【文章內(nèi)容簡介】 以上戶型供應套數(shù)較小。從區(qū)域分布來看，西鄉(xiāng)塘、青秀和興寧區(qū)為商業(yè)物業(yè)供應的三大主力城區(qū)，其中西鄉(xiāng)塘區(qū)供應數(shù)量最多合計達到 2173套約 24萬㎡，其次是青秀區(qū)，共供應 1633套約 13萬㎡，興寧區(qū) 1612套合計約 9萬㎡ 。2023年南寧市商業(yè)物業(yè)面積段供應分布26三、城市物業(yè)供需情況，商鋪成交面積大都集中在 60㎡ 以下從 2023年南寧市商品房成交的物業(yè)類型分布來看，全年商品房住宅共成交 58508套，同比增長 %，成交面積 603萬㎡，同比增長 %，商品房住宅（含經(jīng)濟適用房 3129套 ㎡）成交面積占到總量的 82%的比重。 2023年商品房住宅的成交量增速要低于全年南寧市商品房 %的增幅 4個百分點。辦公樓（寫字樓）成交 3992套合計 50萬㎡，同比增長近 145%，是南寧市 2023年成交增速最快的物業(yè)類型，這主要得益于南寧市經(jīng)濟貿(mào)易的穩(wěn)健發(fā)展和大型寫字樓項目的集中上市（青秀與安吉萬達廣場、五象新區(qū)總部基地項目）推動。 2023年商業(yè)用房遇冷，全年共成交 25萬㎡，相比。 2023年下降 % 。面積段 成交套數(shù) 占比 成交面積（萬㎡） 成交金額（億元）40㎡ 以下 1714 44% 40~60㎡ 1017 26% 60~80㎡ 448 12% 80~100㎡ 282 7% 100~200㎡ 391 10% 200~500㎡ 27 1% 500㎡ 以上 7 0% 合計 3886 100% 2023年南寧市商鋪成交面積段分布27三、城市物業(yè)供需情況，興寧和青秀區(qū)成交均價較高2023年，江南區(qū)成交商鋪套數(shù)最多，青秀區(qū)次之，兩區(qū)成交套數(shù)均超過 1000套；青秀區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)商鋪成交面積最大，均超過 6萬㎡； 2023年良慶區(qū)和邕寧區(qū)商鋪成交量較少，其主要原因是 2023年及 2023年該兩個區(qū)域的商品房供應以住宅為主，而商鋪、車位等物業(yè)一般都會在住宅銷售到一定階段后才開始入市，預計， 2023年這兩個區(qū)域的商鋪成交將可能上漲，但仍將位于低位。2023年南寧市各城區(qū)商鋪成交均價差別較大，其中興寧區(qū)成交均價最高，達到 29732元 /㎡ ，青秀區(qū)其次，成交均價為 27880元 /㎡ ；其他四城區(qū)成交均價均低于 23000元 /㎡ ，邕寧區(qū)成交均價最低，僅 19187元 /㎡ 。2023年南寧市商鋪成交區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：南寧市房管局28分項總結(jié) 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢 城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況 城市商業(yè)物業(yè)供需情況 城市商圈分布及經(jīng)營情況 城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構 南寧消費者逛商場行為調(diào)研 A1商業(yè)定位建議 A1單體動線系統(tǒng)規(guī)劃建議?海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場環(huán)境分析及定位建議29四、城市商圈分布及經(jīng)營情況南寧是一個 商貿(mào)消費主導型城市 ，目前已形成以老城商業(yè)中心為主的多商圈格局，以五象新區(qū)為首的新商業(yè)區(qū)處于快速發(fā)展階段 。規(guī)劃目標：?把南寧打造成為在全區(qū)、西南地區(qū)乃至東盟具有更大影響力的區(qū)域消費中心城市。規(guī)劃要點：?規(guī)劃建設和改造專業(yè)市場、交易中心等平臺性商貿(mào)服務設施；?重點提升和發(fā)展 朝陽商圈、鳳嶺商業(yè)區(qū)、相思湖商業(yè)區(qū)、五象新區(qū)商業(yè)區(qū)、江南五一商圈等商貿(mào)服務業(yè)集中區(qū)；?著力打造邕江沿岸、快速環(huán)道 — 環(huán)城高速等商貿(mào)經(jīng)濟帶，積極進行社區(qū)商業(yè)服務網(wǎng)點建設；?提升農(nóng)村商品流通網(wǎng)絡服務水平，不斷擴大和形成南寧消費服務輻射圈。—— 《 南寧市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 》南寧市主要大型商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃示意圖 南寧市主要市場組團規(guī)劃示意圖30四、城市商圈分布及經(jīng)營情況朝陽商圈 ——南寧最核心的商業(yè)中心，輻射全區(qū)各市、縣消費人群。 商業(yè)形態(tài)以百貨為主，檔次迎合普通市民消費水平，商業(yè)總體量大 。項目名稱 建筑面積（萬㎡） 開業(yè)時間 商業(yè)形式 檔次租金（元 /㎡ *月）悅薈廣場 13 2023 購物中心 中高 400500新朝陽商業(yè)廣場 2023 百貨 中低 300西南商都 2023 百貨 中低 提點20~25南寧百貨（南樓）8（北樓）1956 百貨 中低 提點體量： ㎡（百貨部分）；定位： 中檔大眾化；業(yè)態(tài)： IT、鞋帽、服飾、家居、超市、美食、影院、配套服務。A CBIEFGHD悅薈廣場新朝陽商業(yè)廣場西南商都南寧百貨A CBIEFGHDD31四、城市商圈分布及經(jīng)營情況民族廣場商圈 —— 以中高檔百貨為主要業(yè)態(tài)，屬于老城區(qū)的第二大商圈，商圈以夢之島和九一天地為中心輻射整個區(qū)域 。夢之島古城店夢之島七星店九一天地項目名稱 建筑面積（萬㎡） 開業(yè)時間 商業(yè)形 式 檔次 租金（元 /㎡ *天）夢之島七星店 1995 百貨 中高 扣點： 22%九一天地 3 2023 百貨 中高 600夢之島百貨（古城路店） 2023 百貨 中 未知體量： 12萬㎡（百貨）；定位： 中產(chǎn)階級消費；業(yè)態(tài)： 鞋帽、服飾、國際潮流品牌、電子商品、超市、美食、休閑娛樂。A CBIEFGHDD32四、城市商圈分布及經(jīng)營情況金湖廣場商圈 ——商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，涵蓋百貨、餐飲、休閑娛樂等，主要迎合周邊白領階層、中高端居住人群，定位較高 。體量： 14萬㎡（百貨）；定位： 中產(chǎn)階級消費；業(yè)態(tài)： 鞋帽、服飾、家居、超市、美食、休閑娛樂、商務配套服務。項目名稱建筑面積（萬㎡）開業(yè)時間 商業(yè)形式 檔次租金（元 /㎡ *月）南寧百貨（金湖店）7 1995 地下商場（百貨） 中低 900夢之島水晶城 2023 百貨 中高 700900廣州友誼百貨 2 2023 百貨 中高 700900南寧百貨廣州友誼百貨夢之島水晶城A CBIEFGHDD33四、城市商圈分布及經(jīng)營情況瑯東瑯西商圈 ——服務于以國際會展中心為核心的中心商務區(qū)，消費客群高端，但目前處于發(fā)展和培育階段 。體量： 40萬㎡（購物中心）；定位： 中檔大眾化；業(yè)態(tài)： IT、鞋帽、服飾、家居、超市、美食、影院、配套服務。項目名稱建筑面積（萬㎡）開業(yè)時間 商業(yè)形式 檔次租金（元 /㎡ *月）萬象城購物中心 29 2023 購物中心 中高檔 600750航洋國際購物中心 13 2023 購物中心 中檔 提點華潤 萬象城航洋國際 MALL34四、城市商圈分布及經(jīng)營情況江南淡村商圈 ——目前以基礎商業(yè)居多，消費客群偏中低端。主要分布在星光大道、五一路等主干道上 。體量： 8萬㎡（購物中心）；定位： 中低檔大眾化；業(yè)態(tài)： IT、鞋帽、服飾、家居、超市、美食、影院、配套服務。項目名稱建筑面積（萬㎡）開業(yè)時間商業(yè)形式 檔次租金（元 /㎡ *月）夢之島百貨江南店 3 2023購物中心 中低檔 提點南城百貨亭江店 5 2023購物中心 中低檔 提點35四、城市商圈分布及經(jīng)營情況 ——小結(jié)未來南寧城市向東進南拓，江南區(qū)商圈不在城市發(fā)展的主線上，要靠特色和業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新來自強 。各商圈經(jīng)營穩(wěn)定：? 以朝陽廣場商圈為代表，南寧市各商圈的發(fā)展都有穩(wěn)定的消費客群基礎，清晰的業(yè)態(tài)組合方向，經(jīng)營效果穩(wěn)定良好，租金水平都保持在 600900元 /月 /m2的合理水平；東 “人氣 ”西 “財氣 ”的發(fā)展趨勢：? 以民族大道為中軸，南寧市商圈發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的東 “人氣 ”西 “財氣 ”趨勢，西面以朝陽廣場為代表的人流聚集效果明顯，越往東定位越高端，租金水平也隨之提升；不在城市主發(fā)展軸上，另辟蹊徑更重要：? 主流購物百貨商場不建議考慮，新穎差異化目的地采購型市場更符合片區(qū)定位及發(fā)展。36分項總結(jié) 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢 城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況 城市商業(yè)物業(yè)供需情況 城市商圈分布及經(jīng)營情況 城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構 南寧消費者逛商場行為調(diào)研 A1商業(yè)定位建議 A1單體動線系統(tǒng)規(guī)劃建議?海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場環(huán)境分析及定位建議37五、城市商圈分布及經(jīng)營情況 ——大百貨賣場做不過輕百貨概念店基于南寧城市消費者普遍的收入水平和消費習慣，服裝、鞋帽、美容化妝、珠寶首飾、家電、 IT數(shù)碼、家居用品等依然是百貨類業(yè)態(tài)主要的品種構成內(nèi)容。但在電商沖擊，同質(zhì)化競爭，城鎮(zhèn)化速度推升的地價和人力成本逼迫下，百貨業(yè)傳統(tǒng)賣場做法前途黯淡。新出現(xiàn)的經(jīng)營面積更小，場景體驗感更強，商品搭配組合和展示方式更跨界，售賣的產(chǎn)品更具有特色但價格檔次齊全，更迎合小眾化細分市場顧客口味的專題性百貨品牌店讓人眼前一亮，生存前景看好 。您認為家附近的商場什么樣的變化更令您高興？您最常去商場選購哪些商品？38五、城市商圈分布及經(jīng)營情況如 ——傳統(tǒng)的書店變成了推介閱讀生活方式或某些興趣主題的新型百貨店，可以靠主題活動旺場整合咖啡、數(shù)碼、飾品、時裝，護膚品進行場景式售賣，情境化的營銷。如全國連鎖的 “ 方所 ” 、 “ 西西弗書店 ”“ HI百貨 ” 。如 ——傳統(tǒng)的首飾店賣起款式豐富的晚裝、包包、鞋和各種配飾、護膚品、化妝品，甚至是手機，手提電腦，做成專業(yè)的關于 “ 美姿裝扮 ”“ 自信之美 ” 生活方式的專業(yè)百貨店 。39五、城市商圈分布及經(jīng)營情況 ——大酒樓做不過主題小餐吧近年南寧餐飲行業(yè)發(fā)展趨勢變化明顯，由規(guī)模大、座次多轉(zhuǎn)變?yōu)椴似犯?、服務更周到、主題更有特色的中小型主題餐吧式形式。在街邊小型主題餐廳（如武俠風格餐廳風波莊、動物主題餐廳： M_Club動物俱樂部）與外來特色菜品餐廳（如蓉李記、菲越新馬泰）。在主題小餐吧餐飲環(huán)境與菜品特色雙注重的情況下，南寧餐飲市場受到?jīng)_擊，傳統(tǒng)的大酒樓不及有特色重休閑，更迎合小眾細分市場客群的主題小餐吧 。以海洋為主題的餐廳 足球主題餐廳川菜主題餐廳40五、城市商圈分布及經(jīng)營情況 ——快時尚品牌敢拿實體店去拼電商服裝業(yè)在電商沖擊劇烈，傳統(tǒng)服裝零售市場日益蕭條的情況下，商場內(nèi)的 HM 、 ZARA、優(yōu)衣庫等快時尚品牌專柜 不減反增，保持著強勢的增長勢頭?？鞎r尚品牌之所以能在愈演愈烈的門店倒閉浪潮中仍然取得不俗成績，原因是其清晰的定位、始終保持的時尚設計、源源不斷的補貨和場景化陳列方式 。如 HM——HM的線下實體店在全