【文章內(nèi)容簡介】 詮釋：以強(qiáng)勢的品牌宣傳、以品牌的感召力和豐富品牌的內(nèi)涵來突出樓盤的整體價值，同時凸顯本次所推出產(chǎn)品的獨(dú)特優(yōu)勢，把價值提升從硬件和軟件兩個角度進(jìn)行充分的詮釋和釋放。 本項(xiàng)目除了自住以外，同時也因?yàn)榘l(fā)達(dá)的租賃市場，尤其是高出租率而具有非常好的投資價值。 ★ 重點(diǎn)說明A、 產(chǎn)品軟件升級： 針對六期所推出產(chǎn)品的房型、裝修標(biāo)準(zhǔn)等升級這一情況，建議增加軟件服務(wù)?？蓞⒖碱愋腿缛鹪饭ⅲ涸謻|大道3號、雅詩閣公寓。和本項(xiàng)目有著類似的情況，原為雅詩閣品牌管理下，整體出租的酒店式服務(wù)公寓，后在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割進(jìn)行出售時，仍然保留了原有的所有軟性服務(wù)，基本上是酒店式、管家式的服務(wù)。事實(shí)證明了保持這些高端服務(wù)，大大提升了物業(yè)的價值。 相信，私人的、管家式的服務(wù)將會大大提升這部分公寓的附加值?？梢蕴峁┻@些服務(wù)的機(jī)構(gòu)包括：“酒店管理服務(wù)公司如派克等（PARK AVENUE）”，也可以是物業(yè)管理公司，如世邦威理士等，具體可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行選擇。 B、 產(chǎn)品硬件升級： 裝修標(biāo)準(zhǔn)升級、房型設(shè)計升級等略； 錦康路、東繡路路口小環(huán)境硬件升級：u 可在東繡路、錦康路入口的會所入口設(shè)置如主入口類似的旗桿等標(biāo)志性強(qiáng)的識別。可將引入的新品牌標(biāo)識LOGO特別設(shè)置在香梅花園入口LOGO旁邊?？稍诖髽侨肟诖筇米鲎R別性的處理。廣場部分設(shè)置咖啡卡座，渲染高檔休閑氣氛?？稍诳諘鐓^(qū)增加若干簡約風(fēng)格的抽象雕塑，以提升小區(qū)域整體的文化藝術(shù)格調(diào)。適當(dāng)增加部分外設(shè)燈光處理。在入口處醒目位置，如門頭位置處理引入的品牌LOGO，并加燈光效果。凸出此樓的與眾不同。項(xiàng)目大堂入口位置位置在此處附近醒目位置，樹立項(xiàng)目引入的著名管理品牌。以提升品牌形象小區(qū)入口建議在該處設(shè)置部分雕塑、旗桿等提高該區(qū)域的文化與藝術(shù)感。建議在該處設(shè)置部分咖啡卡座，遮掩傘等渲染整個區(qū)域的高檔休閑氛圍。建議在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置一些休息椅等便民設(shè)施。四、推廣策略及步驟※如何利用品牌的力量和產(chǎn)品的優(yōu)勢來進(jìn)行目標(biāo)客戶的快速開拓和積累？ ★關(guān)鍵詞一：“借東風(fēng)”。開局以圍繞《香梅花園》的品牌炒作，再推收官顛峰杰作，多重著名品牌效應(yīng)疊加，加產(chǎn)品形象的亮點(diǎn)，快速的成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。 ★關(guān)鍵詞二：“拉網(wǎng)式搜羅客戶”與“定向營銷推廣”多渠道發(fā)力，相互借力。 A、 依托大眾媒體的品牌炒作和產(chǎn)品硬廣的推廣，最大化范圍內(nèi)搜索客戶，吸引客戶。 B、最大化的使用已經(jīng)有的成交客戶數(shù)據(jù)庫，依靠客戶的口碑，短時間內(nèi)吸引客戶。 C、使用定向客戶圈層的開發(fā)方法，多使用定向精準(zhǔn)營銷推廣通道，如DM直投、短信、客戶會活動、與中介機(jī)構(gòu)的合作，如銀行、證券、商會、協(xié)會，甚至必要的時候與二手中介網(wǎng)絡(luò)合作。 ★關(guān)鍵詞三：“滾雪球”。高檔豪宅客戶積累的關(guān)鍵是，前期能否良好快速的啟動，即在一個很短的時間內(nèi)，是否積累起一定量的忠實(shí)的鐵桿粉絲。這部分客戶是能否帶動后續(xù)快速的積累客戶的關(guān)鍵。原因是“豪宅客戶很大程度上，信賴朋友，多于廣告”。策略概述1）細(xì)分策略廣告推廣所要鎖定的客戶群非常明確，即：一切有可能在上海購買總價在500—1000萬之間物業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的目標(biāo)客戶群均是我們需要網(wǎng)羅和鎖定的客戶。囊括自住需求和投資需求的客戶，其中以居住需求為基礎(chǔ)，以投資需求為主。投資需求能否被很好的鎖定和說服，同樣取決于對居住需求的滿足，或者說租賃的越好，投資的意愿會更強(qiáng)一些。從操作層面來講，優(yōu)先鎖定的是在上海工作生活的高收入人群，江、浙等地的高收入人群及港澳臺等高收入群體。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的開發(fā)以“客戶圈層”的開發(fā)為基本的指導(dǎo)性的操作理念。2）深入策略（快速積累目標(biāo)客戶的有效辦法） 因?yàn)槭琼?xiàng)目的收官操作，所以在操作品牌形象、客戶積累的渠道等方面時與項(xiàng)目推廣前期有很大的不同，具體表現(xiàn)在：A、品牌形象需要提升或者說升華、需要一些結(jié)論性的動作。通過已經(jīng)發(fā)生的具體的事實(shí)來論證品牌形象獲得的廣泛的認(rèn)可。同時需要凝練出一兩句語句，概括和提煉品牌的精髓。B、推廣的渠道，需要深入的研究前面推廣中經(jīng)過嘗試和論證的有效的推廣渠道。刪除那些相對低效的渠道。個人認(rèn)為，適當(dāng)?shù)膽敉猓ㄈ缒掀执髽颉状笊嫱饩幼^(qū)的必經(jīng)之地、主要的財經(jīng)媒體等。C、充分使用原有的客戶檔案，發(fā)揮品牌所帶來的口碑效應(yīng)，發(fā)揮人帶人、客戶引薦客戶的力量。并且可以考慮制定相應(yīng)的營銷激勵手段。D、針對推出的產(chǎn)品的具體形象，要給客戶留下明顯的、強(qiáng)烈的“產(chǎn)品大幅度升級”的印象，為價格的上漲提供有效的支撐點(diǎn)。3）階段策略 A、初期：品牌影響力再度激活與新產(chǎn)品形象導(dǎo)入同步進(jìn)行，新產(chǎn)品隨著品牌力量的釋放而推出、亮相。 B、進(jìn)入客戶積累期：則維持品牌的影響力，開始詮釋和釋放新產(chǎn)品的內(nèi)涵和特色，吸引和抓住客戶。 C、持續(xù)熱銷：繼續(xù)釋放品牌的力量、釋放新產(chǎn)品的新的亮點(diǎn)，可以結(jié)合的做一些客戶活動、結(jié)合大量的相關(guān)軟文，以及推廣渠道的深入和做細(xì)，把覆蓋面撒的更廣一些，為持續(xù)熱銷提供后續(xù)的客戶積累。D、銷售的完成：以品牌的升華、加上產(chǎn)品即將售完作為本論推廣的結(jié)尾。推廣步驟及策略建議1）策略調(diào)整階段 策略調(diào)整階段的主要任務(wù)是確定經(jīng)過深化的市場定位、目標(biāo)消費(fèi)群定位及推廣方案等，為香梅花園的新一輪強(qiáng)勢推出創(chuàng)造有利條件，主要工作包括： 確定整體推廣方案（市場定位、目標(biāo)客戶群定位及推廣策略、步驟） 深化廣告主題的確定（主題確定及過渡） 平面廣告設(shè)計方案的確定（報紙、雜志、戶外等） 對工程進(jìn)度及調(diào)整的確定（如加快環(huán)境建設(shè)和相應(yīng)的配套建設(shè)等） 對售樓人員進(jìn)行推廣新思路、廣告主題理念的講解，使他們及時了解訴求和賣點(diǎn)，以便更有效的開展銷售工作。綜述：要想明白在整個推廣階段，對新的產(chǎn)品形象的具