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某商業(yè)項目操作方案(編輯修改稿)

2025-01-22 15:08 本頁面
 

【文章內容簡介】 好又多、永輝等國內知名超市,以生鮮超市做為主力店吸引整體人氣。 1F規(guī)劃建議 1F定位時尚精品區(qū) 1F:時尚精品區(qū) 精品鞋包 珠寶首飾、鐘表 名牌服飾 時尚女裝 1F定位時尚精品區(qū) 定位: 時尚精品區(qū) 格局: 主力店加獨立店 主力店: 屈臣氏,吸引女性及時尚消費者。 獨立店: 服飾、珠寶、首飾等高檔精品店 首飾 、 水晶 、 女妝插花 2F規(guī)劃建議 2F:時尚生活區(qū) 2F規(guī)劃建議 定位: 時尚生活區(qū) 格局: 主力店加獨立店 主力店: 品牌折扣店,吸引時尚消費者。適合莆田消費群體中檔消費習慣。 獨立店: 服飾、運動、化妝品等高檔精品店 3F規(guī)劃建議 3F:科技電子區(qū) 3F規(guī)劃建議 定位: 3C精品區(qū) 格局: 主力店加獨立店 主力店: 宏圖三胞,專業(yè) 3C連鎖店。 獨立店: 手機、品牌電腦等 4F規(guī)劃建議 4F:美食天堂 4F規(guī)劃建議 定位: 美食廣場 格局: 主力店加獨立店 主力店: 音樂廚房,上島咖啡等專業(yè)美食連鎖 獨立店: 咖啡、奶茶 …… 5F規(guī)劃建議 5F:娛樂天地 5F規(guī)劃建議 定位: 動感娛樂天地 格局: 主力店加獨立店 主力店: 金逸國際電影院、自助式 KTV 規(guī)劃外部獨立動線 本案商業(yè)風險規(guī)避 考慮到項目商業(yè)的長久經營,長遠打造開發(fā)品牌和信譽,減少整個商業(yè)模式的風險,規(guī)避風險具體有以下建議: 一、項目成本與投資風險思考 保留主力商鋪 保留項目商業(yè)部分的主力商鋪,將臨街、主入口商鋪控制在手中,避免商場的整體形象受制于人;如大唐廣場,主入口臨街商鋪大部分產權銷售給個人,開店率不到 50%,嚴重影響商場的 “ 臉面 ” 。 引進品牌主力商業(yè) 核心主力店應引進已開發(fā)成熟、具有相當知名度,并獲得消費者良好口碑的品牌經驗商作為商場的領頭羊,增強購產權者的信心,并有利于商場經營的持續(xù)發(fā)展。 合作經營 在可能的情況下,可以考慮與核心主零售店合資或合作經營,甚至盡量自營一部分。這樣操作即可以增強開發(fā)商對購物中心的整體控制力度,有利于整個商業(yè)物業(yè)的長期經營,又可增強其他商家合作的信心。 靈活運用返租率 為了促進產權分割的銷售,返租利率一般高于銀行同期貸款利率,但不一定固定,在合同中要明確體現(xiàn)返租利率隨國家中央銀行利率的變化而浮動。 重視商業(yè)管理公司扮演的角色 重視商業(yè)管理公司扮演的角色,以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁,構建起合理的委托經營機制,走中介專業(yè)化、規(guī)?;牡缆罚_發(fā)公司可以考慮逐漸退出商業(yè)管理,改由商業(yè)管理公司承當起物業(yè)保值、增值、正常返租的責任。 處理好 “ 返租后遺癥 ” 租賃返租協(xié)議到期后會出現(xiàn) “ 返租后遺癥 ” 。是否能弱化或解決該問題,有待于商鋪業(yè)主委員會以及商業(yè)經營公司的成熟才能得到有效、徹底的解決。 國外流行的 “ 認購面積,共有產權 ” 的辦法很好地解決 “ 返租后遺癥 ” ,具體操作是開發(fā)商將物業(yè)劃成幾大區(qū)域,每個區(qū)域在
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