【正文】 海吉星臨街商業(yè)項(xiàng)目市場環(huán)境調(diào)研分析廣西海吉星 營銷管理部 卓盎廣告策劃 2?分析原理研究商業(yè)綜合體設(shè)立前景的主要考量因素城市經(jīng)濟(jì)水平人口結(jié)構(gòu)和基數(shù)普遍生活習(xí)慣城市規(guī)劃設(shè)置地區(qū)內(nèi)供需和同類競爭地段選擇 商業(yè)定位建筑和環(huán)境設(shè)施合理性業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)運(yùn)營特色外在 （決定性因素）內(nèi)在 （自身可操控因素）貫穿內(nèi)外 （差異性因素）滿足城市消費(fèi)者的普遍需求與不同生活背景消費(fèi)者之差異化需求兩者的效益權(quán)衡3一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢“ 一帶一路 ” 發(fā)展戰(zhàn)略引爆中國第 4次投資熱潮，南寧作為中國對接?xùn)|盟的區(qū)域化國際性城市，正處于這一概念的熱區(qū)。 因此具有國際經(jīng)濟(jì)文化商貿(mào)交流內(nèi)涵的商業(yè)概念正成為南寧新興商業(yè)綜合體的選擇發(fā)展主題的焦點(diǎn)，能得到較高的消費(fèi)者和投資者關(guān)注，以及政府支持的重視?！?一帶一路 ” 貫穿亞歐非大陸，一頭是活躍的東亞經(jīng)濟(jì)圈，一頭是發(fā)達(dá)的歐洲經(jīng)濟(jì)圈，中間廣大腹地國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?。絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶重點(diǎn)暢通中國經(jīng)中亞、俄羅斯至歐洲（波羅的海）；中國經(jīng)中亞、西亞至波斯灣、地中海； 中國至東南亞 、南亞、印度洋。 21世紀(jì)海上絲綢之路重點(diǎn)方向是從中國沿海港口過南海到印度洋，延伸至歐洲；從中國沿海港口過南海到南太平洋。強(qiáng)化多邊合作機(jī)制作用，發(fā)揮上海合作組織（ SCO）、 中國－東盟“ 10+1” 、亞太經(jīng)合組織（ APEC）、亞歐會(huì)議（ ASEM）、亞洲合作對話（ ACD）、亞信會(huì)議（ CICA）、中阿合作論壇、中國－海合會(huì)戰(zhàn)略對話、大湄公河次區(qū)域（ GMS）經(jīng)濟(jì)合作、中亞區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作（CAREC）等現(xiàn)有多邊合作機(jī)制作用，相關(guān)國家加強(qiáng)溝通，讓更多國家和地區(qū)參與 “ 一帶一路 ” 建設(shè)。4一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢南寧市戶籍總?cè)丝跒?724萬， 市區(qū)常住人口為 279萬 ，占總?cè)丝?38%， 2023年戶籍人口及市區(qū)人口增長分別為 %、 %， 呈穩(wěn)步上升趨勢 。5一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢2023年南寧市 人均 GDP達(dá) ，消費(fèi)需求正處于由豐富型向提升型過渡的發(fā)展階段 。 對商業(yè)項(xiàng)目的提示是：對購物環(huán)境、業(yè)態(tài)組合、服務(wù)水平、品牌引進(jìn)改善和提升，滿足消費(fèi)者的個(gè)性需求。7000 21000 49000 70000西南城市 中部城市 沿海城市 核心城市人均 GDP與消費(fèi)需求變化 （單位：元）第二階段 第三階段 第四階段第一階段1 2 3 4? 第一階段 ——生活必需型消費(fèi)階段 滿足生活基本需要，以吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容1? 第二階段 ——豐富型消費(fèi)階段 較好解決基本生活后的消費(fèi)階段，延展基礎(chǔ)消費(fèi)內(nèi)容2? 第三階段 ——提升型消費(fèi)階段 體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的消費(fèi)階段，關(guān)注品質(zhì)、講究品牌消費(fèi)3? 第四階段 ——享受型消費(fèi)階段 物質(zhì)消費(fèi)后，滿足精神需求，傾向于休閑、享樂型消費(fèi)46一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢一省之經(jīng)濟(jì)文化行政中心，一國之跨地區(qū)合作中心。 在南寧發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)所必須的要素條件如 人口基數(shù)、人口素質(zhì)、人口流動(dòng)性、人文環(huán)境、可支配收入水平，城市商業(yè)組織環(huán)境 均是區(qū)域內(nèi)最理想條件。城市名片：全國文明城市聯(lián)合國人居獎(jiǎng)中國綠城廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市中國 東盟博覽會(huì)永久舉辦地南寧國際民歌藝術(shù)節(jié)? 南寧面向東南亞，背靠大西南，東鄰粵港澳，南臨北部灣，西接中南半島，處于泛北部灣、 泛珠三角和大西南 3個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部。? 是大西南出海通道的樞紐城市、中國與東盟合作的前沿城市。南寧會(huì)務(wù)會(huì)展多，文化活動(dòng)多，商務(wù)型消費(fèi)水平較高，生活品質(zhì)型消費(fèi)水平較低，生活必需品和服務(wù)物價(jià)基本平穩(wěn)，服務(wù)型消費(fèi)繁榮程度高于購物型消費(fèi)。南寧市行政區(qū)劃圖南寧市與周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)系示意圖7一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢南寧市以 第三產(chǎn)業(yè)為主 ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)等相關(guān)行業(yè)發(fā)展。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段關(guān)系三大產(chǎn)業(yè) GDP結(jié)構(gòu)（ %） 時(shí)期 經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段一產(chǎn)比重 二產(chǎn)比重 三產(chǎn)比重大于 小于 小于 工業(yè)化準(zhǔn)備期 初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)階段小于 大于 大于 工業(yè)化初期 工業(yè)化階段小于 大于 大于 工業(yè)化中期小于 大于 大于 工業(yè)化成熟期小于 小于 大于 工業(yè)化后期 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長階段?南寧市 2023年第三產(chǎn)業(yè)比重為 ∶∶ ，一產(chǎn)比重比上年回落 ，二產(chǎn)比重提高 百分點(diǎn) ,三產(chǎn)比重提高 。 第二和第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，使南寧非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重不斷提高；?這一階段主要大城市優(yōu)先發(fā)展是主要的發(fā)展特征，該階段第三產(chǎn)業(yè)的占比日益提高， 城市聚集效應(yīng)呈現(xiàn)，省內(nèi)農(nóng)村、二級(jí)城市向南寧轉(zhuǎn)移 。8一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，居民消費(fèi)水平較高，為城市 商貿(mào)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。?國民經(jīng)濟(jì)： 南寧市近幾年 GDP穩(wěn)步增長，增長率保持在 10%左右。 2023年，南寧市地區(qū)生產(chǎn)總值，增長 %， 總量列 5個(gè)自治區(qū)首府城市的第一位，但同比其他全國二線省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)水平偏低 ；?城市消費(fèi)力： 南寧市人口收入水平同比同類城市為最低，但其社會(huì)消費(fèi)品零售總額不低，說明 南寧市城市消費(fèi)力不低 ；時(shí)間 類別 城市屬性 戶籍人口（萬人） GDP總值（億元） 人均 GDP（萬元） 固定資產(chǎn)投資（ 億元）全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）城鎮(zhèn)人均可支配收入（萬元）2023年 南寧 二線省會(huì)城市 724 濟(jì)南 二線省會(huì)城市 南昌 二線省會(huì)城市 長沙 二線省會(huì)城市 昆明 二線省會(huì)城市 9一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢南寧市房地產(chǎn)投資快速增長，增速高出固定投資 %，將迎來新的機(jī)遇。指數(shù) 正常區(qū)間 南寧相關(guān)指數(shù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)投資額 /固定資產(chǎn)投資額 2023年南寧該指數(shù)為 ，低于正常區(qū)間房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP 2023年南寧該指數(shù)為 ，屬于正常區(qū)間房地產(chǎn)投資增速 /GDP增速 南寧市 2023年房地產(chǎn)投資增長 %，超于正常值2023年全市南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為，同比增長 %，比上年同期提高了 。比固定資產(chǎn)投資的增速高出 ，其占固定資產(chǎn)投資比重也由上年的 %提高到 2023年的 %。10一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢14年南寧市城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入為 27075元 ，增長 %，且 穩(wěn)步上升 為商業(yè)發(fā)展及消費(fèi)增長提供保障 。11一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢14年南寧社會(huì)消費(fèi)品總額為 ，增長 %，呈逐年上升的趨勢，商業(yè)發(fā)展環(huán)境較好。12一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢突出 “ 一軸兩帶多中心，整體向東重點(diǎn)向南。作為城市輔助中心片區(qū)，江南區(qū)的經(jīng)濟(jì)職能為城市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)，土地供應(yīng)主要趨勢是首先滿足物流倉儲(chǔ)辦公商貿(mào)發(fā)展所需配合招商引資，社區(qū)布局模式是連點(diǎn)造鏈，產(chǎn)業(yè)商貿(mào)和新型制造業(yè)布局模式是集中造片。在此城規(guī)戰(zhàn)略下，江南發(fā)展城市一般消費(fèi)型商業(yè)的空間有限，人口基數(shù)和分布特性均不利支持，區(qū)域產(chǎn)業(yè)特性也使得該區(qū)域人居條件不會(huì)作為具有高層次消費(fèi)力者的居住首選，因此整體上影響江南的商業(yè)檔次和容量。? “一軸 ”： 沿江城市發(fā)展軸。? “兩帶 ”： 西部北部生態(tài)保護(hù)帶和南部生態(tài)保護(hù)帶。中心城內(nèi)的 18條內(nèi)河（邕江一級(jí)支流）形成生態(tài)廊道，溝通 “一軸 ”與 “兩帶 ”之間的聯(lián)系。? “多中心 ”： 以城市中心為極核、片區(qū)中心為主體、組團(tuán)中心為骨干、社區(qū)中心為基礎(chǔ)的多層次、網(wǎng)絡(luò)型的城市公共中心體系。? 城市布局： 建設(shè)邕江北岸生態(tài)型城區(qū)發(fā)展帶。同時(shí)將向南建設(shè)邕江南邊發(fā)展帶，實(shí)現(xiàn)江南、江北 “比翼齊飛 ”“并駕齊驅(qū) ”。 ? 城市發(fā)展方向： 城市的主導(dǎo)發(fā)展方向：整體向東，重點(diǎn)向南。13一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢南寧規(guī)劃的 6條高鐵，目前開通三條，可快速連接城市內(nèi)外。未來云貴桂湘粵五省省會(huì)直連構(gòu)成，南寧北海桂林柳州直連構(gòu)成 ，區(qū)內(nèi)客流進(jìn)一步趨向穩(wěn)定，區(qū)外客流源源不斷，商旅客的循環(huán)輸入將形成城市特色商業(yè)的極大利好，屆時(shí)具有豐富目的地型業(yè)態(tài)、主題特色鮮明、與城市人文經(jīng)濟(jì)背景有高度契合的名片式商業(yè)項(xiàng)目將具有較好的生存力。? 規(guī)劃范圍：東起湘桂線邕寧站，西至南昆線楊美站，南至南防線吳圩站。樞紐共有車站 13個(gè)，其中南寧站、南寧東站、五象站為客運(yùn)站，南寧南站為編組站。? 鐵路發(fā)展規(guī)劃：完成柳南線（柳州至南寧客運(yùn)專線） 、 南廣線（南寧至廣州） 、云桂線（云南至廣西）、金南線（貴陽 — 金城江 — 南寧線）、 南欽新建雙線（南寧至欽州、北海、防城港） ，增建南寧至憑祥二線等六條高速鐵路線，引入南寧鐵路樞紐。規(guī)劃至 2023年，鐵路營運(yùn)里程超過 800公里， 形成南寧到周邊省會(huì)城市 3小時(shí)左右、到廣西各主要中心城市 2小時(shí)左右、到北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 1小時(shí)以內(nèi)的快速城際鐵路網(wǎng) 。14一、 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢南寧軌道交通建設(shè)后期速度會(huì)越來越快，一號(hào)線近完工，二三號(hào)線同時(shí)施工，四五號(hào)線同時(shí)施工，其中 5號(hào)線有望在 5年內(nèi)兌現(xiàn)開通，壯錦大道、亭洪西路站均可為項(xiàng)目有效集客，需要注意的是， 5號(hào)線直接承載的客流主要來自于老城區(qū)、學(xué)區(qū)、城中村集中片，是典型的城郊對流線。此外沿途鏈接了多個(gè)客運(yùn)站，擔(dān)當(dāng)一定的商旅客集散的功能。因此沿線的一般休閑購物娛樂消費(fèi)類商業(yè)項(xiàng)目不宜過于期待 5號(hào)線的帶客效應(yīng)。但如果是主題很鮮明，體驗(yàn)性很強(qiáng)業(yè)態(tài)極具特色能輻射全城消費(fèi)者及對商旅客有相當(dāng)吸引力的目的地型業(yè)態(tài)，則 5號(hào)線為項(xiàng)目提供了絕佳的通達(dá)利好。?城市軌道交通規(guī)劃： 2023年加快南寧軌道交通 1號(hào)線、 2號(hào)線建設(shè)，爭取 16年完工，加快推進(jìn) 3號(hào)線、 4號(hào)線動(dòng)工。?南寧地鐵五號(hào)線南起經(jīng)開區(qū)那洪，北至興寧區(qū)三塘，全長 32公里，共設(shè) 25座車站，其中 6座高架站， 19座地下站。建設(shè)內(nèi)容：五號(hào)線為邕江南岸的東西方向的骨干線，有力的支持昆侖大道組團(tuán)的發(fā)展。?5號(hào)線站點(diǎn)： 那洪 壯錦大道 金凱路 南站大道 亭洪西路 旱塘 新陽路 廣西大學(xué) 財(cái)經(jīng)學(xué)院 友愛 北湖北路 虎邱村 獅山公園 南梧路 邕賓立交南 邕賓立交北 廣西