積分別達(dá)12萬平方米的華宇廣場(chǎng)和8萬平方米的華宇名都城基本上都于今年上市；協(xié)信繼幾年前成功開發(fā)朝天門協(xié)信商廈后，今年又推出總面積達(dá)3萬平方米的的純商業(yè)物業(yè)協(xié)信黃金海岸，作為觀音橋地區(qū)第一個(gè)開放式的面面臨街的純商業(yè)項(xiàng)目，引起了市場(chǎng)的極大關(guān)注。在地產(chǎn)龍頭企業(yè)挺進(jìn)商業(yè)物業(yè)，其他一些二線品牌企業(yè)也不甘示弱，也紛紛加入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)行列，2003年商業(yè)物業(yè)將迎來一個(gè)不小的開發(fā)高潮。 2003年部分知名地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)物業(yè)一覽 公司名稱 項(xiàng)目名稱 　　　　區(qū)域 　規(guī)模 龍湖地產(chǎn) 北城天街購物廣場(chǎng) 江北區(qū) 10萬平方米 協(xié)信集團(tuán) 協(xié)信黃金海岸 　江北區(qū) 3萬平方米 華宇公司 華宇廣場(chǎng) 　　　　沙坪壩 12萬平方米 華宇名都城　　　　　　　　沙坪壩 8萬平方米 升偉地產(chǎn) 升偉新天地 　　沙坪壩 3萬平方米 斌鑫地產(chǎn) 斌鑫世紀(jì)商城 　楊家坪 9萬平方米 林建物業(yè) 金沙國際 　　　　沙坪壩 3萬平方米 蒲輝地產(chǎn) 海棠曉月第壹大道 南岸區(qū) 7萬平方米 新大都地產(chǎn) 新大都商場(chǎng) 　　沙坪壩 5萬平方米 一級(jí)商圈商業(yè)面積繼續(xù)增長(zhǎng)，二級(jí)商圈商業(yè)面積異軍突起 作為一級(jí)商圈的解放碑，商業(yè)面積供給依然放量增長(zhǎng)，鞏固其核心商圈的地位，而以江北、南岸、沙坪壩為代表的二級(jí)商圈異軍突起，商業(yè)面積從2001以來呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。據(jù)有關(guān)單位統(tǒng)計(jì)，2003年主城各區(qū)域商業(yè)物業(yè)供給分別為：南濱路65萬平方米；江北60萬平方米；沙坪壩50萬平方米；解放碑50萬平方米；楊家坪40萬平方米；江濱路、沙濱路共計(jì)15萬平方米；其他30—50萬平方米。在各區(qū)政府大力建設(shè)本區(qū)域中心商圈，打造規(guī)模龐大的商業(yè)步行街的行政規(guī)劃依托之下，二級(jí)商圈商業(yè)面積的增長(zhǎng)將成為未來幾年重慶市商業(yè)物業(yè)供給的主流區(qū)域。本地及外地商業(yè)機(jī)構(gòu)積極擴(kuò)張，商業(yè)物業(yè)有效需求增大 隨著重慶市國民經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)的不斷發(fā)展，人們的消費(fèi)水平和消費(fèi)能力也不斷提高，在重慶商業(yè)物業(yè)建設(shè)步入快車道發(fā)展的同時(shí)，本地和外地的知名商業(yè)機(jī)構(gòu)也都紛紛加快了擴(kuò)張的步伐。本地的重百商場(chǎng)、新世紀(jì)百貨早已在各個(gè)區(qū)域的核心商圈搶得有利位置，最早進(jìn)入重慶的太平洋百貨、家樂福超市也不甘落后，而從2002年開始，好又多量販連開沙坪壩、南坪兩個(gè)店，普爾斯馬特連開南坪、江北兩店，華聯(lián)商廈幾乎同時(shí)簽下了兩路口、沙坪壩、北城天街三個(gè)大型物業(yè)，隨后又有新一佳進(jìn)駐中華廣場(chǎng)、北京王府井進(jìn)駐沙坪壩新大都。在外地百貨零售大鱷搶灘重慶的同時(shí)，專業(yè)零售巨頭也不甘人后，國美電器、蘇寧電器已在重慶布局6家專賣店。在這些零售大鱷們攪動(dòng)市場(chǎng)的同時(shí)，對(duì)重慶的商業(yè)物業(yè)的需求量也不斷增大，引得眾多地產(chǎn)商投身商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 部分商業(yè)物業(yè)規(guī)劃失當(dāng)，空置量增大 在商業(yè)物業(yè)開發(fā)大幅增長(zhǎng)，商家資源不斷增加的情況下，由于部分商業(yè)物業(yè)規(guī)劃失當(dāng)，導(dǎo)致重慶商業(yè)物業(yè)的空置率增高。商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃失當(dāng)，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是選址失當(dāng)，在商業(yè)設(shè)施已經(jīng)很密集區(qū)域仍然建大型商業(yè)設(shè)施，如在解放碑、沙坪壩步行街就有幾棟空置的商業(yè)裙樓物業(yè)，或者在不具備零售商業(yè)條件的地方規(guī)劃零售商業(yè)設(shè)施；如另一方面是商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃失當(dāng)，大部分地產(chǎn)商是做住宅出身，規(guī)劃商業(yè)設(shè)施完全憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，在沒有進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定位，確定商家對(duì)象之前就盲目建設(shè)，結(jié)果在柱網(wǎng)布置、車流、人流動(dòng)線組織，規(guī)避商業(yè)死角等各方面都缺乏考慮，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)開發(fā)出來不適用而空置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年重慶市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置量就高達(dá)160萬平方米，超過當(dāng)年開發(fā)量的一半，2002年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置量估計(jì)達(dá)到180～200萬平方米，這對(duì)新建商業(yè)物業(yè)來說是非常大的壓力。也敦促地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)必須持謹(jǐn)慎態(tài)度。2004年重慶商業(yè)地產(chǎn)需求市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告析：商業(yè)地產(chǎn)投資者、經(jīng)營(yíng)者：重慶主城區(qū)五大商圈：入戶問卷定量調(diào)查：共調(diào)查360個(gè)有效樣本：本次調(diào)查結(jié)果顯示，商業(yè)地產(chǎn)的投資者中，有4類職業(yè)背景的客戶比重突出，私營(yíng)業(yè)主（個(gè)體工商戶）和專業(yè)技術(shù)人員，前者有大部分是在從事商業(yè)零售經(jīng)營(yíng)，自身有鋪位的需求，而后者屬于有較強(qiáng)資金勢(shì)力，尋求多元化的投資型客戶；其次企業(yè)中高層管理人員和自由職業(yè)從業(yè)者也有著較強(qiáng)的投資需求和能力；而事業(yè)機(jī)關(guān)人員對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資興趣相對(duì)較小?！? 在受訪人群中，過去有過商鋪投資的占到了36%，而沒有這一行業(yè)經(jīng)歷的被訪者占64%，說明商業(yè)地產(chǎn)開始受到更多投資者的關(guān)注。調(diào)查結(jié)果還顯示出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因其高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的特點(diǎn)，目前吸引的目標(biāo)投資客戶群呈年輕化趨勢(shì)。而20世紀(jì)70年代出生的人則構(gòu)成了商業(yè)項(xiàng)目投資的主力客戶，他們尚處于剛成家或單身的階段，個(gè)人月收入明顯高于其他年齡段的平均個(gè)人月收入，但其積蓄還比較弱，其投資商鋪的目的主要有三：一是作為一種儲(chǔ)蓄投資；二是看好商鋪的增值潛力；三是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的敏感。調(diào)研分析目前商業(yè)投資者的投資目的和傾向是比較清晰和理性的。在受調(diào)查的人群中，76%的商鋪購買者和最終經(jīng)營(yíng)者存在錯(cuò)位，也就是存在商鋪有第二次招商的環(huán)節(jié)；50%的投資戶自行找下家，而另50%希望由開發(fā)商統(tǒng)一代理完成，返購經(jīng)營(yíng)權(quán)；其中有58%的投資者作為長(zhǎng)線投資，靠階段性收取租金，贏得利潤(rùn)，18%的購買者是短線投資，會(huì)考慮在適合的價(jià)位轉(zhuǎn)手出售；還有24%的投資者自己經(jīng)營(yíng)，特別是有一定經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的商戶，積累到一定資金后，開始選擇用每月租金的支出付按揭的方式取得自己所有的鋪面。在各種商業(yè)物業(yè)的種類里，獨(dú)門獨(dú)戶的臨街獨(dú)立式門面最受投資者的追捧，這與其自身門面的裝飾就是一個(gè)很好的廣告，容易被流動(dòng)的消費(fèi)人流接觸和發(fā)現(xiàn)有關(guān)。這類產(chǎn)品的被接受程度在消費(fèi)者中占51%。其次是平層商鋪，但因此類商鋪與整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)高度相關(guān)。如果整個(gè)商場(chǎng)盤活，個(gè)體能有效利用整個(gè)賣場(chǎng)的整體效益，帶來的人氣，反之會(huì)受到牽連；而目前大力打造的商業(yè)街，被投資者認(rèn)可還需要一段時(shí)間，開放式商業(yè)街的平層商鋪受青睞程度占11%；雖然都是平層商鋪，但性價(jià)比在這里成了投資者優(yōu)先考慮的主要因素。商場(chǎng)內(nèi)二樓以上的商鋪和開放式商業(yè)街道二樓以上的商鋪的傾向比例為10%和3%。在基本配套方面，電源、水源以及單獨(dú)洗手間這些商鋪必備的設(shè)施都無一例外的成為了絕大多數(shù)投資者看重的要素，根據(jù)其重要性它們被考慮的可能性依次為：%、%、%。%的投資者根據(jù)自身?xiàng)l件認(rèn)為沒有特別需要。對(duì)于商業(yè)物業(yè)的配套管理，投資者都非常重視統(tǒng)一物業(yè)管理的提供，以解決投資經(jīng)營(yíng)的后顧之憂，%；而代租代售的服務(wù)也成為大多數(shù)炒家投資者所需求的服務(wù)項(xiàng)目，%；統(tǒng)一的宣傳和包裝可令業(yè)主免去自身廣告宣傳的麻煩和財(cái)力的投入，容易聚集人氣，在每個(gè)專業(yè)市場(chǎng)樹立品牌，也成為投資者重要的需要之一，%；最后是代交費(fèi)服務(wù)，%。商鋪面積的大小直接和投資者的經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)方向關(guān)聯(lián)。21—50平方米的商業(yè)物業(yè)最受消費(fèi)者歡迎，占到了37%；其次10—20平方米/套的需求比例占30%，這也從側(cè)面表明目前重慶市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)剛剛興起之初廣大純炒家投資者非常謹(jǐn)慎，又因如經(jīng)營(yíng)服裝、小百貨、精品，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的要求比較低，這三行業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶對(duì)商鋪的需求整體數(shù)量較大，其面積需求多在1050平方米/套有關(guān)。接下來的面積需求比例依次為：51—70平方米（13%），71—100平方米和100平方米以上（都為9%），