【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 00 M2n 經(jīng)營(yíng)品種：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲 n 樓層分布：1F：黃金珠寶、文體、辦公、小家電 數(shù)碼、耗材、鐘表、箱包、化妝2F：服裝、鞋帽、內(nèi)衣、羊毛衫、 小飾品、床上用品、窗簾3F： ITAT百貨會(huì)員俱樂(lè)部n 商場(chǎng)印象：檔次差，布局亂。雖離 **較近，但不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。 （六）批發(fā)市場(chǎng)n 總建 ，地上 3層、地下 1層；n 整體業(yè)態(tài)：服飾為主、餐飲、休閑、娛樂(lè)；n 定位中檔及中檔偏低；n 4層整體均價(jià) 6000， 1樓均價(jià) 12023；n 爭(zhēng)取年底前開(kāi)業(yè)，目前銷售招商都很紅火，以接近尾聲；n 旺銷支撐點(diǎn)： a:60%的消費(fèi)群體來(lái)自礦區(qū)，是進(jìn)入礦區(qū)的必經(jīng)之路； b：靠近大學(xué) 寫字樓目前淮北已經(jīng)入住辦公，真正意義上的寫字樓為帝景翰園。（一）帝景翰園 ★（二）裕安大廈（三） **商務(wù)國(guó)際 ★一二三（一）帝景翰園 二期一棟 25層商住樓， 2年時(shí)間實(shí)現(xiàn)銷空；三期有 1棟 18層的寫字樓、 1棟 25層商住樓，目前處預(yù)售階段，預(yù)交訂金 15萬(wàn)，精裝修（延續(xù)整個(gè)項(xiàng)目的精裝理念），裝修標(biāo)準(zhǔn) 500元 /平方米，目前售價(jià) 3000元 /平方米。 n 項(xiàng)目地址：相山南路n 開(kāi)發(fā)商：淮北宏基房地產(chǎn)n 物業(yè)費(fèi)： /平方米n 銷售：情況非常好，截至 07年 5月完成 90%以上面積的銷售n 租金：如 170平米辦公房，月租金成交價(jià) 4500元（二）裕安大廈n 項(xiàng)目地址：相山路與惠苑路的交匯處n 目前進(jìn)度：預(yù)計(jì) 07年下半年開(kāi)盤n 目前報(bào)價(jià)： 沿街商鋪（共 3層）：一 F15000元 /平方米，面積為 30200平方米。 辦公（共 20層）：均價(jià) 3800元 /平方米，面積為 90130平方米。（三） **商務(wù)國(guó)際n 項(xiàng)目地址：孟山路與淮海路交叉處（原政府 2號(hào)樓）n 項(xiàng)目指標(biāo)：用地面積 6300平方米，建筑面積 35000平方米，地上 10層，地下 2層。n 項(xiàng)目性質(zhì)：純商業(yè)，擬建大型綜合型購(gòu)物中心及購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體n 項(xiàng)目進(jìn)度： 2023年 5月 28日開(kāi)工，目前尚未開(kāi)盤。只租不售。電影院、展會(huì)等n 展覽展會(huì)：目前沒(méi)有一家正式的展示中心，淮北第二次房展會(huì)是在一家開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地舉辦，相山賓館會(huì)議大廳也舉行過(guò)房展會(huì)。n 電影院： 新華大戲院，大廳可容納 1500人，但基本沒(méi)生意 工人影院 小廳可容納 600人，生意較好酒店相山賓館 相王府賓館 金海灣國(guó)際大酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) ★★★★ ★★★ 擬 ★★★★投資單位 淮北市政府 淮北礦業(yè)集團(tuán) 安徽嘉鵬置業(yè) 酒店位置 淮海中路 189號(hào) 煤城路 1號(hào) 人民路、長(zhǎng)山路交口 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1970年（ 2023年重裝修） 1994年 未知建筑面積 23000M2 20230M2 27800M2客房數(shù)量 146間， 300多張床位 245間， 526張床位 209間入住率 全年 80％以上 85％左右 未知（一）相山賓館 n 餐飲： 10個(gè)豪華貴賓廳和一個(gè)大型宴會(huì)廳（可接待 400多人）n 多功能廳：可承接 500多人的大型會(huì)議或活動(dòng)n 健身：健身房、游泳池（室內(nèi)）、臺(tái)球室、棋牌室、乒乓球室n 休閑：酒吧、美容廳n 其它：商場(chǎng)、商務(wù)中心、票務(wù)處、醫(yī)務(wù)室等位置 客房類型 房?jī)r(jià)東樓 標(biāo)間 368豪標(biāo) 418套房 798豪套 858總套 1566南樓 標(biāo)間 318～ 386單間 266～ 386三人間 488豪套 868北樓 標(biāo)間 110～ 150單間 150套房 280★ 在原價(jià)基礎(chǔ)上七折優(yōu)惠相山賓館會(huì)議較多，保證了高入住率相山賓館大堂休息區(qū)一角（二）相王府賓館n 餐飲： 3個(gè)餐飲部， 30個(gè)包間，可同時(shí)容納 1200人用餐，中樓宴會(huì)廳可同時(shí)容納 400人就餐； n 休閑：卡拉 OK歌舞廳、酒吧、美容美發(fā)；n 其它：自選商場(chǎng)、商務(wù)中心、旅行社、售票處、干洗店等；n 多功能廳： 8個(gè)大中型會(huì)議室，能容納 320人；多功能會(huì)議中心能同時(shí)容納 1000多人聚會(huì)；客房類型 房?jī)r(jià)標(biāo)間 264/286豪標(biāo) 318單間 318商標(biāo) 360豪套 888加床 80★ 在原價(jià)基礎(chǔ)上九折優(yōu)惠（三）金海灣大酒店? 設(shè)計(jì)為國(guó)際 4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。共 19層，占地 10828m2，總建筑面積 27800m2。地上主層 18層，地下 1層。? 主體結(jié)構(gòu)已于 2023年 12月竣工驗(yàn)收，室外地坪、管網(wǎng)安裝已結(jié)束，外墻裝飾也基本完工。 ? 樓層初步規(guī)劃： 地下室：一半設(shè)備用房，一半倉(cāng)儲(chǔ)或娛樂(lè)用房； 一、二層：超市及賓館大堂， 三層：桑拿 四層：餐飲 五層至十七層：客房 十八層：會(huì)務(wù)中心特色項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài) 名稱及概況高檔洗浴 淺草灣 :4層，約 2500平方；萬(wàn)豪盛會(huì)： 4層ktv 金伯爵、聚福盛會(huì)、滔天娛樂(lè)、翡翠明珠（綜合性、有會(huì)議廳、餐飲、娛樂(lè)等）咖啡廳 上島、兩岸咖啡、名典咖啡效益較好（開(kāi)業(yè)較早）均為兩層，面積約為 600800平方米西餐 目前只有一家：豪丁豪茶館 圓圓圓，約 300平方，生意較好宏觀市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)? 淮北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源優(yōu)勢(shì)逐步弱化，淮北市已加快城市轉(zhuǎn)型，由煤電工業(yè)為主體的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變；? 目前市區(qū)人口 ， 2023年城市人口 75萬(wàn)人，人均可支配收入 ；? 房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，淮北住宅消費(fèi)呈現(xiàn)層次化，淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)發(fā)展。商務(wù)地產(chǎn)、中心商務(wù)、精裝修房、精裝修公寓、別墅、學(xué)區(qū)房等；? 淮北規(guī)劃發(fā)展兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，一個(gè)為老城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心，另一個(gè)為新城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心，新區(qū)規(guī)劃建設(shè)成皖北最大的商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心，本案地處新區(qū)；? 截止 2023年底，相山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)總面積近 30萬(wàn)平方米，人均營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 平方米。至 2023年主城區(qū)人均零售（包括餐飲業(yè)）營(yíng)業(yè)面積要達(dá)到 1平方米。 ? 老商業(yè)區(qū)商鋪?zhàn)饨鸹驹?150250元 /平方米 月，主力面積范疇在 30～ 50平方米之間；? 餐飲市場(chǎng)整體水平不高，整體經(jīng)營(yíng)層次不齊，缺乏主題性顯著的知名品牌商家；? 休閑娛樂(lè)市場(chǎng)有點(diǎn)無(wú)線、有線無(wú)面，沒(méi)有形成聚合性消費(fèi)集中地；? 目前正式導(dǎo)入辦公階段的寫字樓、商住樓為新區(qū)的帝景翰園，租售情況非常好；? 淮北沒(méi)有真正意義上的展示中心，其展覽會(huì)、房展會(huì)之類的展覽事宜基本上在酒店與露天場(chǎng)地舉辦；? 淮北市場(chǎng)現(xiàn)有電影院 2家，尤為小型電影院生意較好，對(duì)于本案有效會(huì)議廳提供了一個(gè)途徑；? 淮北星級(jí)酒店常年入住率基本在 80%以上，但由于其建設(shè)時(shí)間早，后來(lái)雖經(jīng)過(guò)重新裝修，但其硬件配套較落后，目前階段有利于新興高星級(jí)酒店進(jìn)入市場(chǎng)；從淮北的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，折射出以下幾個(gè)問(wèn)題：? 房地產(chǎn)投資多元化，住宅消費(fèi)層次化，淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)發(fā)展；? 商業(yè)整體以大眾化、平民化路線發(fā)展，市場(chǎng)缺乏為中高端消費(fèi)人士提供的商業(yè)產(chǎn)品；? 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，市場(chǎng)非理性成份居多；? 投資者極為青睞核心商業(yè)區(qū)商業(yè)，新區(qū)商業(yè)倍受冷落；? 眾多項(xiàng)目投資回報(bào)率不能實(shí)現(xiàn)，市場(chǎng)投資者逐步走向持幣觀望的態(tài)度； 而相對(duì)于本項(xiàng)目而言，遵循市場(chǎng)的客觀發(fā)展規(guī)律是必然的，以下章節(jié)將結(jié)合市場(chǎng)及商業(yè)地產(chǎn)操作的硬性規(guī)律與條件對(duì)本案操作性問(wèn)題提出相應(yīng)的建議。方案操作范圍 本項(xiàng)目一期規(guī)劃中七幢建筑體，包括寫字樓、酒店、會(huì)展館及商業(yè)等。結(jié)合市場(chǎng)，首先分析項(xiàng)目存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)解決策略項(xiàng)目規(guī)模大，資金壓力高先期以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推貨，在營(yíng)銷推廣中炒作本案地標(biāo)性商業(yè)群落概念，在合理的范圍內(nèi)作高單價(jià)，并注重不同功能群落中高樓層主力店的導(dǎo)入，以維持整體業(yè)態(tài)的穩(wěn)定性，為后期經(jīng)營(yíng)作保障；開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目期望過(guò)高客觀對(duì)待項(xiàng)目操作難度，遵循商業(yè)地產(chǎn)客觀發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)品形式新穎，市場(chǎng)接受需要過(guò)程產(chǎn)品市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)巨大 借助目前的投資風(fēng)潮，在出讓部分面積以保證整體業(yè)態(tài)穩(wěn)定的前提下，進(jìn)行其他鋪位面積的銷售 商鋪投資市場(chǎng)不成熟，屬于初級(jí)階段，投資者非理性成份較多； 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃問(wèn)題重重，不合理設(shè)置導(dǎo)致大量鋪位商業(yè)價(jià)值降低，優(yōu)質(zhì)鋪位數(shù)量有限，主體商場(chǎng)不但內(nèi)鋪，包括沿街商鋪的銷售困難重重； 本案地理位置屬于新城區(qū)，周邊商業(yè)設(shè)施不成熟，遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商業(yè)街，屬于商業(yè)生地，投資 /消費(fèi)市場(chǎng)認(rèn)知度低，商業(yè)培育期周期較長(zhǎng)； 建筑規(guī)劃應(yīng)嚴(yán)格遵循商業(yè)規(guī)律，盡量變更目前的一些產(chǎn)品設(shè)置問(wèn)題，如拆除或盡量減少?gòu)V場(chǎng)水幕墻，擴(kuò)大門臉與迎客面，提升鋪位價(jià)值 優(yōu)質(zhì)品牌傳播對(duì)本案起到至關(guān)重要的作用 產(chǎn)品組合與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展規(guī)律有偏差產(chǎn)品市場(chǎng)傳播時(shí)規(guī)避不利因素，利用項(xiàng)目自身的多功能設(shè)置，將 “ 淮北首席商務(wù)交流中心 ” 這一高端商務(wù)交流的新概念傳播與市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目高端這一概念的操作上作足文章，化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì) 本案為政府主導(dǎo)下產(chǎn)生的另類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)企業(yè)在此背景下追求利益的最大化，在全部銷售的前提下，本案維持優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)，難度較大 本著嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的態(tài)度，遵循商業(yè)地產(chǎn)的客觀規(guī)律，對(duì)于資金的快速回報(bào)與后期穩(wěn)定的商業(yè)運(yùn)營(yíng)把好度量，即租售比例的劃分，初期 10個(gè)月內(nèi)建議以7： 3的租售供貨量對(duì)外，中后期以 “帶租約銷售 ” 模式去化面積，以保證本案從 “ 產(chǎn)權(quán)所有 ” 到 “ 限定業(yè)態(tài)商業(yè)運(yùn)營(yíng) ” 的穩(wěn)定性過(guò)渡 產(chǎn)品組合與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展規(guī)律有偏差在推廣中，強(qiáng)化項(xiàng)目整體主題定位的市場(chǎng)傳播，大量采用體驗(yàn)式營(yíng)銷，培育中高端市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度，對(duì)于各個(gè)功能板塊更是要求突現(xiàn)其主題，同時(shí)建議開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于休閑、餐飲、娛樂(lè)等主力業(yè)態(tài)持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以便于樹立投資者信心與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)穩(wěn)定；高樓層物業(yè)在初期適時(shí)考慮以租賃方式出讓給主力店，并同時(shí)銷售，邊租邊售 項(xiàng)目規(guī)模大，產(chǎn)品組合復(fù)雜，優(yōu)質(zhì)鋪位少，并存在大量難消化的高樓層物業(yè) 首期產(chǎn)品不可售面積較多，直接影響整體資金回籠 建議將寫字樓變更為商住兩用樓，集合商務(wù)辦公、高端人士住宿等功能，并根據(jù)時(shí)勢(shì)因時(shí)而變，調(diào)整市場(chǎng)傳播策略 寫字樓市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)，對(duì)資金的迅速回籠不利，且項(xiàng)目周邊正建入 “ 帝景翰園 ” 等寫字樓先入為主，搶占高端商務(wù)寫字樓市場(chǎng)； 不 可售 或部分保留 單員的處理酒店商務(wù)與會(huì)展中心的互動(dòng)關(guān)系；寫字樓 /商住兩用樓與高檔購(gòu)物、餐飲、酒店裙樓休閑娛樂(lè)互動(dòng)關(guān)系；商鋪投資者利用展覽館、會(huì)展場(chǎng)地的關(guān)系；廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的挖掘；216。 實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目資金回報(bào)的要求；216。 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值的市場(chǎng)提升；216。 項(xiàng)目在大部分銷售的前提下，通過(guò)條款限定，盡可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)、功能的整體控制與可持續(xù)性優(yōu)良運(yùn)營(yíng)；216。 將項(xiàng)目建設(shè)成為淮北市乃至皖北區(qū)域內(nèi)展現(xiàn)現(xiàn)代城市發(fā)展風(fēng)采的高端商務(wù)休閑、會(huì)晤中心。項(xiàng)目操作目標(biāo)：本案一期開(kāi)發(fā)成功需要具備以下因素：n 優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)；n 強(qiáng)勁的消費(fèi)終端需求；n 大量潛在的物業(yè)投資需求；n 眾多的經(jīng)營(yíng)商家備選；n 良好的消費(fèi)環(huán)境與軟性服務(wù)；n 全新的功能業(yè)態(tài)組合；n 強(qiáng)有力的銷售 /招商執(zhí)行機(jī)構(gòu)； 根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，我們認(rèn)為本案必須具備顯著的商業(yè)功能性定位從市場(chǎng)角度考慮，務(wù)必需要樹立以下目標(biāo)： n 商業(yè)地產(chǎn)是一種前瞻性的戰(zhàn)略投資；n 未來(lái)價(jià)值的預(yù)支化；n 目標(biāo)市場(chǎng)的廣域化；n 功能設(shè)置多元化，規(guī)劃布局人性化；n 主題形象、基礎(chǔ)形象表現(xiàn)突出；n 優(yōu)質(zhì)