【正文】 INTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 一月 2112:07 上午 一月 2100:07January 26, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 00:07:4300:07:4300:07Tuesday, January 26, 2023? 1知人者智，自知者明。 12:07:43 上午 12:07 上午 00:07:43一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 26 一月 202312:07:43 上午 00:07:43一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 00:07:4300:07:4300:071/26/2023 12:07:43 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 一月 2112:07 上午 一月 2100:07January 26, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。 00:07:4300:07:4300:07Tuesday, January 26, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。76分析年輕時尚一族是消費(fèi)主力壹2039歲之間的年輕時尚群體是商場的人流主力，也是商場消費(fèi)的主力，在我項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目較少的前提下，合理配置迎合年輕時尚購物需求的業(yè)態(tài)，對項(xiàng)目運(yùn)營成功更有保障貳時尚餐飲逐漸被人們所喜愛，而在商場開設(shè)的餐廳環(huán)境更加，店面更精致，服務(wù)更優(yōu)，選擇商場的餐廳用餐漸漸成為大眾用餐的首選；而特色餐廳帶來的大量人流，為商場提供了保障叁體驗(yàn)是讓人們愿意繼續(xù)留在商場的有力支撐，包括環(huán)境體驗(yàn)、娛樂體驗(yàn)、購物體驗(yàn)、美食體驗(yàn)，因此商家的特色是尤為重要餐飲業(yè)態(tài)是人流的驅(qū)動業(yè)態(tài)良好的體驗(yàn)是人氣的有力支撐六、南寧消費(fèi)者逛商場行為調(diào)研謝 謝一月 2100:07:4300:0700:07一月 21一月 2100:07 00:0700:07:43一月 21一月2100:07:432023/1/26 0:07:43? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。人流量的大小直觀的反映了商場的人氣火爆程度，而人流變化趨勢反映了消費(fèi)者到訪特性和商場業(yè)態(tài)布局的合理性，航洋的人流量變化趨于合理，說明航洋的業(yè)態(tài)布局較為合理，充分考慮了早中晚各時段的不同需求，形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，相互促進(jìn)；72六、南寧消費(fèi)者逛商場行為調(diào)研2029歲、 3039歲的年齡段的上班族是航洋購物中心的主力；其中 3039歲年齡段的人略多，購買力更強(qiáng)，消費(fèi)目的性也更強(qiáng)，強(qiáng)有力的支撐了航洋的中高端消費(fèi)；與之相匹配的業(yè)態(tài)涵蓋了時尚品牌、餐飲、娛樂、洗護(hù)、飾品、家居生活等各大業(yè)態(tài)品類。但與此同時增配了更多公共休閑設(shè)施，大手筆美化了商場裝修環(huán)境使之能被年輕人和中年人兼容接受，優(yōu)化了垂直面的人流動線，大幅縮短了過去很長的直通視距內(nèi)的行走長度，增加樓層間的折返線路，引入了很多快時尚品牌和跨界商品主題店，利用較實(shí)惠的折扣商品店和風(fēng)格獨(dú)特的輕餐飲做吸引客群走完商場全動線的誘惑等等高水平的規(guī)劃手法，讓人覺得這里的空間雖然局促但是恰到好處，而不會有強(qiáng)烈的排斥心理。47五、城市商圈分布及經(jīng)營情況 根據(jù)對航洋購物廣場、江南夢之島、南城百貨江南購物廣場、正恒國際廣場、榮和中央公園的蹲點(diǎn)調(diào)研，通過跟蹤消費(fèi)者、記錄其購物行為、分析其消費(fèi)偏好，得出右圖： 可知消費(fèi)者產(chǎn)生購買行為的業(yè)態(tài)主要集中在 餐飲、服裝、娛樂、超市 等低價消費(fèi)業(yè)態(tài)上。3F 國內(nèi)一線及國際 快速時尚品牌 休閑時尚 UNIQLO HM 百盛2F 國際二線品牌 NOVO 國際精品 HM 百盛1F 國際一線品牌 國際奢華 百盛目標(biāo)客群 ： 吸引有一定經(jīng)濟(jì)能力的 3545歲的高端消費(fèi)群體 。43五、城市商圈分布及經(jīng)營情況各主力分業(yè)態(tài)占比（按面積）44五、城市商圈分布及經(jīng)營情況 ——南寧萬象城 樓層 主題層級 主力板塊布局 描述6F 家居美食及娛樂 沃美影院 佰迪樂 家居及影音 美食廣場 百盛 目標(biāo)客群 ： 各年齡段的家庭消費(fèi)群體及朋友聚會娛樂需求包括在內(nèi)。優(yōu)衣庫將實(shí)體門店打造成消費(fèi)者體驗(yàn)服務(wù)及實(shí)現(xiàn)與商家持續(xù)溝通交流的中心，并不斷通過科技化設(shè)備有效提升門店的科技感、體驗(yàn)感和場景感，拉近與消費(fèi)者的距離?？鞎r尚品牌之所以能在愈演愈烈的門店倒閉浪潮中仍然取得不俗成績，原因是其清晰的定位、始終保持的時尚設(shè)計(jì)、源源不斷的補(bǔ)貨和場景化陳列方式 。39五、城市商圈分布及經(jīng)營情況 ——大酒樓做不過主題小餐吧近年南寧餐飲行業(yè)發(fā)展趨勢變化明顯，由規(guī)模大、座次多轉(zhuǎn)變?yōu)椴似犯?、服?wù)更周到、主題更有特色的中小型主題餐吧式形式。新出現(xiàn)的經(jīng)營面積更小，場景體驗(yàn)感更強(qiáng)，商品搭配組合和展示方式更跨界，售賣的產(chǎn)品更具有特色但價格檔次齊全，更迎合小眾化細(xì)分市場顧客口味的專題性百貨品牌店讓人眼前一亮，生存前景看好 。項(xiàng)目名稱建筑面積（萬㎡）開業(yè)時間商業(yè)形式 檔次租金（元 /㎡ *月）夢之島百貨江南店 3 2023購物中心 中低檔 提點(diǎn)南城百貨亭江店 5 2023購物中心 中低檔 提點(diǎn)35四、城市商圈分布及經(jīng)營情況 ——小結(jié)未來南寧城市向東進(jìn)南拓，江南區(qū)商圈不在城市發(fā)展的主線上，要靠特色和業(yè)態(tài)組合創(chuàng)新來自強(qiáng) 。項(xiàng)目名稱建筑面積（萬㎡）開業(yè)時間 商業(yè)形式 檔次租金（元 /㎡ *月）萬象城購物中心 29 2023 購物中心 中高檔 600750航洋國際購物中心 13 2023 購物中心 中檔 提點(diǎn)華潤 A CBIEFGHDD32四、城市商圈分布及經(jīng)營情況金湖廣場商圈 ——商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，涵蓋百貨、餐飲、休閑娛樂等，主要迎合周邊白領(lǐng)階層、中高端居住人群，定位較高 。 商業(yè)形態(tài)以百貨為主，檔次迎合普通市民消費(fèi)水平，商業(yè)總體量大 。2023年南寧市商鋪成交區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：南寧市房管局28分項(xiàng)總結(jié) 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢 城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況 城市商業(yè)物業(yè)供需情況 城市商圈分布及經(jīng)營情況 城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 南寧消費(fèi)者逛商場行為調(diào)研 A1商業(yè)定位建議 A1單體動線系統(tǒng)規(guī)劃建議?海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場環(huán)境分析及定位建議29四、城市商圈分布及經(jīng)營情況南寧是一個 商貿(mào)消費(fèi)主導(dǎo)型城市 ，目前已形成以老城商業(yè)中心為主的多商圈格局，以五象新區(qū)為首的新商業(yè)區(qū)處于快速發(fā)展階段 。 2023年商業(yè)用房遇冷，全年共成交 25萬㎡，相比。從區(qū)域分布來看，西鄉(xiāng)塘、青秀和興寧區(qū)為商業(yè)物業(yè)供應(yīng)的三大主力城區(qū)，其中西鄉(xiāng)塘區(qū)供應(yīng)數(shù)量最多合計(jì)達(dá)到 2173套約 24萬㎡，其次是青秀區(qū)，共供應(yīng) 1633套約 13萬㎡，興寧區(qū) 1612套合計(jì)約 9萬㎡ 。從成交分布來看，商業(yè)物業(yè)成交主要來自商鋪， 2023年共成交 3886套，成交面積約 21萬㎡，成交均價為 25001元 /㎡ 。 2023年商業(yè)用房遇冷，全年共成交 25萬㎡，相比。其中，寫字樓的供應(yīng)增長主要來自五象新區(qū)總部基地和青秀東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)幾處大型寫字樓項(xiàng)目（海爾青啤聯(lián)合廣場、綠地中心、萬科大廈和萬達(dá)廣場等）供應(yīng)的推動；而商業(yè)的提供快速增長，主要來自霖峰壹號、德利 AICC等大量綜合體項(xiàng)目入市的推動。邕寧區(qū)： 2023年成交面積同比出現(xiàn)下降，但該區(qū)域內(nèi)的商住辦公用地儲備較多，且未來的潛力較好，目前該區(qū)域已有眾多品牌房企拿地進(jìn)駐，未來該區(qū)域內(nèi)的商住辦公用地供需走勢預(yù)計(jì)要根據(jù)現(xiàn)有項(xiàng)目的市場表現(xiàn)才能預(yù)判。未來兩年估計(jì)青秀區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)仍將維持低位，南寧東站周邊的地塊有望受到房企的關(guān)注。最近兩年區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)主要以工業(yè)和倉儲為主。從各區(qū)域經(jīng)營性用地的成交樓面價來看，青秀區(qū)地價最高（由于僅有一塊地以 4969元 /㎡ 成為南寧年度單價地王）。2023年南寧市商住用地成交約 282萬㎡，同比增 24%，總建筑面積約 918萬㎡，同比增 12%；成交金額約 142億元，同比微降 2%，成交樓面價 1543元 /㎡，同比跌 13%。從各區(qū)域商住辦公用地的增速來看，全年僅良慶和興寧區(qū)供應(yīng)保持增長，其中良慶區(qū)同比增速達(dá)到 143%，興寧區(qū)同比增長 51%。商業(yè)辦公用地供應(yīng) ㎡，同比增長 9% 。建設(shè)內(nèi)容：五號線為邕江南岸的東西方向的骨干線，有力的支持昆侖大道組團(tuán)的發(fā)展。因此沿線的一般休閑購物娛樂消費(fèi)類商業(yè)項(xiàng)目不宜過于期待 5號線的帶客效應(yīng)。? 鐵路發(fā)展規(guī)劃：完成柳南線（柳州至南寧客運(yùn)專線） 、 南廣線（南寧至廣州） 、云桂線（云南至廣西）、金南線（貴陽 — 金城江 — 南寧線）、 南欽新建雙線（南寧至欽州、北海、防城港） ，增建南寧至憑祥二線等六條高速鐵路線，引入南寧鐵路樞紐。13一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢南寧規(guī)劃的 6條高鐵，目前開通三條，可快速連接城市內(nèi)外。? “多中心 ”： 以城市中心為極核、片區(qū)中心為主體、組團(tuán)中心為骨干、社區(qū)中心為基礎(chǔ)的多層次、網(wǎng)絡(luò)型的城市公共中心體系。在此城規(guī)戰(zhàn)略下，江南發(fā)展城市一般消費(fèi)型商業(yè)的空間有限，人口基數(shù)和分布特性均不利支持，區(qū)域產(chǎn)業(yè)特性也使得該區(qū)域人居條件不會作為具有高層次消費(fèi)力者的居住首選，因此整體上影響江南的商業(yè)檔次和容量。10一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢14年南寧市城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入為 27075元 ，增長 %，且 穩(wěn)步上升 為商業(yè)發(fā)展及消費(fèi)增長提供保障 。?國民經(jīng)濟(jì)： 南寧市近幾年 GDP穩(wěn)步增長，增長率保持在 10%左右。南寧市行政區(qū)劃圖南寧市與周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)系示意圖7一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢南寧市以 第三產(chǎn)業(yè)為主 ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)等相關(guān)行業(yè)發(fā)展。 在南寧發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)所必須的要素條件如 人口基數(shù)、人口素質(zhì)、人口流動性、人文環(huán)境、可支配收入水平，城市商業(yè)組織環(huán)境 均是區(qū)域內(nèi)最理想條件。4一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢南寧市戶籍總?cè)丝跒?724萬， 市區(qū)常住人口為 279萬 ，占總?cè)丝?38%， 2023年戶籍人口及市區(qū)人口增長分