【正文】 空氣、綠色、健康、時尚、休閑是現(xiàn)代人的向往和追求；u 現(xiàn)代人追求自我空間意識，本案名可使人聯(lián)想，進而認同，產(chǎn)生歸屬感；u 不用商城精品名品命名，制造概念差別；u 以多字的半句話的形式區(qū)別目前普遍的單詞式無具體內(nèi)涵與內(nèi)容的命名。l 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展程度不斷提高，市民消費總量、消費水平也將不斷提高，這必將對業(yè)種檔次、業(yè)種分布模式提出更高的要求，而業(yè)態(tài)重組、特色經(jīng)營是商業(yè)發(fā)展的時代主題；l 與東大街商業(yè)步行街的改造規(guī)劃相協(xié)調(diào)。管理人員和商城服務人員均佩帶胸卡、走一種規(guī)范化、一體化的服務模式。 詳見平面商業(yè)布局圖和效果圖設計要點（詳見效果圖）： 天花板統(tǒng)一白色、內(nèi)嵌式日光燈照明 普通大理石地面，采取淺色、暖色調(diào)的材質(zhì)，通道和鋪位內(nèi)部的顏色有所區(qū)分或有分割線條。使用一些人性化標語：如“請慢行”等。效果圖要求1. 外立面效果圖（含街景），2張，白天和晚上2. 功能街效果圖， 1張3. 自動扶梯效果圖， 1張4. 典型精品店效果圖， 1張5. 內(nèi)門市房效果圖 1張6. 一、二層鳥瞰圖 2張7. 住宅單體效果圖 1張五、居住環(huán)境設計建議：（一）硬環(huán)境：外觀已成型，不易改變。六、物業(yè)管理建議 一、建議聘請具品牌知名度的專業(yè)物業(yè)為本項目的物業(yè)管理顧問：l 以提高本項目的檔次l 以體現(xiàn)本項目服務的規(guī)范；l 可以有力促進對本地、外地強勢品牌的招商；l 本項目規(guī)模較小聘大公司為物業(yè)公司有難度，而聘其為物業(yè)顧問則是可能的，從而大大提高知名度，塑造品牌，一方面提升商住物業(yè)價值，一方面可以促進租售工作的進行。以上兩種方案由開放商整體經(jīng)營戰(zhàn)略因素決定。為確保摸摸規(guī)范、良性的運營，名符其實地將先進的管理理念導入當?shù)亓闶坌袠I(yè)，成為淮安市的樣本項目。摸摸管理組織架構(gòu)：關于架構(gòu)的有關說明：摸摸管理委員會的組成及基本職能組建：由淮安市工商局、國稅局、地稅局、消費者協(xié)會、質(zhì)量檢測委員會、公安局聯(lián)合組建。2）具有CIS導入和推廣的職責，具體在于規(guī)范和執(zhí)行“十大統(tǒng)一”：統(tǒng)一營業(yè)員服飾、統(tǒng)一營業(yè)員管理制度、統(tǒng)一服務培訓、統(tǒng)一產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)控、統(tǒng)一的廣告推廣、統(tǒng)一的物業(yè)服務、統(tǒng)一的信息服務、統(tǒng)一的門面裝飾格調(diào)。5）直接向業(yè)主負責，對摸摸的各單元店鋪執(zhí)行統(tǒng)一有效的管理與服務，維護業(yè)主的合法權利。 3）有權代表業(yè)主向管理委員會提出和摸摸經(jīng)營管理系統(tǒng)和物業(yè)管理公司之間的糾紛解決要求。 協(xié)調(diào)各部門之間的工作。本地零售市場定期的調(diào)研、分析商業(yè)格局的變化。三、廣告部：部門職能：POP室管理、樓體的大型廣告牌的承租制作與管理維護 內(nèi)部店面POP和店面形象的管理 內(nèi)部公共空間廣告燈箱及海報管理、內(nèi)部共享空間推廣活動場地的管理、外部項目門前場地大型推廣活動的管理 廣播室管理 促銷公關活動的推廣執(zhí)行（包括媒體執(zhí)行、現(xiàn)場道具、各類演藝活動組織等） CI系統(tǒng)的推廣執(zhí)行 四、培訓部： 部門職能： 營業(yè)人員的崗前培訓了解新的服務規(guī)范與行為理念，定期舉行在崗人員的再培訓 制訂培訓計劃、制訂課堂培訓內(nèi)容。 每三天與經(jīng)營者結(jié)算。七、行政部：部門職能：項目經(jīng)營公司和物業(yè)公司日常行政、辦公管理（包括辦公性支出如電話費等） 對項目經(jīng)營管理員工的行為規(guī)范管理監(jiān)督 后勤、職工福利生活的管理、各類職工活動的組織。信息部和行政部、培訓部可以只有一名職員或由經(jīng)理兼任。職員：向部門經(jīng)理、副經(jīng)理負責，在完成好部門內(nèi)的分工所要求的工作基礎上，協(xié)助其他部門的工作。摸摸業(yè)主公約（草案）為保障摸摸的全體產(chǎn)權方——業(yè)主利益、保證摸摸成為運營規(guī)范、管理先進的現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)，保障商業(yè)物業(yè)的增值性，摸摸管理委員會、業(yè)主委員會本著責、權、利平等的原則，保護整體利益的原則特制訂《摸摸業(yè)主公約》望摸摸廣大業(yè)主共同遵守。如炸藥、槍支、毒品等。6. 制訂合理的商品價格、不謀取暴利、不哄抬物價，接受管理委員會的聯(lián)合監(jiān)督。10. 積極參與和配合摸摸整體推廣公關活動，支持營運、廣告等部門的工作，必要時候，以大局利益為重，服從整體推廣安排。不欺詐顧客，不在營業(yè)店內(nèi)與顧客爭執(zhí)。15. 維護項目的內(nèi)外部衛(wèi)生環(huán)境，尤其作好公共區(qū)域的衛(wèi)生維護工作，尊重物業(yè)人員的服務和勞動。導入CIS戰(zhàn)略和CS戰(zhàn)略；廣泛征求廣大業(yè)主建議，參考先進城市的經(jīng)驗，經(jīng)管理委員會審核頒布《摸摸管理制度》。 第一章：進場管理制度一、摸摸業(yè)主在摸摸自營，需按國家相關法規(guī)辦理營業(yè)執(zhí)照、辦理工商、稅務登記。五、產(chǎn)權方不直接經(jīng)營而轉(zhuǎn)租第三方的經(jīng)營時，摸摸有權考核第三方的資質(zhì)證明，第三方要與摸摸簽定相關合同，同時遵守摸摸章程，在摸摸允許下入場。租金的一半歸摸摸，另一半作為業(yè)主的補償金。 加強對商品質(zhì)量的監(jiān)督管理，積極、主動、虛心接受質(zhì)檢部門的監(jiān)督檢查，有錯必改。 培訓部定期舉辦質(zhì)量方面的培訓班，學習《產(chǎn)品質(zhì)量法》， 二、商品質(zhì)量標準與要求 有商品質(zhì)量檢驗合格證明（能證明商品質(zhì)量符合相應要求的證件，包括合格證，合格印章等）。 所售商品標明的品牌、功能、規(guī)格必須與商品本身實際成份相符。 由感觀就能判斷的明顯服裝質(zhì)量投訴，要給予退貨，或根據(jù)實際情況，溝通協(xié)商，使得雙方達成一致。 對于售出的商品，招到顧客質(zhì)量方面的投訴、如屬經(jīng)營者的原因，除無條件退貨外，要罰款100—200元， 對于明知產(chǎn)品有質(zhì)量問題，還采取欺騙手段，誘導消費者上當，經(jīng)營假冒偽劣商品，如發(fā)生消費者投訴，租賃業(yè)者態(tài)度蠻橫，批評教育不改，處罰金2000——5000元。 第三章：門市形象、店內(nèi)外環(huán)境管理制度一、 鋪面裝潢要符合摸摸規(guī)定的裝潢標準和項目規(guī)劃的設計風格，項目開業(yè)前業(yè)主在項目提交的菜單中選取，由項目統(tǒng)一裝修施工。經(jīng)物業(yè)部門核準后才允許進場施工。六、 店內(nèi)裝修要講求高雅風格、對于裝修粗劣。八、各商鋪有義務維護門前過道的環(huán)境整潔、保證其暢通、不得在過道內(nèi)擺放任何物品。三、 各商鋪對營業(yè)人員管理要符合正常的作息制度，并配合營運部門對營業(yè)人員的管理工作。七、 經(jīng)營者要配合營運部、市場部和廣告部的工作，參加項目整體推廣活動，向廣告部提供必要的信息和道具。九、 整體推廣活動由營運部組織牽頭，廣告部、市場部執(zhí)行完成，各商鋪需在活動前一周內(nèi)提交本次活動的促銷策略。十一、 經(jīng)營者自己組織的公關活動的，不得違背項目形象的定位、不但和項目整體推廣活動時間、內(nèi)容相沖突。三、 培訓部接受社會報名，并有計劃地開展廣怔學員工作，收取必要的培訓費用。七、 所有營業(yè)人員必須持證上崗，對于無證上崗的，營運部要給予經(jīng)營者一定的處罰。九、 經(jīng)營者聘用營業(yè)員后必須在上崗前到營運部門登記，解聘營業(yè)員必須在三天之內(nèi)登記。三、摸摸引進全面服務質(zhì)量管理理念。作到周到、熱情、耐心、熱心。十一、 對于因服務質(zhì)量遭到媒體暴光的，摸摸有權經(jīng)管理委員會批準，給予重度罰款，如是營業(yè)員的責任，則將之予以開除。關于物品帶入商店的規(guī)定（1）私人物品，私人的包和其它物品應放在商鋪的小庫房或衣柜保管妥善放置，嚴禁隨意放在商鋪內(nèi)服務臺或貨臺架上；（2）貴重品，大量現(xiàn)金和其它貴重品不得存放商鋪內(nèi)，如有遺失項目概不負責；（3）與商鋪經(jīng)銷商品相同的物品，營業(yè)員攜帶與。商鋪內(nèi)部自行考勤，不遲到、不早退、不擅自離崗位，經(jīng)營者有權按規(guī)定處罰。八、對于顧客投訴，認真對待，不屬于顧客的錯誤，要經(jīng)營者與營業(yè)員向顧客置歉、并視情節(jié)給予相應的經(jīng)濟補償。四、各商鋪作好售前、售中、售后服務，嚴禁和顧客爭吵、打架如出現(xiàn)上述情況，無論原因，均給予商鋪經(jīng)營者和營業(yè)員重罰，并責令其向顧客道歉。十、 如營業(yè)人員自身提出解聘，由雙方協(xié)商解決，如營業(yè)人員“不辭而別”摸摸將取消其上崗資格。八、 摸摸管理委員會將委托培訓部保護營業(yè)人員的合法權益，制訂最低工資指導線、經(jīng)營者對營業(yè)人員的任用必須符合《勞動者保護法》，發(fā)生糾紛時，由管理委員會裁決。五、 初步考核后組團進行上崗前的陪訓，培訓周期在一周左右。第五章 人事、培訓管理一、 摸摸采取統(tǒng)一的營業(yè)人員人事上崗培訓制度。廣告部負責將每次活動的日程安排公布。每次活動后列出清單公布，每季度統(tǒng)計一次。五、 各商鋪需制訂合理商品價格、價格標簽填寫規(guī)范、明確，為顧客開具統(tǒng)一的信譽卡。九、對于公共空間（項目內(nèi)通道、場地和項目外門前廣場）除活動統(tǒng)一安排外，經(jīng)營客不得擅自搞活動、派人發(fā)傳單、貼傳單，如需場地作為形象推廣，必須報經(jīng)廣告部審批，第四章、營業(yè)、推廣管理制度一、 營業(yè)人員在工作中要嚴格執(zhí)行《摸摸營業(yè)人員行為規(guī)范》，接受營運部的定期檢查與日常管理。對于服裝類店鋪，需要專門設計更衣間，不得搭建簡易的試衣間。四、 廣告部負責管理室內(nèi)步行街門市形象，對于擅自改動設計標準，影響整體環(huán)境的有權責令其整改。二、 項目開業(yè)后發(fā)生轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，業(yè)主進場前的店面裝潢設計圖紙需報經(jīng)廣告部審核，同意后施工。 因商品質(zhì)量問題，被新聞單位曝光，處罰同上 營運部對經(jīng)營者者的罰款，經(jīng)營者者拒不交款，可開出罰款通知單，按原額增加30%50%，由管理委員會通知經(jīng)營者交付。檢測費由雙方墊付，按質(zhì)檢規(guī)定，如不屬質(zhì)量問題質(zhì)，檢費由消費者負擔，不予以退貨；如屬質(zhì)量問題，無條件退貨，檢費由經(jīng)營者承擔。 經(jīng)營者必須執(zhí)行進貨檢查驗收制度，驗證商品合格證明和其他標識，進貨檢查（包括標識檢查，感觀檢查和必要的商品內(nèi)在質(zhì)量檢驗）。 服裝類商品要求根據(jù)服裝的特點和穿著要求，必須標明服裝的規(guī)格、等級、所含主要成份的名稱和含量。 營運部要定期或不定期的組織有關人員檢查或抽查全商場的商品質(zhì)量工作，并提出指導性建議或抽查全商場的商品質(zhì)量工作，并提出指導性建議或整改方案。所售商品質(zhì)量管理是商業(yè)企業(yè)的社會責任，是貫徹《產(chǎn)品質(zhì)量法》和《消費者權益保護法》的需要，是占領市場的重要競爭手段，是每個經(jīng)營者和營業(yè)員必須遵守的準則。第三方成為業(yè)主后，擁有原業(yè)主同樣的權利與義務。三、摸摸自營業(yè)主需經(jīng)營符合國家法律法規(guī)的商品，經(jīng)營產(chǎn)品類別需符合工商部門審批的營業(yè)許可證的內(nèi)容。 該管理制度系企業(yè)內(nèi)部管理制度，當執(zhí)行過程中發(fā)生糾紛時，可交由摸摸管理委員會裁決。以上公約在業(yè)主大會通過后頒布，望廣大業(yè)主自律遵守。13. 積極參與摸摸的監(jiān)督管理工作，敢于舉報不法行為，并對摸摸的健康發(fā)展提出合理化建議。同時按相關規(guī)定管理和督導營業(yè)員的業(yè)務行為，配合營運部門的紀律管理。8. 維護摸摸的內(nèi)部環(huán)境、統(tǒng)一店面裝飾和POP發(fā)布，按有關物業(yè)裝飾條例執(zhí)行，接受廣告部門的監(jiān)察與指導。4. 遵守摸摸經(jīng)營管理制度和物業(yè)管理制度及其他各項規(guī)程條例，接受摸摸有限公司的經(jīng)營管理和監(jiān)督。持照開設店鋪，轉(zhuǎn)與他人經(jīng)營需按摸摸相關制度辦理。認真完成個人工作總結(jié)。制訂本部門的工作流程、工作計劃、部門內(nèi)的分工 管理本部門的工作和日常業(yè)務 監(jiān)督和完善本部門職員的工作、維護好內(nèi)部的人際關系。崗位職責設定：以上各部門本著節(jié)約開支、精兵簡政的原則設置崗位，營運部、設部門經(jīng)理、副經(jīng)理各一名，職員在開業(yè)后至少設2人，其他各部門設部門經(jīng)理一人，不設副經(jīng)理。 項目運營費用公開 項目定期營業(yè)額的估算和分析。 對每期學員考核評定，對于可以上崗者發(fā)給資格證書，并推薦到適合的鋪位上崗。提出培育顧客忠誠的建議。 對各店鋪經(jīng)營狀況的掌控（資料登記） 協(xié)調(diào)各店鋪之間和店鋪與項目經(jīng)營各部門的關系 公關活動、促削方案的擬訂和實施，通知業(yè)主相關安排和通告促銷費用清單。關于收銀系統(tǒng)的建議：自主收銀（統(tǒng)一收據(jù)），統(tǒng)一開票，統(tǒng)一收據(jù)樣式，統(tǒng)一的信譽卡片。7）監(jiān)控物業(yè)管理公司的工作。3）CS（顧客滿意）戰(zhàn)略具有倡導和監(jiān)控的職責。有權監(jiān)督審核摸摸的管理制度和營運工作 摸摸有限公司的組建和基本職責：組建：由上級管理部門核準成立摸摸有限公司，委派對摸摸進行全程經(jīng)營管理。根據(jù)具體管理方案也可采用自主經(jīng)營，服從統(tǒng)一監(jiān)督。摸摸全年度將有計劃地組織統(tǒng)一的市場營銷推廣活動，高密度的媒體廣告推廣和各類大型公關、節(jié)日性活動，有效地帶動每個店鋪的銷售增長，而且規(guī)模性的整體廣告使得每個店鋪所攤的廣告成本和促銷收益比值達到最小。對商城的直接管理可采用兩種方案：由開發(fā)商注冊成立淮安市陽光有限公司，聘請經(jīng)營管理顧問單位進行管理。突出本地塊的便利交通，配套完善。 商場內(nèi)一些形象性的標語和標牌。 內(nèi)部正對外的隔板上制作統(tǒng)一的燈箱進行品牌形象展示。 在二樓臨街窗戶增加廣告燈箱 在上下動線硬件上增加扶梯。二樓展位式步行街，以品牌為分隔，兼顧形象展示和整體協(xié)調(diào)，內(nèi)部軟硬環(huán)境均優(yōu)于目前同類普通物業(yè)，與中高檔現(xiàn)代化商場同一檔次。 具體體現(xiàn)、細化本項目定位，又從檔次上與周邊拉開了差距，雖然檔次的提升與消費者對老大街的定位、周邊商業(yè)環(huán)境產(chǎn)生差距，但能夠有效確保未來其品位和檔次； 檔次的提升可能對老東大街的傳統(tǒng)消費的吸納產(chǎn)生一定的抗性，但可吸納新的消費群體，而且一層臨街、二層服飾只限檔次和性別，賦予了經(jīng)營客的選擇面和自主性，使招商、招租和銷售又有針對性； 增設超市、金融網(wǎng)點等，完善住宅配套，提升項目價值； 此種業(yè)種分布匠心獨運，為市內(nèi)僅見，讓消費者的感受到截然不同的購物體驗。消費心理：u 講究消費實惠，又追求時尚潮流；u 注重品牌、講究一定檔次；u 地域情結(jié)濃厚， 注重親情，有家庭歸屬感；u 尋求自我認可、身份定位，心理平衡感；（二）投資經(jīng)營者類型與心理類型：u 東、西大街在經(jīng)營的經(jīng)