【文章內(nèi)容簡介】 容積率 。 無錫萬達廣場復合的形態(tài)包括：一個建筑面積２３萬平方米的國際化大型購物中心；一個建筑面積４萬平方米的超白金五星級酒店和一個３萬平方米的酒店式公寓；一個建筑面積３６．５萬平方米的高檔住宅區(qū)；兩棟智能化、生態(tài)化、人性化、多元化的商務樓；一個五星級的多廳萬達國際影城；一個３萬平方米的市民休閑廣場。 三地市場調研分析 項目規(guī)劃分析 HOPSCA綜合體、核心區(qū)、高端定位、品牌項目、升值潛力大，去化較快。 ⑥ 無錫 萬達廣場 融科 〃 氿玖城是聯(lián)想控股全資子公司北京融科智地長三角開篇之作 .總建筑面積近 萬平方米 ,由九棟獨立別墅式商鋪及兩棟公寓組成。項目位于滬寧杭經(jīng)濟圈門戶 —— 宜興，承宜城商圈不斷擴展之天時，借人民路繁榮一路向南之地利，憑人民路最后一塊商業(yè)寶地稀缺價值，以 “首個高端定制式餐飲娛樂街區(qū)” 之定位，續(xù)寫人民路財富傳奇，創(chuàng)造“南有華地，北有氿玖城”的財富大格局。 周邊有 宜興重點學校、多個政府機構、龍背山餐飲休閑區(qū) ，因此投資兼自住功能的小公寓極為走俏，面積在 50180㎡ ， 均價 6500左右 。 融科 〃 氿玖城，商業(yè)建筑面積 米，由呈“鉆石項鏈”布局的 9棟獨立商業(yè)樓組成，私密與尊寵不彰自顯，戶戶有臨街首層的規(guī)劃手法，營造獨門獨戶的優(yōu)越。五色紫砂漸變外立面，擁有地標性轉角樓和預留獨立廣告位等精工細節(jié)。此外，項目還特辟部分優(yōu)選地塊，針對VIP客戶 定制匹配身份的“專署物業(yè)”， 量身定制奢侈品般的精神演繹商業(yè)地產(chǎn)傳奇。 三地市場調研分析 項目規(guī)劃分析 ⑦ 宜興 融科氿 玖城 人民南路近龍背山商圈、學區(qū)房、投資潛力較大、出租率高、回報穩(wěn)定。 三地市場調研分析 ⑧ 宜興 新天 地廣場 宜興新天地廣場位于宜興市中心，氿濱大道與太閣西路交界，是面向中高檔消費群體，兼顧高端消費和普通消費。以經(jīng)營國際、國內(nèi)品牌為主，集休閑、娛樂、購物、餐飲為一體的超大型購物中心。在商品上追求品牌化、國際化，在消費行為上實現(xiàn)消費行為的多樣化，打造一家精品購物廣場。 項目總建 20萬㎡，商業(yè)達 7萬㎡，另 13萬方為景觀豪宅及酒店式公寓，新天地廣場無疑成為改變宜興的一個重要項目。這不僅是因為新天地廣場本身的龐大規(guī)模優(yōu)勢，和便利的交通條件，更在于新天地廣場將為宜興市民帶來全新的商業(yè)模式和業(yè)態(tài)組合，將在一定程度上提升原有零售業(yè)態(tài)的層次和檔次，從而為宜興帶來一種新的生活方式，改變一部分人的生活方式。目前酒店式公寓二手房價格南向房源 10000元 /㎡ 左右，北向房源 8000元 /㎡ ，出租率高，回報率高。 項目規(guī)劃分析 核心地段、高端定位、配套齊全、配置較高、升值潛力較大，投資回報高。 三地市場調研分析 調研總結： 專業(yè)市場配套商住項目 ，多以 小面積 設置為主， 價格低于 主流住宅市場， 總價較低 ，兼?zhèn)涠唐?商住及投資 功能； 商住綜合體項目 多處于 核心地段 或城市未來 發(fā)展重點 區(qū)域，定位 高端 ， 配置較高 能夠滿足特定居住需求且投資價值明顯； 本案從區(qū)域規(guī)劃上來看為專業(yè)市場服務配套，但從物流園整體定位來看，又是非普通的專業(yè)市場普通，因此，綜合體項目的高端配置值得本案借鑒。 商住投資案例分析研究 三地市場調研分析 項目價值對比研究 商住兼投資物業(yè)價值點 商住投資案例分析研究 注：本次研究選取蘇州、無錫、宜興三地 8個與本案類似或滿足商住功能且兼具投資價值的項目作為研究樣本。 項目名稱 地段價值 配套資源 交通狀況 外部價值體現(xiàn) 銷售價格（元 /㎡ ） 凱馬新世界 長江路核心商圈 商業(yè)廣場、 銀行、醫(yī)院 多路公交、區(qū)域主干道 專業(yè)市場集聚區(qū) 來往人流量大 具備一定的投資升值潛力 公寓 58006000元 /㎡ 紅星美凱龍 （中翔麗晶） 相城大道商貿(mào)核心區(qū) 大潤發(fā)、相城醫(yī)院、銀行 多路公交、輕軌 商務核心區(qū)、交通便利、升值空間大 公寓 8000元 /㎡ 逸居國際生活廣場 本項目位于無錫第二核心商圈，錫滬路的核心地段 小區(qū)內(nèi)部有餐飲休閑配套，附近有廣益中心小學，超市等 K28， 80路， 42路， 75路， 6路， 713路， 715路等 項目處于無錫廣益商圈，周邊商業(yè)項目多，商業(yè)氛圍濃厚 1樓商鋪 25000元 /㎡ 3嘍商鋪 10000元 /㎡ 公寓預計 8000元 /㎡ 廣益汽配城 隸屬崇安區(qū) 學校、銀行 多路交通線路 交通方便 住宅 4800元 /M2 商鋪 9600元 /M2 金太湖國際城 城市副中心 醫(yī)院、銀行、交通、 醫(yī)療 主干道、輕軌出站口 緊挨火車站、汽車站、 美食街，人流量大 住宅 6800元 /M2 商鋪 48000元 /M2 無錫萬達廣場 河埒口核心全方位便利生活、便捷交通。 第四人民醫(yī)院、濱湖區(qū)實驗幼兒園、大潤發(fā)，項目本身商業(yè)生活配套齊全 2 5 5 9k4 20 20 8 41路河埒口站， 20路至梁清路青祁路站 項目地處無錫河埒口核心商業(yè)區(qū)，周邊配套齊全便利，開發(fā)商品牌口碑優(yōu)越 商鋪 30000元 /㎡ 住宅 10000元 /㎡ 酒店式公寓 11000元 /㎡ 融科氿玖城 人民南路龍背山商 圈 學校、行政機關、餐 飲娛樂集中區(qū) 多路公交、市區(qū)主干道 人民南路餐飲娛樂集 中區(qū)、配套齊全 公寓 6500元 /㎡ 新天地廣場 市中心繁華商業(yè)區(qū) 市區(qū)各大百貨、超市、學校、銀行、醫(yī)院、一線湖景 多路公交、三條主干道交叉口 市區(qū)核心地段、配套齊全、升值回報高 酒店式公寓 80001000元 /㎡ 項目外部價值研究： 項目價值對比研究 項目外部價值總結： 項目價值對比研究 商住兼投資性物業(yè)外部價值點主要 體現(xiàn)在地段、配套、交通， 為項目高價突破及市場認可的基礎。 項目名稱 內(nèi)部環(huán)境 會所 商業(yè)配套 物業(yè)服務 內(nèi)部價值體現(xiàn) 凱馬新世界 —— —— 商業(yè)街 普通物業(yè) 配套商業(yè)街 紅星美凱龍 （中翔麗晶） —— 商務公館 大潤發(fā)、裙房底商 戴德梁行 高端物業(yè)服務 逸居國際生活廣場 采用組團式景觀設計 無 周邊商業(yè)項目較多， 超市，餐飲齊全 /平。月 統(tǒng)一經(jīng)營管理 廣益汽配城 —— 無 商業(yè)配套欠缺 普通物業(yè) —— 金太湖國際城 文化街、中央廣場 商業(yè)會所 自身龐大商業(yè)、無錫 美食街 管家式服務 中央廣場、文化街 社區(qū)氛圍及文化 無錫萬達廣場 小區(qū)采用集中式綠地景觀，輔以水系組團，移步換景，另有 3萬平休閑廣場 商業(yè)會所 23萬平國際購物商場，4萬平五星級酒店， 3萬平休閑廣場，五星級電影院 萬達物業(yè) 中央景觀及廣場 商業(yè)生活配套齊全 開發(fā)商品牌品質保證 融科氿玖城