某商業(yè)項目操作方案(編輯修改稿)
2025-01-22 15:08 本頁面
【文章內容簡介】 好又多、永輝等國內知名超市，以生鮮超市做為主力店吸引整體人氣。 1F規(guī)劃建議 1F定位時尚精品區(qū) 1F:時尚精品區(qū) 精品鞋包 珠寶首飾、鐘表 名牌服飾 時尚女裝 1F定位時尚精品區(qū) 定位： 時尚精品區(qū) 格局： 主力店加獨立店 主力店： 屈臣氏，吸引女性及時尚消費者。 獨立店： 服飾、珠寶、首飾等高檔精品店 首飾 、 水晶 、 女妝插花 2F規(guī)劃建議 2F:時尚生活區(qū) 2F規(guī)劃建議 定位： 時尚生活區(qū) 格局： 主力店加獨立店 主力店： 品牌折扣店，吸引時尚消費者。適合莆田消費群體中檔消費習慣。 獨立店： 服飾、運動、化妝品等高檔精品店 3F規(guī)劃建議 3F:科技電子區(qū) 3F規(guī)劃建議 定位： 3C精品區(qū) 格局： 主力店加獨立店 主力店： 宏圖三胞，專業(yè) 3C連鎖店。 獨立店： 手機、品牌電腦等 4F規(guī)劃建議 4F：美食天堂 4F規(guī)劃建議 定位： 美食廣場 格局： 主力店加獨立店 主力店： 音樂廚房，上島咖啡等專業(yè)美食連鎖 獨立店： 咖啡、奶茶 …… 5F規(guī)劃建議 5F：娛樂天地 5F規(guī)劃建議 定位： 動感娛樂天地 格局： 主力店加獨立店 主力店： 金逸國際電影院、自助式 KTV 規(guī)劃外部獨立動線 本案商業(yè)風險規(guī)避 考慮到項目商業(yè)的長久經(jīng)營，長遠打造開發(fā)品牌和信譽，減少整個商業(yè)模式的風險，規(guī)避風險具體有以下建議： 一、項目成本與投資風險思考 保留主力商鋪 保留項目商業(yè)部分的主力商鋪，將臨街、主入口商鋪控制在手中，避免商場的整體形象受制于人；如大唐廣場，主入口臨街商鋪大部分產(chǎn)權銷售給個人，開店率不到 50%，嚴重影響商場的 “ 臉面 ” 。 引進品牌主力商業(yè) 核心主力店應引進已開發(fā)成熟、具有相當知名度，并獲得消費者良好口碑的品牌經(jīng)驗商作為商場的領頭羊，增強購產(chǎn)權者的信心，并有利于商場經(jīng)營的持續(xù)發(fā)展。 合作經(jīng)營 在可能的情況下，可以考慮與核心主零售店合資或合作經(jīng)營，甚至盡量自營一部分。這樣操作即可以增強開發(fā)商對購物中心的整體控制力度，有利于整個商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營，又可增強其他商家合作的信心。 靈活運用返租率 為了促進產(chǎn)權分割的銷售，返租利率一般高于銀行同期貸款利率，但不一定固定，在合同中要明確體現(xiàn)返租利率隨國家中央銀行利率的變化而浮動。 重視商業(yè)管理公司扮演的角色 重視商業(yè)管理公司扮演的角色，以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁，構建起合理的委托經(jīng)營機制，走中介專業(yè)化、規(guī)模化的道路，開發(fā)公司可以考慮逐漸退出商業(yè)管理，改由商業(yè)管理公司承當起物業(yè)保值、增值、正常返租的責任。 處理好 “ 返租后遺癥 ” 租賃返租協(xié)議到期后會出現(xiàn) “ 返租后遺癥 ” 。是否能弱化或解決該問題，有待于商鋪業(yè)主委員會以及商業(yè)經(jīng)營公司的成熟才能得到有效、徹底的解決。 國外流行的 “ 認購面積，共有產(chǎn)權 ” 的辦法很好地解決 “ 返租后遺癥 ” ，具體操作是開發(fā)商將物業(yè)劃成幾大區(qū)域，每個區(qū)域在
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