【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 TOUCHSTONE CONSULTANT 35 分布在東門(mén)商圈的外圍，地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目展示面較好； 大型商業(yè) 太陽(yáng)百貨 茂業(yè)百貨 天 虹 大型商業(yè) TOUCHSTONE CONSULTANT 36 大型商業(yè) 名稱(chēng) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 太陽(yáng) 百貨 規(guī)模居首 —— 太陽(yáng)百貨是東門(mén)目前體量最大的百貨，經(jīng)營(yíng)面積約 業(yè)態(tài)最豐富 —— 集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體 引進(jìn)主力店 —— 引進(jìn)百佳超市，是東門(mén)唯一引進(jìn)主力店的百貨 唯一影院 —— 東門(mén)唯一引進(jìn)影院的百貨 檔次最高 —— 東門(mén)檔次最高的百貨 停車(chē)位最多 —— 太陽(yáng)百貨停車(chē)位 100多個(gè) 茂業(yè) 百貨 開(kāi)業(yè)最早 —— 東門(mén)現(xiàn)存開(kāi)業(yè)最早的百貨 樓層最高 —— 地下、地上營(yíng)業(yè)部分共 13層，東門(mén)樓層最高的百貨 價(jià)格戰(zhàn)首創(chuàng)者 —— 第一個(gè)在東門(mén)開(kāi)展價(jià)格戰(zhàn)的百貨 1/3經(jīng)營(yíng)理論的百貨 —— 1/3商家品牌展示， 1/3商家收支平衡， 1/3商家贏利 規(guī)模居中 —— 三大百貨中，茂業(yè)百貨，營(yíng)業(yè)面積約 4萬(wàn)平方米 天虹 商場(chǎng) 有休閑廣場(chǎng) —— 設(shè)有兒童游樂(lè)設(shè)施 有地上停車(chē)場(chǎng) —— 東門(mén)唯一有地上停車(chē)場(chǎng)的百貨 規(guī)模較小 —— 營(yíng)業(yè)面積 銀行進(jìn)駐辦公 —— 深圳平安銀行大面積進(jìn)駐 大型百貨以太陽(yáng)、茂業(yè)、天虹形成三足鼎立的局面，對(duì)東門(mén)商圈起到一定拉動(dòng)的作用； 大型商業(yè) TOUCHSTONE CONSULTANT 37 經(jīng)營(yíng)分析 有明確的規(guī)劃，統(tǒng)一招商及運(yùn)營(yíng)；整體經(jīng)營(yíng)良好，零空置率； ?東門(mén)商圈三大百貨是東門(mén)商圈 中高端消費(fèi)品 的代名詞，整體 經(jīng)營(yíng)良好 ，基本保持 零空置率 ， 13層經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)良好， 4層以上客流量隨著層數(shù)增加而減少，經(jīng)營(yíng)難度相對(duì)大； ?經(jīng)營(yíng)狀況 ：太陽(yáng)百貨 ≥ 茂業(yè)百貨 天虹百貨 有明確的規(guī)劃、統(tǒng)一的招商及運(yùn)營(yíng)； 具有豐富的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)及品牌效應(yīng) 東門(mén)商圈巨大人流量的支撐 三大共同點(diǎn)： 大型商業(yè) TOUCHSTONE CONSULTANT 38 東門(mén)商圈臨街商鋪主要由 6條商業(yè)街組成，以服裝批零為主，整體經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)良好； 街區(qū)分布 東門(mén)商業(yè)街主要由 6條街道組成： ?新園路 ：處于商圈西部的邊緣區(qū)域，街鋪業(yè)態(tài)較為混亂；經(jīng)營(yíng)情況較差； ?人民北路 ：處于東門(mén)最旺區(qū)域之中街鋪主要以小吃和服裝為主；經(jīng)營(yíng)情況良好； ?立新路 ：位于商圈北邊區(qū)域，街鋪以服裝飾品鞋類(lèi)為主，整體經(jīng)營(yíng)較差； ?二橫街 ：位于商圈中央?yún)^(qū)域，街鋪業(yè)態(tài)主要以服裝、飾品為主；經(jīng)營(yíng)情況較好； ?解放路 ：位于商圈的南部區(qū)域，街鋪業(yè)態(tài)以餐飲及服裝居多；經(jīng)營(yíng)情況良好； ?東門(mén)中路 ：街鋪以餐飲居多，二層以上以服裝為主，人流較多，經(jīng)營(yíng)情況良好； 人民北路 立新路 二橫街 解放路 新園路 東門(mén)中路 TOUCHSTONE CONSULTANT 39 商業(yè)街 總長(zhǎng)度 業(yè)態(tài)構(gòu)成 客戶 租金 備注 新園路 約 477米 服飾銀行、便利店、茶葉、書(shū)店等 消費(fèi)者以東門(mén)商圈附近居民為主 街鋪： 7001500 租金從北 到南遞增 人民北路 約 445米 服飾、風(fēng)味小吃、鞋類(lèi)等 消費(fèi)人群為各種階層人群，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕； 街鋪： 10003000 租金從北 到南遞增 立新路 約 302米 服飾、鞋類(lèi)、 10元店、小吃店等 消費(fèi)人群以一些年輕低收入人群為主； 街鋪： 7001300 二橫街 約 352米 服飾、鞋類(lèi) 消費(fèi)人群以一些年輕低收入人群為主； 街鋪： 10002200 有臺(tái)階處較低； 解放路 約 621米 服飾、鞋類(lèi)、餐飲 消費(fèi)人群比較復(fù)雜，包含各種階層人群，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕； 街鋪： 10003500 與人民北路交匯處租金最高 東門(mén)中路 約 256米 半段以手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店，上半段以服飾、小吃業(yè)態(tài)為主 消費(fèi)人群以年輕中低收入群體為主， 街鋪： 10002500 中間向兩端遞減 街道一覽表 TOUCHSTONE CONSULTANT 40 東門(mén)臨街商鋪業(yè)以服飾、鞋類(lèi)產(chǎn)品占主導(dǎo)位置，態(tài)層次較為單一，同質(zhì)化嚴(yán)重； 業(yè)態(tài)分析 街道 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 新園路 餐飲、休閑娛樂(lè)、服裝、電器 立新路 美容美發(fā)用品、服裝、工藝禮品、動(dòng)漫、童裝、書(shū)畫(huà)琴行 東門(mén)中路 餐飲（快餐、小吃等） 、通訊、飾品、禮品、婚紗攝影、珠寶首飾、鞋類(lèi)、箱包皮具、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、化妝品、銀行配套 人民北路 以服飾、皮具箱包、內(nèi)衣、餐飲、通訊、休閑飾品、化妝品 /美容美發(fā)用品 解放路 服飾、鞋類(lèi)、休閑運(yùn)動(dòng)、餐飲（小吃、快餐）、通訊、娛樂(lè)等 二橫街 服飾、餐飲（小吃、休閑食品）、箱包皮具、休閑運(yùn)動(dòng)、禮品飾品、便利店、婚紗、童裝 東門(mén)商圈臨街商鋪業(yè)態(tài)數(shù)量比例( 個(gè)數(shù)）餐飲 , %電子通訊 , %化妝品 , %服裝 、 飾品 , %皮具類(lèi) , %鞋類(lèi) , %影音 , %其他 , %珠寶 , %休閑娛樂(lè) , %地產(chǎn)中介 , %餐飲 電子通訊 化妝品 服裝、飾品 地產(chǎn)中介 皮具類(lèi) 鞋類(lèi) 休閑娛樂(lè) 影音 珠寶 其他東門(mén)商圈臨界商鋪業(yè)態(tài)面積比例（面積)電子通訊 , %服裝 、 飾品 , %皮具類(lèi) , %鞋類(lèi) , %影音 , %其他 , %餐飲 , %化妝品 , %休閑娛樂(lè) , %珠寶 , %地產(chǎn)中介 , %餐飲 電子通訊 化妝品 服裝、飾品 地產(chǎn)中介 皮具類(lèi) 鞋類(lèi) 休閑娛樂(lè) 影音 珠寶 其他?以中低檔的服裝、飾品、鞋類(lèi)、皮具等購(gòu)物類(lèi)業(yè)態(tài)為主，休閑娛樂(lè)和餐飲比重?。? ?同質(zhì)化嚴(yán)重、業(yè)態(tài)層次較為單一 TOUCHSTONE CONSULTANT 41 位于商圈邊緣，人流量及商業(yè)氛圍較一般，其租金位于東門(mén)商圈中下位置； 新園路 商業(yè)街 新園路 位置 處于東門(mén)商圈西部的邊緣區(qū)域 人流量 人流量少 經(jīng)營(yíng)狀況 不容樂(lè)觀 租金情況 7001500元 /㎡ .月 檔次 中低檔 ?新園路商業(yè)街位于東門(mén)商圈西部邊緣地帶，雖然南接地鐵 A出口及擁有品牌天虹商場(chǎng)，但對(duì)其街區(qū)人流拉動(dòng)有限，并且地理位置優(yōu)勢(shì)不明顯，所以其經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀； ?該區(qū)域消費(fèi)人群主要以東門(mén)附近居民為主；； TOUCHSTONE CONSULTANT 42 新園路商業(yè)街地理位置不明顯，其業(yè)態(tài)組合也相對(duì)混亂，整體經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀； 經(jīng)營(yíng)分析 新園路臨街商鋪業(yè)態(tài)狀況餐飲 , %服裝 , %, 化妝品%其他 , %珠寶 , %, 休閑娛樂(lè)%餐飲 服裝 珠寶 休閑娛樂(lè) 化妝品 其他總體分析 ： ?從區(qū)位角度來(lái)看：新園路商業(yè)街地理位置優(yōu)勢(shì)并不明顯 ,人流較少，商業(yè)氛圍較一般 。 ?其業(yè)態(tài)相對(duì)來(lái)說(shuō)：新園路其業(yè)態(tài)組成也相對(duì)混亂； ?從消費(fèi)者角度來(lái)看：主要以東門(mén)附近居民為主，更加傾向于半外向型商業(yè)，而不是外向型商業(yè)； ?從人流動(dòng)線來(lái)看：新園路商業(yè)街更多是車(chē)流； TOUCHSTONE CONSULTANT 43 由南向北貫穿東門(mén)中心區(qū)域，商業(yè)氛圍及人流量良好，其租金水平僅此解放路； 人民北路 商業(yè)街 人民北路 位置 由南向北貫穿東門(mén)商圈中心區(qū)域 人流量 人流量多 經(jīng)營(yíng)狀況 整體較為良好 租金情況 10003000元 /㎡ .月 檔次 中低檔 ?人民北路商業(yè)街由南向北貫穿整個(gè)東門(mén)商圈中心區(qū)域，南端是地鐵 C出口部分人流起步區(qū)域，及解放路也對(duì)人民北路有較大拉動(dòng)作用； ?與解放路交匯處其租金峰值達(dá) 3000元 /㎡ .月 ?消費(fèi)人群比較復(fù)雜，包含各種階層人群，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕； 人民北路業(yè)態(tài)分布 小吃為主 服裝為主 經(jīng)營(yíng)較好區(qū)域 TOUCHSTONE CONSULTANT 44 人民北路臨街商鋪業(yè)態(tài)狀況餐飲 , %珠寶 , %鞋類(lèi) , %化妝品 , %其他 , %地產(chǎn)中介 , % 婚紗攝影 , %服裝飾品 , %婚紗攝影 餐飲 服裝飾品 珠寶 鞋類(lèi) 化妝品 其他 地產(chǎn)中介人民北路商業(yè)街地理位置優(yōu)越，其業(yè)態(tài)配比較平衡，經(jīng)營(yíng)情況良好； 經(jīng)營(yíng)分析 總體分析 ： ?從區(qū)位角度來(lái)看：人民北路商業(yè)街由南向北貫穿商圈中間區(qū)域，解放路也對(duì)人民北路有較大拉動(dòng)作用； ?其業(yè)態(tài)相對(duì)來(lái)說(shuō)：人民北路商業(yè)是東門(mén)主流業(yè)態(tài)： 50%服飾和 18%快餐小吃，其業(yè)態(tài)配比平衡 ?從人流動(dòng)線來(lái)看：南端是地鐵 C出口部分人流起步區(qū)域，人流量較多； ?消費(fèi)人群比較復(fù)雜，包含各種階層人群，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕； TOUCHSTONE CONSULTANT 45 立新路 商業(yè)街 立新路 位置 位于東門(mén)商圈最北邊 人流量 人流量少 經(jīng)營(yíng)狀況 整體經(jīng)營(yíng)情況較差 租金情況 7001300元 /㎡ .月 檔次 低檔 位于商圈北部，商業(yè)氛圍及人流量較差，租金水平在中下水平； ?立新路商業(yè)街位于東門(mén)商圈最北邊，由于 離地鐵出入口及公交站較遠(yuǎn) ，加上茂業(yè)百貨及天虹商業(yè)的目的性消費(fèi)較多，并未能帶正面影響； ?其租金水平與新園路較為接近，約在 7001300之間，屬于商圈租金下等水平； 消費(fèi)人群主要以一些低收入人群為主，年齡結(jié)構(gòu)比較年輕； TOUCHSTONE CONSULTANT 46 立新路臨街商鋪業(yè)態(tài)情況餐飲 , %服裝飾品 , %皮具包類(lèi) , %化妝品 , %美容 , %其他 , %餐飲 服裝飾品 皮具包類(lèi) 化妝品 美容 其他經(jīng)營(yíng)分析 地理位置相對(duì)較差，檔次形象較低，業(yè)態(tài)組合與其他商業(yè)街相類(lèi)似，經(jīng)營(yíng)狀況較差； 總體分析 ： ?從區(qū)位角度來(lái)看：立新路商業(yè)街與地鐵站及公交站較遠(yuǎn)，地理位置較差； ?其業(yè)態(tài)相對(duì)來(lái)說(shuō)：立新路商業(yè)街同樣為是東門(mén)主流業(yè)態(tài)：服飾和快餐，與其他商業(yè)街業(yè)態(tài)相類(lèi)似； ?從人流動(dòng)線來(lái)看：更多是車(chē)流，車(chē)流主要向茂業(yè)和天虹方向開(kāi)去； ?消費(fèi)人群以一些低收入人群為主，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕； TOUCHSTONE CONSULTANT 47 由西向東橫穿商業(yè)中部位置，人流量及商業(yè)氛圍較為良好，其租金位于中等水平； 二橫街 商業(yè)街 二橫街 位置 由西向東橫穿東門(mén)商圈中部位置 人流量 人流量較多 經(jīng)營(yíng)狀況 整體經(jīng)營(yíng)情況一般 租金情況 10002200元 /㎡ .月 檔次 低檔 ?立新路商業(yè)街由西向東橫穿商圈中部位置，東接主要公交站，同時(shí)受人民北路及解放路帶動(dòng)，二橫街整體的人流較多； ?其租金水平為商圈中等水平，約在 10002200之間； TOUCHSTONE CONSULTANT 48 二橫街臨街商鋪業(yè)態(tài)狀況其他 , %餐飲 , %服裝 、 飾品 , %鞋店 , %中介 , %珠寶 , %影音 、 通訊 , %化妝品 , %美容 、 美發(fā) , %婚紗攝影 , %鞋店 其他 餐飲 服裝、飾品 中介 婚紗攝影 影音、通訊 珠寶 化妝品 美容、美發(fā)地理位置相對(duì)良好，形象檔次較低，其業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡，整體經(jīng)營(yíng)狀況一般 經(jīng)營(yíng)分析 總體分析 ： ?從區(qū)位角度來(lái)看：靠近商圈核心區(qū)域，東接主要公交站，地位位置相對(duì)良好； ?其業(yè)態(tài)來(lái)看：二橫街商業(yè)街是東門(mén)主流業(yè)態(tài)： 60%服飾和 11%快餐小吃，其業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡； ?從人流動(dòng)線來(lái)看：更多是公交人流，主要從茂業(yè)方向進(jìn)入； ?消費(fèi)人群以一些低收入人群為主，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕。 TOUCHSTONE CONSULTANT 49 處于商圈南部區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，經(jīng)營(yíng)狀況良好，其租金水平為商圈最高； 解放路 商業(yè)街 解放路 位置 位于東門(mén)商圈南部位置 人流量 人流量多 經(jīng)營(yíng)狀況 整體經(jīng)營(yíng)情況好 租金情況 10003500元 /㎡ .月 檔次 中檔為主 ?解放路 是東門(mén)商圈人氣最旺的步行街，地理位置優(yōu)越，西接地鐵主出入口，東連公交站及人行天橋； ?其租金水平為商圈最高的商業(yè)街，約在 10004000之間； 消費(fèi)人群比較復(fù)雜，包含各種階層人群，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕； TOUCHSTONE CONSULTANT 50 解放路臨街商鋪業(yè)態(tài)狀況服裝 、 飾品 , %鞋類(lèi) , %餐飲 , %影音 , %珠寶 , %皮具 , %其他 , %餐飲 服裝、飾品 鞋類(lèi) 皮具 其他 影音 珠寶經(jīng)營(yíng)分析 總體分析 ： ?從區(qū)位角度來(lái)看：地理位置非常優(yōu)越，西接地鐵主出入口，東連公交站及人行天橋； ?其業(yè)態(tài)來(lái)看：服飾、鞋類(lèi)占總量約 80%，其業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡； ?從人流動(dòng)線來(lái)看：地鐵人流及公交人流起步區(qū)域； ?消費(fèi)人群比較復(fù)雜，包含各種階層人群，年齡結(jié)構(gòu)較為年輕； 地理位置非常優(yōu)越，消費(fèi)人群以年輕人為主，其業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好； TOUCHSTONE CONSULTANT 51 處于商圈西部，人流量較多，商業(yè)氛圍較好，其租金處于商圈中等水平； 東門(mén)中路 商業(yè)街 東門(mén)中路 位置 位于東門(mén)商圈東部位置 人流量 人流量較多