【文章內(nèi)容簡介】 店。 業(yè)態(tài)供應分析 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 序號 名稱 區(qū)位 經(jīng)營面積（萬 ㎡） 業(yè)態(tài) 主力店 開業(yè)時間 1 大時代商業(yè)廣場 礦山東路 /淮海西路 約 購物中心 星美影院、蘇果、麥當勞 2022 2 友誼商場 淮海西路 約 百貨 1987 3 華美商廈 淮海西路 約 百貨 1998 4 新一佳超市 淮海西路 約 3 超市 2022 5 尚城國際 人民廣場 約 3 購物中心 歡樂買、五星電器 2022 6 百惠家美時 人民廣場 約 1 超市 2022 7 大福源超市 建國西路 約 3 超市 2022 主要商業(yè)設施統(tǒng)計概況 百貨商店 綜合超市 購物中心 「 ≤2022」 「 ≤2022～ 2022」 「 ≥2022」 1 3 3 3 ?西區(qū)商業(yè)升級格局在不間斷的演進。這也符合當前國際商業(yè)的發(fā)展潮流與趨勢，傳統(tǒng)百貨業(yè)逐漸喪失競爭力，取而代之是新型百貨，綜合超市和購物中心等業(yè)態(tài)。 ?單體商業(yè)設施規(guī)模在擴大，適應規(guī)模效應和多業(yè)態(tài)的需求。 ?百貨、綜超及購物中心三大業(yè)態(tài)經(jīng)營面積比分別為： 17%； 40%； 43%。 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 主要業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢 經(jīng)營面積17%43%40%百貨超市購物中心?當前國際商業(yè)的發(fā)展趨勢體現(xiàn)在百貨業(yè)態(tài)分化與收縮，多業(yè)態(tài)的并進； ?滿足多業(yè)態(tài)的購物中心規(guī)模越來越大。 業(yè)態(tài)供應分析 1987 2022 業(yè)態(tài)供應分析 主要業(yè)態(tài)業(yè)種結構分析 —百貨 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 ?結構：地上三層，兼有兩個夾層。 ?業(yè)態(tài) ：：一樓國美電器、鞋類，低夾層童裝；二樓男裝；高夾層家居 。三樓女裝。 ?檔次：中低 ?客群：中低收入家庭 ?結構：地上五層，地下一層。 ?業(yè)態(tài) ：：一樓化妝品工藝品；二樓男裝；三樓女裝，四樓以上調(diào)整。 ?負一樓：中老年服飾 ?檔次：中低 ?客群：中低收入家庭 ?百貨業(yè)態(tài)長久以來在商業(yè)發(fā)展中占據(jù)重要地位，當今多種業(yè)態(tài)均由百貨分化而來； ?與品牌產(chǎn)品的聯(lián)營及連鎖化經(jīng)營等創(chuàng)新管理模式逐漸成為百貨業(yè)的新的發(fā)展趨勢。 ?目前傳統(tǒng)百貨業(yè)管理面臨多業(yè)態(tài)挑戰(zhàn)，經(jīng)營越來越具有挑戰(zhàn)性。而新型百貨業(yè)態(tài)對于選址要求非常高，單店很難在獨立生存。 ?西區(qū)百貨業(yè)態(tài)經(jīng)營規(guī)模偏小，競爭上難以與古彭廣場相抗衡，客群以西區(qū)中低收入家庭為主；面臨商業(yè)環(huán)境的改變，調(diào)整也在繼續(xù)，友誼商場引入國美電器，華美將五星電器區(qū)域調(diào)整為羽絨服裝用品。傳統(tǒng)百貨業(yè)面臨多業(yè)態(tài)的競爭逐漸收縮戰(zhàn)線。 業(yè)態(tài)供應分析 主要業(yè)態(tài)業(yè)種結構分析 —綜超 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 ?現(xiàn)代商業(yè)重要構成部分，一般作為社區(qū)型購物中心的主力商戶； ?經(jīng)營面積： 10000㎡ 以上； ?輻射人口： 10～ 15萬人； ?建筑形態(tài)：獨棟，停車位，層高及樓板承重力，燃氣等有具體要求。 ?選址要求 :區(qū)域消費人口，交通便利，居民可支配收入都是重要參考指標。 2 3 1 西區(qū)綜合超市密集，擁有 5家綜合超市，遠遠大于服務區(qū)內(nèi)的輻射人口量，且北區(qū)集中。 經(jīng)營狀況較好的綜合超市有大福源超市，主要服務于南區(qū)居民，避開了北區(qū)超市的競爭。 超市業(yè)態(tài)在西區(qū)商業(yè)構成中已嚴重過剩。 業(yè)態(tài)供應分析 主要業(yè)態(tài)業(yè)種結構分析 —專業(yè)賣場 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 ?大型專業(yè)賣場對人流的聚集要弱于超市，在規(guī)模較小的情況下對周邊商業(yè)氛圍要求高，一般與綜合超市、百貨大樓搭配組合。 名城 五星電器 國美電器 地址 尚城國際 友誼商場 經(jīng)營面積 約 1000㎡ 約 1500㎡ 經(jīng)營狀況 經(jīng)營不佳 經(jīng)營不佳 業(yè)態(tài)供應分析 主要業(yè)態(tài)業(yè)種結構分析 —商業(yè)街 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 ?商業(yè)街和帶狀中心是現(xiàn)代購物中心的基礎，商業(yè)街是普遍易被接受的商業(yè)業(yè)態(tài)。 ?商業(yè)街的成功運營必須滿足多種要素， ①商業(yè)街不能過長，要考慮消費者體力要求，一般小于500m。② 可穿越的街區(qū)設計和休憩性景觀，保證消費者在街區(qū)中無障礙穿越和休息；③豐沛的商業(yè)人流，等。 ?目前西區(qū)商業(yè)街這一業(yè)態(tài)并沒有通過規(guī)劃統(tǒng)一推出，相近的以沿街底商的形式出現(xiàn)，大部分位于建國西路兩側，以經(jīng)營衣帽服裝類為主。 ?潛在供應來源是中凱城市之星大量推出的內(nèi)街，以及小康之家沿街底商。 淮海西路片區(qū) 建國西路片區(qū) 淮海西路以大型商業(yè)設施居多，距離相近位于沿街一面。從商業(yè)街的供應來看，由于無法在短距離相近的大型設施中間穿插商業(yè)街，淮海西路片區(qū)商業(yè)街構建不足。 除大福源超市外，建國西路兩側無大型商業(yè)設施，均為鋪面面積相當?shù)难亟值咨?，這為商業(yè)街的發(fā)展提供了必要的條件。 業(yè)態(tài)供應分析 主要業(yè)態(tài)業(yè)種結構分析 —餐飲 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 名稱 地址 經(jīng)營規(guī)模㎡ 客單價（元） 外婆家 二環(huán)西路與淮海路路口 約 3000 ≥40 魚米之鄉(xiāng) 新一佳超市二樓 約 2500 ≥40 老街 金港大廈樓下 約 900 ≥40 百歲魚 淮海西路 約 1200 ≥40 要德火鍋 淮海西路 約 800 ≥30 外婆家 紡織東路與建國西路路口 約 1500 ≥40 雍福會美食坊 阿爾卡迪亞一期商業(yè) 約 1000 ≥30 ? 大型餐飲的分布主要以人民廣場為核心，向周邊發(fā)散，正好形成與主要購物業(yè)態(tài)的互補。大型餐飲仍以本地菜系為主，規(guī)模較大，如外婆家、魚米之鄉(xiāng)有包間餐位較多。目前西區(qū)商業(yè)中大型餐飲經(jīng)營規(guī)模超過 1萬㎡。 大型餐飲設施 業(yè)態(tài)供應分析 主要業(yè)態(tài)業(yè)種結構分析 —餐飲 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 無論中外快餐連鎖品牌均選擇商業(yè)氛圍成熟或知名度較高的商場、大型綜合超市進駐，區(qū)內(nèi)有兩家 KFC，分別入駐大潤發(fā)超市及華美商廈，其他均單獨選擇西區(qū)一家作為進駐，連鎖品牌餐飲成為商圈內(nèi)重要的餐飲業(yè)態(tài)組成部分。 連鎖品牌餐飲 品牌 華美商廈 大時代廣場 新一佳超市 大潤發(fā)超市 麥當勞 ▲ 肯德基 ▲ ▲ 喜年來 ▲ 好七水餃 ▲ 大娘水餃 ▲ 豪享來 ▲ 鹿港小鎮(zhèn) ▲ 大型餐飲 連鎖品牌餐飲 其他餐飲 ?西區(qū)大型餐飲經(jīng)營面積約在1000 ㎡ 左右，普遍價位不高，對購物人流的依存度不高。 ?連鎖品牌餐對購物人流的依賴性強，自身經(jīng)營規(guī)模小，口味差等原因。 ?本地餐飲的口味符合徐州市民習慣。 ?大型餐飲雖數(shù)量較多，但分布較散，得益于周邊商務及家庭需求旺盛，經(jīng)營火爆，但是大型餐飲客單價不高，反映了本地主力餐飲經(jīng)營檔次不高。 ?連鎖快餐在西區(qū)主要配套大型商業(yè)設施，受制于西區(qū)商業(yè)氛圍，連鎖餐飲大都經(jīng)營狀況一般，難以于中心商圈相比。 ?本地其他餐飲憑借價格及符合當?shù)氐目谖秲?yōu)勢也經(jīng)營火爆 。 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 主要業(yè)態(tài)業(yè)種結構分析 —餐飲 業(yè)態(tài)供應分析 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 主要業(yè)態(tài)業(yè)種結構分析 —休閑娛樂 種類 規(guī)模 檔次 西區(qū)休閑娛樂業(yè)態(tài)種類較少，有影院、KTV、電玩及足浴等，整體經(jīng)營規(guī)模與潛在人口不相當，在業(yè)態(tài)比例中比重較小，檔次中檔基本符合社區(qū)需求，隨著西區(qū)住宅小區(qū)的提升式開發(fā)，居住人口休閑娛樂活動的增加，將對其規(guī)模及檔次上進一步提升。 業(yè)種 面積㎡ 地址 影院 約 4000 大時代商業(yè)廣場 KTV 約 2022 公交大廈、人民家園 電玩 約 2022 尚城國際 咖啡 約 1600 公交大廈 /尚城國際 主要休閑娛樂設施 業(yè)態(tài)供應分析 典型項目分析 業(yè)態(tài)供應分析 中海城市之光位于淮海西路、二環(huán)西路路口，人民廣場西側，商業(yè)面積約 40000㎡ ，包括統(tǒng)一規(guī)劃超過 30000㎡ 及沿街商鋪 34間，內(nèi)外街商鋪面積約8000 ㎡ ，目前整體無業(yè)商業(yè)規(guī)劃。 ?產(chǎn)品結構：與本案類似，沿街商鋪較多，入市較早，易產(chǎn)生競爭，對本案招商形成壓力。 ?商業(yè)環(huán)境： 中凱城市之光位于二環(huán)西路西側，目前已有百惠佳美時等成熟商業(yè)，社區(qū)成熟度優(yōu)于本案。 ?區(qū) 位：項目交通便利，位于人民廣場周邊，對人流的吸引優(yōu)于本案。 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 主要街道業(yè)態(tài)及經(jīng)營狀況分析 主要街道 經(jīng)營業(yè)態(tài) 租金水平（元 /天 /平方米） 二環(huán)西路（南） 電動車、餐飲、社區(qū)配套 等 ～ 二環(huán)西路（北） 餐飲，社區(qū)配套 ～ 淮海西路（東） 百貨、綜合超市、大型餐飲等 ～ 淮海西路（西） 建材五金、中餐、超市、銀行等 ～ 建國西路（西） 服飾、餐飲、綜合超市等 ～ 紡織東路 社區(qū)配套等 ～ 煤建路 社區(qū)配套等 ～ 蘇堤南路 中餐、銀行等 ～ 工農(nóng)兵路 建材、服飾、社區(qū)配套等 ～ 業(yè)態(tài)供應分析 備注：主要街道業(yè)態(tài)水平為主要是沿街鋪面租金調(diào)研情況，且以使用面積計算。 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 西區(qū)商業(yè)供給特點 商圈內(nèi)分布著幾十個大型居民小區(qū)及徐州工程集團、中煤五公司、徐州礦務集團等中央直屬和國家級大型企業(yè)，形成商場較為穩(wěn)固的客源。商圈特點如下： ?“ 區(qū)域性生活類 ” 商業(yè)圈特點明顯； ?“ 價格導向 ” 是商業(yè)圈內(nèi)目標消費人群較為突出的消費特點； ?商業(yè)圈內(nèi)經(jīng)營業(yè)態(tài)結構多為中低檔商品； ?綜合性超市高度密集反映了目前超市業(yè)態(tài)的存過剩局面。 ?區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)較為單一，餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)呈現(xiàn)不足。 業(yè)態(tài)供應分析 徐州商業(yè)市場概況 項目商業(yè)服務區(qū)界定 業(yè)態(tài)供應分析 區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析 區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析小結 業(yè)態(tài)需求分析 業(yè)態(tài)缺口分析 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 影響商業(yè)面積需求的因素 ?城市規(guī)模 ?服務半徑 ?城市性質(zhì) ?城市居民的預期消費能力（收入 Y） ?城市居民的消費傾向（ C） ?工業(yè)消費品對于消費支出的傾向（ C39。） ?外來消費能力（ Y39。） ?外來工業(yè)消費品消費傾向（ C39。39。） ?商業(yè)門面現(xiàn)有供給量（ SE） ?城市居民的外購消費傾向 ?商戶的預期利潤水平（ RR）和房地產(chǎn)投資商的預期報酬率（ R1） 業(yè)態(tài)需求分析 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 商業(yè)地產(chǎn)需求預測模型 核心服務人口消費需求 次要服務人口消費需求 邊緣服務人口消費需求 ＋ 流失率 總消費需求 外來人口消費需求 業(yè)態(tài)需求分析 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 商業(yè)地產(chǎn)需求預測模型 核心服務人口消費需求 人均消費支出：約元 /年 城市人口：約萬人 消費流入率： 80％ 次要服務人口消費需求 人均消費支出：約元 /年 城市人口：約萬人 消費流入率： 64％ 邊緣服務人口消費需求 人均消費支出：約元 /年 城市人口：約萬人 30 消費流入率： 51％ 其他人口消費需求 人均消費支出：約元 /年 1000 城市人口：約萬人 1000 消費流入率： 1％ 業(yè)態(tài)需求分析 1000萬元 16785萬元 57282萬元 150668萬元 225734萬元 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 商業(yè)地產(chǎn)需求預測模型 總消費需求 2022年： 225734萬元，參考近幾年消費總額增長超過 10%增速，保守估計按年均增長率 10％計算，則 2022年消費需求總額： 300453萬元 按年每平方米商業(yè)面積營業(yè)額 2022年商鋪需求面積約為： 25萬平米 業(yè)態(tài)需求分析 徐州商業(yè)市場概況 項目商業(yè)服務區(qū)界定 業(yè)態(tài)供應分析 區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析 區(qū)域商業(yè)市場環(huán)境分析小結 業(yè)態(tài)需求分析 業(yè)態(tài)缺口分析 ?業(yè)態(tài)供應 ?業(yè)態(tài)需求 ?缺口分析 商業(yè)地產(chǎn)需求預測模型 缺口＝需求－供給 需求： 根據(jù)前面對于需求的預測，項目商業(yè)服務區(qū)內(nèi)對商業(yè)的需求為 25萬平米。 供給： 根據(jù)大成商業(yè)對于項目服務區(qū)的存量商業(yè)的調(diào)研，項目商業(yè)服務區(qū)內(nèi)目前的供給約為 19萬平米。 需求 供給 ＝ － 缺口 ＝ 25萬平米－ 19萬平米 ＝ 6萬平米 名稱 面積（萬㎡） 大時代商業(yè)廣場 約 友誼商場 約 華美商廈 約 新一佳超市 約 3 尚城國際 約 3 百惠家美時 約 1 大潤發(fā)超市 約 3 淮海西路沿街 約 建國西路沿街 約