【文章內(nèi)容簡介】 ” 和 “ 供求矛盾 ” 面前，房價仍無法走高。 37 從 2023年 9月份開始，中國人民銀行連續(xù)四次下降貸款利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率由 %下調(diào)為目前的 %。除此外，對居民首次購買普通自住房產(chǎn)和改善型通住房，銀行執(zhí)行的優(yōu)惠利率由之前的下浮 15%擴大為下浮 30%。 216。 貸款利率貸款利率下調(diào)38216。 房屋稅費　　 10月 22日傍晚財政部發(fā)布的 “ 國十條 ” ，其中規(guī)定，自 2023年 11月 1日起，對個人首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時，居民首次購房最低首付款比例調(diào)整為 20%，個人住房公積金貸款利率下調(diào) 。 39 11月 5日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院會議，會議確定了當(dāng)前進一步擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的十項措施。隨后中央公布了 4萬億刺激經(jīng)濟政策，將其中 9000億劃給了住房保障市場。 “ 保障性住房 ” 這個看似親切其實陌生的字眼再一次以刺激人們的神經(jīng)。 216。 保障性住房40216。 住房公積金 2023年 11月 27日，中國人民銀行下調(diào)個人住房公積金貸款利率 點。具體內(nèi)容為，五年以下（含）個人住房公積金貸款利率從 %下調(diào)到%，五年以上個人住房公積金貸款利率從 %下調(diào)到 %。 41政策一：放寬二套房貸限制政策舊規(guī)：從今年 10月 27日起，對于首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款申請者，其首付款比例最低可降至 20%。但是，對 “ 改善型普通自住房 ” 的寬泛提法如何界定，各家商業(yè)銀行一直以來卻難以找到同一口徑。新政：國務(wù)院昨天規(guī)定， “ 對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 ”政策二：取消城市房地產(chǎn)稅舊規(guī)：城市房地稅是對屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地按照房價、地價或租價的房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅，稅率為 %。新政：按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。政策三：下浮廉租房建設(shè)貸款利率中國人民銀行和銀監(jiān)會昨日下發(fā)通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款用于廉租住房新建和改建，則利率按同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮 10%執(zhí)行。廉租住房建設(shè)貸款期限最長不超過 5年，具體由借貸雙方協(xié)商確定。216。 溫家寶的 “ 國三條 ”42 3 ： 淮北房地產(chǎn)競爭狀況分析p 住宅競爭項目研究p 商業(yè)（含商務(wù)）房地產(chǎn)調(diào)研43相王國際廣場相山峰景匯景家園和諧大廈216。 老板圖諸侯44 中泰國 際廣場216。 南城混戰(zhàn)中央花城慢街金鋪萬馬相山庭院湖畔御景帝景翰園45216。 競爭態(tài)勢◆ 淮北全市住宅競爭態(tài)勢○ 總體呈現(xiàn) “ 兩好 ” 的主流競爭態(tài)勢。 08年，淮北市住宅開發(fā)呈現(xiàn)往南發(fā)展的主流趨勢，四、五馬路開發(fā)大量商品住宅。傳統(tǒng)一、二、三馬路住宅和四馬路核心地段的住宅物業(yè)較受市民認可?！?板塊競爭愈演愈烈，淮北目前形成氣候的板塊有三，一為傳統(tǒng)老城區(qū)板塊，二為以桓譚公園為核心的東城板塊，三為以四、五馬路為核心的南城板塊；我中泰國際廣場項目在南城板塊中處于領(lǐng)先者的地位?！?南城板塊的競爭處于白熱化的狀態(tài)○ 以四、五馬路為核心的南城區(qū)域上市體量巨大，目前在售的有中泰廣場、帝景翰園、新城國際、慢城商鋪、翡翠島、大名城、金方星河灣、凱萊文苑、水岸碧瑰園等眾多項目?！?南城打的兩張牌：一為口碑宣傳牌；二為景觀牌。46216。 需求趨勢◆ 淮北○居住型向享受型轉(zhuǎn)變?；幢笔忻竦淖≌M觀念已從過去 “居者有其屋 ”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱哂屑盐?”的消費觀點，較為注重居住環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)、周邊配套、物業(yè)管理等方面，以小易大，以舊換新、用明天的錢買今天的房等消費觀念已普遍被市民接受?！鹬脴I(yè)方式多樣化。由一次性購房、一次性付款轉(zhuǎn)變?yōu)橄蜚y行貸款購房觀念轉(zhuǎn)變，同時，二次置業(yè)、三次置業(yè)及以上的消費群體置業(yè)占主流地位。○消費者住宅需求引發(fā)產(chǎn)品觀念更新，根據(jù)問卷調(diào)查了解，湖畔御景、萬馬相山庭院、帝景翰園這些產(chǎn)品最為客戶所接受。房屋的設(shè)計跟趨人性化，社區(qū)的品質(zhì)上有了新的飛躍。體現(xiàn)了人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一。這些都說明了消費者住宅需求引發(fā)地產(chǎn)公司理念更新。置業(yè)次數(shù) 首次 二次 三次 三次以上認選率 14% % % %中泰國際廣場認選率比例分布47216。 價格趨勢◆ 淮北○ 總體價格穩(wěn)中有微升（如圖，消息來源：房地產(chǎn)管理局）○ 根據(jù)淮北市房地產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)，淮北市房地產(chǎn)價格穩(wěn)步攀升，但成交量萎縮，根據(jù)官方， 12月淮北全市成交商品房住宅 112套。48216。 競爭項目個案分析A：湖畔御景 點評：做足湖景文章，桓譚公園改造和營銷手段出新是該樓盤成功的關(guān)鍵我項目從湖畔御景項目中可吸取的經(jīng)驗：○ 小區(qū)景觀和舒適度的氛圍的營造○ 開盤當(dāng)天氛圍的營造較成功B：中央花園點評：廣告轟炸、熱點輪番炒做?！?小區(qū)高性價比和區(qū)位炒作的認同○ 舍得廣告投入，一度媒體輪番轟炸49216。 湖畔御景 項目名稱 湖畔御景 電話 305855 3058558開發(fā)商 淮北海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 無物業(yè)管理 未定 物管費 未定地理位置 桓潭路南、南湖路西 車位 1000多個占地面積 建筑面積 容積率 戶數(shù) 樓層與棟數(shù) 實用率16萬方 20萬方 1800 1 6； 72戶型及面積 主力戶型以及面積分布戶型 面積 套數(shù) 戶型比例 銷售套數(shù) 銷售比例銷售量占總套數(shù)比率一房一廳二房二廳 89 70% 96 60%三房二廳 13514030% 25 40%四房二廳配套設(shè)施 會所、幼兒園、購物中心、地點、地下停車位、熱水、壁掛爐銷售價格 均價 3000付款方式 一次性 ；按揭 綜合評價50◆ 項目特點點評該項目位于桓潭路和南湖路的交接處，總占地面積約 15萬方，整個小區(qū)呈不規(guī)則類三角形，該項目中間穿越一條長約 300米的規(guī)劃路直至桓潭公園，桓潭公園未來建成后將成為市民又一休閑好去處；湖畔御景 11月 26日已開盤，從目前其廣告來看：采用簡約時尚、清新亮麗的建筑風(fēng)格；整個規(guī)劃充分展現(xiàn)了人，水，景的情景交融，戶型以中小戶型為主， 90平米左右戶型占總銷售量的 70%左右?！?社區(qū)配套：會所、健身房、幼兒園216。 湖畔御景 51216。 中央花園 項目名稱 中央花城 電話 3910888開發(fā)商 淮北春盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 無物業(yè)管理 未定 物管費 未定地理位置 長山路與惠苑路交叉口西側(cè) 車位 1000多個占地面積 建筑面積 容積率 戶數(shù) 樓層與棟數(shù) 實用率16萬方 20萬方 1800 1 6； 72戶型及面積 主力戶型以及面積分布戶型 面積 套數(shù) 戶型比例 銷售套數(shù) 銷售比例銷售量占總套數(shù)比率一房一廳二房二廳 89 70% 96 60%三房二廳 13514030% 25 40%四房二廳配套設(shè)施 會所、幼兒園、購物中心、地點、地下停車位、熱水、壁掛爐銷售價格 均價 3000付款方式 一次性 ；按揭 綜合評價52216。 中央花園 ◆ 項目特點點評中央花城是由 24棟風(fēng)尚建筑組成的 23萬平米的大型中央生態(tài)居住社區(qū)， 擁有30000平方米的景觀綠地， 49800平米的商業(yè)配套社區(qū)。 24小時熱水，景觀泳池、名流會所、幼兒園等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。在景觀設(shè)計上，借鑒了金色花園的景觀設(shè)計經(jīng)驗，以 “ 景觀共享 ” 為規(guī)劃主題，其建筑格局呈現(xiàn)圍合形狀，恰到好處地將中央生態(tài)大庭院延攬入懷，讓盡可能多的住戶均能享受到中心庭院的景觀泳池，力求人與環(huán)境之間更好的依存。住在中央花城，怡人美景盡收眼底，盡享精致、優(yōu)美，充滿生活情調(diào)。 ◆ 社區(qū)配套：會所、購物中心、幼兒園53216。 慢街金鋪項目名稱 慢街商鋪 電話 2133333開發(fā)商 淮北淮信房地產(chǎn)有限公司 代理商 安徽同志地產(chǎn)顧問機構(gòu)物業(yè)管理 物管費地理位置 淮北市人民路口子酒店西側(cè) 車位占地面積 建筑面積 容積率 戶數(shù) 樓層與棟數(shù) 實用率總長 350米 13847㎡（人民路 9703㎡ ，步行街 4414㎡ ）戶型及面積 主力戶型以及面積分布302700 ㎡可自由組合人民路：一層層高 二層層高 三層層高 步行街底商層高 4米戶型 面積 套數(shù) 戶型比例 銷售套數(shù) 銷售比例銷售量占總套數(shù)比率配套設(shè)施銷售價格 一層均價： 10000元 / ㎡，二層均價： 6000元 / ㎡，三層均價： 4000元 / ㎡。均價 6000元 / ㎡付款方式綜合評價54216。 慢街金鋪◆ 項目特