【正文】 , consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看專 家告 訴。 00:07:4300:07:4300:071/26/2023 12:07:43 AM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 00:07:4300:07:4300:07Tuesday, January 26, 2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 26 一月 202312:07:43 上午 00:07:43一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。正、側(cè)門進(jìn)入商場(chǎng)的多是周邊商務(wù)辦公一族，公交、步行居多；后門進(jìn)入商場(chǎng)的多是周邊小區(qū)居民；而從地下進(jìn)入商場(chǎng)的大多是有車一族。華潤和萬達(dá)有做業(yè)態(tài)排布規(guī)劃的痕跡，但是其組合方式包括引進(jìn)的品牌檔次，商家的經(jīng)營模式，都與南寧消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣有一定差異，導(dǎo)致參觀者多而買單客少。 店鋪數(shù)量較多，在電梯等工具的幫助下，較易到達(dá)。自 2023年以來， HM在中國已經(jīng)擁有 200余家門店。如全國連鎖的 “ 方所 ” 、 “ 西西弗書店 ”“ HI百貨 ” 。主要分布在星光大道、五一路等主干道上 。A CBIEFGHD悅薈廣場(chǎng)新朝陽商業(yè)廣場(chǎng)西南商都南寧百貨A CBIEFGHDD31四、城市商圈分布及經(jīng)營情況民族廣場(chǎng)商圈 —— 以中高檔百貨為主要業(yè)態(tài)，屬于老城區(qū)的第二大商圈，商圈以夢(mèng)之島和九一天地為中心輻射整個(gè)區(qū)域 。面積段 成交套數(shù) 占比 成交面積（萬㎡） 成交金額（億元）40㎡ 以下 1714 44% 40~60㎡ 1017 26% 60~80㎡ 448 12% 80~100㎡ 282 7% 100~200㎡ 391 10% 200~500㎡ 27 1% 500㎡ 以上 7 0% 合計(jì) 3886 100% 2023年南寧市商鋪成交面積段分布27三、城市物業(yè)供需情況，興寧和青秀區(qū)成交均價(jià)較高2023年，江南區(qū)成交商鋪套數(shù)最多，青秀區(qū)次之，兩區(qū)成交套數(shù)均超過 1000套；青秀區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)商鋪成交面積最大，均超過 6萬㎡； 2023年良慶區(qū)和邕寧區(qū)商鋪成交量較少，其主要原因是 2023年及 2023年該兩個(gè)區(qū)域的商品房供應(yīng)以住宅為主，而商鋪、車位等物業(yè)一般都會(huì)在住宅銷售到一定階段后才開始入市，預(yù)計(jì)， 2023年這兩個(gè)區(qū)域的商鋪成交將可能上漲，但仍將位于低位。類別 成交面積（萬㎡） 成交套數(shù) 成交金額（億元） 成交均價(jià)（元 /㎡）商場(chǎng) 2 16 8910 商鋪 21 3886 25001 商業(yè)用房 1 6 36128 合計(jì) 3908 242602023年南寧市商業(yè)物業(yè)成交分布25三、城市物業(yè)供需情況、青秀和興寧區(qū)為主， 60㎡ 以下商鋪戶型為主力產(chǎn)品2023年，南寧市商業(yè)物業(yè)（包括商鋪、商業(yè)及商場(chǎng)）供應(yīng)的主力面積段為 60㎡以下戶型，供應(yīng)套數(shù)達(dá)到 4259套，占到全年供應(yīng)總套數(shù)的 58%。 2023年商品房住宅的成交量增速要低于全年南寧市商品房 %的增幅 4個(gè)百分點(diǎn)。興寧區(qū)： 2023年成交的地塊主要為廂竹大道外和昆侖大道周邊地塊，其中中海拿地面積占到了大部分比重。西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū)平均樓面價(jià)均下降，其中西鄉(xiāng)塘區(qū)降幅最大，達(dá)到 33%，江南區(qū)由去年的 2109元 /㎡的高位回落至 1896元 /㎡ ，降幅為 10% 。區(qū)域 供應(yīng)面積（ 萬 /㎡ ） 占比 同比增速江南區(qū) 8% 21%良慶區(qū) 54% 143%青秀區(qū) 0% 96%西鄉(xiāng)塘區(qū) 5% 45%興寧區(qū) 14% 51%邕寧區(qū) 19% 12%合計(jì) 100% 19%2023年南寧市商住辦公用地供應(yīng)區(qū)域分布18二、城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場(chǎng)情況2023年南寧市商住辦公用地成交總面積約 338萬㎡，同比增長 18%；成交金額為 164億元，比去年同期減少了近 17億元，降幅為 9%；成交樓面單價(jià)為 1505元 /㎡，比 2023年同期的 1641元 /㎡下降了 8%。南寧市軌道交通規(guī)劃線路示意圖15分項(xiàng)總結(jié) 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì) 城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場(chǎng)情況 城市商業(yè)物業(yè)供需情況 城市商圈分布及經(jīng)營情況 城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研 A1商業(yè)定位建議 A1單體動(dòng)線系統(tǒng)規(guī)劃建議?海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及定位建議16二、城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場(chǎng)情況. 2023年涉及商業(yè)開發(fā)題材的土地供需狀況?2023年，南寧市商住辦公用地供應(yīng) ㎡，同比增長 19%，經(jīng)營性用地供應(yīng)占比48%，比重上升 3個(gè)百分點(diǎn)。14一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)南寧軌道交通建設(shè)后期速度會(huì)越來越快，一號(hào)線近完工，二三號(hào)線同時(shí)施工，四五號(hào)線同時(shí)施工，其中 5號(hào)線有望在 5年內(nèi)兌現(xiàn)開通，壯錦大道、亭洪西路站均可為項(xiàng)目有效集客，需要注意的是， 5號(hào)線直接承載的客流主要來自于老城區(qū)、學(xué)區(qū)、城中村集中片，是典型的城郊對(duì)流線。同時(shí)將向南建設(shè)邕江南邊發(fā)展帶，實(shí)現(xiàn)江南、江北 “比翼齊飛 ”“并駕齊驅(qū) ”。12一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)突出 “ 一軸兩帶多中心，整體向東重點(diǎn)向南。 第二和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，使南寧非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重不斷提高；?這一階段主要大城市優(yōu)先發(fā)展是主要的發(fā)展特征，該階段第三產(chǎn)業(yè)的占比日益提高， 城市聚集效應(yīng)呈現(xiàn)，省內(nèi)農(nóng)村、二級(jí)城市向南寧轉(zhuǎn)移 。 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的提示是：對(duì)購物環(huán)境、業(yè)態(tài)組合、服務(wù)水平、品牌引進(jìn)改善和提升，滿足消費(fèi)者的個(gè)性需求。海吉星臨街商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研分析廣西海吉星 營銷管理部 卓盎廣告策劃 2?分析原理研究商業(yè)綜合體設(shè)立前景的主要考量因素城市經(jīng)濟(jì)水平人口結(jié)構(gòu)和基數(shù)普遍生活習(xí)慣城市規(guī)劃設(shè)置地區(qū)內(nèi)供需和同類競(jìng)爭地段選擇 商業(yè)定位建筑和環(huán)境設(shè)施合理性業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)運(yùn)營特色外在 （決定性因素）內(nèi)在 （自身可操控因素）貫穿內(nèi)外 （差異性因素）滿足城市消費(fèi)者的普遍需求與不同生活背景消費(fèi)者之差異化需求兩者的效益權(quán)衡3一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)“ 一帶一路 ” 發(fā)展戰(zhàn)略引爆中國第 4次投資熱潮，南寧作為中國對(duì)接?xùn)|盟的區(qū)域化國際性城市，正處于這一概念的熱區(qū)。5一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)2023年南寧市 人均 GDP達(dá) ，消費(fèi)需求正處于由豐富型向提升型過渡的發(fā)展階段 。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段關(guān)系三大產(chǎn)業(yè) GDP結(jié)構(gòu)（ %） 時(shí)期 經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段一產(chǎn)比重 二產(chǎn)比重 三產(chǎn)比重大于 小于 小于 工業(yè)化準(zhǔn)備期 初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)階段小于 大于 大于 工業(yè)化初期 工業(yè)化階段小于 大于 大于 工業(yè)化中期小于 大于 大于 工業(yè)化成熟期小于 小于 大于 工業(yè)化后期 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長階段?南寧市 2023年第三產(chǎn)業(yè)比重為 ∶∶ ，一產(chǎn)比重比上年回落 ，二產(chǎn)比重提高 百分點(diǎn) ,三產(chǎn)比重提高 。11一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì)14年南寧社會(huì)消費(fèi)品總額為 ，增長 %，呈逐年上升的趨勢(shì)，商業(yè)發(fā)展環(huán)境較好。? 城市布局： 建設(shè)邕江北岸生態(tài)型城區(qū)發(fā)展帶。規(guī)劃至 2023年，鐵路營運(yùn)里程超過 800公里， 形成南寧到周邊省會(huì)城市 3小時(shí)左右、到廣西各主要中心城市 2小時(shí)左右、到北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 1小時(shí)以內(nèi)的快速城際鐵路網(wǎng) 。?5號(hào)線站點(diǎn)： 那洪 壯錦大道 金凱路 南站大道 亭洪西路 旱塘 新陽路 廣西大學(xué) 財(cái)經(jīng)學(xué)院 友愛 北湖北路 虎邱村 獅山公園 南梧路 邕賓立交南 邕賓立交北 廣西藥用植物園 南寧金橋客運(yùn)站 那合 九曲灣南 九曲灣 嘉和城南 嘉和城 三塘客運(yùn)站 三塘。其他四區(qū)均出現(xiàn)不同程度下降， 2023年以來江南區(qū)一直處于低成交并逐步下降階段 。綜合來看，興寧、青秀、良慶和邕寧區(qū)的成交樓面價(jià)同比上升，其中興寧區(qū)本年平均成交樓面價(jià)為 1624元 /㎡ ，同比增幅達(dá)到 125%，其次是青秀區(qū)，同比增長 74%，良慶區(qū)今年平均樓面價(jià) 1373元 /㎡ ，同比增長31%。西鄉(xiāng)塘： 2023年成交的地塊主要為舊城改造用地，區(qū)域內(nèi)配套相對(duì)完善的商住辦公用地儲(chǔ)備不多，偏遠(yuǎn)區(qū)域內(nèi)（如金陵）的地塊很難受到房企關(guān)注，預(yù)計(jì)未來的土地供應(yīng)仍以舊城改造用地為主，安吉 石埠區(qū)域的地塊關(guān)注度或?qū)⑻嵘?。物業(yè)類型 供應(yīng)面積（萬㎡） 同比增速住宅 18%商業(yè) 51%辦公樓 58%車庫、車位 16%其他 42%合計(jì) 22%注：住宅包括了別墅、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和限價(jià)房等23三、城市物業(yè)供需情況，辦公樓成交倍增，商業(yè)物業(yè)成交同比下滑從 2023年南寧市商品房成交的物業(yè)類型分布來看，全年商品房住宅共成交 58508套，同比增長 %，成交面積 603萬㎡，同比增長 %，商品房住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房 3129套 ㎡）成交面積占到總量的 82%的比重。隨著商業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，全市商品房供需將 保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，但由于目前庫存量較大，各個(gè)區(qū)域商業(yè)環(huán)境發(fā)展的不均衡性，預(yù)計(jì)未來南寧市各大區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展仍存在較大差距。 2023年下降 % 。項(xiàng)目名稱 建筑面積（萬㎡） 開業(yè)時(shí)間 商業(yè)形式 檔次租金（元 /㎡ *月）悅薈廣場(chǎng) 13 2023 購物中心 中高 400500新朝陽商業(yè)廣場(chǎng) 2023 百貨 中低 300西南商都 2023 百貨 中低 提點(diǎn)20~25南寧百貨（南樓）8（北樓）1956 百貨 中低 提點(diǎn)體量： ㎡（百貨部分）；定位： 中檔大眾化；業(yè)態(tài)： IT、鞋帽、服飾、家居、超市、美食、影院、配套服務(wù)。萬象城航洋國際 MALL34四、城市商圈分布及經(jīng)營情況江南淡村商圈 ——目前以基礎(chǔ)商業(yè)居多，消費(fèi)客群偏中低端。您認(rèn)為家附近的商場(chǎng)什么樣的變化更令您高興？您最常去商場(chǎng)選購哪些商品？38五、城市商圈分布及經(jīng)營情況如 ——傳統(tǒng)的書店變成了推介閱讀生活方式或某些興趣主題的新型百