【正文】 主題，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體 面積與類別 東門町面積大約 20230㎡ ，共有四層。 經(jīng)營(yíng)類別與狀況 東門町定位中低檔，在形象和定位上針對(duì)性較強(qiáng)，主營(yíng)潮流服飾，針對(duì)客戶群體為中低收入的年輕一族，經(jīng)營(yíng)狀況良好。三層四層目前正在招商，打造美食廣場(chǎng)，現(xiàn)有飲食生意較好。 TOUCHSTONE CONSULTANT 71 樓層 業(yè)態(tài) 負(fù)一 飾品 一 電子通訊、精品飾品、箱包皮具 二、三 潮流服飾、飾品、鞋帽、手表、婚紗攝影 四、五、六 美容、美發(fā)、美甲、化妝 七 中餐廳、西餐廳、火鍋城 八 空置 九龍城業(yè)態(tài)分布%%%%%%%%鞋類 服裝 飾品 通訊箱包皮具 餐廳 美容美發(fā)美甲 其他九龍城 九龍城以服裝、美容美發(fā)美甲的女性主題為主，同時(shí)也兼顧了休閑中心和餐飲 面積與類別 九龍城每層有 79個(gè)門面，每個(gè)門面大約 20㎡ ，每層有 1 600㎡ ，一共有 14000㎡ 。 經(jīng)營(yíng)類別與狀況 九龍城也是以服裝、美容美發(fā)美甲的女性主題為主，同時(shí)也兼顧了休閑中心和餐飲。總體來(lái)說(shuō)九龍城規(guī)模較大，無(wú)主力店，生意良好，店面空置率為 13%。 TOUCHSTONE CONSULTANT 72 新白馬批發(fā)市場(chǎng) 面積 新白馬服裝市場(chǎng)每一層大概有店面 65個(gè)，每個(gè)店面 40㎡ 左右，每層面積為 2500㎡ ，總面積為15000㎡ 左右。 經(jīng)營(yíng)檔次與狀況 新白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)檔次屬于中等，引入了一些品牌店，如男裝有華倫天奴、花花公子、老爺車、啄木鳥，女裝有純真宣言、阿依蓮等。店面無(wú)空置，生意良好。 樓層 業(yè)態(tài) B1 皮具、牛仔、內(nèi)衣、童裝、男女裝、外貿(mào)服裝 一 品牌專賣店，各種體育品牌 二 時(shí)尚淑女裝系列，各種女士服裝 三 經(jīng)典男裝，網(wǎng)吧 四 各種男裝，品牌男裝 五 外貿(mào) 出口服裝、各種禮品 新白馬業(yè)態(tài)分布%%%%%%%% % % % % %皮具服裝鞋類飾品電子通訊娛樂(lè)其他TOUCHSTONE CONSULTANT 73 指標(biāo) 指標(biāo)說(shuō)明 人流量 每天進(jìn)入商場(chǎng)人次，分開高峰期和平常期進(jìn)行統(tǒng)計(jì) 提袋率 進(jìn)賣場(chǎng)的總?cè)藬?shù)和實(shí)際購(gòu)買人數(shù)的比例，反映賣場(chǎng)的客流量和實(shí)際有效客戶，用以來(lái)評(píng)估商業(yè)的整體效益。 提袋率 = 成交次數(shù) / 到店的總訪客 * 100% 客單價(jià) 每一個(gè)顧客平均購(gòu)買商品的金額，也即是平均交易金額。 客單價(jià) =銷售額 247。 顧客數(shù) / 銷售金額 247。 成交筆數(shù) 租金 評(píng)價(jià)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的一個(gè)指標(biāo)，租金越高反映經(jīng)營(yíng)情況越好 售價(jià) 評(píng)價(jià)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的一個(gè)指標(biāo)，售價(jià)越高反映經(jīng)營(yíng)情況越好 為了評(píng)價(jià)目前東門商圈代表型商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，我們執(zhí)行了如下商場(chǎng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)： 重要商業(yè)分析 TOUCHSTONE CONSULTANT 74 商業(yè)名稱 人流量（人 /天） 提袋率 客單價(jià) 租金（元 /平方米） 售價(jià)（萬(wàn)元 /平方米） 寶華樓、西華樓、耀華樓 13986 45% 250 負(fù)一層： 400～ 800； 1F內(nèi)鋪： 500～ 900 2F： 200～ 400 3F： 100～ 150 4F： 80～ 120 負(fù)一層： 10～ 15 1F內(nèi)鋪： 12～ 16 東門鞋城 8808 10% 130 1F內(nèi)鋪： 300 南塘商業(yè) 18978 30% 120 1F街鋪： 800～ 1,200 1F內(nèi)鋪： 250～ 350 2F： 120～ 180 1F街鋪： 12～ 15 1F內(nèi)鋪： 8～ 10 2F： 6～ 7 九龍城 18072 25% 100 1F內(nèi)鋪： 400～ 700； 2F： 500～ 800； 3F— 4F： 300～ 475； 5F— 8F： 54～ 105； 1F內(nèi)鋪： 12～ 16； 2F： 10～ 15； 3F： 7～ 8； 4F： 4； 太陽(yáng)百貨 20232 28% 500 一：保底抽點(diǎn)。視不同經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目抽點(diǎn)不同 二：租金 240，物管 80，水電自付 東門町（餐飲、服裝） 21600 30% 15(餐飲 )120(服裝） 1F街鋪： 800～ 1,200 1F內(nèi)鋪： 250～ 350 2F： 120～ 180 1F街鋪： 12～ 15 1F內(nèi)鋪： 8～ 10 2F： 6～ 7 茂業(yè)百貨 21612 20% 450 1200～ 2023 新白馬批發(fā)市場(chǎng) 17658 27% 90 4002023 重要商業(yè)分析 TOUCHSTONE CONSULTANT 75 重要商業(yè)分析 商場(chǎng)名稱 商業(yè)模式 經(jīng)營(yíng)品類 經(jīng)營(yíng)檔次 經(jīng)營(yíng)狀況 白馬服裝批發(fā)城 批發(fā) 服裝 中低檔 非常好 南塘商業(yè)廣場(chǎng) 零售 服裝、飾品 中低檔 比較好 八達(dá)商場(chǎng) 零售 服裝、飾品 中低檔 一般 中威商場(chǎng) 零售 服裝、飾品 中低檔 一般 西華宮 零售 服裝、飾品 中低檔 比較好 九龍城 零售 服裝、飾品、美容美發(fā)美甲 中低檔 比較好 東門旺角 零售 服裝、飾品 中低檔 一般 東門町 零售 服裝、飾品、餐飲 中低檔 一般 檸檬街 零售 服裝、飾品、餐飲 中低檔 比較差 太陽(yáng)百貨 零售 服裝、化妝品、珠寶、皮具、家電、數(shù)碼等 中高檔 非常好 茂業(yè)百貨 零售 服裝、化妝品、珠寶、皮具、家居、床用等 中高檔 非常好 天虹商場(chǎng) 零售 日用、食品、服裝、化妝品、珠寶、皮具等 中檔 一般 區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)主要分為零售和批發(fā)兩種類型，主要經(jīng)營(yíng)服飾，以中低檔為主，中高檔以百貨業(yè)態(tài)為主，百貨和服裝批發(fā)的經(jīng)營(yíng)情況最為良好，服裝零售的經(jīng)營(yíng)情況分化較大。 TOUCHSTONE CONSULTANT 76 東門商業(yè)分析 東門商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 TOUCHSTONE CONSULTANT 77 東門商圈起步較早，許多建筑年代久遠(yuǎn)，加上缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，建筑布局混亂，商圈整體形象較差。 東門商業(yè)分析：區(qū)域形象較差，商業(yè)檔次受束縛 東門商業(yè)分析 商圈形象 消費(fèi)者 對(duì)于消費(fèi)者而言，東門相較于深圳其他商圈形象較差，商業(yè)檔次普遍較低，是購(gòu)買便宜商品的好去處。 商業(yè)檔次 受商圈整體形象及消費(fèi)者認(rèn)知束縛，東門聚集了大量低端商業(yè)，高端商業(yè)鳳毛麟角，商業(yè)檔次難以突破。 TOUCHSTONE CONSULTANT 78 東門商業(yè)由眾多的小集中式商業(yè)組成，單個(gè)商業(yè)體規(guī)模小，業(yè)態(tài)單一； 各個(gè)商業(yè)體間缺乏聯(lián)系，導(dǎo)致消費(fèi)群難以共享； 部分商業(yè)通過(guò)地下部分及空中連廊實(shí)現(xiàn)聯(lián)通，但由于規(guī)劃局限及業(yè)態(tài)難以統(tǒng)一，效果有限。 東門商業(yè)分析：規(guī)劃存在不足，各商業(yè)間聯(lián)系缺失，消費(fèi)群難以共享 東門商業(yè)分析 TOUCHSTONE CONSULTANT 79 公共交通系統(tǒng)完善 周邊道路擁堵，進(jìn)入性差 停車位不足，難以支撐高端消費(fèi) 雙地鐵線，同時(shí)掌握了深圳南北與東西兩大交通動(dòng)脈，多路公交直達(dá)，交通樞紐地位明顯 東門中路為雙向四車道，經(jīng)常性擁堵；道路狹窄，人車爭(zhēng)道、交通混亂的情況十分嚴(yán)重 有效停車位不足 1000個(gè)，其中停車位數(shù)量最多的茂也不超過(guò) 150個(gè)，其他小型停車場(chǎng)的停車位則遠(yuǎn)低于 100個(gè)，有的甚至不到 50個(gè)停車位。 東門商業(yè)分析：交通難題對(duì)商業(yè)發(fā)展造成制約 完善的公共交通系統(tǒng)為東門商業(yè)輸送了大量人流；但交通擁堵及停車位不足兩大難題制約了高端消費(fèi)群體進(jìn)入 東門商業(yè)分析 TOUCHSTONE CONSULTANT 80 東門商業(yè)分析： 商業(yè)業(yè)態(tài)高重復(fù)度對(duì)整體運(yùn)營(yíng)的沖擊 整體業(yè)態(tài)集中 ?東門商業(yè)以服裝批零為主，餐飲為輔，商業(yè)業(yè)態(tài)及檔次高度集中 ? 服裝批零： 低端品牌匯聚，競(jìng)爭(zhēng)慘烈 ? 餐飲： 主要為快餐類及風(fēng)味小吃 街鋪與多層業(yè)態(tài)差異小 ?街鋪業(yè)態(tài)與二、三層及以上商業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)明顯差異 ? 街鋪展示面好，且多為知名品牌，更容易吸引消費(fèi)者消費(fèi) ? 高層商業(yè)相較街鋪缺乏吸引力，導(dǎo)致人流不足，經(jīng)營(yíng)喜憂參半 各區(qū)塊業(yè)態(tài)高度重復(fù) ?各街道、各板塊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及類型相似，板塊間差異性較小 ? 區(qū)塊間競(jìng)爭(zhēng)激烈 ? 地理位置最為重要，昭示性、易達(dá)性佳的區(qū)塊經(jīng)營(yíng)良好，偏居一角的商業(yè)街區(qū)則面臨經(jīng)營(yíng)困難 2 1 3 高重復(fù)度導(dǎo)致了東門商業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈，昭示性、易達(dá)性較好的商業(yè)匯聚了大量人流，高樓層及位置較差的商業(yè)難以吸引人流，經(jīng)營(yíng)狀況兩極分化。 東門商業(yè)分析 TOUCHSTONE CONSULTANT 81 東門商業(yè)分析： 網(wǎng)上購(gòu)物對(duì)低端零售業(yè)態(tài)的沖擊 東門商業(yè)分析 ?2023年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)販物 市場(chǎng)交易規(guī)模接近 5000億 ，達(dá) ，占到社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 %；同時(shí)， 網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物用戶規(guī)模達(dá)到 ，在網(wǎng)民中的滲透率達(dá) %。 ?越來(lái)越多傳統(tǒng)企業(yè)開展電子商務(wù)，或?yàn)橘?gòu)物網(wǎng)站供貨，或直接開設(shè)網(wǎng)店銷售商品，極大的豐富了消費(fèi)者的選擇 。不 2023年相比，家用電器、化妝品、運(yùn)勱用品、食品藥品、家裝等細(xì)分市場(chǎng)均呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 ?網(wǎng)上購(gòu)物具有無(wú)可比擬的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和便捷優(yōu)勢(shì) ，隨著市場(chǎng)的丌斷成熟，未來(lái)仍網(wǎng)販?zhǔn)袌?chǎng)將保持快速的增長(zhǎng)，這 對(duì)于以中低端服飾消費(fèi)為主的東門商圈必將造成巨大的沖擊 。 TOUCHSTONE CONSULTANT 82 商業(yè)形象 商業(yè)業(yè)態(tài) 多層商業(yè) 東門整體形象難以扭轉(zhuǎn)，各商業(yè)建筑普遍顯得殘舊，對(duì)于個(gè)體商業(yè)， 通過(guò)外立面改造較易脫穎而出 。 東門服裝批零激烈競(jìng)爭(zhēng)，但同時(shí)亦強(qiáng)化了集群效應(yīng)，受消費(fèi)者認(rèn)可度高，特色主題商業(yè)易形成區(qū)隔，是破解業(yè)態(tài)圍困的突破口。 東門二層以上商業(yè)經(jīng)營(yíng)普遍存在難題，樓層間業(yè)態(tài)定位混亂，消費(fèi)者很難有上樓消費(fèi)的興趣， 多層商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃勢(shì)在必行。 網(wǎng)絡(luò)競(jìng)爭(zhēng) 網(wǎng)上購(gòu)物具有無(wú)可比擬的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和便捷優(yōu)勢(shì)， 對(duì)于低端商業(yè)而言必須給予消費(fèi)者更好的購(gòu)物感受，如優(yōu)化購(gòu)物環(huán)境等。 東門商業(yè)啟示 東門商業(yè)分析 TOUCHSTONE CONSULTANT 83 5 消費(fèi)者分析 年齡 /家庭、區(qū)域 /出行、收入 /職業(yè)、消費(fèi)驅(qū)動(dòng)因素消費(fèi)影響因素、場(chǎng)所 /品類、餐飲消費(fèi)、娛樂(lè)消費(fèi) 消費(fèi)者分析 東門商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 TOUCHSTONE CONSULTANT 84 從家庭結(jié)構(gòu)看，東門消費(fèi)人群中單身及兩人丕界群體占比超七成 ， 已婚群體占比丌足三成； 單身及兩人世界群體多數(shù)經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，家?guī)樨?fù)擔(dān)較小，同時(shí)該類人群在時(shí)間上具有較高的自由度； 已婚群體多數(shù)為年輕的家?guī)椤? 1825歲群體是東門主力消費(fèi)人群，占比接近一半 ，此外 18歲及以下、 2530歲區(qū)間分別占比 13%和26%， 30歲以上群體僅占 13%；整體而言，東門消費(fèi)群體趨年輕化， 外來(lái)年輕務(wù)工群體、本地年輕群體及剛畢業(yè)丌久的社會(huì)新生力量 是東門的主要消費(fèi)人群 消費(fèi)者分析 年齡 /家庭 東門消費(fèi)群體整體呈年輕化特征， 30歲以下、單身、兩人世界群體是東門的主要消費(fèi)人群 年齡結(jié)構(gòu)分析13%48%26%8%5%18歲及 以下18－25歲 25－30歲30－35歲35歲及 以上家庭結(jié)構(gòu)分析44%29%20%2% 5%單身 兩人世界 三口之家，有一孩子已婚無(wú)子女，與父母同住三代同堂TOUCHSTONE CONSULTANT 85 公交仍是消費(fèi)者的主要交通工具， 45%的人乘坐公交到東門；地鐵越來(lái)越受到消費(fèi)者的親睞，32%的人群選擇地鐵出行； 受道路擁堵及停車位丌足等因素影響，自駕車消費(fèi)者僅占 5%。 從來(lái)源區(qū)域看， 6成消費(fèi)者來(lái)自羅湖區(qū)和龍崗區(qū)， 福田、寶安客群分別占比 16%和 12%，鹽田和南山區(qū)消費(fèi)者極少，此外，外地消費(fèi)者占比 7%。 區(qū)域 /出行 6成消費(fèi)者來(lái)自羅湖區(qū)和龍崗區(qū)，公交和地鐵是消費(fèi)者主要的出行方式 來(lái)源區(qū)域分析16%35%1%2%12%25%2%4%1%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%福田區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)港澳地區(qū)廣東省其他地區(qū)內(nèi)地消費(fèi)者分析 出行方式分析1% 5%7%10%32%45%自行車自駕車的士車步行地鐵公交汽車TOUCHSTONE CONSULTANT 86 超過(guò)一半的消費(fèi)者為企業(yè)一般員工，其次為亊業(yè)單位普通職員、公務(wù)員和個(gè)體戶；中高管及私營(yíng)企業(yè)主僅占 1成。 學(xué)生群體占比 5%，節(jié)假日期間，學(xué)生也是東門主力消費(fèi)人群之一。 月收入 3000元以下的受訪者最多，超過(guò)六成；30008000元的中等收入群體占比 29%，而月收入在 8000元以上的高端消費(fèi)人群僅占 6%。 東門消費(fèi)群體普遍收入偏低，高收入人群較少，難以支撐高端商業(yè)。 收入 /職業(yè) 大部分消費(fèi)者是月收入在 3000元以下的企事業(yè)單位的一