【正文】 主題，集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體 面積與類別 東門町面積大約 20230㎡ ，共有四層。 經營類別與狀況 東門町定位中低檔，在形象和定位上針對性較強，主營潮流服飾，針對客戶群體為中低收入的年輕一族，經營狀況良好。三層四層目前正在招商，打造美食廣場，現有飲食生意較好。 TOUCHSTONE CONSULTANT 71 樓層 業(yè)態(tài) 負一 飾品 一 電子通訊、精品飾品、箱包皮具 二、三 潮流服飾、飾品、鞋帽、手表、婚紗攝影 四、五、六 美容、美發(fā)、美甲、化妝 七 中餐廳、西餐廳、火鍋城 八 空置 九龍城業(yè)態(tài)分布%%%%%%%%鞋類 服裝 飾品 通訊箱包皮具 餐廳 美容美發(fā)美甲 其他九龍城 九龍城以服裝、美容美發(fā)美甲的女性主題為主，同時也兼顧了休閑中心和餐飲 面積與類別 九龍城每層有 79個門面，每個門面大約 20㎡ ，每層有 1 600㎡ ，一共有 14000㎡ 。 經營類別與狀況 九龍城也是以服裝、美容美發(fā)美甲的女性主題為主，同時也兼顧了休閑中心和餐飲?？傮w來說九龍城規(guī)模較大，無主力店，生意良好，店面空置率為 13%。 TOUCHSTONE CONSULTANT 72 新白馬批發(fā)市場 面積 新白馬服裝市場每一層大概有店面 65個，每個店面 40㎡ 左右，每層面積為 2500㎡ ，總面積為15000㎡ 左右。 經營檔次與狀況 新白馬服裝批發(fā)市場檔次屬于中等，引入了一些品牌店，如男裝有華倫天奴、花花公子、老爺車、啄木鳥，女裝有純真宣言、阿依蓮等。店面無空置，生意良好。 樓層 業(yè)態(tài) B1 皮具、牛仔、內衣、童裝、男女裝、外貿服裝 一 品牌專賣店，各種體育品牌 二 時尚淑女裝系列，各種女士服裝 三 經典男裝，網吧 四 各種男裝，品牌男裝 五 外貿 出口服裝、各種禮品 新白馬業(yè)態(tài)分布%%%%%%%% % % % % %皮具服裝鞋類飾品電子通訊娛樂其他TOUCHSTONE CONSULTANT 73 指標 指標說明 人流量 每天進入商場人次，分開高峰期和平常期進行統(tǒng)計 提袋率 進賣場的總人數和實際購買人數的比例，反映賣場的客流量和實際有效客戶，用以來評估商業(yè)的整體效益。 提袋率 = 成交次數 / 到店的總訪客 * 100% 客單價 每一個顧客平均購買商品的金額，也即是平均交易金額。 客單價 =銷售額 247。 顧客數 / 銷售金額 247。 成交筆數 租金 評價商業(yè)經營狀況的一個指標，租金越高反映經營情況越好 售價 評價商業(yè)經營狀況的一個指標，售價越高反映經營情況越好 為了評價目前東門商圈代表型商場的經營狀況，我們執(zhí)行了如下商場綜合評價標準： 重要商業(yè)分析 TOUCHSTONE CONSULTANT 74 商業(yè)名稱 人流量（人 /天） 提袋率 客單價 租金（元 /平方米） 售價（萬元 /平方米） 寶華樓、西華樓、耀華樓 13986 45% 250 負一層： 400～ 800； 1F內鋪： 500～ 900 2F： 200～ 400 3F： 100～ 150 4F： 80～ 120 負一層： 10～ 15 1F內鋪： 12～ 16 東門鞋城 8808 10% 130 1F內鋪： 300 南塘商業(yè) 18978 30% 120 1F街鋪： 800～ 1,200 1F內鋪： 250～ 350 2F： 120～ 180 1F街鋪： 12～ 15 1F內鋪： 8～ 10 2F： 6～ 7 九龍城 18072 25% 100 1F內鋪： 400～ 700； 2F： 500～ 800； 3F— 4F： 300～ 475； 5F— 8F： 54～ 105； 1F內鋪： 12～ 16； 2F： 10～ 15； 3F： 7～ 8； 4F： 4； 太陽百貨 20232 28% 500 一：保底抽點。視不同經營項目抽點不同 二：租金 240，物管 80，水電自付 東門町（餐飲、服裝） 21600 30% 15(餐飲 )120(服裝） 1F街鋪： 800～ 1,200 1F內鋪： 250～ 350 2F： 120～ 180 1F街鋪： 12～ 15 1F內鋪： 8～ 10 2F： 6～ 7 茂業(yè)百貨 21612 20% 450 1200～ 2023 新白馬批發(fā)市場 17658 27% 90 4002023 重要商業(yè)分析 TOUCHSTONE CONSULTANT 75 重要商業(yè)分析 商場名稱 商業(yè)模式 經營品類 經營檔次 經營狀況 白馬服裝批發(fā)城 批發(fā) 服裝 中低檔 非常好 南塘商業(yè)廣場 零售 服裝、飾品 中低檔 比較好 八達商場 零售 服裝、飾品 中低檔 一般 中威商場 零售 服裝、飾品 中低檔 一般 西華宮 零售 服裝、飾品 中低檔 比較好 九龍城 零售 服裝、飾品、美容美發(fā)美甲 中低檔 比較好 東門旺角 零售 服裝、飾品 中低檔 一般 東門町 零售 服裝、飾品、餐飲 中低檔 一般 檸檬街 零售 服裝、飾品、餐飲 中低檔 比較差 太陽百貨 零售 服裝、化妝品、珠寶、皮具、家電、數碼等 中高檔 非常好 茂業(yè)百貨 零售 服裝、化妝品、珠寶、皮具、家居、床用等 中高檔 非常好 天虹商場 零售 日用、食品、服裝、化妝品、珠寶、皮具等 中檔 一般 區(qū)域內商場主要分為零售和批發(fā)兩種類型，主要經營服飾，以中低檔為主，中高檔以百貨業(yè)態(tài)為主，百貨和服裝批發(fā)的經營情況最為良好，服裝零售的經營情況分化較大。 TOUCHSTONE CONSULTANT 76 東門商業(yè)分析 東門商業(yè)市場調研報告 TOUCHSTONE CONSULTANT 77 東門商圈起步較早，許多建筑年代久遠，加上缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，建筑布局混亂，商圈整體形象較差。 東門商業(yè)分析：區(qū)域形象較差，商業(yè)檔次受束縛 東門商業(yè)分析 商圈形象 消費者 對于消費者而言，東門相較于深圳其他商圈形象較差，商業(yè)檔次普遍較低，是購買便宜商品的好去處。 商業(yè)檔次 受商圈整體形象及消費者認知束縛，東門聚集了大量低端商業(yè)，高端商業(yè)鳳毛麟角，商業(yè)檔次難以突破。 TOUCHSTONE CONSULTANT 78 東門商業(yè)由眾多的小集中式商業(yè)組成，單個商業(yè)體規(guī)模小，業(yè)態(tài)單一； 各個商業(yè)體間缺乏聯(lián)系，導致消費群難以共享； 部分商業(yè)通過地下部分及空中連廊實現聯(lián)通，但由于規(guī)劃局限及業(yè)態(tài)難以統(tǒng)一，效果有限。 東門商業(yè)分析：規(guī)劃存在不足，各商業(yè)間聯(lián)系缺失，消費群難以共享 東門商業(yè)分析 TOUCHSTONE CONSULTANT 79 公共交通系統(tǒng)完善 周邊道路擁堵，進入性差 停車位不足，難以支撐高端消費 雙地鐵線，同時掌握了深圳南北與東西兩大交通動脈，多路公交直達，交通樞紐地位明顯 東門中路為雙向四車道，經常性擁堵；道路狹窄，人車爭道、交通混亂的情況十分嚴重 有效停車位不足 1000個，其中停車位數量最多的茂也不超過 150個，其他小型停車場的停車位則遠低于 100個，有的甚至不到 50個停車位。 東門商業(yè)分析：交通難題對商業(yè)發(fā)展造成制約 完善的公共交通系統(tǒng)為東門商業(yè)輸送了大量人流；但交通擁堵及停車位不足兩大難題制約了高端消費群體進入 東門商業(yè)分析 TOUCHSTONE CONSULTANT 80 東門商業(yè)分析： 商業(yè)業(yè)態(tài)高重復度對整體運營的沖擊 整體業(yè)態(tài)集中 ?東門商業(yè)以服裝批零為主，餐飲為輔，商業(yè)業(yè)態(tài)及檔次高度集中 ? 服裝批零： 低端品牌匯聚，競爭慘烈 ? 餐飲： 主要為快餐類及風味小吃 街鋪與多層業(yè)態(tài)差異小 ?街鋪業(yè)態(tài)與二、三層及以上商業(yè)業(yè)態(tài)無明顯差異 ? 街鋪展示面好，且多為知名品牌，更容易吸引消費者消費 ? 高層商業(yè)相較街鋪缺乏吸引力，導致人流不足，經營喜憂參半 各區(qū)塊業(yè)態(tài)高度重復 ?各街道、各板塊經營業(yè)態(tài)及類型相似，板塊間差異性較小 ? 區(qū)塊間競爭激烈 ? 地理位置最為重要，昭示性、易達性佳的區(qū)塊經營良好，偏居一角的商業(yè)街區(qū)則面臨經營困難 2 1 3 高重復度導致了東門商業(yè)內部競爭激烈，昭示性、易達性較好的商業(yè)匯聚了大量人流，高樓層及位置較差的商業(yè)難以吸引人流，經營狀況兩極分化。 東門商業(yè)分析 TOUCHSTONE CONSULTANT 81 東門商業(yè)分析： 網上購物對低端零售業(yè)態(tài)的沖擊 東門商業(yè)分析 ?2023年中國網絡販物 市場交易規(guī)模接近 5000億 ，達 ，占到社會消費品零售總額的 %；同時， 網絡購物用戶規(guī)模達到 ，在網民中的滲透率達 %。 ?越來越多傳統(tǒng)企業(yè)開展電子商務，或為購物網站供貨，或直接開設網店銷售商品，極大的豐富了消費者的選擇 。不 2023年相比，家用電器、化妝品、運勱用品、食品藥品、家裝等細分市場均呈現快速增長態(tài)勢。 ?網上購物具有無可比擬的價格優(yōu)勢和便捷優(yōu)勢 ，隨著市場的丌斷成熟，未來仍網販市場將保持快速的增長，這 對于以中低端服飾消費為主的東門商圈必將造成巨大的沖擊 。 TOUCHSTONE CONSULTANT 82 商業(yè)形象 商業(yè)業(yè)態(tài) 多層商業(yè) 東門整體形象難以扭轉，各商業(yè)建筑普遍顯得殘舊，對于個體商業(yè)， 通過外立面改造較易脫穎而出 。 東門服裝批零激烈競爭，但同時亦強化了集群效應，受消費者認可度高，特色主題商業(yè)易形成區(qū)隔，是破解業(yè)態(tài)圍困的突破口。 東門二層以上商業(yè)經營普遍存在難題，樓層間業(yè)態(tài)定位混亂，消費者很難有上樓消費的興趣， 多層商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃勢在必行。 網絡競爭 網上購物具有無可比擬的價格優(yōu)勢和便捷優(yōu)勢， 對于低端商業(yè)而言必須給予消費者更好的購物感受，如優(yōu)化購物環(huán)境等。 東門商業(yè)啟示 東門商業(yè)分析 TOUCHSTONE CONSULTANT 83 5 消費者分析 年齡 /家庭、區(qū)域 /出行、收入 /職業(yè)、消費驅動因素消費影響因素、場所 /品類、餐飲消費、娛樂消費 消費者分析 東門商業(yè)市場調研報告 TOUCHSTONE CONSULTANT 84 從家庭結構看，東門消費人群中單身及兩人丕界群體占比超七成 ， 已婚群體占比丌足三成； 單身及兩人世界群體多數經濟獨立，家?guī)樨摀^小，同時該類人群在時間上具有較高的自由度； 已婚群體多數為年輕的家?guī)椤? 1825歲群體是東門主力消費人群，占比接近一半 ，此外 18歲及以下、 2530歲區(qū)間分別占比 13%和26%， 30歲以上群體僅占 13%；整體而言，東門消費群體趨年輕化， 外來年輕務工群體、本地年輕群體及剛畢業(yè)丌久的社會新生力量 是東門的主要消費人群 消費者分析 年齡 /家庭 東門消費群體整體呈年輕化特征， 30歲以下、單身、兩人世界群體是東門的主要消費人群 年齡結構分析13%48%26%8%5%18歲及 以下18－25歲 25－30歲30－35歲35歲及 以上家庭結構分析44%29%20%2% 5%單身 兩人世界 三口之家，有一孩子已婚無子女，與父母同住三代同堂TOUCHSTONE CONSULTANT 85 公交仍是消費者的主要交通工具， 45%的人乘坐公交到東門；地鐵越來越受到消費者的親睞，32%的人群選擇地鐵出行； 受道路擁堵及停車位丌足等因素影響，自駕車消費者僅占 5%。 從來源區(qū)域看， 6成消費者來自羅湖區(qū)和龍崗區(qū)， 福田、寶安客群分別占比 16%和 12%，鹽田和南山區(qū)消費者極少，此外，外地消費者占比 7%。 區(qū)域 /出行 6成消費者來自羅湖區(qū)和龍崗區(qū)，公交和地鐵是消費者主要的出行方式 來源區(qū)域分析16%35%1%2%12%25%2%4%1%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%福田區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)港澳地區(qū)廣東省其他地區(qū)內地消費者分析 出行方式分析1% 5%7%10%32%45%自行車自駕車的士車步行地鐵公交汽車TOUCHSTONE CONSULTANT 86 超過一半的消費者為企業(yè)一般員工，其次為亊業(yè)單位普通職員、公務員和個體戶；中高管及私營企業(yè)主僅占 1成。 學生群體占比 5%，節(jié)假日期間，學生也是東門主力消費人群之一。 月收入 3000元以下的受訪者最多，超過六成；30008000元的中等收入群體占比 29%，而月收入在 8000元以上的高端消費人群僅占 6%。 東門消費群體普遍收入偏低，高收入人群較少，難以支撐高端商業(yè)。 收入 /職業(yè) 大部分消費者是月收入在 3000元以下的企事業(yè)單位的一