【正文】 3年，南寧市商住辦公用地供應(yīng) ㎡，同比增長(zhǎng) 19%，經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)占比48%，比重上升 3個(gè)百分點(diǎn)。興寧區(qū) 2023年供應(yīng)商住辦公用地 56萬(wàn)㎡，而青秀區(qū) 2023年僅供應(yīng)一幅地塊約 ㎡，同比下降 96%。區(qū)域 供應(yīng)面積（ 萬(wàn) /㎡ ） 占比 同比增速江南區(qū) 8% 21%良慶區(qū) 54% 143%青秀區(qū) 0% 96%西鄉(xiāng)塘區(qū) 5% 45%興寧區(qū) 14% 51%邕寧區(qū) 19% 12%合計(jì) 100% 19%2023年南寧市商住辦公用地供應(yīng)區(qū)域分布18二、城市涉商業(yè)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)情況2023年南寧市商住辦公用地成交總面積約 338萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) 18%；成交金額為 164億元，比去年同期減少了近 17億元，降幅為 9%；成交樓面單價(jià)為 1505元 /㎡，比 2023年同期的 1641元 /㎡下降了 8%。項(xiàng)目 商住用地 同比增速 商辦用地 同比增速 合計(jì) 同比增速成交面積（萬(wàn) /㎡ ） 282 24% 56 5% 338 18%建筑面積（萬(wàn) /㎡ ） 918 12% 174 39% 1092 1%成交金額（億元） 2% 37% 9%樓面單價(jià)（元 /㎡ ） 1543 13% 1305 3% 1505 8%2023年南寧市商住辦公用地成交分布. 2023年商住用地成交量升價(jià)跌，商業(yè)辦公用地量跌價(jià)升19二、城市涉商業(yè)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)情況從區(qū)域成交情況來(lái)看，良慶區(qū)、邕寧區(qū)和興寧區(qū)是成交的主力區(qū)域，其中良慶區(qū)成交 ㎡，同比增幅達(dá)146%，興寧區(qū)成交 56萬(wàn)㎡，同比增幅達(dá) 51%。西鄉(xiāng)塘區(qū)和江南區(qū)平均樓面價(jià)均下降，其中西鄉(xiāng)塘區(qū)降幅最大，達(dá)到 33%，江南區(qū)由去年的 2109元 /㎡的高位回落至 1896元 /㎡ ，降幅為 10% 。未來(lái)一兩年，該區(qū)域的商住用地供應(yīng)仍將處于高位，但增速將放緩，并仍將成為大型外來(lái)房企拿地的主要區(qū)域，而隨著總部基地地塊儲(chǔ)備的減少，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)辦公用地供應(yīng)和成交將會(huì)出現(xiàn)回落。興寧區(qū)： 2023年成交的地塊主要為廂竹大道外和昆侖大道周邊地塊，其中中海拿地面積占到了大部分比重。此外，車(chē)庫(kù)、車(chē)位供應(yīng) ㎡，也有著 44%的高增長(zhǎng)速度。 2023年商品房住宅的成交量增速要低于全年南寧市商品房 %的增幅 4個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)類(lèi)型 成交面積（萬(wàn)㎡） 同比增速 成交套數(shù) 同比增速商品房住宅 603 % 58508 %商業(yè)用房 25 % 4120 %辦公樓 50 % 3992 %其他 60 % 10883 %合計(jì) 739 % 77503 %注：商品房住宅包括經(jīng)濟(jì)適用房，其他物業(yè)主要為車(chē)庫(kù)、車(chē)位、雜物房、儲(chǔ)物房等。類(lèi)別 成交面積（萬(wàn)㎡） 成交套數(shù) 成交金額（億元） 成交均價(jià)（元 /㎡）商場(chǎng) 2 16 8910 商鋪 21 3886 25001 商業(yè)用房 1 6 36128 合計(jì) 3908 242602023年南寧市商業(yè)物業(yè)成交分布25三、城市物業(yè)供需情況、青秀和興寧區(qū)為主， 60㎡ 以下商鋪戶(hù)型為主力產(chǎn)品2023年，南寧市商業(yè)物業(yè)（包括商鋪、商業(yè)及商場(chǎng)）供應(yīng)的主力面積段為 60㎡以下戶(hù)型，供應(yīng)套數(shù)達(dá)到 4259套，占到全年供應(yīng)總套數(shù)的 58%。 2023年商品房住宅的成交量增速要低于全年南寧市商品房 %的增幅 4個(gè)百分點(diǎn)。面積段 成交套數(shù) 占比 成交面積（萬(wàn)㎡） 成交金額（億元）40㎡ 以下 1714 44% 40~60㎡ 1017 26% 60~80㎡ 448 12% 80~100㎡ 282 7% 100~200㎡ 391 10% 200~500㎡ 27 1% 500㎡ 以上 7 0% 合計(jì) 3886 100% 2023年南寧市商鋪成交面積段分布27三、城市物業(yè)供需情況，興寧和青秀區(qū)成交均價(jià)較高2023年，江南區(qū)成交商鋪套數(shù)最多，青秀區(qū)次之，兩區(qū)成交套數(shù)均超過(guò) 1000套；青秀區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)商鋪成交面積最大，均超過(guò) 6萬(wàn)㎡； 2023年良慶區(qū)和邕寧區(qū)商鋪成交量較少，其主要原因是 2023年及 2023年該兩個(gè)區(qū)域的商品房供應(yīng)以住宅為主，而商鋪、車(chē)位等物業(yè)一般都會(huì)在住宅銷(xiāo)售到一定階段后才開(kāi)始入市，預(yù)計(jì)， 2023年這兩個(gè)區(qū)域的商鋪成交將可能上漲，但仍將位于低位。規(guī)劃要點(diǎn)：?規(guī)劃建設(shè)和改造專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、交易中心等平臺(tái)性商貿(mào)服務(wù)設(shè)施；?重點(diǎn)提升和發(fā)展 朝陽(yáng)商圈、鳳嶺商業(yè)區(qū)、相思湖商業(yè)區(qū)、五象新區(qū)商業(yè)區(qū)、江南五一商圈等商貿(mào)服務(wù)業(yè)集中區(qū)；?著力打造邕江沿岸、快速環(huán)道 — 環(huán)城高速等商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶，積極進(jìn)行社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)；?提升農(nóng)村商品流通網(wǎng)絡(luò)服務(wù)水平，不斷擴(kuò)大和形成南寧消費(fèi)服務(wù)輻射圈。A CBIEFGHD悅薈廣場(chǎng)新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)西南商都南寧百貨A CBIEFGHDD31四、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況民族廣場(chǎng)商圈 —— 以中高檔百貨為主要業(yè)態(tài)，屬于老城區(qū)的第二大商圈，商圈以夢(mèng)之島和九一天地為中心輻射整個(gè)區(qū)域 。項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)㎡）開(kāi)業(yè)時(shí)間 商業(yè)形式 檔次租金（元 /㎡ *月）南寧百貨（金湖店）7 1995 地下商場(chǎng)（百貨） 中低 900夢(mèng)之島水晶城 2023 百貨 中高 700900廣州友誼百貨 2 2023 百貨 中高 700900南寧百貨廣州友誼百貨夢(mèng)之島水晶城A CBIEFGHDD33四、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況瑯東瑯西商圈 ——服務(wù)于以國(guó)際會(huì)展中心為核心的中心商務(wù)區(qū)，消費(fèi)客群高端，但目前處于發(fā)展和培育階段 。主要分布在星光大道、五一路等主干道上 。36分項(xiàng)總結(jié) 城市經(jīng)濟(jì)特性和城市規(guī)劃趨勢(shì) 城市涉商業(yè)開(kāi)發(fā)土地市場(chǎng)情況 城市商業(yè)物業(yè)供需情況 城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況 城市商圈主要業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) 南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研 A1商業(yè)定位建議 A1單體動(dòng)線(xiàn)系統(tǒng)規(guī)劃建議?海吉星臨街商業(yè)商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及定位建議37五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況 ——大百貨賣(mài)場(chǎng)做不過(guò)輕百貨概念店基于南寧城市消費(fèi)者普遍的收入水平和消費(fèi)習(xí)慣，服裝、鞋帽、美容化妝、珠寶首飾、家電、 IT數(shù)碼、家居用品等依然是百貨類(lèi)業(yè)態(tài)主要的品種構(gòu)成內(nèi)容。如全國(guó)連鎖的 “ 方所 ” 、 “ 西西弗書(shū)店 ”“ HI百貨 ” 。在主題小餐吧餐飲環(huán)境與菜品特色雙注重的情況下，南寧餐飲市場(chǎng)受到?jīng)_擊，傳統(tǒng)的大酒樓不及有特色重休閑，更迎合小眾細(xì)分市場(chǎng)客群的主題小餐吧 。自 2023年以來(lái)， HM在中國(guó)已經(jīng)擁有 200余家門(mén)店。 店鋪數(shù)量較多，在電梯等工具的幫助下，較易到達(dá)。 店鋪數(shù)量較多，在電梯等工具的幫助下，較易到達(dá)。45五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況46五、城市商圈分布及經(jīng)營(yíng)情況消費(fèi)提升服裝零售消費(fèi)提升品牌百貨紐帶與靈魂室內(nèi)步行街個(gè)性打造精品體驗(yàn)生活配套超市聚集人流休閑娛樂(lè)KTV游藝廳運(yùn)動(dòng)會(huì)所人流驅(qū)動(dòng)餐飲多種類(lèi)多地域新品牌兒童成人寫(xiě)字樓住宅酒店圍繞室內(nèi)步行街這一紐帶與靈魂，來(lái)進(jìn)行業(yè)態(tài)布局。華潤(rùn)和萬(wàn)達(dá)有做業(yè)態(tài)排布規(guī)劃的痕跡，但是其組合方式包括引進(jìn)的品牌檔次，商家的經(jīng)營(yíng)模式，都與南寧消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣有一定差異，導(dǎo)致參觀(guān)者多而買(mǎi)單客少。航洋國(guó)際購(gòu)物中心南寧國(guó)際會(huì)展中心鳳嶺雅苑東林閣小區(qū)紅河花園小區(qū)水電公寓皇巢世家小區(qū)南寧人民會(huì)堂紅林大酒店鉑宮國(guó)際竹溪嘉園展廈景灣百花園小區(qū)人民檢察院香榭里花園藍(lán)山上城平安家園永凱大廈人壽保險(xiǎn)綠洲花園 水電大廈水電中心東景花園永凱春暉花園龍居苑永凱春暉花園香域中央70六、南寧消費(fèi)者逛商場(chǎng)行為調(diào)研 樓層 主題層級(jí) 業(yè)態(tài)板塊布局 描述5F 休閑娛樂(lè) 娛樂(lè) 健身 美容 餐飲 滿(mǎn)足休閑娛樂(lè)需求4F 美食體驗(yàn) 餐飲大眾餐飲為主，同時(shí)滿(mǎn)足上班族、家庭、商務(wù)、朋友、情侶的用餐需求3F 親子樂(lè)園 兒童購(gòu)物 兒童教育 兒童娛樂(lè) 餐飲 家居生活 吸引周邊家庭群體，提供兒童、親自、教育的一站式空間2F 時(shí)尚品牌 服裝 /鞋包 家居生活 精品 /飾品 餐飲 布局時(shí)尚品牌，提升商場(chǎng)檔次，同時(shí)吸引具有一定品味的年輕時(shí)尚群體1F 時(shí)尚品牌 服裝 /鞋包 餐飲 洗護(hù) /藥品 鐘表 /飾品 功能服務(wù)B1 便利街區(qū) 服裝 /鞋包 洗護(hù) /藥品 超市便利 家居生活 餐飲 飾品 街區(qū)式室內(nèi)購(gòu)物空間，吸引年輕時(shí)尚一族，集購(gòu)物、休閑、觀(guān)光為一體，頗有情調(diào)B2 便利街區(qū) 服裝 /鞋包 洗護(hù) /藥品 超市便利 家居生活 餐飲 飾品 ，根據(jù)各店鋪的產(chǎn)品檔次和目標(biāo)客戶(hù)劃定不同的樓層和區(qū)域，目標(biāo)性較強(qiáng)； “ 主力店 +次主力店 +室內(nèi)商業(yè)街 +開(kāi)放空間 ” 的業(yè)態(tài)構(gòu)成，以室內(nèi)商業(yè)街為核心，在室內(nèi)商業(yè)街的節(jié)點(diǎn)位置布置主力店或次主力店，帶動(dòng)人氣；其他店鋪則負(fù)責(zé)過(guò)渡和銜接，貢獻(xiàn)租金收益；，隨著樓層的升高，業(yè)態(tài)的目的性消費(fèi)屬性越來(lái)越明顯，拉動(dòng)人流上升，形成商場(chǎng)的人氣流動(dòng)。正、側(cè)門(mén)進(jìn)入商場(chǎng)的多是周邊商務(wù)辦公一族，公交、步行居多；后門(mén)進(jìn)入商場(chǎng)的多是周邊小區(qū)居民；而從地下進(jìn)入商場(chǎng)的大多是有車(chē)一族。 00:07:4300:07:4300:071/26/2023 12:07:43 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相 見(jiàn)頻 。 26 一月 202312:07:43 上午 00:07:43一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 12:07:43 上午 12:07 上午 00:07:43一月 21? 沒(méi)有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 00:07:4300:07:4300:07Tuesday, January 26, 2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 一月 2112:07 上午 一月 2100:07January 26, 2023? 1少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 00:07:4300:07:4300:071/26/2023 12:07:43 AM? 1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 一月 21一月 2100:07:4300:07:43January 26, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 12:07:43 上午 12:07 上午 00:07:43一月 21MOMODA POWERPO