【正文】 拱北商圈 吉大商圈 老香洲商圈 新香洲商圈 前山商圈 南屏商圈 蓮花路步行街 口岸購物廣場 國際大廈商業(yè)廣場 （華潤萬家） 迎賓百貨廣場 米蘭百貨廣場 珠海百貨 國貿(mào)購物廣場 潮響國貿(mào)城 免稅商場 九百地下商場 丹田城市廣場 揚(yáng)名廣場 茂業(yè)百貨 通大百貨 金寶路商業(yè)廣場 朝陽市場 百分百購物中心 樂淘城 尚都時尚百貨 旺角百貨 華潤萬家 明珠商業(yè)廣場 口岸市場 商業(yè)空間格局 —— 六大商圈呈現(xiàn)環(huán)狀分布 ? 珠海中心城區(qū)主要有六大商圈，并且由于地形原因，圍繞板障山呈現(xiàn)環(huán)狀分布 ? 拱北商圈 ? 吉大商圈 ? 老香洲商圈 ? 新香洲商圈 ? 前山商圈 ? 南屏商圈 2 商業(yè)空間格局 —— 六大商圈呈現(xiàn)環(huán)狀分布 ? 珠海六大商圈在商圈級別、輻射范圍與檔次上存在明顯的差異與區(qū)分 商圈名稱 商圈級別 輻射范圍 檔次 拱北商圈 市級商圈 珠海、澳門、游客 中檔大眾化、中檔偏低 吉大商圈 市級商圈 珠海 中高檔、高檔 老香洲商圈 區(qū)域級商圈 老香洲 中檔大眾化 新香洲商圈 區(qū)域級商圈 新香洲 中檔大眾化、中低檔 前山商圈 區(qū)域級商圈 前山 中檔大眾化 南屏商圈 新興區(qū)域級商圈 —— —— 3 商業(yè)消費(fèi)格局 —— 珠海商業(yè)消費(fèi)群體劃分及特征 ? 珠海商業(yè)消費(fèi)客群主要劃分為珠海本地客、澳門客與游客三類，而珠海本地客又可分為中高檔、年輕時尚與區(qū)域型三類消費(fèi)群體 ? 由于珠海各商圈的市場定位、輻射范圍與檔次不同，上述五類消費(fèi)客群在珠海消費(fèi)呈現(xiàn)明顯區(qū)域分布差異 主要客群類型 主要消費(fèi)場所及特征 珠海本地客群 中高端消費(fèi)客群 主要在吉大商圈消費(fèi)，并且有較高的消費(fèi)力 年輕時尚消費(fèi)客群 主要在拱北的口岸廣場、珠海百貨以及免稅商場一樓等較年輕時尚的場所消費(fèi)， 年齡以 1835歲為主，對潮流觸覺敏銳，消費(fèi)頻率較高 區(qū)域型就近消費(fèi)客群 以就近消費(fèi)為原則，以老香洲與新香洲為代表 澳門客群 主要集中在拱北口岸附近一帶消費(fèi)，更偏重于餐飲與休閑娛樂消費(fèi) 游客 相對集中在拱北口岸一帶 4 商業(yè)發(fā)展階段 —— 珠海整體商業(yè)發(fā)展階段研判 階段四 階段三 階段二 階段一 零散街鋪及小型超市階段，特點(diǎn)是分散、各行各業(yè)混雜，以滿足居民日常需求為主 逐步向行業(yè)集中轉(zhuǎn)變，成行成市，有一定規(guī)模效應(yīng)。 逐步形成了有一定規(guī)模的商業(yè)街區(qū)或大型超市及百貨單獨(dú)門店 集購物、娛樂休閑、餐飲等功能于一體的一站式購物中心 零散街鋪 如拱北蓮花路步行街等 如拱北口岸廣場、華潤萬家、吉大免稅、茂業(yè)百貨、家樂福等 目前，珠海正處于此過渡階段 5 指標(biāo) 單位 2022年 2022年 2022年 2022年0 9 同比0 8增長（% ）1 0 同比0 9增長（% ）1 1 同比1 0增長（% ）本年完成投資額 萬元 1,520,896 1,684,427 1,795,101 2,556,096 土地購置費(fèi) 萬元 390,571 473,634 401,971 581,899 住宅 萬元 1,116,332 954,585 1,229,110 1,658,469 辦公樓 萬元 4,386 10,666 12,346 71,933 商業(yè)營業(yè)用房 萬元 78,008 110,217 95,653 169,735 其他 萬元 322,170 608,959 457,992 655,959 本年購置土地面積 平方米 612,473 795,161 628,753 594,801 珠海市2 0 0 8 年—2 0 1 1 年房地產(chǎn)投資情況08— 11年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 資料來源：珠海市統(tǒng)計局 商業(yè)發(fā)展環(huán)境 —— 商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上 6 單位 2022年 2022年 2022年 2022年0 9 同比0 8增長（% ）1 0 同比0 9增長（% ）1 1 同比1 0增長（% ）住宅 平方米 1,630,563 2,777,709 2,509,962 1,931,609 辦公樓 平方米 18,488 7,366 46,456 15,582 商業(yè)營業(yè)用房 平方米 49,956 66,874 106,881 95,769 其他 平方米 57,276 45,345 164,527 197,356 合計 平方米 1,756,283 2,897,294 2,827,826 2,240,316 住宅 萬元 1,144,404 2,047,303 2,639,581 2,299,542 辦公樓 萬元 14,199 3,641 46,241 17,000 1, 商業(yè)營業(yè)用房 萬元 59,633 76,458 158,538 149,253 其他 萬元 23,506 18,639 85,742 109,481 360 合計 萬元 1,241,742 2,146,041 2,930,102 2,575,276 住宅 萬元/ ㎡ 辦公樓 萬元/ ㎡ 商業(yè)營業(yè)用房 萬元/ ㎡ 其他 萬元/ ㎡ 合計 萬元/ ㎡ 每平方米均價珠海市2022年—2022年商品房銷售情況指標(biāo)銷售面積銷售金額08— 11年 房地產(chǎn)銷售情況 資料來源：珠海市統(tǒng)計局 商業(yè)發(fā)展環(huán)境 —— 商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上 7 商業(yè)發(fā)展環(huán)境 —— 商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上 ? 珠海 近五年商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上 ? 社會消費(fèi)品零售總額保持 10%以上年增長率 ? 商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少，但銷售均價卻穩(wěn)定增加，說明商業(yè)物業(yè)需求相對旺盛 資料來源：珠海市統(tǒng)計局 2022~2022年珠海商業(yè)營業(yè)用房銷售均價走勢 11937 11433 14833 15585 0400080001202216000202202022年 2022年 2022年 2022年 商業(yè)營業(yè)用房 元 /㎡ 202495 117089 100246 95550 0500001000001500002022002500002022年 2022年 2022年 2022年 商業(yè)營業(yè)用房待售面積 平方米 8 商業(yè)發(fā)展環(huán)境 —— 商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上 ? 珠海 近五年商業(yè)市場發(fā)展總體平穩(wěn)向上 ? 商業(yè)營業(yè)用房施工面積穩(wěn)定增加， 2022年已達(dá) 110多萬平方米，增長率超過 40% ? 商業(yè)營業(yè)用房新開工面積呈迅猛增長勢頭， 2022年近 36萬平方米，增長率高達(dá) 140% 資料來源：珠海市統(tǒng)計局 9 ? 核心商圈由 迎賓南路、蓮花路、粵華路、僑光路 自然構(gòu)成了較封閉的“回”字型布局，布局范圍內(nèi)形成了繁華、集中的商業(yè)； ? 商圈緊臨口岸，是因口岸產(chǎn)生的商圈， 澳門人、游客、本地人共同構(gòu)成消費(fèi)群，其中澳門人消費(fèi)比例達(dá) 50%，旅游消費(fèi)約 2025%，消費(fèi)群年齡約 15－ 35歲 ； ? 商圈內(nèi)經(jīng)營 同質(zhì)化嚴(yán)重，商圈租金較高 ， 消費(fèi)群體年輕階層為主 ； ? 夜場消費(fèi)豐富是商圈的顯著特色 。 受澳門影響，承接被澳門博彩業(yè)排擠商業(yè)業(yè)態(tài)，兩者形成互補(bǔ)，滿足澳門中低階層、澳門及珠海年輕階層為主的消費(fèi)群體。 口岸廣場 國際大廈 （華潤萬家） 迎賓廣場 蓮 花 路 拱北商圈 10 口岸廣場板塊 蓮花路步行街 口岸購物廣場 國際大廈商業(yè)廣場 （華潤萬家） 迎賓百貨廣場 米蘭百貨廣場 口岸市場 迎賓路板塊 蓮花路板塊 ? 拱北商圈內(nèi)部可細(xì)分為三大商業(yè)板塊，三大板塊從商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成和客群定位上形成錯位競爭 ? 口岸廣場板塊 ? 蓮花路板塊 ? 迎賓路板塊 拱北商圈 11 拱北商圈 —— 商業(yè)格局 ? 拱北是珠海市商貿(mào)中心和交通樞紐中心，也是連接澳門的重要通道，是國內(nèi)外游客及往來港、澳、臺、國外客商的集散地，不同消費(fèi)客群又形成各自商業(yè)板塊特征 ? 拱北商圈可以細(xì)分為拱北口岸、蓮花路與迎賓路三大商業(yè)板塊，三大板塊從商業(yè)的檔次、經(jīng)營內(nèi)容及客群定位上形成錯位競爭，導(dǎo)致經(jīng)營狀況不盡相同 區(qū)域 檔次 經(jīng)營內(nèi)容 客群來源 口岸 板塊 中檔大眾化 以時尚潮流服飾、澳門泊來品、特產(chǎn)等與澳門有直接關(guān)聯(lián)的商品為主 珠海本地年輕消費(fèi)者、澳門客、游客 蓮花路板塊 中檔偏低 以服飾和品牌仿冒品為主，該區(qū)域內(nèi)夜店、酒店、賓館也相當(dāng)密集 主要為游客、澳門客以及一些從事特殊服務(wù)行業(yè)人員所帶動消費(fèi) 迎賓路板塊 中檔偏高 以百貨、超市為龍頭商家，業(yè)態(tài)業(yè)種比較齊全，基本能滿足普通家庭一站式購物需求 珠海本地全客群、部分澳門客 12 拱北商圈 —— 主要商