【正文】 3年，南寧市商住辦公用地供應(yīng) ㎡，同比增長 19%，經(jīng)營性用地供應(yīng)占比48%，比重上升 3個百分點。興寧區(qū) 2023年供應(yīng)商住辦公用地 56萬㎡，而青秀區(qū) 2023年僅供應(yīng)一幅地塊約 ㎡，同比下降 96%。區(qū)域 供應(yīng)面積（ 萬 /㎡ ） 占比 同比增速江南區(qū) 8% 21%良慶區(qū) 54% 143%青秀區(qū) 0% 96%西鄉(xiāng)塘區(qū) 5% 45%興寧區(qū) 14% 51%邕寧區(qū) 19% 12%合計 100% 19%2023年南寧市商住辦公用地供應(yīng)區(qū)域分布18二、城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況2023年南寧市商住辦公用地成交總面積約 338萬㎡，同比增長 18%；成交金額為 164億元，比去年同期減少了近 17億元，降幅為 9%；成交樓面單價為 1505元 /㎡，比 2023年同期的 1641元 /㎡下降了 8%。項目 商住用地 同比增速 商辦用地 同比增速 合計 同比增速成交面積（萬 /㎡ ） 282 24% 56 5% 338 18%建筑面積（萬 /㎡ ） 918 12% 174 39% 1092 1%成交金額（億元） 2% 37% 9%樓面單價（元 /㎡ ） 1543 13% 1305 3% 1505 8%2023年南寧市商住辦公用地成交分布. 2023年商住用地成交量升價跌，商業(yè)辦公用地量跌價升19二、城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況從區(qū)域成交情況來看，良慶區(qū)、邕寧區(qū)和興寧區(qū)是成交的主力區(qū)域，其中良慶區(qū)成交 ㎡，同比增幅達(dá)146%，興寧區(qū)成交 56萬㎡，同比增幅達(dá) 51%。西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū)平均樓面價均下降，其中西鄉(xiāng)塘區(qū)降幅最大，達(dá)到 33%，江南區(qū)由去年的 2109元 /㎡的高位回落至 1896元 /㎡ ，降幅為 10% 。未來一兩年，該區(qū)域的商住用地供應(yīng)仍將處于高位，但增速將放緩，并仍將成為大型外來房企拿地的主要區(qū)域，而隨著總部基地地塊儲備的減少，預(yù)計未來商業(yè)辦公用地供應(yīng)和成交將會出現(xiàn)回落。興寧區(qū)： 2023年成交的地塊主要為廂竹大道外和昆侖大道周邊地塊，其中中海拿地面積占到了大部分比重。此外，車庫、車位供應(yīng) ㎡，也有著 44%的高增長速度。 2023年商品房住宅的成交量增速要低于全年南寧市商品房 %的增幅 4個百分點。物業(yè)類型 成交面積（萬㎡） 同比增速 成交套數(shù) 同比增速商品房住宅 603 % 58508 %商業(yè)用房 25 % 4120 %辦公樓 50 % 3992 %其他 60 % 10883 %合計 739 % 77503 %注：商品房住宅包括經(jīng)濟適用房，其他物業(yè)主要為車庫、車位、雜物房、儲物房等。類別 成交面積（萬㎡） 成交套數(shù) 成交金額（億元） 成交均價（元 /㎡）商場 2 16 8910 商鋪 21 3886 25001 商業(yè)用房 1 6 36128 合計 3908 242602023年南寧市商業(yè)物業(yè)成交分布25三、城市物業(yè)供需情況、青秀和興寧區(qū)為主， 60㎡ 以下商鋪戶型為主力產(chǎn)品2023年，南寧市商業(yè)物業(yè)（包括商鋪、商業(yè)及商場）供應(yīng)的主力面積段為 60㎡以下戶型，供應(yīng)套數(shù)達(dá)到 4259套，占到全年供應(yīng)總套數(shù)的 58%。 2023年商品房住宅的成交量增速要低于全年南寧市商品房 %的增幅 4個百分點。面積段 成交套數(shù) 占比 成交面積（萬㎡） 成交金額（億元）40㎡ 以下 1714 44% 40~60㎡ 1017 26% 60~80㎡ 448 12% 80~100㎡ 282 7% 100~200㎡ 391 10% 200~500㎡ 27 1% 500㎡ 以上 7 0% 合計 3886 100% 2023年南寧市商鋪成交面積段分布27三、城市物業(yè)供需情況，興寧和青秀區(qū)成交均價較高2023年，江南區(qū)成交商鋪套數(shù)最多，青秀區(qū)次之，兩區(qū)成交套數(shù)均超過 1000套；青秀區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)商鋪成交面積最大，均超過 6萬㎡； 2023年良慶區(qū)和邕寧區(qū)商鋪成交量較少，其主要原因是 2023年及 2023年該兩個區(qū)域的商品房供應(yīng)以住宅為主，而商鋪、車位等物業(yè)一般都會在住宅銷售到一定階段后才開始入市，預(yù)計， 2023年這兩個區(qū)域的商鋪成交將可能上漲，但仍將位于低位。規(guī)劃要點：?規(guī)劃建設(shè)和改造專業(yè)市場、交易中心等平臺性商貿(mào)服務(wù)設(shè)施；?重點提升和發(fā)展 朝陽商圈、鳳嶺商業(yè)區(qū)、相思湖商業(yè)區(qū)、五象新區(qū)商業(yè)區(qū)、江南五一商圈等商貿(mào)服務(wù)業(yè)集中區(qū)；?著力打造邕江沿岸、快速環(huán)道 — 環(huán)城高速等商貿(mào)經(jīng)濟帶，積極進(jìn)行社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點建設(shè)；?提升農(nóng)村商品流通網(wǎng)絡(luò)服務(wù)水平，不斷擴大和形成南寧消費服務(wù)輻射圈。A CBIEFGHD悅薈廣場新朝陽商業(yè)廣場西南商都南寧百貨A CBIEFGHDD31四、城市商圈分布及經(jīng)營情況民族廣場商圈 —— 以中高檔百貨為主要業(yè)態(tài)，屬于老城區(qū)的第二大商圈，商圈以夢之島和九一天地為中心輻射整個區(qū)域 。項目名稱建筑面積（萬㎡）開業(yè)時間 商業(yè)形式 檔次租金（元 /㎡ *月）南寧百貨（金湖店）7 1995 地下商場（百貨） 中低 900夢之島水晶城 2023 百貨 中高 700900廣州友誼百貨 2 2023 百貨 中高 700900南寧百貨廣州友誼百貨夢之島水晶城A CBIEFGHDD33四、城市商圈分布及經(jīng)營情況瑯東瑯西商圈 ——服務(wù)于以國際會展中心為核心的中心商務(wù)區(qū)，消費客群高端，但目前處于發(fā)展和培育階段 。主要分布在星光大道、五一路等主干道上 。36分項總結(jié) 城市經(jīng)濟特性和城市規(guī)劃趨勢 城市涉商業(yè)開發(fā)土地市場情況 城市商業(yè)物業(yè)供需情況 城市商圈分布及經(jīng)營情況 城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 南寧消費者逛商場行為調(diào)研 A1商業(yè)定位建議 A1單體動線系統(tǒng)規(guī)劃建議?海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場環(huán)境分析及定位建議37五、城市商圈分布及經(jīng)營情況 ——大百貨賣場做不過輕百貨概念店基于南寧城市消費者普遍的收入水平和消費習(xí)慣，服裝、鞋帽、美容化妝、珠寶首飾、家電、 IT數(shù)碼、家居用品等依然是百貨類業(yè)態(tài)主要的品種構(gòu)成內(nèi)容。如全國連鎖的 “ 方所 ” 、 “ 西西弗書店 ”“ HI百貨 ” 。在主題小餐吧餐飲環(huán)境與菜品特色雙注重的情況下，南寧餐飲市場受到?jīng)_擊，傳統(tǒng)的大酒樓不及有特色重休閑，更迎合小眾細(xì)分市場客群的主題小餐吧 。自 2023年以來， HM在中國已經(jīng)擁有 200余家門店。 店鋪數(shù)量較多，在電梯等工具的幫助下，較易到達(dá)。 店鋪數(shù)量較多，在電梯等工具的幫助下，較易到達(dá)。45五、城市商圈分布及經(jīng)營情況46五、城市商圈分布及經(jīng)營情況消費提升服裝零售消費提升品牌百貨紐帶與靈魂室內(nèi)步行街個性打造精品體驗生活配套超市聚集人流休閑娛樂KTV游藝廳運動會所人流驅(qū)動餐飲多種類多地域新品牌兒童成人寫字樓住宅酒店圍繞室內(nèi)步行街這一紐帶與靈魂，來進(jìn)行業(yè)態(tài)布局。華潤和萬達(dá)有做業(yè)態(tài)排布規(guī)劃的痕跡，但是其組合方式包括引進(jìn)的品牌檔次，商家的經(jīng)營模式，都與南寧消費水平和消費習(xí)慣有一定差異，導(dǎo)致參觀者多而買單客少。航洋國際購物中心南寧國際會展中心鳳嶺雅苑東林閣小區(qū)紅河花園小區(qū)水電公寓皇巢世家小區(qū)南寧人民會堂紅林大酒店鉑宮國際竹溪嘉園展廈景灣百花園小區(qū)人民檢察院香榭里花園藍(lán)山上城平安家園永凱大廈人壽保險綠洲花園 水電大廈水電中心東景花園永凱春暉花園龍居苑永凱春暉花園香域中央70六、南寧消費者逛商場行為調(diào)研 樓層 主題層級 業(yè)態(tài)板塊布局 描述5F 休閑娛樂 娛樂 健身 美容 餐飲 滿足休閑娛樂需求4F 美食體驗 餐飲大眾餐飲為主，同時滿足上班族、家庭、商務(wù)、朋友、情侶的用餐需求3F 親子樂園 兒童購物 兒童教育 兒童娛樂 餐飲 家居生活 吸引周邊家庭群體，提供兒童、親自、教育的一站式空間2F 時尚品牌 服裝 /鞋包 家居生活 精品 /飾品 餐飲 布局時尚品牌，提升商場檔次，同時吸引具有一定品味的年輕時尚群體1F 時尚品牌 服裝 /鞋包 餐飲 洗護(hù) /藥品 鐘表 /飾品 功能服務(wù)B1 便利街區(qū) 服裝 /鞋包 洗護(hù) /藥品 超市便利 家居生活 餐飲 飾品 街區(qū)式室內(nèi)購物空間，吸引年輕時尚一族，集購物、休閑、觀光為一體，頗有情調(diào)B2 便利街區(qū) 服裝 /鞋包 洗護(hù) /藥品 超市便利 家居生活 餐飲 飾品 ，根據(jù)各店鋪的產(chǎn)品檔次和目標(biāo)客戶劃定不同的樓層和區(qū)域，目標(biāo)性較強； “ 主力店 +次主力店 +室內(nèi)商業(yè)街 +開放空間 ” 的業(yè)態(tài)構(gòu)成，以室內(nèi)商業(yè)街為核心，在室內(nèi)商業(yè)街的節(jié)點位置布置主力店或次主力店，帶動人氣；其他店鋪則負(fù)責(zé)過渡和銜接，貢獻(xiàn)租金收益；，隨著樓層的升高，業(yè)態(tài)的目的性消費屬性越來越明顯，拉動人流上升，形成商場的人氣流動。正、側(cè)門進(jìn)入商場的多是周邊商務(wù)辦公一族，公交、步行居多；后門進(jìn)入商場的多是周邊小區(qū)居民；而從地下進(jìn)入商場的大多是有車一族。 00:07:4300:07:4300:071/26/2023 12:07:43 AM? 1以我獨沈久，愧君相 見頻 。 26 一月 202312:07:43 上午 00:07:43一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 12:07:43 上午 12:07 上午 00:07:43一月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 00:07:4300:07:4300:07Tuesday, January 26, 2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 一月 2112:07 上午 一月 2100:07January 26, 2023? 1少年十五二十 時 ，步行 奪 得胡 馬騎 。 00:07:4300:07:4300:071/26/2023 12:07:43 AM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 一月 21一月 2100:07:4300:07:43January 26, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 12:07:43 上午 12:07 上午 00:07:43一月 21MOMODA POWERPO