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正文內(nèi)容

淮北某商業(yè)調(diào)研及標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目全案運(yùn)作方案_118ppt(編輯修改稿)

2025-02-03 05:44 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 00 M2n 經(jīng)營(yíng)品種:購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲 n 樓層分布:1F:黃金珠寶、文體、辦公、小家電 數(shù)碼、耗材、鐘表、箱包、化妝2F:服裝、鞋帽、內(nèi)衣、羊毛衫、 小飾品、床上用品、窗簾3F: ITAT百貨會(huì)員俱樂(lè)部n 商場(chǎng)印象:檔次差,布局亂。雖離 **較近,但不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。 (六)批發(fā)市場(chǎng)n 總建 ,地上 3層、地下 1層;n 整體業(yè)態(tài):服飾為主、餐飲、休閑、娛樂(lè);n 定位中檔及中檔偏低;n 4層整體均價(jià) 6000, 1樓均價(jià) 12023;n 爭(zhēng)取年底前開(kāi)業(yè),目前銷售招商都很紅火,以接近尾聲;n 旺銷支撐點(diǎn): a:60%的消費(fèi)群體來(lái)自礦區(qū),是進(jìn)入礦區(qū)的必經(jīng)之路; b:靠近大學(xué) 寫字樓目前淮北已經(jīng)入住辦公,真正意義上的寫字樓為帝景翰園。(一)帝景翰園 ★(二)裕安大廈(三) **商務(wù)國(guó)際 ★一二三(一)帝景翰園 二期一棟 25層商住樓, 2年時(shí)間實(shí)現(xiàn)銷空;三期有 1棟 18層的寫字樓、 1棟 25層商住樓,目前處預(yù)售階段,預(yù)交訂金 15萬(wàn),精裝修(延續(xù)整個(gè)項(xiàng)目的精裝理念),裝修標(biāo)準(zhǔn) 500元 /平方米,目前售價(jià) 3000元 /平方米。 n 項(xiàng)目地址:相山南路n 開(kāi)發(fā)商:淮北宏基房地產(chǎn)n 物業(yè)費(fèi): /平方米n 銷售:情況非常好,截至 07年 5月完成 90%以上面積的銷售n 租金:如 170平米辦公房,月租金成交價(jià) 4500元(二)裕安大廈n 項(xiàng)目地址:相山路與惠苑路的交匯處n 目前進(jìn)度:預(yù)計(jì) 07年下半年開(kāi)盤n 目前報(bào)價(jià): 沿街商鋪(共 3層):一 F15000元 /平方米,面積為 30200平方米。 辦公(共 20層):均價(jià) 3800元 /平方米,面積為 90130平方米。(三) **商務(wù)國(guó)際n 項(xiàng)目地址:孟山路與淮海路交叉處(原政府 2號(hào)樓)n 項(xiàng)目指標(biāo):用地面積 6300平方米,建筑面積 35000平方米,地上 10層,地下 2層。n 項(xiàng)目性質(zhì):純商業(yè),擬建大型綜合型購(gòu)物中心及購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體n 項(xiàng)目進(jìn)度: 2023年 5月 28日開(kāi)工,目前尚未開(kāi)盤。只租不售。電影院、展會(huì)等n 展覽展會(huì):目前沒(méi)有一家正式的展示中心,淮北第二次房展會(huì)是在一家開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地舉辦,相山賓館會(huì)議大廳也舉行過(guò)房展會(huì)。n 電影院: 新華大戲院,大廳可容納 1500人,但基本沒(méi)生意 工人影院 小廳可容納 600人,生意較好酒店相山賓館 相王府賓館 金海灣國(guó)際大酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) ★★★★ ★★★ 擬 ★★★★投資單位 淮北市政府 淮北礦業(yè)集團(tuán) 安徽嘉鵬置業(yè) 酒店位置 淮海中路 189號(hào) 煤城路 1號(hào) 人民路、長(zhǎng)山路交口 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1970年( 2023年重裝修) 1994年 未知建筑面積 23000M2 20230M2 27800M2客房數(shù)量 146間, 300多張床位 245間, 526張床位 209間入住率 全年 80%以上 85%左右 未知(一)相山賓館 n 餐飲: 10個(gè)豪華貴賓廳和一個(gè)大型宴會(huì)廳(可接待 400多人)n 多功能廳:可承接 500多人的大型會(huì)議或活動(dòng)n 健身:健身房、游泳池(室內(nèi))、臺(tái)球室、棋牌室、乒乓球室n 休閑:酒吧、美容廳n 其它:商場(chǎng)、商務(wù)中心、票務(wù)處、醫(yī)務(wù)室等位置 客房類型 房?jī)r(jià)東樓 標(biāo)間 368豪標(biāo) 418套房 798豪套 858總套 1566南樓 標(biāo)間 318~ 386單間 266~ 386三人間 488豪套 868北樓 標(biāo)間 110~ 150單間 150套房 280★ 在原價(jià)基礎(chǔ)上七折優(yōu)惠相山賓館會(huì)議較多,保證了高入住率相山賓館大堂休息區(qū)一角(二)相王府賓館n 餐飲: 3個(gè)餐飲部, 30個(gè)包間,可同時(shí)容納 1200人用餐,中樓宴會(huì)廳可同時(shí)容納 400人就餐; n 休閑:卡拉 OK歌舞廳、酒吧、美容美發(fā);n 其它:自選商場(chǎng)、商務(wù)中心、旅行社、售票處、干洗店等;n 多功能廳: 8個(gè)大中型會(huì)議室,能容納 320人;多功能會(huì)議中心能同時(shí)容納 1000多人聚會(huì);客房類型 房?jī)r(jià)標(biāo)間 264/286豪標(biāo) 318單間 318商標(biāo) 360豪套 888加床 80★ 在原價(jià)基礎(chǔ)上九折優(yōu)惠(三)金海灣大酒店? 設(shè)計(jì)為國(guó)際 4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。共 19層,占地 10828m2,總建筑面積 27800m2。地上主層 18層,地下 1層。? 主體結(jié)構(gòu)已于 2023年 12月竣工驗(yàn)收,室外地坪、管網(wǎng)安裝已結(jié)束,外墻裝飾也基本完工。 ? 樓層初步規(guī)劃: 地下室:一半設(shè)備用房,一半倉(cāng)儲(chǔ)或娛樂(lè)用房; 一、二層:超市及賓館大堂, 三層:桑拿 四層:餐飲 五層至十七層:客房 十八層:會(huì)務(wù)中心特色項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài) 名稱及概況高檔洗浴 淺草灣 :4層,約 2500平方;萬(wàn)豪盛會(huì): 4層ktv 金伯爵、聚福盛會(huì)、滔天娛樂(lè)、翡翠明珠(綜合性、有會(huì)議廳、餐飲、娛樂(lè)等)咖啡廳 上島、兩岸咖啡、名典咖啡效益較好(開(kāi)業(yè)較早)均為兩層,面積約為 600800平方米西餐 目前只有一家:豪丁豪茶館 圓圓圓,約 300平方,生意較好宏觀市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)? 淮北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源優(yōu)勢(shì)逐步弱化,淮北市已加快城市轉(zhuǎn)型,由煤電工業(yè)為主體的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變;? 目前市區(qū)人口 , 2023年城市人口 75萬(wàn)人,人均可支配收入 ;? 房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)多元化趨勢(shì),淮北住宅消費(fèi)呈現(xiàn)層次化,淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)發(fā)展。商務(wù)地產(chǎn)、中心商務(wù)、精裝修房、精裝修公寓、別墅、學(xué)區(qū)房等;? 淮北規(guī)劃發(fā)展兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心,一個(gè)為老城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心,另一個(gè)為新城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心,新區(qū)規(guī)劃建設(shè)成皖北最大的商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心,本案地處新區(qū);? 截止 2023年底,相山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)總面積近 30萬(wàn)平方米,人均營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 平方米。至 2023年主城區(qū)人均零售(包括餐飲業(yè))營(yíng)業(yè)面積要達(dá)到 1平方米。 ? 老商業(yè)區(qū)商鋪?zhàn)饨鸹驹?150250元 /平方米 月,主力面積范疇在 30~ 50平方米之間;? 餐飲市場(chǎng)整體水平不高,整體經(jīng)營(yíng)層次不齊,缺乏主題性顯著的知名品牌商家;? 休閑娛樂(lè)市場(chǎng)有點(diǎn)無(wú)線、有線無(wú)面,沒(méi)有形成聚合性消費(fèi)集中地;? 目前正式導(dǎo)入辦公階段的寫字樓、商住樓為新區(qū)的帝景翰園,租售情況非常好;? 淮北沒(méi)有真正意義上的展示中心,其展覽會(huì)、房展會(huì)之類的展覽事宜基本上在酒店與露天場(chǎng)地舉辦;? 淮北市場(chǎng)現(xiàn)有電影院 2家,尤為小型電影院生意較好,對(duì)于本案有效會(huì)議廳提供了一個(gè)途徑;? 淮北星級(jí)酒店常年入住率基本在 80%以上,但由于其建設(shè)時(shí)間早,后來(lái)雖經(jīng)過(guò)重新裝修,但其硬件配套較落后,目前階段有利于新興高星級(jí)酒店進(jìn)入市場(chǎng);從淮北的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中,折射出以下幾個(gè)問(wèn)題:? 房地產(chǎn)投資多元化,住宅消費(fèi)層次化,淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)發(fā)展;? 商業(yè)整體以大眾化、平民化路線發(fā)展,市場(chǎng)缺乏為中高端消費(fèi)人士提供的商業(yè)產(chǎn)品;? 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段,市場(chǎng)非理性成份居多;? 投資者極為青睞核心商業(yè)區(qū)商業(yè),新區(qū)商業(yè)倍受冷落;? 眾多項(xiàng)目投資回報(bào)率不能實(shí)現(xiàn),市場(chǎng)投資者逐步走向持幣觀望的態(tài)度; 而相對(duì)于本項(xiàng)目而言,遵循市場(chǎng)的客觀發(fā)展規(guī)律是必然的,以下章節(jié)將結(jié)合市場(chǎng)及商業(yè)地產(chǎn)操作的硬性規(guī)律與條件對(duì)本案操作性問(wèn)題提出相應(yīng)的建議。方案操作范圍 本項(xiàng)目一期規(guī)劃中七幢建筑體,包括寫字樓、酒店、會(huì)展館及商業(yè)等。結(jié)合市場(chǎng),首先分析項(xiàng)目存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)解決策略項(xiàng)目規(guī)模大,資金壓力高先期以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推貨,在營(yíng)銷推廣中炒作本案地標(biāo)性商業(yè)群落概念,在合理的范圍內(nèi)作高單價(jià),并注重不同功能群落中高樓層主力店的導(dǎo)入,以維持整體業(yè)態(tài)的穩(wěn)定性,為后期經(jīng)營(yíng)作保障;開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目期望過(guò)高客觀對(duì)待項(xiàng)目操作難度,遵循商業(yè)地產(chǎn)客觀發(fā)展規(guī)律,產(chǎn)品形式新穎,市場(chǎng)接受需要過(guò)程產(chǎn)品市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)巨大 借助目前的投資風(fēng)潮,在出讓部分面積以保證整體業(yè)態(tài)穩(wěn)定的前提下,進(jìn)行其他鋪位面積的銷售 商鋪投資市場(chǎng)不成熟,屬于初級(jí)階段,投資者非理性成份較多; 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃問(wèn)題重重,不合理設(shè)置導(dǎo)致大量鋪位商業(yè)價(jià)值降低,優(yōu)質(zhì)鋪位數(shù)量有限,主體商場(chǎng)不但內(nèi)鋪,包括沿街商鋪的銷售困難重重; 本案地理位置屬于新城區(qū),周邊商業(yè)設(shè)施不成熟,遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商業(yè)街,屬于商業(yè)生地,投資 /消費(fèi)市場(chǎng)認(rèn)知度低,商業(yè)培育期周期較長(zhǎng); 建筑規(guī)劃應(yīng)嚴(yán)格遵循商業(yè)規(guī)律,盡量變更目前的一些產(chǎn)品設(shè)置問(wèn)題,如拆除或盡量減少?gòu)V場(chǎng)水幕墻,擴(kuò)大門臉與迎客面,提升鋪位價(jià)值 優(yōu)質(zhì)品牌傳播對(duì)本案起到至關(guān)重要的作用 產(chǎn)品組合與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展規(guī)律有偏差產(chǎn)品市場(chǎng)傳播時(shí)規(guī)避不利因素,利用項(xiàng)目自身的多功能設(shè)置,將 “ 淮北首席商務(wù)交流中心 ” 這一高端商務(wù)交流的新概念傳播與市場(chǎng),對(duì)項(xiàng)目高端這一概念的操作上作足文章,化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì) 本案為政府主導(dǎo)下產(chǎn)生的另類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)企業(yè)在此背景下追求利益的最大化,在全部銷售的前提下,本案維持優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng),難度較大 本著嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的態(tài)度,遵循商業(yè)地產(chǎn)的客觀規(guī)律,對(duì)于資金的快速回報(bào)與后期穩(wěn)定的商業(yè)運(yùn)營(yíng)把好度量,即租售比例的劃分,初期 10個(gè)月內(nèi)建議以7: 3的租售供貨量對(duì)外,中后期以 “帶租約銷售 ” 模式去化面積,以保證本案從 “ 產(chǎn)權(quán)所有 ” 到 “ 限定業(yè)態(tài)商業(yè)運(yùn)營(yíng) ” 的穩(wěn)定性過(guò)渡 產(chǎn)品組合與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展規(guī)律有偏差在推廣中,強(qiáng)化項(xiàng)目整體主題定位的市場(chǎng)傳播,大量采用體驗(yàn)式營(yíng)銷,培育中高端市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度,對(duì)于各個(gè)功能板塊更是要求突現(xiàn)其主題,同時(shí)建議開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于休閑、餐飲、娛樂(lè)等主力業(yè)態(tài)持有物業(yè)產(chǎn)權(quán),以便于樹立投資者信心與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)穩(wěn)定;高樓層物業(yè)在初期適時(shí)考慮以租賃方式出讓給主力店,并同時(shí)銷售,邊租邊售 項(xiàng)目規(guī)模大,產(chǎn)品組合復(fù)雜,優(yōu)質(zhì)鋪位少,并存在大量難消化的高樓層物業(yè) 首期產(chǎn)品不可售面積較多,直接影響整體資金回籠 建議將寫字樓變更為商住兩用樓,集合商務(wù)辦公、高端人士住宿等功能,并根據(jù)時(shí)勢(shì)因時(shí)而變,調(diào)整市場(chǎng)傳播策略 寫字樓市場(chǎng)培育期較長(zhǎng),對(duì)資金的迅速回籠不利,且項(xiàng)目周邊正建入 “ 帝景翰園 ” 等寫字樓先入為主,搶占高端商務(wù)寫字樓市場(chǎng); 不 可售 或部分保留 單員的處理酒店商務(wù)與會(huì)展中心的互動(dòng)關(guān)系;寫字樓 /商住兩用樓與高檔購(gòu)物、餐飲、酒店裙樓休閑娛樂(lè)互動(dòng)關(guān)系;商鋪投資者利用展覽館、會(huì)展場(chǎng)地的關(guān)系;廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的挖掘;216。 實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目資金回報(bào)的要求;216。 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值的市場(chǎng)提升;216。 項(xiàng)目在大部分銷售的前提下,通過(guò)條款限定,盡可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)、功能的整體控制與可持續(xù)性優(yōu)良運(yùn)營(yíng);216。 將項(xiàng)目建設(shè)成為淮北市乃至皖北區(qū)域內(nèi)展現(xiàn)現(xiàn)代城市發(fā)展風(fēng)采的高端商務(wù)休閑、會(huì)晤中心。項(xiàng)目操作目標(biāo):本案一期開(kāi)發(fā)成功需要具備以下因素:n 優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè);n 強(qiáng)勁的消費(fèi)終端需求;n 大量潛在的物業(yè)投資需求;n 眾多的經(jīng)營(yíng)商家備選;n 良好的消費(fèi)環(huán)境與軟性服務(wù);n 全新的功能業(yè)態(tài)組合;n 強(qiáng)有力的銷售 /招商執(zhí)行機(jī)構(gòu); 根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,我們認(rèn)為本案必須具備顯著的商業(yè)功能性定位從市場(chǎng)角度考慮,務(wù)必需要樹立以下目標(biāo): n 商業(yè)地產(chǎn)是一種前瞻性的戰(zhàn)略投資;n 未來(lái)價(jià)值的預(yù)支化;n 目標(biāo)市場(chǎng)的廣域化;n 功能設(shè)置多元化,規(guī)劃布局人性化;n 主題形象、基礎(chǔ)形象表現(xiàn)突出;n 優(yōu)質(zhì)
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