【正文】 INTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 一月 2112:07 上午 一月 2100:07January 26, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 00:07:4300:07:4300:07Tuesday, January 26, 2023? 1知人者智，自知者明。 12:07:43 上午 12:07 上午 00:07:43一月 21? 楊 柳散和 風 ，青山澹吾 慮 。 26 一月 202312:07:43 上午 00:07:43一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 00:07:4300:07:4300:071/26/2023 12:07:43 AM? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的 積 累。 一月 2112:07 上午 一月 2100:07January 26, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。 00:07:4300:07:4300:07Tuesday, January 26, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。76分析年輕時尚一族是消費主力壹2039歲之間的年輕時尚群體是商場的人流主力，也是商場消費的主力，在我項目區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目較少的前提下，合理配置迎合年輕時尚購物需求的業(yè)態(tài)，對項目運營成功更有保障貳時尚餐飲逐漸被人們所喜愛，而在商場開設的餐廳環(huán)境更加，店面更精致，服務更優(yōu)，選擇商場的餐廳用餐漸漸成為大眾用餐的首選；而特色餐廳帶來的大量人流，為商場提供了保障叁體驗是讓人們愿意繼續(xù)留在商場的有力支撐，包括環(huán)境體驗、娛樂體驗、購物體驗、美食體驗，因此商家的特色是尤為重要餐飲業(yè)態(tài)是人流的驅(qū)動業(yè)態(tài)良好的體驗是人氣的有力支撐六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研謝 謝一月 2100:07:4300:0700:07一月 21一月 2100:07 00:0700:07:43一月 21一月2100:07:432023/1/26 0:07:43? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。人流量的大小直觀的反映了商場的人氣火爆程度，而人流變化趨勢反映了消費者到訪特性和商場業(yè)態(tài)布局的合理性，航洋的人流量變化趨于合理，說明航洋的業(yè)態(tài)布局較為合理，充分考慮了早中晚各時段的不同需求，形成業(yè)態(tài)互補，相互促進；72六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研2029歲、 3039歲的年齡段的上班族是航洋購物中心的主力；其中 3039歲年齡段的人略多，購買力更強，消費目的性也更強，強有力的支撐了航洋的中高端消費；與之相匹配的業(yè)態(tài)涵蓋了時尚品牌、餐飲、娛樂、洗護、飾品、家居生活等各大業(yè)態(tài)品類。但與此同時增配了更多公共休閑設施，大手筆美化了商場裝修環(huán)境使之能被年輕人和中年人兼容接受，優(yōu)化了垂直面的人流動線，大幅縮短了過去很長的直通視距內(nèi)的行走長度，增加樓層間的折返線路，引入了很多快時尚品牌和跨界商品主題店，利用較實惠的折扣商品店和風格獨特的輕餐飲做吸引客群走完商場全動線的誘惑等等高水平的規(guī)劃手法，讓人覺得這里的空間雖然局促但是恰到好處，而不會有強烈的排斥心理。47五、城市商圈分布及經(jīng)營情況 根據(jù)對航洋購物廣場、江南夢之島、南城百貨江南購物廣場、正恒國際廣場、榮和中央公園的蹲點調(diào)研，通過跟蹤消費者、記錄其購物行為、分析其消費偏好，得出右圖： 可知消費者產(chǎn)生購買行為的業(yè)態(tài)主要集中在 餐飲、服裝、娛樂、超市 等低價消費業(yè)態(tài)上。3F 國內(nèi)一線及國際 快速時尚品牌 休閑時尚 UNIQLO HM 百盛2F 國際二線品牌 NOVO 國際精品 HM 百盛1F 國際一線品牌 國際奢華 百盛目標客群 ： 吸引有一定經(jīng)濟能力的 3545歲的高端消費群體 。43五、城市商圈分布及經(jīng)營情況各主力分業(yè)態(tài)占比（按面積）44五、城市商圈分布及經(jīng)營情況 ——南寧萬象城 樓層 主題層級 主力板塊布局 描述6F 家居美食及娛樂 沃美影院 佰迪樂 家居及影音 美食廣場 百盛 目標客群 ： 各年齡段的家庭消費群體及朋友聚會娛樂需求包括在內(nèi)。優(yōu)衣庫將實體門店打造成消費者體驗服務及實現(xiàn)與商家持續(xù)溝通交流的中心，并不斷通過科技化設備有效提升門店的科技感、體驗感和場景感，拉近與消費者的距離?？鞎r尚品牌之所以能在愈演愈烈的門店倒閉浪潮中仍然取得不俗成績，原因是其清晰的定位、始終保持的時尚設計、源源不斷的補貨和場景化陳列方式 。39五、城市商圈分布及經(jīng)營情況 ——大酒樓做不過主題小餐吧近年南寧餐飲行業(yè)發(fā)展趨勢變化明顯，由規(guī)模大、座次多轉變?yōu)椴似犯?、服務更周到、主題更有特色的中小型主題餐吧式形式。新出現(xiàn)的經(jīng)營面積更小，場景體驗感更強，商品搭配組合和展示方式更跨界，售賣的產(chǎn)品更具有特色但價格檔次齊全，更迎合小眾化細分市場顧客口味的專題性百貨品牌店讓人眼前一亮，生存前景看好 。項目名稱建筑面積（萬㎡）開業(yè)時間商業(yè)形式 檔次租金（元 /㎡ *月）夢之島百貨江南店 3 2023購物中心 中低檔 提點南城百貨亭江店 5 2023購物中心 中低檔 提點35四、城市商圈分布及經(jīng)營情況 ——小結未來南寧城市向東進南拓，江南區(qū)商圈不在城市發(fā)展的主線上，要靠特色和業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新來自強 。項目名稱建筑面積（萬㎡）開業(yè)時間 商業(yè)形式 檔次租金（元 /㎡ *月）萬象城購物中心 29 2023 購物中心 中高檔 600750航洋國際購物中心 13 2023 購物中心 中檔 提點華潤 A CBIEFGHDD32四、城市商圈分布及經(jīng)營情況金湖廣場商圈 ——商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，涵蓋百貨、餐飲、休閑娛樂等，主要迎合周邊白領階層、中高端居住人群，定位較高 。 商業(yè)形態(tài)以百貨為主，檔次迎合普通市民消費水平，商業(yè)總體量大 。2023年南寧市商鋪成交區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：南寧市房管局28分項總結 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢 城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況 城市商業(yè)物業(yè)供需情況 城市商圈分布及經(jīng)營情況 城市商圈主要業(yè)態(tài)結構 南寧消費者逛商場行為調(diào)研 A1商業(yè)定位建議 A1單體動線系統(tǒng)規(guī)劃建議?海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場環(huán)境分析及定位建議29四、城市商圈分布及經(jīng)營情況南寧是一個 商貿(mào)消費主導型城市 ，目前已形成以老城商業(yè)中心為主的多商圈格局，以五象新區(qū)為首的新商業(yè)區(qū)處于快速發(fā)展階段 。 2023年商業(yè)用房遇冷，全年共成交 25萬㎡，相比。從區(qū)域分布來看，西鄉(xiāng)塘、青秀和興寧區(qū)為商業(yè)物業(yè)供應的三大主力城區(qū)，其中西鄉(xiāng)塘區(qū)供應數(shù)量最多合計達到 2173套約 24萬㎡，其次是青秀區(qū)，共供應 1633套約 13萬㎡，興寧區(qū) 1612套合計約 9萬㎡ 。從成交分布來看，商業(yè)物業(yè)成交主要來自商鋪， 2023年共成交 3886套，成交面積約 21萬㎡，成交均價為 25001元 /㎡ 。 2023年商業(yè)用房遇冷，全年共成交 25萬㎡，相比。其中，寫字樓的供應增長主要來自五象新區(qū)總部基地和青秀東盟商務區(qū)內(nèi)幾處大型寫字樓項目（海爾青啤聯(lián)合廣場、綠地中心、萬科大廈和萬達廣場等）供應的推動；而商業(yè)的提供快速增長，主要來自霖峰壹號、德利 AICC等大量綜合體項目入市的推動。邕寧區(qū)： 2023年成交面積同比出現(xiàn)下降，但該區(qū)域內(nèi)的商住辦公用地儲備較多，且未來的潛力較好，目前該區(qū)域已有眾多品牌房企拿地進駐，未來該區(qū)域內(nèi)的商住辦公用地供需走勢預計要根據(jù)現(xiàn)有項目的市場表現(xiàn)才能預判。未來兩年估計青秀區(qū)域內(nèi)的土地供應仍將維持低位，南寧東站周邊的地塊有望受到房企的關注。最近兩年區(qū)域內(nèi)的土地供應主要以工業(yè)和倉儲為主。從各區(qū)域經(jīng)營性用地的成交樓面價來看，青秀區(qū)地價最高（由于僅有一塊地以 4969元 /㎡ 成為南寧年度單價地王）。2023年南寧市商住用地成交約 282萬㎡，同比增 24%，總建筑面積約 918萬㎡，同比增 12%；成交金額約 142億元，同比微降 2%，成交樓面價 1543元 /㎡，同比跌 13%。從各區(qū)域商住辦公用地的增速來看，全年僅良慶和興寧區(qū)供應保持增長，其中良慶區(qū)同比增速達到 143%，興寧區(qū)同比增長 51%。商業(yè)辦公用地供應 ㎡，同比增長 9% 。建設內(nèi)容：五號線為邕江南岸的東西方向的骨干線，有力的支持昆侖大道組團的發(fā)展。因此沿線的一般休閑購物娛樂消費類商業(yè)項目不宜過于期待 5號線的帶客效應。? 鐵路發(fā)展規(guī)劃：完成柳南線（柳州至南寧客運專線） 、 南廣線（南寧至廣州） 、云桂線（云南至廣西）、金南線（貴陽 — 金城江 — 南寧線）、 南欽新建雙線（南寧至欽州、北海、防城港） ，增建南寧至憑祥二線等六條高速鐵路線，引入南寧鐵路樞紐。13一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢南寧規(guī)劃的 6條高鐵，目前開通三條，可快速連接城市內(nèi)外。? “多中心 ”： 以城市中心為極核、片區(qū)中心為主體、組團中心為骨干、社區(qū)中心為基礎的多層次、網(wǎng)絡型的城市公共中心體系。在此城規(guī)戰(zhàn)略下，江南發(fā)展城市一般消費型商業(yè)的空間有限，人口基數(shù)和分布特性均不利支持，區(qū)域產(chǎn)業(yè)特性也使得該區(qū)域人居條件不會作為具有高層次消費力者的居住首選，因此整體上影響江南的商業(yè)檔次和容量。10一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢14年南寧市城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入為 27075元 ，增長 %，且 穩(wěn)步上升 為商業(yè)發(fā)展及消費增長提供保障 。?國民經(jīng)濟： 南寧市近幾年 GDP穩(wěn)步增長，增長率保持在 10%左右。南寧市行政區(qū)劃圖南寧市與周邊區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)系示意圖7一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢南寧市以 第三產(chǎn)業(yè)為主 ，產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)等相關行業(yè)發(fā)展。 在南寧發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)所必須的要素條件如 人口基數(shù)、人口素質(zhì)、人口流動性、人文環(huán)境、可支配收入水平，城市商業(yè)組織環(huán)境 均是區(qū)域內(nèi)最理想條件。4一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢南寧市戶籍總人口為 724萬， 市區(qū)常住人口為 279萬 ，占總人口 38%， 2023年戶籍人口及市區(qū)人口增長分