【正文】 35萬左右；C) 銷售價格彈性很大，某些個案甚至?xí)?yōu)惠10%，甚至更多，這表明他們對于商鋪的價格普遍缺乏正確的認(rèn)識與理解，價格制訂準(zhǔn)確性不夠。商城配套設(shè)施先進(jìn)，空調(diào)、自動扶梯、貨梯、 通訊、保安、保潔齊全。規(guī)劃：沿街建筑一層商鋪，26層住宅；承德路商城主樓5層。付款方式：一次性付款或分期付款，優(yōu)惠幅度可達(dá)5%東大街綜合市場位置：承德路與東大街交叉口東北角，規(guī)模：占地面積10000平方，建筑面積30000平方，其中營業(yè)面積16000平，900多個營業(yè)單位。 住宅一室一廳49平方， 售價10801480元/平方現(xiàn)狀與進(jìn)度：目前市場正在招商中，部分已經(jīng)營業(yè)，期房2002年5月30日交房付款方式：分期付款或一次性付款，優(yōu)惠幅度15%元左右；銷售情況：沿街90%左右荷花池花園小區(qū)位置：南臨西大街，東臨人民路，北接河南西路；規(guī)模：建筑面積8萬平方米，住宅800多戶；規(guī)劃：沿人民路分南北組團(tuán)，南邊組團(tuán)為西大街集中商業(yè)區(qū)， 一、 二樓為商鋪和辦公樓，37層為住宅。5．白鷺花園 銷售價格：位 置 單 價（元/平方）和平路門面房6800圩北路門面房3000二樓內(nèi)門面房2280住宅10801450 商鋪面積多為50平方以上；主力戶型二室二廳86平方。 銷售價格：商鋪提供5成10年按揭，住宅7成10年按揭。八二鞋帽服裝市場位置：八二路規(guī)模：占地60畝，一、二樓為市場，36樓住宅200戶?？偨Y(jié)：從上述的有關(guān)資料我們可以看出，目前新增在售在租商住樓基本具備以下幾個特點(diǎn)：l 在建商鋪門面房較多，短時間內(nèi)供大于求，租售招商普遍存在難度l 不同區(qū)域地段售價差別較大，同一個案沿街門面房與內(nèi)門市房、一樓與二樓差別較大l 各個案商鋪定位有差別（見后）競爭不對手層出不窮，如淮匯通商城、 八二鞋帽商城、荷花池小區(qū)商鋪及正在改造的東、西大街項(xiàng)目等，從目前市場情況看，商業(yè)市場競爭已到了白熱化階段。 周邊配套 東大街綜合市場隔承德南路近在咫尺，紀(jì)家樓小學(xué)、市二中近百米之遙，閘口醫(yī)院、市二院就近，基地500米范圍分布有電腦市場、多家金融證券公司及飯店、休閑場所。商居環(huán)境全面提升，有很大的升值潛力。u 項(xiàng)目的科學(xué)規(guī)劃、精心包裝與定位，與其他項(xiàng)目的簡單操作，憑經(jīng)驗(yàn)出租出售、定價不同，本項(xiàng)目將在詳細(xì)市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行市場的細(xì)分與商品的選擇定位，使其在東大街頭乃至在整個淮安大商業(yè)范圍內(nèi)具有特色，更有操作依據(jù)，價格科學(xué)合理。u 本市居民對東大街缺乏信任度和美譽(yù)度,普遍認(rèn)為該市場檔次低下,質(zhì)量無保障。 u 隨著淮安交通的進(jìn)一步發(fā)展，淮安的蘇北中心作用會更一步突現(xiàn)。（五）項(xiàng)目競爭力綜述淮安市商業(yè)物業(yè)從數(shù)量看，經(jīng)營業(yè)態(tài)種類較齊全，數(shù)量較多，淮安市場格局已經(jīng)成形，主要商區(qū)和市場各具特色，在消費(fèi)者、經(jīng)營者和投資者心中形成一定的心理積淀。綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的競爭力必須立足于、體現(xiàn)在：u 位置：百年商業(yè)老街東大街上，即將出現(xiàn)的繁華的淮安人自己的商業(yè)步行街；u 項(xiàng)目定位：特色經(jīng)營，在商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)模式、商業(yè)環(huán)境等方面拉開與其他商廈和市場的形象與距離才能突現(xiàn)個性；貼近生活，提升生活，打造生活新空間；u 租售價格：必須物超所值,讓人心動產(chǎn)生行動；同時運(yùn)用價格杠桿策略要科學(xué)分析，再深入，不可簡單地加減了事；u 經(jīng)營理念與服務(wù)特色：必須在軟件方面系統(tǒng)、完善、一步到位，首先讓消費(fèi)者耳目一新，樹立起本案形象，進(jìn)而曲徑達(dá)雅，給市民、商家以信心，市民有信心則消費(fèi)沒問題，消費(fèi)沒問題則經(jīng)營沒問題，經(jīng)營沒問題則商家有信心，商家有了信心則出租沒問題；出租沒問題則投資者的利益回報有保障，回報沒問題則出售可以順利進(jìn)行，從而形成商業(yè)繁華，商業(yè)繁華則使人產(chǎn)生坐擁繁華、鬧中取靜之心理，最終形成良性循環(huán)。唯有錯位經(jīng)營，迂回路線，才可能在另一陣地建立新標(biāo)志，；l 目前淮安市各類專業(yè)市場林立，競爭日益白熱化，唯有個性化、特色化經(jīng)營才能脫穎而出；l 淮安作為地級市府所在地，體現(xiàn)、提升城市形象與商業(yè)文化的一個有特色的、以經(jīng)營中高檔服飾類精品為主的集購物餐飲、休閑、居住為一體的步行街沒有形成；l 中國加入WTO，一些大的商業(yè)變數(shù)如SHOPPINGMALL、HYPERMARKET、GMS將全力取代百貨店的主力地位促使零售業(yè)態(tài)的加速變革和共生化；唯有前瞻，才能勝出；l 市府按照南京湖南路的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃東大街，與慈云寺、文廟相呼應(yīng)，形成廟市合一的淮安“夫子廟”l 東大街作為百年老街，經(jīng)營傳統(tǒng)產(chǎn)品多為服裝、鞋帽、箱包及小百貨類等。三、定位策略思想：l 市場細(xì)分差別化策略l 比附策略l l 情感營銷策略l 商業(yè)文化營銷策略l 合作競爭策略四、定位建議：商住樓定位：集購物、餐飲、休閑、居住于一體的淮安市標(biāo)志性生活空間！大眾市民歸屬感的真正象征！住宅定位：擁金攬翠的時尚住宅區(qū)如果說以淮海廣場為中心的核心商圈是淮安的繁華所在，那么我們就是一個休閑時尚、寫意生活，品涵歷史底蘊(yùn)、感受時代脈動的生活空間！五、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位（一）終端消費(fèi)者市場定位：類型：u 三淮市區(qū)有固定收入者（中等），包括部分高收入階層；u 周邊縣市來淮旅游購物者；u 其他外地來淮工作、商旅人員；u 商城社區(qū)其他消費(fèi)者。四、 商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)環(huán)境設(shè)計優(yōu)化建議（一） 商業(yè)規(guī)劃建議 業(yè)種分布 一樓：知名品牌服飾、鞋帽、皮具箱包、鐘表、眼鏡、工藝禮品、酒吧茶室、游藝、婚紗攝影、化妝品、美容、通訊器材、音像制品、超市、風(fēng)味小吃、金融網(wǎng)點(diǎn)等二樓以組團(tuán)形式分成人服飾（男區(qū)、女區(qū)）、兒童服飾、運(yùn)動休閑用品等 組團(tuán)案名 時尚街區(qū)春天百合美食街區(qū)零距離超市ULIFE歡樂谷嘉年華雅士閣說明： 延續(xù)了東大街以服飾為主原有經(jīng)營業(yè)種，又與現(xiàn)代商業(yè)步行街主流業(yè)種分布相吻合。單元區(qū)隔與功能布局詳見各層平面規(guī)劃圖 商態(tài)模式 全新室內(nèi)精品步行街概念，參考“南京湖南路”概念（二） 商業(yè)環(huán)境設(shè)計建議：設(shè)計風(fēng)格建議：外觀：典雅 自然內(nèi)部：休閑 時尚鋪位概念設(shè)計：一樓室外步行街格局，各商鋪各自獨(dú)立間隔。樓內(nèi)導(dǎo)購招牌、公共廊道吊旗效果、廣告燈廂效果等；硬環(huán)境： 總體上視覺通透、易選用亮色為主基調(diào)、突出商業(yè)氛圍。 入口上方懸掛導(dǎo)購指引牌。 外門市房采用玻璃門進(jìn)出，內(nèi)部也采用玻璃門相連。軟環(huán)境：強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計理念，渲染住宅區(qū)坐擁繁華，又享寧靜的居住氛圍。二、物業(yè)管理模式建議 三、物業(yè)管理重點(diǎn)建議（具體若需可另附） 在項(xiàng)目管理職能上，其職能大致如下：作為物業(yè)經(jīng)理l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目公用設(shè)備的運(yùn)作和公共地方的保養(yǎng)維修l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的保安事務(wù)l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的清潔/滅蟲事務(wù)l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的綠化事務(wù)l 代表客戶與有關(guān)政府部門聯(lián)絡(luò)（主要為項(xiàng)目設(shè)施，服務(wù)方面的工作）l 負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)作的帳目l 協(xié)助/監(jiān)管裝修工作l 解答業(yè)主的查詢作為大業(yè)主的租務(wù)代理人l 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主與租戶的租務(wù)管理工作l 負(fù)責(zé)租戶的查詢及提供有關(guān)協(xié)助l 負(fù)責(zé)商場部分的推廣工作作為停車場管理人l 負(fù)責(zé)停車場的日常運(yùn)作和管理工作另行提供特色服務(wù)：l 家政服務(wù)：家居清潔、代訂車票、代訂煤氣、代購報紙、衣物洗熨、小孩接送、保姆；l 節(jié)日特色活動：七、經(jīng)營管理建議目 錄1. 前言：2. 組織管理架構(gòu)圖3. 關(guān)于組織架購的說明4. 經(jīng)營各部門職能及崗位設(shè)置和崗位責(zé)任5. 摸摸業(yè)主經(jīng)營公約6. 摸摸經(jīng)營管理制度（附）*建議公司聘請專業(yè)的商場管理顧問公司作本項(xiàng)目的經(jīng)營管理顧問單位，一方面能夠切實(shí)確保摸摸的經(jīng)營管理的有序進(jìn)行，另一方面也是本項(xiàng)目的一個極具競爭力的賣點(diǎn)和優(yōu)勢，能夠極大促進(jìn)本案的銷售和招商。摸摸是店中店模式，由專業(yè)的市場策劃機(jī)構(gòu)做以全程商業(yè)推廣策劃，在形象推廣方面導(dǎo)入CI戰(zhàn)略，在經(jīng)營上導(dǎo)入CS戰(zhàn)略，并由專業(yè)的從業(yè)人員組建的市場推廣部門將成為經(jīng)營公司的核心機(jī)構(gòu)。引入全新的管理理念，作到統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營，規(guī)范管理、靈活經(jīng)營相結(jié)合，分權(quán)和集權(quán)相統(tǒng)一、管理與服務(wù)相統(tǒng)一?；韭毮埽簩τ诿恼w運(yùn)營和市場管理進(jìn)行直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，代表政府管理摸摸的運(yùn)營，是摸摸內(nèi)的最高、權(quán)利和糾紛裁決機(jī)構(gòu)。統(tǒng)一的經(jīng)營理念、統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。6）嚴(yán)謹(jǐn)、公證地執(zhí)行摸摸的經(jīng)營管理制度。關(guān)于收費(fèi)的列項(xiàng)及建議：l 摸摸管委會的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（定額營業(yè)稅另計）l 物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)l 市場推廣的統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議以上收費(fèi)按清單列支，并合并統(tǒng)一收取。 對各商鋪的經(jīng)營管理與引導(dǎo) 對營業(yè)員紀(jì)律的管理 直接面向業(yè)主的經(jīng)營管理管理制度的執(zhí)行監(jiān)控和獎懲處理。 收集商業(yè)情報，競爭對手的動態(tài)，并作出針對性的推廣策略 了解最新的項(xiàng)目管理模式和促銷公關(guān)手段，對項(xiàng)目的管理提出合理化建議 對于顧客的調(diào)研，了解顧客的構(gòu)成、消費(fèi)習(xí)慣、購買意向等方面的調(diào)研建立摸摸顧客滿意度監(jiān)控體系。與商業(yè)方面的學(xué)者專家保持良好的合作關(guān)系。經(jīng)營公司財務(wù)報表編制和分析報告 發(fā)票管理 統(tǒng)一收取各種規(guī)費(fèi)（工商管理費(fèi)、稅務(wù)、物業(yè)、推廣等） 項(xiàng)目運(yùn)營的各種費(fèi)用支出的審核 現(xiàn)金管理 稅金申報、交納。 經(jīng)營系統(tǒng)人事、檔案管理、辦公備品管理。崗位職責(zé)：部門經(jīng)理：對上級主管領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé)，定期參加會議、匯報工作、提出建議。協(xié)助本部門其他員工工作。1. 按國家法規(guī)按理工商登記、稅務(wù)登記。按章程辦理3. 經(jīng)營品種與摸摸商業(yè)規(guī)劃、布局規(guī)定相符合，不得自行改動。7. 相互尊重、同業(yè)之間公平、公正地競爭，不欺行霸市、不采用到公共區(qū)域拉客、搶客、壓價等不正當(dāng)競爭手段。11. 對于營業(yè)員的任用嚴(yán)格按照項(xiàng)目的有關(guān)人事制度辦理、尊重營業(yè)員的合法權(quán)益，足額、按時發(fā)放工資、獎金。維護(hù)項(xiàng)目整體的服務(wù)形象。16. 定期按時參加業(yè)主大會，參與委員會的選舉工作，通過合法、合理的方式解決與項(xiàng)目管理方的有關(guān)糾紛。對摸摸內(nèi)業(yè)主、經(jīng)營者、從業(yè)人員有廣泛的約束力，涵蓋了經(jīng)營管理各方面的工作，由業(yè)主委員會監(jiān)督、管理委員會領(lǐng)導(dǎo)，摸摸有限公司負(fù)責(zé)執(zhí)行。二、摸摸業(yè)主在項(xiàng)目內(nèi)自營需將以上執(zhí)照副本復(fù)印件交由摸摸營運(yùn)部備份，以上證件原件需由摸摸審核。六、產(chǎn)權(quán)方將商鋪轉(zhuǎn)讓，須提前一個月通知摸摸營運(yùn)部，營運(yùn)部在核準(zhǔn)第三方入場資質(zhì)后可辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，摸摸收取雙方手續(xù)費(fèi)5000元。第二章：經(jīng)營商品質(zhì)量管理制度一、管理辦法質(zhì)量是企業(yè)的命脈。 營運(yùn)科部負(fù)責(zé)全商場服裝質(zhì)量監(jiān)督管理工作的同時，要積極配合上級有關(guān)部門工作，協(xié)調(diào)質(zhì)檢部門與經(jīng)營業(yè)者關(guān)系。 有中文標(biāo)明的產(chǎn)品名稱，生產(chǎn)廠廠名和廠址。 經(jīng)營者者要把住進(jìn)貨關(guān)，國產(chǎn)貨要做到：不進(jìn)三無產(chǎn)品（即無品各、無廠名、無廠址），進(jìn)口貨要有進(jìn)口產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明和中文標(biāo)識。 由于商品內(nèi)在質(zhì)量問題，憑感觀鑒別較難的消費(fèi)者堅持退貨，經(jīng)營者的工作又做不通，由管委會代表出面協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成由經(jīng)營者、消費(fèi)者、營運(yùn)部、共同去產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)所檢測。嚴(yán)重者清退出場，經(jīng)管理委員會批準(zhǔn)，項(xiàng)目有權(quán)將該商鋪轉(zhuǎn)租給他人，租金的70%作為產(chǎn)權(quán)方的補(bǔ)償金。項(xiàng)目向業(yè)主收取材料成本費(fèi)和合理的人工費(fèi)。門面除門頭外不得作以大的調(diào)整，對于門面的施工不得超過2天，過期者需給予鄰居店鋪每天50元以上的補(bǔ)償金。影響整個項(xiàng)目形象的、廣告部有權(quán)令其整改。各商鋪的門市外壁屬項(xiàng)目的公共空間，不得擅自掛、貼任何物品，（包括畫各類圖案）并保證其干凈、清潔。四、 各商鋪要規(guī)范營業(yè)、注重自身形象和服務(wù)口碑。八、 項(xiàng)目整體推廣的費(fèi)用以*元/月. 平方米計算。需要單獨(dú)在增加推廣費(fèi)的，由營運(yùn)部收取。十二、 單體推廣活動要求占用公共場地的由廣告部負(fù)責(zé)管理和收費(fèi)、需要懸掛條幅等道具的，廣告部有償提供服務(wù)，廣告部負(fù)責(zé)單體推廣活動的過程監(jiān)督和管理。四、 凡計劃到摸摸上崗的營業(yè)人員必須由摸摸統(tǒng)一初步考核、培訓(xùn)部作好外來人口登記工作。所有營業(yè)人員必須在營運(yùn)部和人事培訓(xùn)部備檔。經(jīng)營者如在營業(yè)員上崗不滿半個月內(nèi)無正當(dāng)理由解聘，營業(yè)員有權(quán)提出發(fā)放半個月工資，如超過半個月不到一個月，可以提出發(fā)放整月工資；如超出一個月的營業(yè)員有權(quán)向經(jīng)營者提出多發(fā)放一個月最低工資，超出半年可以多發(fā)放兩個月最低工資；以上營業(yè)員可以向培訓(xùn)部提出支持的要求，如業(yè)主思想工作難做，則培訓(xùn)部可以向管理委員會提出裁定的要求。視顧客滿意為企業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理的最高目標(biāo)。七、培訓(xùn)部定期舉辦服務(wù)營銷講座，在摸摸樹立服務(wù)是金的風(fēng)氣。附：摸摸運(yùn)營期間常用的市場推廣策略廣告營業(yè)推廣公關(guān)人員促銷服務(wù)促銷文化促銷印刷廣告廣播廣告包裝廣告電影廣告宣傳手冊企業(yè)名錄翻牌廣告廣告牌招牌POP廣告視聽材料標(biāo)志圖形說明書商品目錄比賽、游戲抽獎、獎券獎金與禮品會員卡交易會現(xiàn)場演示贈貨券回扣低息貨款招待會以舊換新折扣優(yōu)惠搭配商品信息報導(dǎo)演講、游說研討會年度報告慈善捐贈社區(qū)關(guān)系標(biāo)識宣傳公司期刊銷售展示銷售會議獎勵樣品試用展覽會電視購物電話購物郵購消閑夜市物品寄存代客交費(fèi)商品質(zhì)量鑒定使用前培訓(xùn)聯(lián)誼會企業(yè)文化研討文化廣場畫展、影展文化藝術(shù)講座圖書展賣第七章 營業(yè)人員行為規(guī)范 上班（進(jìn)店）上班要走職工專用門和專用通道，同時主動