【正文】 海吉星臨街商業(yè)項目市場環(huán)境調(diào)研分析廣西海吉星 營銷管理部 卓盎廣告策劃 2?分析原理研究商業(yè)綜合體設立前景的主要考量因素城市經(jīng)濟水平人口結構和基數(shù)普遍生活習慣城市規(guī)劃設置地區(qū)內(nèi)供需和同類競爭地段選擇 商業(yè)定位建筑和環(huán)境設施合理性業(yè)態(tài)結構運營特色外在 （決定性因素）內(nèi)在 （自身可操控因素）貫穿內(nèi)外 （差異性因素）滿足城市消費者的普遍需求與不同生活背景消費者之差異化需求兩者的效益權衡3一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢“ 一帶一路 ” 發(fā)展戰(zhàn)略引爆中國第 4次投資熱潮，南寧作為中國對接東盟的區(qū)域化國際性城市，正處于這一概念的熱區(qū)。 因此具有國際經(jīng)濟文化商貿(mào)交流內(nèi)涵的商業(yè)概念正成為南寧新興商業(yè)綜合體的選擇發(fā)展主題的焦點，能得到較高的消費者和投資者關注，以及政府支持的重視。“ 一帶一路 ” 貫穿亞歐非大陸，一頭是活躍的東亞經(jīng)濟圈，一頭是發(fā)達的歐洲經(jīng)濟圈，中間廣大腹地國家經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?。絲綢之路經(jīng)濟帶重點暢通中國經(jīng)中亞、俄羅斯至歐洲（波羅的海）；中國經(jīng)中亞、西亞至波斯灣、地中海； 中國至東南亞 、南亞、印度洋。 21世紀海上絲綢之路重點方向是從中國沿海港口過南海到印度洋，延伸至歐洲；從中國沿海港口過南海到南太平洋。強化多邊合作機制作用，發(fā)揮上海合作組織（ SCO）、 中國－東盟“ 10+1” 、亞太經(jīng)合組織（ APEC）、亞歐會議（ ASEM）、亞洲合作對話（ ACD）、亞信會議（ CICA）、中阿合作論壇、中國－海合會戰(zhàn)略對話、大湄公河次區(qū)域（ GMS）經(jīng)濟合作、中亞區(qū)域經(jīng)濟合作（CAREC）等現(xiàn)有多邊合作機制作用，相關國家加強溝通，讓更多國家和地區(qū)參與 “ 一帶一路 ” 建設。4一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢南寧市戶籍總人口為 724萬， 市區(qū)常住人口為 279萬 ，占總人口 38%， 2023年戶籍人口及市區(qū)人口增長分別為 %、 %， 呈穩(wěn)步上升趨勢 。5一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢2023年南寧市 人均 GDP達 ，消費需求正處于由豐富型向提升型過渡的發(fā)展階段 。 對商業(yè)項目的提示是：對購物環(huán)境、業(yè)態(tài)組合、服務水平、品牌引進改善和提升，滿足消費者的個性需求。7000 21000 49000 70000西南城市 中部城市 沿海城市 核心城市人均 GDP與消費需求變化 （單位：元）第二階段 第三階段 第四階段第一階段1 2 3 4? 第一階段 ——生活必需型消費階段 滿足生活基本需要，以吃、穿、用為主要消費內(nèi)容1? 第二階段 ——豐富型消費階段 較好解決基本生活后的消費階段，延展基礎消費內(nèi)容2? 第三階段 ——提升型消費階段 體現(xiàn)個性特點的消費階段，關注品質(zhì)、講究品牌消費3? 第四階段 ——享受型消費階段 物質(zhì)消費后，滿足精神需求，傾向于休閑、享樂型消費46一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢一省之經(jīng)濟文化行政中心，一國之跨地區(qū)合作中心。 在南寧發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)所必須的要素條件如 人口基數(shù)、人口素質(zhì)、人口流動性、人文環(huán)境、可支配收入水平，城市商業(yè)組織環(huán)境 均是區(qū)域內(nèi)最理想條件。城市名片：全國文明城市聯(lián)合國人居獎中國綠城廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)核心城市中國 東盟博覽會永久舉辦地南寧國際民歌藝術節(jié)? 南寧面向東南亞，背靠大西南，東鄰粵港澳，南臨北部灣，西接中南半島，處于泛北部灣、 泛珠三角和大西南 3個經(jīng)濟圈的結合部。? 是大西南出海通道的樞紐城市、中國與東盟合作的前沿城市。南寧會務會展多，文化活動多，商務型消費水平較高，生活品質(zhì)型消費水平較低，生活必需品和服務物價基本平穩(wěn)，服務型消費繁榮程度高于購物型消費。南寧市行政區(qū)劃圖南寧市與周邊區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)系示意圖7一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢南寧市以 第三產(chǎn)業(yè)為主 ，產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)等相關行業(yè)發(fā)展。三大產(chǎn)業(yè)結構與經(jīng)濟發(fā)展階段關系三大產(chǎn)業(yè) GDP結構（ %） 時期 經(jīng)濟發(fā)展階段一產(chǎn)比重 二產(chǎn)比重 三產(chǎn)比重大于 小于 小于 工業(yè)化準備期 初級產(chǎn)品生產(chǎn)階段小于 大于 大于 工業(yè)化初期 工業(yè)化階段小于 大于 大于 工業(yè)化中期小于 大于 大于 工業(yè)化成熟期小于 小于 大于 工業(yè)化后期 經(jīng)濟穩(wěn)定增長階段?南寧市 2023年第三產(chǎn)業(yè)比重為 ∶∶ ，一產(chǎn)比重比上年回落 ，二產(chǎn)比重提高 百分點 ,三產(chǎn)比重提高 。 第二和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 產(chǎn)業(yè)結構和消費結構發(fā)生了巨大變化，使南寧非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重不斷提高；?這一階段主要大城市優(yōu)先發(fā)展是主要的發(fā)展特征，該階段第三產(chǎn)業(yè)的占比日益提高， 城市聚集效應呈現(xiàn)，省內(nèi)農(nóng)村、二級城市向南寧轉(zhuǎn)移 。8一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢南寧市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，居民消費水平較高，為城市 商貿(mào)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展提供堅實基礎。?國民經(jīng)濟： 南寧市近幾年 GDP穩(wěn)步增長，增長率保持在 10%左右。 2023年，南寧市地區(qū)生產(chǎn)總值，增長 %， 總量列 5個自治區(qū)首府城市的第一位，但同比其他全國二線省會城市經(jīng)濟水平偏低 ；?城市消費力： 南寧市人口收入水平同比同類城市為最低，但其社會消費品零售總額不低，說明 南寧市城市消費力不低 ；時間 類別 城市屬性 戶籍人口（萬人） GDP總值（億元） 人均 GDP（萬元） 固定資產(chǎn)投資（ 億元）全年社會消費品零售總額（億元）城鎮(zhèn)人均可支配收入（萬元）2023年 南寧 二線省會城市 724 濟南 二線省會城市 南昌 二線省會城市 長沙 二線省會城市 昆明 二線省會城市 9一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢南寧市房地產(chǎn)投資快速增長，增速高出固定投資 %，將迎來新的機遇。指數(shù) 正常區(qū)間 南寧相關指數(shù)評價房地產(chǎn)開發(fā)投資額 /固定資產(chǎn)投資額 2023年南寧該指數(shù)為 ，低于正常區(qū)間房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 2023年南寧該指數(shù)為 ，屬于正常區(qū)間房地產(chǎn)投資增速 /GDP增速 南寧市 2023年房地產(chǎn)投資增長 %，超于正常值2023年全市南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為，同比增長 %，比上年同期提高了 。比固定資產(chǎn)投資的增速高出 ，其占固定資產(chǎn)投資比重也由上年的 %提高到 2023年的 %。10一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢14年南寧市城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入為 27075元 ，增長 %，且 穩(wěn)步上升 為商業(yè)發(fā)展及消費增長提供保障 。11一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢14年南寧社會消費品總額為 ，增長 %，呈逐年上升的趨勢，商業(yè)發(fā)展環(huán)境較好。12一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢突出 “ 一軸兩帶多中心，整體向東重點向南。作為城市輔助中心片區(qū)，江南區(qū)的經(jīng)濟職能為城市重點產(chǎn)業(yè)區(qū)，土地供應主要趨勢是首先滿足物流倉儲辦公商貿(mào)發(fā)展所需配合招商引資，社區(qū)布局模式是連點造鏈，產(chǎn)業(yè)商貿(mào)和新型制造業(yè)布局模式是集中造片。在此城規(guī)戰(zhàn)略下，江南發(fā)展城市一般消費型商業(yè)的空間有限，人口基數(shù)和分布特性均不利支持，區(qū)域產(chǎn)業(yè)特性也使得該區(qū)域人居條件不會作為具有高層次消費力者的居住首選，因此整體上影響江南的商業(yè)檔次和容量。? “一軸 ”： 沿江城市發(fā)展軸。? “兩帶 ”： 西部北部生態(tài)保護帶和南部生態(tài)保護帶。中心城內(nèi)的 18條內(nèi)河（邕江一級支流）形成生態(tài)廊道，溝通 “一軸 ”與 “兩帶 ”之間的聯(lián)系。? “多中心 ”： 以城市中心為極核、片區(qū)中心為主體、組團中心為骨干、社區(qū)中心為基礎的多層次、網(wǎng)絡型的城市公共中心體系。? 城市布局： 建設邕江北岸生態(tài)型城區(qū)發(fā)展帶。同時將向南建設邕江南邊發(fā)展帶，實現(xiàn)江南、江北 “比翼齊飛 ”“并駕齊驅(qū) ”。 ? 城市發(fā)展方向： 城市的主導發(fā)展方向：整體向東，重點向南。13一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢南寧規(guī)劃的 6條高鐵，目前開通三條，可快速連接城市內(nèi)外。未來云貴桂湘粵五省省會直連構成，南寧北海桂林柳州直連構成 ，區(qū)內(nèi)客流進一步趨向穩(wěn)定，區(qū)外客流源源不斷，商旅客的循環(huán)輸入將形成城市特色商業(yè)的極大利好，屆時具有豐富目的地型業(yè)態(tài)、主題特色鮮明、與城市人文經(jīng)濟背景有高度契合的名片式商業(yè)項目將具有較好的生存力。? 規(guī)劃范圍：東起湘桂線邕寧站，西至南昆線楊美站，南至南防線吳圩站。樞紐共有車站 13個，其中南寧站、南寧東站、五象站為客運站，南寧南站為編組站。? 鐵路發(fā)展規(guī)劃：完成柳南線（柳州至南寧客運專線） 、 南廣線（南寧至廣州） 、云桂線（云南至廣西）、金南線（貴陽 — 金城江 — 南寧線）、 南欽新建雙線（南寧至欽州、北海、防城港） ，增建南寧至憑祥二線等六條高速鐵路線，引入南寧鐵路樞紐。規(guī)劃至 2023年，鐵路營運里程超過 800公里， 形成南寧到周邊省會城市 3小時左右、到廣西各主要中心城市 2小時左右、到北部灣經(jīng)濟區(qū) 1小時以內(nèi)的快速城際鐵路網(wǎng) 。14一、 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢南寧軌道交通建設后期速度會越來越快，一號線近完工，二三號線同時施工，四五號線同時施工，其中 5號線有望在 5年內(nèi)兌現(xiàn)開通，壯錦大道、亭洪西路站均可為項目有效集客，需要注意的是， 5號線直接承載的客流主要來自于老城區(qū)、學區(qū)、城中村集中片，是典型的城郊對流線。此外沿途鏈接了多個客運站，擔當一定的商旅客集散的功能。因此沿線的一般休閑購物娛樂消費類商業(yè)項目不宜過于期待 5號線的帶客效應。但如果是主題很鮮明，體驗性很強業(yè)態(tài)極具特色能輻射全城消費者及對商旅客有相當吸引力的目的地型業(yè)態(tài)，則 5號線為項目提供了絕佳的通達利好。?城市軌道交通規(guī)劃： 2023年加快南寧軌道交通 1號線、 2號線建設，爭取 16年完工，加快推進 3號線、 4號線動工。?南寧地鐵五號線南起經(jīng)開區(qū)那洪，北至興寧區(qū)三塘，全長 32公里，共設 25座車站，其中 6座高架站， 19座地下站。建設內(nèi)容：五號線為邕江南岸的東西方向的骨干線，有力的支持昆侖大道組團的發(fā)展。?5號線站點： 那洪 壯錦大道 金凱路 南站大道 亭洪西路 旱塘 新陽路 廣西大學 財經(jīng)學院 友愛 北湖北路 虎邱村 獅山公園 南梧路 邕賓立交南 邕賓立交北 廣西