【文章內容簡介】 300 1 雜貨店 普通店 需后期計算 12 商務 普通店 600 1 博物館 主力店 3000 1 其他 照相館等 普通店 需后期計算 25 業(yè)態(tài)時間區(qū) 以時間概念統(tǒng)籌業(yè)態(tài)是一種突破， 將使項目規(guī)劃與業(yè)態(tài)更融合。 產品建議 步行街建議 步行街在建筑風格與項目整體應既分又合， 步行街在民族特色上應溶入現代元素 ● 外街店鋪的外向性、開放性可以更強烈點，在建筑風格上，應是每店都有其獨特的風格。 ●外街店鋪的面寬適當比內街寬， 1218米比較適合，柱距靈活調整，不單一。 ● 內街風格較外街可更具統(tǒng)一性 ●內街店鋪較外街面積小、面寬窄，利于銷售。 單體設計時，在保證歷史建筑元素、建筑主色調前提下，入口的設計、大面積玻璃、鮮艷顏色到處運用能較好的將現代元素溶入其中。 項目入口 入口應引導性強，標識明顯， 且與項目整體風格協(xié)調。 景觀 輕輕的把建筑放到綠色中！ 小品 情景式小品、主題小品、記事小品等，包含各種歷史元素，觀之令人回味！ 休憩 休憩設備的設置，容易營造休閑的氛圍，也更易于導入游客等消費者。 ? 商業(yè)地產項目的配套設施功能需求多元化 展示、表演、活動、休閑、餐飲、娛樂等廣義的功能越來越重要； 體驗性空間、休閑性空間成為商業(yè)項目吸引客源的亮點。 戶型面積 ● 租賃市場最常見面積為 1560平方米，單層為主。 ●從銷售面積看， 江濱區(qū)塊 主力銷售面積在 30140平方米之間。（米山人家按一層隔 2層面積計算）； 南徐區(qū)塊主力銷售面積在 100300平方米 之間。 故， 面積建議為：單層 20140平方米，總面積 40280平方米。 ●市場銷售個案層高在 ，單層至多可隔三層使用 考慮本案未來經營需求，建議本案層高為 5米左右。 業(yè)種 物業(yè)設計及注意要點 中餐類 涉及煙道、排污系統(tǒng)，大口徑燃氣、水壓、電力、 等物業(yè)要求。層高 5米以上， 7米以上柱網 火鍋類 涉及煙道、排污系統(tǒng)，大口徑燃氣、水壓、電力、 等物業(yè)要求。層高 5米以上， 7米以上柱網 酒吧類 層高 5米以上， 7米以上柱網 咖啡廳類 層高 5米以上， 7米以上柱網 茶樓類 層高 5米以上， 7米以上柱網，涉及煙道、 排污系統(tǒng)水壓、電力、等物業(yè)要求 西式快餐 一般設計均可 洗浴類 地下不設置管線， 7米以上柱網。浴池要求特殊并不設置柱子，層高局部 10米。設置在 2層的注意結構承重及防漏 美容、 SPA 女子瘦身會所 一般設計均可 休閑保健 層高 5米以上， 7米以柱網 國內相關業(yè)種主流設計通則 餐飲類設計時應考 慮的其他關注點： 熱加工間爭取雙面開側窗 設天窗排氣 拔氣道的合理設置 將烤烙間與蒸飯間單獨分隔地面排水考慮 ——1%左右坡道、易于清潔的明溝 洗手間位置及數量的合理設置 餐飲類設計時應考慮的其他關注點： 熱加工間爭取雙面開側窗 設天窗排氣 拔氣道的合理設置 將烤烙間與蒸飯間單獨分隔 地面排水考慮 ——1%左右坡道、易于清潔的明溝 洗手間位置及數量的合理設置 產品其他建議 ? 入口人流引導性不夠，開放性差 ? 地塊東北角變化不夠，應起到項目明顯標識作用 ? 建筑分布太平均，中央景觀面積太少，且無集中聚客點 ? 地下面積應充分利用，建筑擴大開挖面積（不計算容積率） 第二篇 在我們解決了 “做什么？” 我們需要思索 —— 經營管理！ 招商！ 銷售！ 經營管理 多種復合型業(yè)態(tài) 獨立、松散，無完整形象 管理權、經營權集中 單兵作戰(zhàn)，無法形成規(guī)模性、整體性 應對策略： 把松散的經營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng) 一的經營主題和信息平臺 即對項目進行統(tǒng)一經營管理 出現： 業(yè)態(tài)的相互重疊、業(yè)種的無序搭配、客戶資源的極大浪費、各經營者的惡性競爭、服務質量無規(guī)范性，整個項目尤如一盤散沙！ 經營管理 什么是統(tǒng)一經營管理？ 統(tǒng)一經營及管理，其核心就是將產權、經營權及管理權合理地分開，相對獨立。 ? 確保項目主題內涵的統(tǒng)一； ? 確保整體的物業(yè)價值有所保 證； ? 使引進的經營項目風格及形象符合項目的整體形象，形成相互促進的互補優(yōu)勢； ? 可起到對原有單個商業(yè)有限資源的集中放大，使商業(yè)物業(yè)的資產經營得以提升。 經營管理 誰來進行統(tǒng)一經營管理？ 聘請專業(yè)的商業(yè)經營管理公司 或自建管理團隊 具體服務的內容是什么？ 經營管理 ? 項目開發(fā)期 ?協(xié)助招商機構制定業(yè)種的組合 ?協(xié)助招商機構對商家的審核管理 ?制定商業(yè)經營管理公約 ?對自營者經營業(yè)態(tài)的引導 ?協(xié)助工程部對商鋪硬件設施配置建議 ?對商家進場裝修的管理 。 經營管理 ? 項目開業(yè)經營 ? 統(tǒng)一營銷 對項目整體經營形象推廣、各類活動組織 ? 統(tǒng)一服務監(jiān)督 協(xié)調各經營者的關系，并監(jiān)督各經營 者的日常制度 ? 統(tǒng)一物業(yè)管理 對項目進行正常的物業(yè)管理工作 ? 統(tǒng)一招商 根據項目經營情況，隨時調整，統(tǒng) 籌招商 。 經營管理 經營管理公司什么時期介入項目？ 項目開發(fā) 前期 2022年 11月前 根據商業(yè)經營管理公司在商業(yè)開發(fā)中所處的重要位置，及招商與銷售的時間節(jié)點，更應該是在開發(fā)前期介入本案項目，這將更有利于本案開發(fā)向良性發(fā)展 現在商業(yè)項目的開發(fā)模式，不再是一成不變的銷售或租賃，更多會采用租售并舉的開發(fā)模式，如何協(xié)調好租與售兩者之間的關系，是本案開發(fā)價值最大化的前提。 銷售 招商 價值 關于租售 ?關于租售配置 （租售什么） ?關于租售的對象（租售給誰） ?關于租售的策略（怎么租售） 關于租售的幾點思考 沿街內街商鋪之開發(fā)模式 —— 銷售 ? 沿街商鋪投資價值高 ? 單鋪面積較小，總價低、投資客群眾多 ? 為項目配套特色，對項目主題不會有特別大影響 ? 商業(yè)經營管理公司對其經營業(yè)態(tài)可進行適當引導 關于租售配置 單體商鋪之開發(fā)模式 —— 租售并舉 ? 部分商鋪與內街商鋪面積一樣 ? 部分經營客群為連鎖企業(yè)，購買可能性小 ? 面積較大，去化難度大 ? 對于產權銷售，面積又過于分散 關于租售配置 庭院商鋪之開發(fā)模式 —— 產權銷售、招商、返租銷售 江蘇