【正文】 別為 %、 %， 呈穩(wěn)步上升趨勢(shì) 。“ 一帶一路 ” 貫穿亞歐非大陸，一頭是活躍的東亞經(jīng)濟(jì)圈，一頭是發(fā)達(dá)的歐洲經(jīng)濟(jì)圈，中間廣大腹地國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮蟆?因此具有國(guó)際經(jīng)濟(jì)文化商貿(mào)交流內(nèi)涵的商業(yè)概念正成為南寧新興商業(yè)綜合體的選擇發(fā)展主題的焦點(diǎn)，能得到較高的消費(fèi)者和投資者關(guān)注，以及政府支持的重視。強(qiáng)化多邊合作機(jī)制作用，發(fā)揮上海合作組織（ SCO）、 中國(guó)－東盟“ 10+1” 、亞太經(jīng)合組織（ APEC）、亞歐會(huì)議（ ASEM）、亞洲合作對(duì)話（ ACD）、亞信會(huì)議（ CICA）、中阿合作論壇、中國(guó)－海合會(huì)戰(zhàn)略對(duì)話、大湄公河次區(qū)域（ GMS）經(jīng)濟(jì)合作、中亞區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作（CAREC）等現(xiàn)有多邊合作機(jī)制作用，相關(guān)國(guó)家加強(qiáng)溝通，讓更多國(guó)家和地區(qū)參與 “ 一帶一路 ” 建設(shè)。7000 21000 49000 70000西南城市 中部城市 沿海城市 核心城市人均 GDP與消費(fèi)需求變化 （單位：元）第二階段 第三階段 第四階段第一階段1 2 3 4? 第一階段 ——生活必需型消費(fèi)階段 滿足生活基本需要，以吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容1? 第二階段 ——豐富型消費(fèi)階段 較好解決基本生活后的消費(fèi)階段，延展基礎(chǔ)消費(fèi)內(nèi)容2? 第三階段 ——提升型消費(fèi)階段 體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的消費(fèi)階段，關(guān)注品質(zhì)、講究品牌消費(fèi)3? 第四階段 ——享受型消費(fèi)階段 物質(zhì)消費(fèi)后，滿足精神需求，傾向于休閑、享樂型消費(fèi)46一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)一省之經(jīng)濟(jì)文化行政中心，一國(guó)之跨地區(qū)合作中心。南寧會(huì)務(wù)會(huì)展多，文化活動(dòng)多，商務(wù)型消費(fèi)水平較高，生活品質(zhì)型消費(fèi)水平較低，生活必需品和服務(wù)物價(jià)基本平穩(wěn)，服務(wù)型消費(fèi)繁榮程度高于購(gòu)物型消費(fèi)。8一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，居民消費(fèi)水平較高，為城市 商貿(mào)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。比固定資產(chǎn)投資的增速高出 ，其占固定資產(chǎn)投資比重也由上年的 %提高到 2023年的 %。作為城市輔助中心片區(qū)，江南區(qū)的經(jīng)濟(jì)職能為城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)，土地供應(yīng)主要趨勢(shì)是首先滿足物流倉(cāng)儲(chǔ)辦公商貿(mào)發(fā)展所需配合招商引資，社區(qū)布局模式是連點(diǎn)造鏈，產(chǎn)業(yè)商貿(mào)和新型制造業(yè)布局模式是集中造片。中心城內(nèi)的 18條內(nèi)河（邕江一級(jí)支流）形成生態(tài)廊道，溝通 “一軸 ”與 “兩帶 ”之間的聯(lián)系。 ? 城市發(fā)展方向： 城市的主導(dǎo)發(fā)展方向：整體向東，重點(diǎn)向南。樞紐共有車站 13個(gè)，其中南寧站、南寧東站、五象站為客運(yùn)站，南寧南站為編組站。此外沿途鏈接了多個(gè)客運(yùn)站，擔(dān)當(dāng)一定的商旅客集散的功能。?南寧地鐵五號(hào)線南起經(jīng)開區(qū)那洪，北至興寧區(qū)三塘，全長(zhǎng) 32公里，共設(shè) 25座車站，其中 6座高架站， 19座地下站。?2023年南寧市商住用地供應(yīng) ㎡，占商住辦公用地供應(yīng)總量的 84%，同比增長(zhǎng)22%。江南區(qū)同比下降 21%。分類別來(lái)看，商住用地量升價(jià)跌、商辦用地量跌價(jià)升。其他區(qū)域成交量均有不程度下降，其中青秀區(qū)成交量降幅達(dá)到95%，西鄉(xiāng)塘區(qū)降幅達(dá)到 55%，江南區(qū)至 2023年以來(lái)逐年降幅 10%以上。區(qū)域成交面積（萬(wàn) /㎡）同比增幅建筑面積（萬(wàn) /㎡）成交金額（億）樓面單價(jià) (元 /㎡)同比增幅江南區(qū) 26 16% 102 1896 10%良慶區(qū) 174 146% 597 1373 31%青秀區(qū) 2 95% 6 4969 74%西鄉(xiāng)塘區(qū) 17 55% 76 1630 33%興寧區(qū) 56 51% 169 1624 125%邕寧區(qū) 63 12% 143 1428 13%合計(jì) 338 18% 1092 1505 8%2023年南寧市商住辦公用地成交區(qū)域分布、興寧區(qū)成交量大漲，江南區(qū)逐年下降20二、城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場(chǎng)情況區(qū)域商住用地成交（萬(wàn) /㎡）商辦用地成交（萬(wàn) /㎡）江南區(qū) 26 0良慶區(qū) 124 青秀區(qū) 2 0西鄉(xiāng)塘區(qū) 12 興寧區(qū) 56 0邕寧區(qū) 62 江南區(qū)： 2023年成交全部為商住用地，除青秀區(qū)外，江南區(qū)一直是商住辦公用地成交中樓面單價(jià)較高的區(qū)域之一。青秀區(qū)： 熱門區(qū)域如東盟商務(wù)區(qū)等地段的商住辦公用地儲(chǔ)備較少，地塊樓面單價(jià)高、房企在該區(qū)域拿地?zé)崆檩^高是該區(qū)域的主要特點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，該區(qū)域的商住辦公用地供應(yīng)將主要來(lái)自昆侖大道沿線和城區(qū)內(nèi)的舊城改造地塊。2023年，商業(yè)和寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)速度均超過 50%，處于較高的增長(zhǎng)速度。辦公樓（寫字樓）成交 3992套合計(jì) 50萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)近 145%，是南寧市 2023年成交增速最快的物業(yè)類型，這主要得益于南寧市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的穩(wěn)健發(fā)展和大型寫字樓項(xiàng)目的集中上市（青秀與安吉萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五象新區(qū)總部基地項(xiàng)目）推動(dòng)。24三、城市物業(yè)供需情況 4年新高，成交價(jià)格卻一再回落，庫(kù)存面積大增2023年南寧市商業(yè)物業(yè)用房（含商鋪及商業(yè)用房）供應(yīng)量為 61萬(wàn)㎡，成交 24萬(wàn)㎡，同比去年增長(zhǎng) 20%；全年成交總金額 ，均價(jià)為 24260元 /㎡ ，同比 2023年下降近 15%。此外， 100200㎡面積段的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)也占據(jù)相當(dāng)比例， 2023年供應(yīng)1151套， 500㎡以上戶型供應(yīng)套數(shù)較小。辦公樓（寫字樓）成交 3992套合計(jì) 50萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)近 145%，是南寧市 2023年成交增速最快的物業(yè)類型，這主要得益于南寧市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的穩(wěn)健發(fā)展和大型寫字樓項(xiàng)目的集中上市（青秀與安吉萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五象新區(qū)總部基地項(xiàng)目）推動(dòng)。2023年南寧市各城區(qū)商鋪成交均價(jià)差別較大，其中興寧區(qū)成交均價(jià)最高，達(dá)到 29732元 /㎡ ，青秀區(qū)其次，成交均價(jià)為 27880元 /㎡ ；其他四城區(qū)成交均價(jià)均低于 23000元 /㎡ ，邕寧區(qū)成交均價(jià)最低，僅 19187元 /㎡ ?！?《 南寧市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要 》南寧市主要大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃示意圖 南寧市主要市場(chǎng)組團(tuán)規(guī)劃示意圖30四、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況朝陽(yáng)商圈 ——南寧最核心的商業(yè)中心，輻射全區(qū)各市、縣消費(fèi)人群。夢(mèng)之島古城店夢(mèng)之島七星店九一天地項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬(wàn)㎡） 開業(yè)時(shí)間 商業(yè)形 式 檔次 租金（元 /㎡ *天）夢(mèng)之島七星店 1995 百貨 中高 扣點(diǎn)： 22%九一天地 3 2023 百貨 中高 600夢(mèng)之島百貨（古城路店） 2023 百貨 中 未知體量： 12萬(wàn)㎡（百貨）；定位： 中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)；業(yè)態(tài)： 鞋帽、服飾、國(guó)際潮流品牌、電子商品、超市、美食、休閑娛樂。體量： 40萬(wàn)㎡（購(gòu)物中心）；定位： 中檔大眾化；業(yè)態(tài)： IT、鞋帽、服飾、家居、超市、美食、影院、配套服務(wù)。體量： 8萬(wàn)㎡（購(gòu)物中心）；定位： 中低檔大眾化；業(yè)態(tài)： IT、鞋帽、服飾、家居、超市、美食、影院、配套服務(wù)。但在電商沖擊，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，城鎮(zhèn)化速度推升的地價(jià)和人力成本逼迫下，百貨業(yè)傳統(tǒng)賣場(chǎng)做法前途黯淡。如 ——傳統(tǒng)的首飾店賣起款式豐富的晚裝、包包、鞋和各種配飾、護(hù)膚品、化妝品，甚至是手機(jī)，手提電腦，做成專業(yè)的關(guān)于 “ 美姿裝扮 ”“ 自信之美 ” 生活方式的專業(yè)百貨店 。以海洋為主題的餐廳 足球主題餐廳川菜主題餐廳40五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況 ——快時(shí)尚品牌敢拿實(shí)體店去拼電商服裝業(yè)在電商沖擊劇烈，傳統(tǒng)服裝零售市場(chǎng)日益蕭條的情況下，商場(chǎng)內(nèi)的 HM 、 ZARA、優(yōu)衣庫(kù)等快時(shí)尚品牌專柜 不減反增，保持著強(qiáng)勢(shì)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。41五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況如優(yōu)衣庫(kù) ——目前優(yōu)衣庫(kù)在中國(guó)的 80多個(gè)城市已有 374家門店，他們的發(fā)展計(jì)劃是每年再增加 80個(gè)門店。主要采取 “ 中間零售店 +動(dòng)線端頭休閑餐飲 /主力店 ” 的模式來(lái)拉動(dòng)人流量1F 精品購(gòu)物 大玩家 服裝精品 萬(wàn)達(dá)百貨B1 生活便利 華潤(rùn)萬(wàn)家 精品店 與停車場(chǎng)相連通，人流量大，因此業(yè)態(tài)安排主要考慮滿足生活便利需求 不同的樓層有不同的對(duì)應(yīng)消費(fèi)群體 ，根據(jù)各店鋪的產(chǎn)品檔次和目標(biāo)客戶劃定不同的樓層和區(qū)域，目標(biāo)性較強(qiáng)；采取 “ 主力店 +次主力店 +室內(nèi)商業(yè)街 +開放空間 ” 的業(yè)態(tài)構(gòu)成，以室內(nèi)商業(yè)街為核心，在室內(nèi)商業(yè)街的節(jié)點(diǎn)位置布置主力店或次主力店，帶動(dòng)人氣；其他店鋪則負(fù)責(zé)過渡和銜接，貢獻(xiàn)租金收益；縱向來(lái)看，隨著樓層的升高，業(yè)態(tài)的 消費(fèi)目的性 越來(lái)越強(qiáng)，很好的引導(dǎo)客流上升，形成人氣互動(dòng)。主要采取 “ 中間零售店 +動(dòng)線端頭休閑餐飲 /美容美發(fā) ” 的模式來(lái)拉動(dòng)人流量。業(yè)態(tài)布局總體上來(lái)講搭配較為簡(jiǎn)單明了： 主要由百貨購(gòu)物、娛樂、餐飲三大業(yè)態(tài)組成，其中百貨購(gòu)物還包含了百貨商場(chǎng)、生活超市、精品店、服裝零售店等； 業(yè)態(tài)的選擇與客群定位緊密貼合，緊緊圍繞年輕時(shí)尚一族、商務(wù)消費(fèi)群體、中產(chǎn)家庭群體來(lái)布局業(yè)態(tài)。改造后的航洋雖然更緊湊地重新規(guī)劃了場(chǎng)所空間，使得空間局促感增強(qiáng)。71六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研人流量時(shí)間10:00 12:00 14:00 16:00 18:00 20:00 22:005001000150020232500周末 周內(nèi)男女比例約為 4:6。74六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研蹲點(diǎn)調(diào)研過程中，通過對(duì) 86組消費(fèi)者跟蹤調(diào)研，統(tǒng)計(jì)了其消費(fèi)習(xí)慣和特征：75六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研從跟蹤結(jié)果來(lái)看，逛店購(gòu)物的消費(fèi)率為 50%左右，而有餐飲訴求的消費(fèi)率達(dá)到了約92%；目前來(lái)看，餐飲是支撐航洋城消費(fèi)的重要業(yè)態(tài)，這也反應(yīng)了現(xiàn)在商場(chǎng)的現(xiàn)狀，若果商場(chǎng)開業(yè)，餐飲業(yè)態(tài)不能取得成功，那么商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)會(huì)出現(xiàn)很大壓力。 一月 2100:07:4300:07Jan2126Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 一月 21一月 2100:07:4300:07:43January 26, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2023/1/26 0:07:4300:07:4326 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 2100:07:4300:07Jan2126Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 26 一月 202312:07:43 上午 00:07:43一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自