武漢商業(yè)地產(chǎn)及商圈發(fā)展全面分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-31 01:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 金，是MALL城建設(shè)發(fā)展的根本。返租經(jīng)營迎來新機(jī)遇目前武漢商業(yè)地產(chǎn)銷售模式主要有整體（分段）轉(zhuǎn)讓、分割銷售、自由出租和返租銷售四種形式。就目前而言，返租銷售是武漢地產(chǎn)界最普遍的一種方式。與一般住宅開發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須依賴經(jīng)營商、投資者、消費(fèi)者等多方面的資源，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多數(shù)來源于住宅開發(fā)，對商業(yè)運(yùn)作方面所知甚少，缺乏相應(yīng)的管理經(jīng)驗(yàn)，也缺少一批有商業(yè)經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)資源的開發(fā)人才。從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作流程來看，開發(fā)商需要商業(yè)咨詢公司進(jìn)行選址和可行性論證，投資咨詢公司進(jìn)行項(xiàng)目融資和資本運(yùn)作，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司參與前期設(shè)計(jì)，專業(yè)招商公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商工作，中介代理公司負(fù)責(zé)銷售工作，商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)以后的商業(yè)營運(yùn)，甚至需要資產(chǎn)管理公司對企業(yè)資產(chǎn)或商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行整合，提高資產(chǎn)的收益能力。因此從某種意義上講，現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)已不是單純的房地產(chǎn)業(yè)，而是一種集多種專業(yè)資源為一體的知識產(chǎn)業(yè)。隨著越來越多的開發(fā)商意識到追求短期獲利行為已不現(xiàn)實(shí)，以租賃為主的運(yùn)營模式在此04年不斷升溫，獲得合理收益和長期效益將使市場發(fā)展更趨于有序。零度地產(chǎn)市場中心的數(shù)據(jù)表明，2003年以前，超過95%的房地產(chǎn)開發(fā)商不會引進(jìn)國外先進(jìn)的無店鋪直銷模式，而現(xiàn)在已有不少開發(fā)商正積極的與韓國等國外著名商家探討引入的可能性。表2：武漢返租經(jīng)營模式圖社區(qū)商鋪，星星之火可以燎原社區(qū)商鋪多以一個大型社區(qū)或數(shù)個中小型社區(qū)形成的“商圈”為依托，區(qū)內(nèi)人口為５萬至１０萬人，輻射能力強(qiáng)，居民潛在購買力巨大。同時(shí)，社區(qū)商鋪購物具有外在購物場所不具備的便捷性，這就使繁榮的社區(qū)商業(yè)街和商鋪的知名度和租價(jià)，并不遜于城區(qū)商業(yè)街。兩年前社區(qū)商鋪的價(jià)格不到住宅的１．５倍，目前已漲至２．５倍以上，有的甚至高達(dá)５倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢社區(qū)商鋪的價(jià)格往往２倍甚至５倍于同一區(qū)域的住宅價(jià)格，目前，武漢住宅平均價(jià)格約為２8００元／㎡，而商鋪的市場價(jià)格都在每平方米5０００元以上，高的甚至達(dá)5００００元，平均在６０００元左右。如位于漢口火車站旁的東方帝園，其商鋪售價(jià)超過每平方米１萬元，而同區(qū)域住宅均價(jià)只有3600元/㎡。萬科四季花城歐式商業(yè)街、金色港灣異域風(fēng)情社區(qū)商業(yè)街、泰合百花公園商業(yè)街等樓盤商鋪枉銷的背后，是住宅郊區(qū)化發(fā)展，要求住宅區(qū)為居民提供相對完善的生活服務(wù)配套的結(jié)果。目前面積在20㎡100㎡的中小面積商鋪市場認(rèn)購比較熱烈，雖然商鋪的售價(jià)遠(yuǎn)高于住宅樓的售價(jià)，但由于商鋪層高大都高于普通住宅，這就有利
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