【正文】 面開(kāi)側(cè)窗 設(shè)天窗排氣 拔氣道的合理設(shè)置 將烤烙間與蒸飯間單獨(dú)分隔地面排水考慮 ——1%左右坡道、易于清潔的明溝 洗手間位置及數(shù)量的合理設(shè)置 餐飲類設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮的其他關(guān)注點(diǎn)： 熱加工間爭(zhēng)取雙面開(kāi)側(cè)窗 設(shè)天窗排氣 拔氣道的合理設(shè)置 將烤烙間與蒸飯間單獨(dú)分隔 地面排水考慮 ——1%左右坡道、易于清潔的明溝 洗手間位置及數(shù)量的合理設(shè)置 產(chǎn)品其他建議 ? 入口人流引導(dǎo)性不夠，開(kāi)放性差 ? 地塊東北角變化不夠，應(yīng)起到項(xiàng)目明顯標(biāo)識(shí)作用 ? 建筑分布太平均，中央景觀面積太少，且無(wú)集中聚客點(diǎn) ? 地下面積應(yīng)充分利用，建筑擴(kuò)大開(kāi)挖面積（不計(jì)算容積率） 第二篇 在我們解決了 “做什么？” 我們需要思索 —— 經(jīng)營(yíng)管理！ 招商！ 銷售！ 經(jīng)營(yíng)管理 多種復(fù)合型業(yè)態(tài) 獨(dú)立、松散，無(wú)完整形象 管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)集中 單兵作戰(zhàn)，無(wú)法形成規(guī)模性、整體性 應(yīng)對(duì)策略： 把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)統(tǒng) 一的經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái) 即對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 出現(xiàn)： 業(yè)態(tài)的相互重疊、業(yè)種的無(wú)序搭配、客戶資源的極大浪費(fèi)、各經(jīng)營(yíng)者的惡性競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)質(zhì)量無(wú)規(guī)范性，整個(gè)項(xiàng)目尤如一盤散沙！ 經(jīng)營(yíng)管理 什么是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理？ 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)及管理，其核心就是將產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)及管理權(quán)合理地分開(kāi)，相對(duì)獨(dú)立。 業(yè)種 物業(yè)設(shè)計(jì)及注意要點(diǎn) 中餐類 涉及煙道、排污系統(tǒng)，大口徑燃?xì)?、水壓、電力? 等物業(yè)要求。 ●從銷售面積看， 江濱區(qū)塊 主力銷售面積在 30140平方米之間。 項(xiàng)目入口 入口應(yīng)引導(dǎo)性強(qiáng)，標(biāo)識(shí)明顯， 且與項(xiàng)目整體風(fēng)格協(xié)調(diào)。 產(chǎn)品建議 步行街建議 步行街在建筑風(fēng)格與項(xiàng)目整體應(yīng)既分又合， 步行街在民族特色上應(yīng)溶入現(xiàn)代元素 ● 外街店鋪的外向性、開(kāi)放性可以更強(qiáng)烈點(diǎn)，在建筑風(fēng)格上，應(yīng)是每店都有其獨(dú)特的風(fēng)格。 ●客房面積約 3000平方米，占 12%經(jīng)營(yíng)面積，可以滿足 120人左右住宿需求。 ●鎮(zhèn)江商務(wù) 客群（包括外來(lái)及本地） 商務(wù)客群是本案的高端消費(fèi)客群，滯留性比較強(qiáng)，對(duì)組合業(yè)態(tài)有較高需求。 ●經(jīng)營(yíng)定位： 即主題特色定位， 文化休閑餐飲 的商業(yè)榜樣！ ● 檔次定位： 中檔消費(fèi)水平，高檔消費(fèi)環(huán)境！ ●形象定位： 鎮(zhèn)江城市經(jīng)典，鎮(zhèn)江商業(yè)坐標(biāo)！ 客群定位 項(xiàng)目客群： ●主力店為鎮(zhèn)江或國(guó)內(nèi)餐飲、休閑娛樂(lè)連鎖品牌，以長(zhǎng)租方式居多。而山東菜是市場(chǎng)基本空白菜系。 ——不單單是餐前、餐中、餐后這么簡(jiǎn)單！ 商業(yè)榜樣六元素在此得以結(jié)合： 游客在金山公園游后，需休憩，被本案文化建筑所吸引；在項(xiàng)目?jī)?nèi)，人性化的尺度空間，各種包含文化、歷史內(nèi)涵小品雕塑，使得游客流連往返。 餐飲與休閑、娛樂(lè)配合！ 文化挖掘！醋文化、金山文化 …… ，利用飲食博物館與其他商業(yè)區(qū)分。 第一篇 在一個(gè)擁有豐富歷史經(jīng)典的城市 在一個(gè)流失城市經(jīng)典的城市 創(chuàng)造一個(gè)屬于現(xiàn)在及未來(lái)的城市經(jīng)典！ 五對(duì)矛盾 ? 未被認(rèn)可的區(qū)域 Vs城市商業(yè)領(lǐng)跑者 ? 集中的供應(yīng) Vs飽和的市場(chǎng) ? 城市的競(jìng)爭(zhēng) Vs區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) ? 留不住的消費(fèi) Vs長(zhǎng)時(shí)間的消費(fèi) ? 三分鐘消費(fèi)熱度 Vs持續(xù)消費(fèi) ? …… ● 位于老城西北角，消費(fèi)者認(rèn)可度低 ●在城市未來(lái)體系中非重要角色 ●周邊大環(huán)境好 ●周邊大量居住區(qū)檔次低、年代早 矛盾一：未被認(rèn)可的區(qū)域 Vs城市商業(yè)領(lǐng)跑者 城市總體布局結(jié)構(gòu)由原來(lái)的 “ 一城兩區(qū) ” 逐步優(yōu)化為“ 一城兩翼 ” ，即主城、東翼和西翼。 ? 序 ? 第一篇：市場(chǎng)篇 ? 五對(duì)矛盾：業(yè)態(tài)論證及建議 ? 項(xiàng)目定位 ? 產(chǎn)品建議 ? 業(yè)態(tài)劃分 ? 關(guān)注要點(diǎn) ? 第二篇：租售策略篇 ? 經(jīng)營(yíng)管理 ? 租售策略 ? 招商策略 ? 銷售建議 ? 第三篇 ? 案名建議 ? 在我們的生活空間越來(lái)越趨向“大同”的今天， ? 都市，已成為一杯杯雞尾酒。 ? 無(wú)論什么都擁有不容更改的原味與本色。 部分代表餐飲分布與分析 榜樣之餐飲 代表酒店 市場(chǎng)份額 受歡迎程度 檔次 淮揚(yáng)菜 宴春樓、醉仙樓 高 高 全 粵菜 香逸漁港、海上皇 一般 一般 高 杭邦菜 福源大酒店 一般 一般 較高或一般 江鮮 金水灣 較高 較好 高 川菜 川福樓 較高 較好 較低 西式 豪客來(lái)、上島咖啡 較少 一般 一般 ● 最受歡迎菜系為本地淮揚(yáng)菜，市場(chǎng)比例高，檔次覆蓋全面 ●消費(fèi)者對(duì)其他菜系持認(rèn)可態(tài)度，但持續(xù)消費(fèi)時(shí)間短 ●普通消費(fèi)者對(duì)餐飲類商業(yè)認(rèn)為足夠，高端消費(fèi)者認(rèn)為有特色、上規(guī)模餐飲類商業(yè)少或空白 ●總體市場(chǎng)檔次偏低 本案機(jī)會(huì)： 立足本地菜系，挖掘其他符合鎮(zhèn)江消費(fèi)者歡迎的菜系組合，尋找經(jīng)營(yíng)特色，做綜合性特色商業(yè)項(xiàng)目！ 鎮(zhèn)江主要菜系或種類分析 鎮(zhèn)江休閑娛樂(lè)商業(yè)分析 榜樣之休閑 /娛樂(lè) 業(yè)種 店名 消費(fèi)檔次 KTV 金童玉女 高 我的飆歌城 中 花城練歌房 低 迪廳、夜總會(huì) 伍豪 高 大哥大夜總會(huì) 中 酒吧 名流酒屋 中 盒子酒吧 中 桑拿、足浴 麗都假日酒店 高 太平洋休閑廣場(chǎng) 中 棋牌 康發(fā)棋牌中心 低 百家樂(lè)棋牌中心 低 咖啡 藍(lán)山咖啡 中 華爾街咖啡館 高 茶藝 一品香茶莊 中 三寶茶館 高 健身美體 杰斯特健身美體 中 圣瑪瑜伽美體健身俱樂(lè)部 中 其他 怡心繡吧 中 極地運(yùn)動(dòng)休閑 中 【 普通消費(fèi)者主要的休閑娛樂(lè)方式為 KTV、棋牌 【 酒吧、咖啡、茶藝等休閑方式市場(chǎng)占有率低 原因分析： 【 酒吧經(jīng)營(yíng)差是因?yàn)榇朔N業(yè)態(tài)的主要消費(fèi)客群為收入尚可的年輕白鄰階層，鎮(zhèn)江目前白鄰階層少 【 咖啡、西餐等由于目標(biāo)客群總量少，故經(jīng)營(yíng)情況一般 【 高端、有特色茶藝有需求，市場(chǎng)缺少此類經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 機(jī)會(huì)與手段 機(jī)會(huì)： KTV、棋牌經(jīng)營(yíng)較好；茶藝、美體存在一定量消費(fèi)客群，而經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所普遍檔次不高，與消費(fèi)需求存在一定差距； ●從體量看， 28500平方米的總建面積靠單一業(yè)態(tài)、單一主打菜系去化困難、風(fēng)險(xiǎn)大； ●建筑層高為 2層，結(jié)合金山區(qū)域環(huán)境，建筑風(fēng)格融入鎮(zhèn)江歷史文化元素，適合休閑、放松、感悟類業(yè)態(tài)； 手段： KTV、棋牌、茶藝、美體可根據(jù)組合適當(dāng)設(shè)置； 咖啡、西餐、酒吧等合理設(shè)置，此類消費(fèi)者目前市場(chǎng)容量一般。 矛盾四：留不住的消費(fèi) Vs長(zhǎng)時(shí)間的消費(fèi)