【文章內容簡介】 該路段由于靠近淮海路人流量、車流量均較大，尤其是下午五點以后及周末，人流量和車流量不亞于淮海路。 ? 從業(yè)態(tài)經營來看， 孟山路主要以服裝、餐飲為多，分別占據(jù) 41%和 31%的比例。由于該商業(yè)街臨近原體育廣場，因此，經營運動類商品的商鋪相對較多。 商業(yè)街分析 孟山路 靠近老城區(qū)核心商圈，經營狀況良好 ? 34 ? 惠苑路 步行街是一條規(guī)劃的東西向的商業(yè)街，總商業(yè)面積 7萬㎡，各類商鋪 400余間 。區(qū)域交通發(fā)達，有 21路、 8路、 16路、 19路等多路公交車到達， 鋪位的面積多集中在25— 80平米，主要以經營服裝、餐飲、美容美發(fā)、日用百貨、五金、醫(yī)藥等為主，其中服裝、餐飲占據(jù)了較高的比重，分別為 %和 %。 ? 整條街的客流量主要集中在傍晚這一時段，以東面入口為客流量最大，一些商家傍晚也在這里舉行活動，諸如商品特賣、表演等。真棒大賣場、五星電器、大華電腦城、蘇果平價店、澳門豆撈均集中在這條街或周圍。 商業(yè)街分析 惠苑路步行街 當?shù)匚ㄒ坏纳虡I(yè)步行街，但經營狀況不理想 ? 35 ? 惠苑路商業(yè)街步行街的東側入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價超市、真棒特賣場（分店），帶來比較熱鬧的商業(yè)氛圍。附近店面租金也為步行街最高（ 40元 /㎡/月 ）； ? 步行街的西側入口位于相陽路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。門面空置率非常高； ? 主要經營項目為服飾（ 80％以上），主要為中低檔次，以休閑類為主； ? 商業(yè)街店鋪主力面積為 40～ 60平米左右，裝修水平一般； ? 商業(yè)街經營情況明顯東好西差，未來幾年該局面很難改變。目前經營店家 100家左右。 商業(yè)街分析 惠苑路步行街 惠苑路商業(yè)街綜合印象 ? 36 步行街的東側入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價超市、真棒特賣場（分店），帶來比較熱鬧的商業(yè)氛圍。附近店面租金也為步行街最高。 商業(yè)分析 惠苑路步行街 而步行街的西側入口位于相陽路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。 ? 37 ?惠黎路是一條東西向的道路，主要以經營“五金建材、裝飾材料”及“汽車配件和汽車維修”為主，分別占據(jù)了 58%和 13%的份額 。 ?店鋪面積從 10幾平米至 1000多平米不等到，主要以 20至 30平米的店鋪為主，閑置率為3%左右。 ?以相山路為界， 相山路以東，主要以建材、五金、雜貨為主，人氣較旺，無論是店旁停放的車輛還是在店鋪中選擇購商品的消費者均較多 ， 相山路以西，則人氣和氛圍較差 。整條街比較亮點的是幾家特色餐飲，諸如阿里郎燒烤火鍋等，夜間顧客爆滿。 商業(yè)街分析 惠黎路 相山路以西路段 相山路以東路段 以五金建材與汽配為主導的商業(yè)街 ? 38 ?友誼巷是淮海路的一條南北向的商業(yè)街，這里經營的產品檔次除了淮海路附近，大多以中低檔為主，由于整條巷較窄，這里的購物人群主要以步行、騎電動車、摩托車為主，很少有汽車通行。 ?從人氣來講， 整條街以淮海路為界，北面的人氣遠遠高于南邊的人氣 。這主要是由于北面集中了大量的居民小區(qū)，而友誼巷的北頭又規(guī)劃有農貿市場的原因。 ?友誼巷店鋪面積 20— 100平米這個區(qū)間。經營業(yè)態(tài)， 以淮海路為界，北邊相對單一，主要以服裝、鞋、餐飲及化妝品、飾品為主，其中服裝、鞋占據(jù)了絕對的優(yōu)約占 %的份額，餐飲和化妝品、飾品的比例大致相當，均占 %的份額 。 ?在租金上，視店鋪大小有所不同，主要集中 6元 — 10元這個區(qū)間 。南邊經營的業(yè)態(tài)則相對較多，有服裝、餐飲、百貨、化妝品、飾品、電子、電器、網(wǎng)吧，美容美發(fā)等。服裝、紡織品及餐飲占的比重相對較大，分別占據(jù) %和 %的市場份額，其次是美容、美發(fā)、化妝品、飾品類，約占 %的份額。 商業(yè)街分析 友誼巷 淮 海 路 以 南 路 段 經營中低檔次的小型商業(yè)街 ? 39 ?新華巷是淮海路至民生路之間一條南北向的道路，該路的商鋪主要集中在東面，多是底商，整條路人流量稀少。 ?新華巷店鋪面積多 20至 400平米之間，以 20至 30平米為多，經營業(yè)態(tài)主要以服裝、餐飲百貨、藥店、飾品店、化妝品店為主 。 ?新華巷商業(yè)主要是滿足周邊居民小區(qū)的日常消費為主 ，整條街的店鋪數(shù)量不多，相對而言， 服裝的比重最高，約占 %,其次是餐飲和日用百貨，約占 28%，租金在 5元 /天 /平米左右 。 商業(yè)街分析 新華巷 老城區(qū)的主要商業(yè)走道 ? 40 商業(yè)街分析 渠溝路 ?該路段為項目規(guī)劃用地交界處，路段周邊人流量較少，但相對比較集中；區(qū)域內店面房均為陳舊臨街街鋪，無大型賣場和品牌店。 ?區(qū)域內商業(yè)業(yè)態(tài)以日常生活用品、汽修為主，分布著藥店、飯店、汽配維修店、小家電等，服務對象以周邊居民為主； 該路段的商鋪面積為30500㎡，租金價格在 /㎡ /天之間 。 ? 41 商業(yè)街分析 濉溪路 ?該路段商業(yè)街鋪主要分布于紡織路上，同時紡織路也是人流量最多的地方，周邊有華孚紡織等大型企業(yè)分布，企業(yè)員工較多。 ?位于濉溪路南段的家天下是該路段的一個大型居住社區(qū)，項目未來規(guī)劃建設一定體量的商業(yè)街，目前沿街商鋪主要以中小飯店、銀行網(wǎng)點、零售營業(yè)點為主，服務于周邊居住的居民。 ?濉溪路的沿街商鋪面積集中在 35400㎡之間，租金價格在 元 。 本案 ? 42 徽商銀行 人民銀行 中國人壽 東云閣酒店 巴黎印象 煙草專賣 金苑小區(qū) 和平醫(yī)院 批發(fā)市場 批發(fā)市場 商業(yè)街分析 人民路西段 ?人民路西段是市場所在的中心街道，橫穿項目南北地塊；人民路西段共有沿街商鋪 125家，業(yè)態(tài)主要以銀行網(wǎng)點、汽修、酒店和零售營業(yè)點為主，商鋪面積在 10300㎡之間；租金價格在 元 3元之間，越往東面租金價格越高。 ?項目所在區(qū)域的路段以經營煙酒副食品、汽修、美容美發(fā)、廢品回收、小型餐飲為主，經營檔次較低；店鋪類型主要以 12層陳舊街鋪，租金價格在 ，遠遠低于人民路中段的租金價格 。 ? 43 商業(yè)街分析 商圈分析 宏觀環(huán)境分析 城市商業(yè)需求分析 消費者分析 經營者分析 消費需求分析 宏觀市場分析 淮北商業(yè)趨勢分析 在建商業(yè)項目 失敗商業(yè)項目 研究思路 匯報議程 第一部分 研究基礎 第三部分 深度解析 微觀市場分析 第二部分 研究視角 商業(yè)項目分析 已建商業(yè)項目 ? 44 ? 項目地址：淮海路與孟山路交匯處 ? 開業(yè)時間： 2023年 5月 1日 ? 投資單位：香港中原集團 ? 管理公司：南京山百 ? 經營面積：約 8200㎡ ? 年營業(yè)額：日均約 20萬元 ? 經營類別： 1F－繽紛天地：化妝品、黃金珠寶、鐘表照材、煙酒食品、箱包皮具 2F－紳士廣場：精品男裝、男式正裝、商務休閑、襯衫西褲、男女皮鞋 3F－時尚裝苑：職業(yè)女裝、女式時裝、少淑女裝、女式裙褲、羊絨精品 4F－美好家園：運動休閑、床上用品、家居用品、兒童用品 ? 主力店： 1F：玉蘭油、歐萊雅；西鐵城；金利來；飛利浦小家電；戴夢得珠寶 2F：百麗、森達、哈森；羅蒙、開開、花花公子、虎都 3F：影兒國際、漁、斯爾麗、天意、宜而爽 4F：阿迪達斯、 KAPPA、美津濃、康先特、雙星、李寧；羅萊家紡 東方百貨 已建商業(yè)項目 ? 45 優(yōu)勢 ： ▲ 地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量和車流量均較大。 ▲ 開業(yè)時間較早（ 2023年 5月開業(yè)），在淮北人中有較好的口碑。 ▲ 知名物業(yè)管理公司中原投資，南京山西路百貨大樓有限公司負責運營管理。 劣勢 ： ▼ 項目體量較小，在商品備齊度上較華松和鼎盛有一定的差距。 ▼ 周邊百貨業(yè)“扎堆”，商業(yè)競爭異常激烈，而且隨著未來金鷹商廈的開業(yè)，競爭將更趨白熱化。 ▼ 店內格局不合理，存在諸多“死角”。 ▼ 層高偏低，進入賣場感覺壓抑。 東方百貨 已建商業(yè)項目 項目優(yōu)劣勢分析 ? 46 ? 項目地址：淮海路與孟山路交口的東南角 ? 開業(yè)時間： 2023年 10月 ? 投資單位：淮北市天象房地產公司 ? 建筑面積：約 20230㎡（每層 3000㎡左右） ? 經營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲 ? 樓層分布： 1F－生活元素：麥當勞、屈臣氏、化妝品、珠寶、皮具； 2F－潮流先鋒：少女裝、休閑服飾、時尚飾品； 3F－繽紛世界：職業(yè)女裝、家居服、童裝、針織羊絨； 4F－名流天下：品牌男裝、男士內衣； 5F－雅致生活：運動服飾、運動器材、電玩城、家紡 ? 銷售情況：銷售方式采取每年 8%，返租五年 ? 運營方式：采取聯(lián)營扣點的方式，視不同品牌、不同品類扣點 15%至 30%扣點不等，免租一年，并需交納質量保證金 3000至 5000元不等。 金淮北大廈 樓層平面圖 已建商業(yè)項目 ? 47 優(yōu)勢 ： ▲ 地理位置優(yōu)越，地處淮北淮孟商圈的核心位置，周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量和車流量均較大，并有銀行等完善的商業(yè)配套機構。 ▲ 知名餐飲麥當勞和屈臣氏的入駐，為其帶來了龐大的人流，增強了其人氣。 ▲ 室內人流動線規(guī)劃較好，使每一家店鋪均有相對公平的接待目標消費者的機會。 ▲ 五樓規(guī)劃有電玩城和兒童手工制作坊，是周邊幾家百貨店唯一引入休閑娛樂的商業(yè)物業(yè)。這在增強與消費者互動與體驗的同時，也增加了人氣。 劣勢 ： ▼ 與周邊定位雷同，商業(yè)競爭激烈。周邊集聚了華松國際購物中心、東方百貨、金鷹百貨等諸多中高端百貨業(yè)態(tài)，這在聚集人氣的同時也使得商業(yè)競爭異常激烈。 ▼ 雖然較幾家百貨店人流動線規(guī)劃較好，但是通道的盡頭處理不太恰當，處身其間，容易產生死胡同的錯覺。 ▼ 目標受眾過于高端，除了二樓經營時尚女裝人氣較好外，店內人氣不旺，與開業(yè)之初旺盛的人氣有天壤之別。 金淮北大廈 已建商業(yè)項目 項目優(yōu)劣勢分析 ? 48 華松國際 ? 項目地址：淮海路與孟山路交口的東北角 ? 開業(yè)時間： 2023年 10月 ? 投資單位：淮北市華松房地產公司 ? 建筑面積：約 36000㎡（商業(yè) 28000㎡） ? 經營品種：購物、休閑、娛樂、餐飲 ? 樓層分布： 1F五星電器； 1F－國際精品館：黃金珠寶、名品化妝、煙酒名茶、通訊數(shù)碼、精品皮鞋 2F紳士名流館：精品男裝、精品皮具 3F炫美名媛館：精品女裝、女士配飾 4F香榭麗人館：時尚休閑、少淑女裝 5F運動童趣館：運動廣場、兒童世界 6F8F：養(yǎng)身會所、英皇俱樂部、國會酒吧、健身部 ? 運營方式：等采用聯(lián)營的模式，主要經營品類服裝的扣點為 20%。 已建商業(yè)項目 ? 49 優(yōu)勢 ： ▲ 地理位置優(yōu)越，位于淮海路商圈，并占據(jù)商圈中的核心位置，人流量和車流量均較大。 ▲ 電器運營商五星電器的入駐為其帶來了大量的人氣。 ▲ 定位在高端百貨，有良好的企業(yè)形象。 劣勢 ： ▼ 與鼎盛國際、東方百貨及未來的金鷹商廈定位雷同，這在擴大商圈輻射力的同時，也使競爭異常激烈。 ▼ 內部商業(yè)氛圍不濃，客流量無論是平日還是周末，均不大。 ▼ 商業(yè)布局通透性差，進入商場視線遮擋嚴重，并存在人為制造的“死角”。 華松國際 已建商業(yè)項目 ? 50 ? 項目地址：淮海路閘河路口（百貨大樓旁） ? 開業(yè)時間： 2023年 9月 27日 ? 投資單位：淮北市宏昌房地產有限公司 ? 經營面積：約 4000㎡ ? 經營品種：主營服飾，兼營餐飲、飾品等 樓層功能設置 樓層平面圖 已建商業(yè)項目 白馬服裝城 ? 51 ? 久興批發(fā)購物中心地處淮海路東端 ，東崗樓立交橋西，總建筑面積 平米， 是淮北市目前規(guī)模最大的批發(fā)市場，并成為淮海路商圈的中低端核心 。 ? 市場共計五層，地下一層、地上四層，主要以營小商品、各種服裝、箱包、數(shù)碼產品、家具、電器等，并在負一樓留有倉庫存儲間，在經營檔次上，主要以低檔為主，也有部分品牌商品在銷售，面向的消費群體是較為廣泛。此外，還引進真棒特賣場、宏源電器等業(yè)態(tài)。 ? 在鋪位面積上，主要以 10— 20平米為主 ，租金視樓層、位置、品牌知名度有所不同， 負一層租金為 100元 /平米 /月 ，物業(yè)費 5元 /平米 /月； 一層為1000元至 1500元 /平米 /月 ，物業(yè)費為 5元 /平米 /月； 二層為 750元至 1200元 /平米 /月 ，物業(yè)費為 10至 15元 /平米 /月； 三層約 400元 /平米 /月 ，物業(yè)費 10元至 15元 /平米 /月；部分（如羽絨服等）采取聯(lián)營扣點的方式，扣點率為 10%；五樓租金為 18元至 28元 /平米 /月 。 在物業(yè)空置率方面，主要集中在三樓和四樓，分別約占 20%和 40%。 已建商業(yè)項目 久興批發(fā)市場 ? 52 優(yōu)勢 ： ▲ 項目所處