【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 022年 2022年 45 二、崇文新世界商圈 2. 業(yè)態(tài)分析 ? 業(yè)態(tài)復(fù)合：形成以新世界商城為中心的新興現(xiàn)代商貿(mào)、辦公、居住功能混合區(qū) ? 商業(yè)以購(gòu)物為主，兼有休閑、娛樂(lè)功能 肯德基、必勝客、新世紀(jì)錢(qián)柜、樂(lè)圣、溜冰場(chǎng)、搜秀城、韓城時(shí)尚廣場(chǎng) 等的引入使新世界商圈成為吃、喝、玩、樂(lè)樣樣俱全的商圈。 46 二、崇文新世界商圈 ? 商圈內(nèi)大量開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，例如新世界家園、新世界太華公寓、新景家園、新世界新怡家園等 ? 商圈日漸成熟的商業(yè)環(huán)境提升了區(qū)域的價(jià)值，促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 ? 通過(guò)住宅開(kāi)發(fā)提高商業(yè)開(kāi)發(fā)的抗風(fēng)險(xiǎn)性 崇文商圈近期新增產(chǎn)品體量對(duì)比圖（ 05年 7月） 數(shù)據(jù)來(lái)源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) 47 二、崇文新世界商圈 商圈內(nèi)主要項(xiàng)目有： 1. 新世界中心 2. 新世界太華公寓 3. 正仁大廈 4. 新成文化大廈 5. 國(guó)瑞城 6. 搜秀商城 7. 太康大廈 48 二、崇文新世界商圈 ? 新世界中心 ? 由兩幢寫(xiě)字樓、一幢商務(wù)酒店、一幢公寓組成，中心 5層加地下 1層為大型商場(chǎng)?？偨ㄖ娣e 187000平米，其中寫(xiě)字樓 40000平米，商業(yè) 74000平米。 ? 寫(xiě)字樓：分南北兩棟，分立在新世界商場(chǎng)的兩側(cè)。售價(jià) 19119元 /平米，租金 18美金/平米 /月 ( /平米 /天 )。 ? 商業(yè)：一期北館 1998年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，業(yè)態(tài)主要為中檔百貨＋健身，建筑面積為 74000平米，營(yíng)業(yè)面積為 40000平米。二期南館 2022年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，業(yè)態(tài)主要為定位于年輕人的購(gòu)物（服裝等）、餐飲與休閑，建筑面積為 43000平米，營(yíng)業(yè)面積為 21000平米。 ? 正仁大廈 ? 寫(xiě)字樓項(xiàng)目，底層為商業(yè)。總建筑面積 56351平米。 ? 售價(jià) 12022元 /平米，租金 16美元 /平米 /月 ( /平米 /天 )。 49 二、崇文新世界商圈 ? 新成文化大廈 ? 總建筑面積 46597平米，包括 ? 建筑層數(shù)為地下兩層，地上 13層；地上首層和２層為商業(yè)用房， 3至 12層為辦公用房。 ? 寫(xiě)字樓：面積 90400平米，售價(jià) 15000元 /平米，租金 4元 /平米 /天。 ? 搜秀商城 ? 總建筑面積 50000平米 ? 一期 2022年 10月 15日開(kāi)業(yè)，二期 2022年初開(kāi)業(yè)。 主營(yíng)服裝， 6層為“北京動(dòng)漫城”。 ? 定位專(zhuān)為年輕人提供購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、視聽(tīng)一體化的全新體驗(yàn)式、探索式消費(fèi)中心。 50 二、崇文新世界商圈 ? 國(guó)瑞城 ? 總占地面積 20公頃，總建筑面積 80萬(wàn)平方米，包括 68萬(wàn)平米的住宅， 1棟寫(xiě)字樓（ 4萬(wàn)平米）， 1棟酒店式公寓和 3棟商住公寓， 10萬(wàn)平米的集中商業(yè)。 ? 在售住宅均價(jià)在 13000元 /平米以上，商鋪：均價(jià) 22022元 /平方米 51 二、崇文新世界商圈 小結(jié)： 新世界商圈的商業(yè)氛圍比較成熟，百貨、娛樂(lè)休閑、餐飲及健身等業(yè)態(tài)較為完整。其中新世界百貨商場(chǎng)定位中檔，集購(gòu)物、餐飲、健身、娛樂(lè)休閑功能于一體，是南城知名的大型零售百貨中心，未來(lái)國(guó)瑞城 10萬(wàn)平米集中商業(yè)的入市，會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)商圈的商業(yè)氛圍和輻射力。 52 區(qū)級(jí)商業(yè)中心分析總結(jié) 通過(guò)對(duì)上述兩大區(qū)級(jí)商業(yè)中心的分析，可以看出崇文新世界與莊勝崇光商圈的形成有很多共性： ? 藉由舊城改造的契機(jī) 二者都是在舊城改造的歷史背景下發(fā)展起來(lái)的，且由于所在區(qū)域歷史文化遺存不多，因而規(guī)劃形成了“時(shí)尚、休閑”的現(xiàn)代商圈。 ? 商業(yè)培育期長(zhǎng) 這個(gè)兩個(gè)商圈在形成過(guò)程中都無(wú)一例外的經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的商業(yè)培育期，可以說(shuō)是在經(jīng)歷了痛苦的“難產(chǎn)”之后才形成了今天的南城兩大重要的零售百貨中心和成熟的商業(yè)氛圍。 ? 通過(guò)開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品提高抗風(fēng)險(xiǎn)性 在商業(yè)培育期的過(guò)程中，兩大商圈的開(kāi)發(fā)商都采取了開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品以提高抗風(fēng)險(xiǎn)性的做法。 53 區(qū)級(jí)商業(yè)中心分析總結(jié) 對(duì)于本項(xiàng)目而言，由于同樣地處南城，會(huì)與崇文新世界、莊勝崇光商圈形成較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，如果我們同樣引入大體量的零售百貨業(yè)態(tài)的話(huà)，就會(huì)存在以下問(wèn)題： ? 風(fēng)險(xiǎn)大 崇文新世界、莊勝崇光商圈的范例已經(jīng)告訴我們大型零售百貨的商業(yè)培育期較長(zhǎng)，在本區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)也有面臨較長(zhǎng)商業(yè)培育期的可能性。 ? 將會(huì)受到來(lái)自崇文新世界、莊勝崇光商圈的激烈競(jìng)爭(zhēng) 崇文新世界、莊勝崇光商圈已經(jīng)成為南城兩大知名的大型零售百貨中心，商業(yè)氛圍成熟，本區(qū)域引入同樣的業(yè)態(tài)，勢(shì)必會(huì)受到來(lái)自這兩個(gè)商圈的巨大壓力，同時(shí)在成熟度與商業(yè)氛圍上均不占優(yōu)勢(shì)。 因此，對(duì)于本項(xiàng)目而言，要與崇文新世界、莊勝崇光商圈形成比較優(yōu)勢(shì)，采用以下做法對(duì)我們比較有利： ? 如果只是簡(jiǎn)單引入大型百貨商業(yè)，無(wú)疑將具有較高的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于本項(xiàng)目，零售百貨雖然需要引入以支撐項(xiàng)目的商業(yè)，但是應(yīng)該具有一定的主題性，使其成為我們整個(gè)SHOPPING PARK 有機(jī)組成部分。 ? 應(yīng)充分利用 PASSAG手法對(duì)其內(nèi)部空間進(jìn)行設(shè)計(jì)，使其更具有開(kāi)放性 ? 對(duì)購(gòu)物環(huán)境進(jìn)行主題化設(shè)計(jì)，使整個(gè)購(gòu)物與休閑更緊密地結(jié)合。 54 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 兩廣路沿線(xiàn)市場(chǎng)分析 55 發(fā)展現(xiàn)狀 業(yè)態(tài)分布狀況 業(yè)態(tài)特征比較 發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析 區(qū)域發(fā)展水平及趨勢(shì)判斷 按業(yè)態(tài)分析 按路段分析 周邊商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià) 大都市街商業(yè)分析 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 56 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 1. 路段劃分 ? 由于兩廣路橫跨宣武、崇文兩區(qū)，延伸范圍較長(zhǎng)，其沿線(xiàn)業(yè)態(tài)表現(xiàn)特征也將不僅相同。因此，在進(jìn)行本部分研究工作時(shí)，我們將按照下圖所示，將兩廣路劃分為 廣渠門(mén)內(nèi)路段 （廣渠門(mén)至崇文門(mén)大街部分）、 大都市街路段 和 廣安門(mén)內(nèi)路段 （前門(mén)大街至廣安門(mén)部分）三個(gè)部分進(jìn)行對(duì)比分析。 綜合體 圖示： 住宅底商 零售商業(yè) 餐飲 賓館酒店 寫(xiě)字樓 廣安門(mén)內(nèi) 大都市街 廣渠門(mén)內(nèi) 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 57 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 2. 業(yè)態(tài)分布狀況 ? 商業(yè) —— 分布較為廣泛 ? 廣渠門(mén)內(nèi)路段沿線(xiàn)以住宅底商為主 ? 大都市街沿線(xiàn)包括純商業(yè)、寫(xiě)字樓底商以及批發(fā)市場(chǎng)等 ? 廣安門(mén)內(nèi)路段沿線(xiàn)主要以菜百商圈、特色大眾餐飲為主 ? 寫(xiě)字樓 —— 大都市街沿線(xiàn)較為集中 ? 賓館酒店 —— 區(qū)域內(nèi)較少，目前僅有大都市街上有兩家商務(wù)型酒店 綜合體 圖示： 住宅底商 零售商業(yè) 餐飲 賓館酒店 寫(xiě)字樓 廣安門(mén)內(nèi) 大都市街 廣渠門(mén)內(nèi) 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 58 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 3. 業(yè)態(tài)特征比較分析 ? 租售價(jià)格水平 業(yè)態(tài) 路段 租金 （元 /平米 天） 全市平均租金（元 /平米 天） 售價(jià) （元 /平米） 全市平均售價(jià) （元 /平米） 租金相對(duì) 水平 售價(jià)相對(duì) 水平 商業(yè) 廣渠門(mén)內(nèi)大街 4 1600035000 15000 中等 中等 大都市街 5 —— 中等 —— 廣安門(mén)內(nèi)大街 312 —— 中等 —— 寫(xiě)字樓 廣渠門(mén)內(nèi)大街 11000 16000 較低 較低 大都市街 —— —— —— —— 廣安門(mén)內(nèi)大街 800014000 較低 較低 賓館酒店 大都市街 240600元 /標(biāo)間 晚 —— —— —— 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)以及華高萊斯數(shù)據(jù)庫(kù) 數(shù)據(jù)更新時(shí)間： 2022年一季度 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 59 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 3. 業(yè)態(tài)特征比較分析 ? 出租出售率 業(yè)態(tài) 路段 出租出售率 商業(yè) 廣渠門(mén)內(nèi)大街 租售狀況良好，大于 80% 大都市街 除批發(fā)市場(chǎng)以外，大多數(shù)商業(yè)店鋪空置 廣安門(mén)內(nèi)大街 目前基本無(wú)閑置 寫(xiě)字樓 廣渠門(mén)內(nèi)大街 不到 50% 大都市街 80%樓已整棟出售，但目前空置率比較高，有部分明顯屬于進(jìn)駐后又退出 廣安門(mén)內(nèi)大街 50%左右 賓館酒店 大都市街 客房出租率可保持在 80%左右 數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 60 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 3. 業(yè)態(tài)特征比較分析 ? 入駐客戶(hù)特征 業(yè)態(tài) 路段 入駐客戶(hù)特征 商業(yè) 廣渠門(mén)內(nèi)大街 汽車(chē)銷(xiāo)售、休閑娛樂(lè)、美容美發(fā)、餐飲、房屋中介、動(dòng)物醫(yī)院、琴 行、藥店、干洗店等 中小型生活配套型商業(yè) 大都市街 KTV 、珠寶、家居、保險(xiǎn)公司，汽車(chē)銷(xiāo)售、電器等多種行業(yè)， 不完全是生活配套型商業(yè) 廣安門(mén)內(nèi)大街 菜市口百百貨商場(chǎng)、老字號(hào)以及新興特色餐飲、電器、音像、美發(fā)等 中型生活配套服務(wù)型商業(yè)； 寫(xiě)字樓 廣渠門(mén)內(nèi)大街 國(guó)有電力企業(yè)以及部分小型地產(chǎn)、 IT公司 大都市街 大型國(guó)有銀行、國(guó)有傳媒企業(yè)、區(qū)級(jí)政府行政單位等 廣安門(mén)內(nèi)大街 大型國(guó)有企業(yè)以及保險(xiǎn)、貿(mào)易、機(jī)電、房地產(chǎn)、醫(yī)藥、保險(xiǎn)等領(lǐng)域小型公司 賓館酒店 大都市街 都市白領(lǐng)、國(guó)外游客等 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 61 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 3. 業(yè)態(tài)特征比較分析 ? 因素比較分析 業(yè)態(tài) 路段 價(jià)格水平 出租出售率 入駐客戶(hù)特征 商業(yè) 廣渠門(mén)內(nèi)大街 較低 大于 80% 中小型生活配套商業(yè) 大都市街 中等 多數(shù)空置 有一些非生活配套的特色型商業(yè) 廣安門(mén)內(nèi)大街 中等 基本無(wú)閑置 大中型生活配套商業(yè) 寫(xiě)字樓 廣渠門(mén)內(nèi)大街 較低 小于 50% 大型國(guó)有企業(yè)帶動(dòng)部分小型企業(yè) 大都市街 —— 空置率較高 大型國(guó)有企業(yè)以及行政部門(mén) 廣安門(mén)內(nèi)大街 較低 50%左右 大型國(guó)有企業(yè)帶動(dòng)部分小型企業(yè) 賓館酒店 大都市街 —— 80%左右 都市白領(lǐng)、國(guó)外游客等 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 62 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 4. 業(yè)態(tài)特征比較分析結(jié)論 ? 商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟，寫(xiě)字樓市場(chǎng)蕭條，賓館酒店物業(yè)稀缺 ? 區(qū)域內(nèi)各個(gè)路段的商業(yè)物業(yè)在租金（售價(jià)）水平并不低的情況下，仍保持相對(duì)較高的入駐率； 區(qū)域內(nèi)較為成功的商業(yè)多以居住區(qū)域的配套型商業(yè)為主 ； ? 與商業(yè)物業(yè)相比，區(qū)域的寫(xiě)字樓在租金較低的情況下仍大量空置；客戶(hù)多為由于行政干與而入駐的國(guó)有大型企業(yè)，但這些國(guó)有大型企業(yè)的入駐也僅僅帶動(dòng)了部分來(lái)自各個(gè)領(lǐng)域的中小型企業(yè)， 區(qū)域很難直接吸引有實(shí)力的大型企業(yè)入駐。 ? 區(qū)域內(nèi)中、高檔酒店物業(yè)稀缺 ，目前僅有兩家經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店進(jìn)駐大都市街，開(kāi)業(yè)以來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況一直良好。 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 63 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 4. 業(yè)態(tài)特征比較分析結(jié)論 ? 廣安門(mén)內(nèi)路段商業(yè)氛圍最為成熟，廣渠門(mén)內(nèi)路段商業(yè)氛圍正在興起，大都市街路段最為蕭條 ? 廣安門(mén)內(nèi)路段整體商業(yè)氛圍已經(jīng)較為成熟，休閑購(gòu)物以及特色餐飲均已具備了一定的規(guī)模，已成為大中型的生活配套商業(yè)。 ? 廣渠門(mén)內(nèi)路段的商業(yè)氛圍已被逐漸培育起來(lái)，但尚無(wú)較大規(guī)模的商場(chǎng)，還屬中小型生活配套商業(yè)。 ? 相比之下大都市街的商業(yè)最為蕭條，還有部分商家進(jìn)駐后又退出。大都市街出現(xiàn)了一些以上兩個(gè)路段沒(méi)有出現(xiàn)的，非生活配套的特色商業(yè)物業(yè)，例如 KTV、高檔家具、以及高檔珠寶等等。但除 KTV外，其他經(jīng)營(yíng)都較為慘淡，目前高檔珠寶店也已撤出。 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 64 （二）發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析 1. 業(yè)態(tài)比較分析 ? 兩廣路沿線(xiàn)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀 ? 商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟 ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng)蕭條 ? 賓館酒店物業(yè)稀缺 ? 發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析 ? 舊城改造導(dǎo)入新的中端居住群體促使區(qū)域配套性商業(yè)的繁榮。 崇文區(qū)與宣武區(qū)都屬老城區(qū)，由于舊城改造得以人口置換，大大增強(qiáng)了居民的消費(fèi)能力，從而帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)生活配套性的商業(yè)的繁榮發(fā)展。但與此相比，其他休閑娛樂(lè)以及特色商業(yè)等不僅僅與周邊居住氛圍相關(guān)的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r尚不樂(lè)觀(guān)。 ? 區(qū)域內(nèi)尚未形成商務(wù)氛圍制約了區(qū)域商務(wù)物業(yè)的發(fā)展。 形成成熟的商務(wù)區(qū)氛圍需要區(qū)域內(nèi)或具備較為強(qiáng)勢(shì)的政府資源，或具備成熟的交通條件、商業(yè)配套以及良好的區(qū)域印象。而目前來(lái)說(shuō)，本區(qū)域哪一條件都不具備，而未來(lái)商務(wù)氛圍的形成將主要依賴(lài)于第二個(gè)條件的成熟。雖然已有部分大型企業(yè)入駐，區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍仍未形成，尚需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)孕育。 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 65 （二）發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析 1. 業(yè)態(tài)比較分析 ? 兩廣路沿線(xiàn)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀 ? 商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟 ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng)蕭條 ? 賓館酒店物業(yè)稀缺