【正文】 、南黎路東段、長(zhǎng)山路等作為主要景觀通道城市形態(tài)結(jié)構(gòu)將由 “ 依山建城 ” 向 “ 依山傍水 ” 轉(zhuǎn)變 淮北市宏觀經(jīng)濟(jì)分析? GDP及其增長(zhǎng)速度 n 2023年淮北市 GDP達(dá)到 ，比上年增長(zhǎng) %，略低于全國增長(zhǎng)率（ ％）。? 人均 GDP及其增長(zhǎng)速度 n 2023年的人均 GDP為 6537元、 2023年達(dá)到 11015元，是 2023年的 。? 三產(chǎn)結(jié)構(gòu) n 淮北是典型的資源型工業(yè)城市，但隨著半個(gè)世紀(jì)的煤炭開采，支撐淮北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源優(yōu)勢(shì)逐步弱化n 淮北市已加快城市轉(zhuǎn)型 ,即由煤電工業(yè)為主體的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變 ? 固定資產(chǎn)投資額及其增長(zhǎng)速度 n 2023年淮北市全社會(huì)固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資增幅均達(dá)到歷年最高水平n 說明淮北市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)也異常迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來高速發(fā)展時(shí)期。元旦、春節(jié)、五一、國慶等節(jié)日期間需求旺盛n 餐飲業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁n 批發(fā)零售貿(mào)易行業(yè)呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，在消費(fèi)品市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位 ? 人均可支配收入及其增長(zhǎng)速度 2023年淮北城鎮(zhèn)居民人均可支配收入略高于安徽省平均水平（ ） 淮北市是個(gè)煤炭資源城市，隨著煤炭資源的稀缺，資源城市的優(yōu)越性日益體現(xiàn)，人均可支配收入迅猛增加。n 0203年，先后有浙江 **房地產(chǎn)公司等六家外地房地產(chǎn)企業(yè)投資淮北市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。n 0406年，淮北住宅消費(fèi)呈現(xiàn)層次化，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)發(fā)展。n 07年，淮北的樓盤將進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，中房的翡翠島、慢城、帝景翰園三期、 **湖畔御景等樓盤將淮北樓市品質(zhì)推向一個(gè)新的臺(tái)階。 ? 淮海路、古城路、惠黎路周邊位于淮北的市中心區(qū)域，地價(jià)較高，加上該區(qū)開發(fā)改造時(shí)間較早，因此淮海路以內(nèi)基本上無多層住宅樓盤出售；在售樓盤小高層、高層這種類型的商品住宅形式明顯增多，主要分布淮海路，如淮北 ? 惠黎路與人民路之間，位于市區(qū)與淮海開發(fā)區(qū)的交匯處，擁有良好的地理位置、且學(xué)校比較多如長(zhǎng)山路小學(xué)、海宮學(xué)校、市六中，不過火車站位于兩馬路之間，有鐵路經(jīng)過，噪音比較大，在售樓盤不多，藍(lán)湖綠城，海容尚城、水墨丹青住宅都已經(jīng)賣完，多層為主，小高層、高層為輔?，F(xiàn)代花園、清荷苑、宏發(fā)半島、工行小區(qū)、二電廠小區(qū)、巴黎印象等等已經(jīng)初見規(guī)模。如發(fā)現(xiàn)之旅、帝景翰園、電信小區(qū)、相山庭院、黎苑小區(qū)等等。n 淮紡路位于淮海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，目前在售樓盤不多，除了奧斯卡春城外，另一個(gè)就是經(jīng)濟(jì)適用房南黎花園、周邊的相關(guān)配套還處于空白。產(chǎn)品層次及價(jià)位特點(diǎn)? 淮北市目前在售樓盤均價(jià)區(qū)間為 1500—4000 元 /平方米，主要集中在 24003200元 /平方米? 總價(jià)集中在 2235萬 /套? 戶型面積相對(duì)集中在 90—150 平方米的中、大戶型為主， 90平方米的二室二廳，以及 110—120 平方米的三房二廳為市場(chǎng)主力戶型 產(chǎn)品類型比例? 多層和小高層為目前淮北住宅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品? 項(xiàng)目總體規(guī)劃有超小高層、高層、多層混合社區(qū)方向發(fā)展的趨勢(shì)? 在帝景翰園成功的刺激下，市場(chǎng)對(duì)高層、小高層項(xiàng)目看好的趨勢(shì)提高? 別墅主要分布四馬路以南，以花園洋房、聯(lián)排為主，雙拼別墅和獨(dú)立別墅所占比例較小產(chǎn)品風(fēng)格特點(diǎn)? 規(guī)劃中越來越注重小區(qū)品質(zhì)的提高、包括概念的導(dǎo)入、到建筑的設(shè)計(jì)、小區(qū)的環(huán)境等? 多數(shù)采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約立面，局部吸收徽派建筑特點(diǎn)，給人以沉穩(wěn)、莊重的美感。產(chǎn)品配套特點(diǎn)（ 1）區(qū)域配套情況? 位于市中心區(qū)域和老城區(qū)附近的樓盤具有較完善的配套設(shè)施，如：名仕花園等項(xiàng)目；而位于四馬路、五馬路的樓盤，為政府新開發(fā)區(qū)域，市政配套尚未建設(shè)，配套較為缺乏。（ 2）裝修標(biāo)準(zhǔn)? 在住宅市場(chǎng)中，樓體外立面裝修選材大多數(shù)都采用涂料和面磚相結(jié)合，如：宏發(fā)半島。（ 3）物業(yè)管理? 對(duì)物業(yè)管理重視程度一般，但較關(guān)注物業(yè)費(fèi)的高低。 平方米，小高層和高層在 /月 ? 物業(yè)管理水平高的如：帝景翰園的高力物管公司和家天水景天城的獅城怡安物業(yè)，本地的物業(yè)公司 **物業(yè)管理公司，口碑也不錯(cuò)。 **租賃下原人民銀行的辦公樓設(shè)立總銷售中心? 大量代理公司的介入，從根本上提高了整個(gè)淮北市場(chǎng)的銷售水平和競(jìng)爭(zhēng)力推廣方式? 樓盤包裝是北推盤的主要方式，系列轟炸式及針對(duì)性（礦區(qū)）宣傳是樓盤必用手法。? 在推廣方面較有特色的為 **地產(chǎn)，該公司通在淮北一中設(shè)立了 “** 樹人教育基金” ，幫助貧困學(xué)生完成學(xué)業(yè)，近幾年來， **集團(tuán)各類捐助款項(xiàng)累計(jì)達(dá) 100多萬元，受到了淮北市各界的好評(píng)。? 辦理 VIP貴賓卡，提供部分優(yōu)惠打折等消費(fèi)者研究淮北市購房者共性：n 購房主力軍年齡在 3035歲間； n 近五成的潛在消費(fèi)者為二次及以上置業(yè)，比例較大；n 主要購房者以兩代同住的三口之家為主；n 近六成的潛在購房者有較好的職業(yè)，屬于中高收入人群；n 外來人口以淮北周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市（如：宿州、徐州）的為主，由于淮北比較安逸，生活節(jié)奏比較慢，是一個(gè)適合居住的城市，一般外來人口都會(huì)選擇定居。購房需求分析：? 在建筑類型中，小高層和高層的接受度正在不斷提高，消費(fèi)者對(duì)小高層和高層的抗性正在減緩。潛在需求? 礦區(qū)職工購買力的逐步釋放? 淮北市是一個(gè)以煤炭產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)城市，礦區(qū)職工約 19萬人，占全市職工總數(shù)的 60％以上，其中大部分分布在 12個(gè)礦區(qū)城鎮(zhèn)。 由于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)差距擴(kuò)大因素的催化作用，礦區(qū)職工對(duì)市區(qū)住宅商品房的需求在 2023年以后 ? 持續(xù)增長(zhǎng)，直接導(dǎo)致淮北市市區(qū)商品房出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。? 新礦井建設(shè)形成住宅需求? 在今后 3－ 7年的時(shí)間里，淮北市將新建 12對(duì)煤炭礦井和兩大煤化工企業(yè)，新增企業(yè)職工近 4萬人。? 從實(shí)地考察了解來看，礦區(qū)職工在市區(qū)購買的住房，多位靠近學(xué)校、醫(yī)院等地段，或小區(qū)綜合素質(zhì)較好的高檔小區(qū)。隨著淮北市舊城改造，所有新建延街樓房的底層幾乎全是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。隨著城市建設(shè) “ 東進(jìn)、南擴(kuò)、西延 ” 發(fā)展戰(zhàn)略的深入實(shí)施，至 2023年主城區(qū)人均零售（包括餐飲業(yè)）營(yíng)業(yè)面積要達(dá)到 1平方米。以商業(yè)為主、商辦結(jié)合、功能完善、配套設(shè)施齊全的綜合性商貿(mào)中心。大型商貿(mào)項(xiàng)目包括：蘇果超市、真棒特賣場(chǎng)、亞太廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)、體育中心、商業(yè)步行街、休閑餐飲一條街。 空間布局上向多中心、集中和分散相結(jié)合、總體均衡的方向引導(dǎo)。 引導(dǎo)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)向新型業(yè)態(tài)發(fā)展，同時(shí)重視共生共存。 主要商 業(yè)街（一）淮海路－服飾、休閑娛樂綜合街（二）惠苑路商業(yè)步行街（三）其他商業(yè)街 商業(yè)街租金介紹經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)面 積（ M2）租金價(jià)格（元 /M2/月）1 男裝 專賣 40 1F： 3502 女裝 專賣 50（ 510 ） 1F： 3203 男裝 專賣 200（ 1020 ） 1F： 2504 商 場(chǎng) 20～ 50 1F： 100～3005 小 飾 品 18（ 36 ） 1F： 3206 女性服 飾 9（ 2 ） 1F： 300－ 1F： 2007 男裝 專賣 90（ 713 ） 1F： 1208 蛋糕房 30（ 8 ） 1F： 1509 音像 15（ 35 ） 1F： 20010 服 飾 等 45～ 60（挑 ） 4011 服 飾 等 45～ 60（挑 ） 3012 服 飾 等 45～ 60（挑 ） 20～ 251 2345 6789101112（一）淮海路－服飾、休閑娛樂綜合街經(jīng)營(yíng)行業(yè) 服飾 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 食品 餐飲 零售 美容美發(fā) 影像數(shù)量 117 26 19 13 12 10 10比例經(jīng)營(yíng)行業(yè) 藥房 眼鏡 書店 金店 電器 休閑 賓館數(shù)量 9 8 8 7 6 5 4比例經(jīng)營(yíng)行業(yè) 鞋城 手機(jī)城 零售 醫(yī)院 影院 體彩 超市數(shù)量 3 3 2 2 1 1 1比例? 服飾：阿迪達(dá)斯、 M皮爾卡丹、柒牌男裝、洛玆、百事、 36海瀾之家、海爾曼斯? 網(wǎng)點(diǎn)：中行、建行、郵局、移動(dòng)、證券? 餐飲：上島咖啡、泰鄉(xiāng)基、肯德基? 賓館：相山賓館、相王府賓館? 眼鏡：吳良材、 **? 美容：蒙妮鉭 n 淮海路商業(yè)街主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為服裝行業(yè)，主要為中等檔次，且以休閑類為主；n 商業(yè)街店鋪主力戶型為 30～ 50平米左右，開間 3~5米，進(jìn)深 9~12米，品牌專賣店60~120平米不等，裝修水平一般，店鋪貨源陳設(shè)并不太講究，尚未達(dá)到個(gè)性化、品位化的檔次；n 商業(yè)氛圍好，消費(fèi)群體集中，店鋪的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好n 商業(yè)街出租率 100%， “ 一鋪難求 ” ，目前的租金水平看，該商業(yè)街的租金水平淮北目前最高。（二）惠苑路商業(yè)步行街 ? 開發(fā)單位： **房地產(chǎn)開發(fā)公司、 **房地產(chǎn)開發(fā)公司? 開街時(shí)間： 2023年 10月? 建筑面積： 7萬平方米（商業(yè)）? 商業(yè)容量：包括百貨商場(chǎng) 4個(gè)、大型賣場(chǎng) 1座、美食廣場(chǎng) 1個(gè)、各類商業(yè)店鋪 400余間? 項(xiàng)目特色：新城區(qū)第一個(gè)集商業(yè)、娛樂、休閑、旅游為一體的綜合性商業(yè)街區(qū)n 惠苑路商業(yè)街步行街的東側(cè)入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價(jià)超市、真棒特賣場(chǎng)（分店），帶來比較熱鬧的商業(yè)氛圍。n 步行街的西側(cè)入口位于相陽路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。n 商業(yè)街經(jīng)營(yíng)情況明顯東好西差，預(yù)計(jì)近幾年內(nèi)人氣很難上來。步行街的東側(cè)入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價(jià)超市、真棒特賣場(chǎng)（分店），帶來比較熱鬧的商業(yè)氛圍。而步行街的西側(cè)入口位于相陽路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。（對(duì)外報(bào)價(jià)虛高嚴(yán)重）? 橫山路：主營(yíng)手機(jī)、電子通訊街。 單層面積一萬余平方米。n 沃爾瑪購物中心（ 2層 3層）即將進(jìn)駐。雖離 **較近，但不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。（一）帝景翰園 ★（二）裕安大廈（三） **商務(wù)國際 ★一二三（一）帝景翰園 二期一棟 25層商住樓， 2年時(shí)間實(shí)現(xiàn)銷空；三期有 1棟 18層的寫字樓、 1棟 25層商住樓，目前處預(yù)售階段，預(yù)交訂金 15萬，精裝修（延續(xù)整個(gè)項(xiàng)目的精裝理念），裝修標(biāo)準(zhǔn) 500元 /平方米，目前售價(jià) 3000元 /平方米。 辦公（共 20層）：均價(jià) 3800元 /平方米，面積為 90130平方米。n 項(xiàng)目性質(zhì)：純商業(yè)，擬建大型綜合型購物中心及購物、休閑、餐飲、娛樂為一體n 項(xiàng)目進(jìn)度： 2023年 5月 28日開工，目前尚未開盤。電影院、展會(huì)等n 展覽展會(huì)：目前沒有一家正式的展示中心，淮北第二次房展會(huì)是在一家開發(fā)商項(xiàng)目地舉辦，相山賓館會(huì)議大廳也舉行過房展會(huì)。共 19層，占地 10828m2，總建筑面積 27800m2。? 主體結(jié)構(gòu)已于 2023年 12月竣工驗(yàn)收，室外地坪、管網(wǎng)安裝已結(jié)束，外墻裝飾也基本完工。商務(wù)地產(chǎn)、中心商務(wù)、精裝修房、精裝修公寓、別墅、學(xué)區(qū)房等；? 淮北規(guī)劃發(fā)展兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，一個(gè)為老城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心，另一個(gè)為新城區(qū)市級(jí)商業(yè)中心，新區(qū)規(guī)劃建設(shè)成皖北最大的商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心，本案地處新區(qū)；? 截止 2023年底，相山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)總面積近 30萬平方米，人均營(yíng)業(yè)面積達(dá)到 平方米。 ? 老商業(yè)區(qū)商鋪?zhàn)饨鸹驹?150250元 /平方米 方案操作范圍 本項(xiàng)目一期規(guī)劃中七幢建筑體，包括寫字樓、酒店、會(huì)展館及商業(yè)等。 實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目資金回報(bào)的要求；216。 項(xiàng)目在大部分銷售的前提下，通過條款限定，盡可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)、功能的整體控制與可持續(xù)性優(yōu)良運(yùn)營(yíng)；216。項(xiàng)目操作目標(biāo)：本案一期開發(fā)成功需要具備以下因素：n 優(yōu)