【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 多。 商業(yè)街分析 孟山路 靠近老城區(qū)核心商圈，經(jīng)營(yíng)狀況良好 34 ? 惠苑路 步行街是一條規(guī)劃的東西向的商業(yè)街，總商業(yè)面積 7萬(wàn)㎡，各類商鋪 400余間 。區(qū)域交通發(fā)達(dá)，有 21路、 8路、 16路、 19路等多路公交車到達(dá)， 鋪位的面積多集中在25— 80平米，主要以經(jīng)營(yíng)服裝、餐飲、美容美發(fā)、日用百貨、五金、醫(yī)藥等為主，其中服裝、餐飲占據(jù)了較高的比重，分別為 %和 %。 ? 整條街的客流量主要集中在傍晚這一時(shí)段，以東面入口為客流量最大，一些商家傍晚也在這里舉行活動(dòng)，諸如商品特賣、表演等。真棒大賣場(chǎng)、五星電器、大華電腦城、蘇果平價(jià)店、澳門豆撈均集中在這條街或周圍。 商業(yè)街分析 惠苑路步行街 當(dāng)?shù)匚ㄒ坏纳虡I(yè)步行街，但經(jīng)營(yíng)狀況不理想 35 ? 惠苑路商業(yè)街步行街的東側(cè)入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價(jià)超市、真棒特賣場(chǎng)（分店），帶來(lái)比較熱鬧的商業(yè)氛圍。附近店面租金也為步行街最高（ 40元 /㎡/月 ）； ? 步行街的西側(cè)入口位于相陽(yáng)路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。門面空置率非常高； ? 主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為服飾（ 80％以上），主要為中低檔次，以休閑類為主； ? 商業(yè)街店鋪主力面積為 40～ 60平米左右，裝修水平一般； ? 商業(yè)街經(jīng)營(yíng)情況明顯東好西差，未來(lái)幾年該局面很難改變。目前經(jīng)營(yíng)店家 100家左右。 商業(yè)街分析 惠苑路步行街 惠苑路商業(yè)街綜合印象 36 步行街的東側(cè)入口位于相山路上，南北方向分別有蘇果平價(jià)超市、真棒特賣場(chǎng)（分店），帶來(lái)比較熱鬧的商業(yè)氛圍。附近店面租金也為步行街最高。 商業(yè)分析 惠苑路步行街 而步行街的西側(cè)入口位于相陽(yáng)路上，雖有五星商城，人氣仍然非常蕭條。 37 ?惠黎路是一條東西向的道路，主要以經(jīng)營(yíng)“五金建材、裝飾材料”及“汽車配件和汽車維修”為主，分別占據(jù)了 58%和 13%的份額 。 ?店鋪面積從 10幾平米至 1000多平米不等到，主要以 20至 30平米的店鋪為主，閑置率為3%左右。 ?以相山路為界， 相山路以東，主要以建材、五金、雜貨為主，人氣較旺，無(wú)論是店旁停放的車輛還是在店鋪中選擇購(gòu)商品的消費(fèi)者均較多 ， 相山路以西，則人氣和氛圍較差 。整條街比較亮點(diǎn)的是幾家特色餐飲，諸如阿里郎燒烤火鍋等，夜間顧客爆滿。 商業(yè)街分析 惠黎路 相山路以西路段 相山路以東路段 以五金建材與汽配為主導(dǎo)的商業(yè)街 38 ?友誼巷是淮海路的一條南北向的商業(yè)街，這里經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品檔次除了淮海路附近，大多以中低檔為主，由于整條巷較窄，這里的購(gòu)物人群主要以步行、騎電動(dòng)車、摩托車為主，很少有汽車通行。 ?從人氣來(lái)講， 整條街以淮海路為界，北面的人氣遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于南邊的人氣 。這主要是由于北面集中了大量的居民小區(qū)，而友誼巷的北頭又規(guī)劃有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的原因。 ?友誼巷店鋪面積 20— 100平米這個(gè)區(qū)間。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)， 以淮海路為界，北邊相對(duì)單一，主要以服裝、鞋、餐飲及化妝品、飾品為主，其中服裝、鞋占據(jù)了絕對(duì)的優(yōu)約占 %的份額，餐飲和化妝品、飾品的比例大致相當(dāng)，均占 %的份額 。 ?在租金上，視店鋪大小有所不同，主要集中 6元 — 10元這個(gè)區(qū)間 。南邊經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)則相對(duì)較多，有服裝、餐飲、百貨、化妝品、飾品、電子、電器、網(wǎng)吧，美容美發(fā)等。服裝、紡織品及餐飲占的比重相對(duì)較大，分別占據(jù) %和 %的市場(chǎng)份額，其次是美容、美發(fā)、化妝品、飾品類，約占 %的份額。 商業(yè)街分析 友誼巷 淮 海 路 以 南 路 段 經(jīng)營(yíng)中低檔次的小型商業(yè)街 39 ?新華巷是淮海路至民生路之間一條南北向的道路，該路的商鋪主要集中在東面，多是底商，整條路人流量稀少。 ?新華巷店鋪面積多 20至 400平米之間，以 20至 30平米為多，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以服裝、餐飲百貨、藥店、飾品店、化妝品店為主 。 ?新華巷商業(yè)主要是滿足周邊居民小區(qū)的日常消費(fèi)為主 ，整條街的店鋪數(shù)量不多，相對(duì)而言， 服裝的比重最高，約占 %,其次是餐飲和日用百貨，約占 28%，租金在 5元 /天 /平米左右 。 商業(yè)街分析 新華巷 老城區(qū)的主要商業(yè)走道 40 商業(yè)街分析 渠溝路 ?該路段為項(xiàng)目規(guī)劃用地交界處，路段周邊人流量較少，但相對(duì)比較集中；區(qū)域內(nèi)店面房均為陳舊臨街街鋪，無(wú)大型賣場(chǎng)和品牌店。 ?區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)以日常生活用品、汽修為主，分布著藥店、飯店、汽配維修店、小家電等，服務(wù)對(duì)象以周邊居民為主； 該路段的商鋪面積為30500㎡ ，租金價(jià)格在 /㎡ /天之間 。 41 商業(yè)街分析 濉溪路 ?該路段商業(yè)街鋪主要分布于紡織路上，同時(shí)紡織路也是人流量最多的地方，周邊有華孚紡織等大型企業(yè)分布，企業(yè)員工較多。 ?位于濉溪路南段的家天下是該路段的一個(gè)大型居住社區(qū)，項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃建設(shè)一定體量的商業(yè)街，目前沿街商鋪主要以中小飯店、銀行網(wǎng)點(diǎn)、零售營(yíng)業(yè)點(diǎn)為主，服務(wù)于周邊居住的居民。 ?濉溪路的沿街商鋪面積集中在 35400㎡ 之間，租金價(jià)格在 元 。 本案 42 徽商銀行 人民銀行 中國(guó)人壽 東云閣酒店 巴黎印象 煙草專賣 金苑小區(qū) 和平醫(yī)院 批發(fā)市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng) 商業(yè)街分析 人民路西段 ?人民路西段是市場(chǎng)所在的中心街道，橫穿項(xiàng)目南北地塊；人民路西段共有沿街商鋪 125家，業(yè)態(tài)主要以銀行網(wǎng)點(diǎn)、汽修、酒店和零售營(yíng)業(yè)點(diǎn)為主，商鋪面積在 10300㎡ 之間；租金價(jià)格在 元 3元之間，越往東面租金價(jià)格越高。 ?項(xiàng)目所在區(qū)域的路段以經(jīng)營(yíng)煙酒副食品、汽修、美容美發(fā)、廢品回收、小型餐飲為主，經(jīng)營(yíng)檔次較低；店鋪類型主要以 12層陳舊街鋪，租金價(jià)格在 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于人民路中段的租金價(jià)格 。 43 商業(yè)街分析 商圈分析 宏觀環(huán)境分析 城市商業(yè)需求分析 消費(fèi)者分析 經(jīng)營(yíng)者分析 消費(fèi)需求分析 宏觀市場(chǎng)分析 淮北商業(yè)趨勢(shì)分析 在建商業(yè)項(xiàng)目 失敗商業(yè)項(xiàng)目 研究思路 匯報(bào)議程 第一部分 研究基礎(chǔ) 第三部分 深度解析 微觀市場(chǎng)分析 第二部分 研究視角 商業(yè)項(xiàng)目分析 已建商業(yè)項(xiàng)目 44 ? 項(xiàng)目地址：淮海路與孟山路交匯處 ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 5月 1日 ? 投資單位：香港中原集團(tuán) ? 管理公司：南京山百 ? 經(jīng)營(yíng)面積：約 8200㎡ ? 年?duì)I業(yè)額：日均約 20萬(wàn)元 ? 經(jīng)營(yíng)類別： 1F－繽紛天地：化妝品、黃金珠寶、鐘表照材、煙酒食品、箱包皮具 2F－紳士廣場(chǎng)：精品男裝、男式正裝、商務(wù)休閑、襯衫西褲、男女皮鞋 3F－時(shí)尚裝苑：職業(yè)女裝、女式時(shí)裝、少淑女裝、女式裙褲、羊絨精品 4F－美好家園：運(yùn)動(dòng)休閑、床上用品、家居用品、兒童用品 ? 主力店： 1F：玉蘭油、歐萊雅；西鐵城；金利來(lái)；飛利浦小家電；戴夢(mèng)得珠寶 2F：百麗、森達(dá)、哈森；羅蒙、開(kāi)開(kāi)、花花公子、虎都 3F：影兒國(guó)際、漁、斯?fàn)桘?、天意、宜而? 4F：阿迪達(dá)斯、 KAPPA、美津濃、康先特、雙星、李寧；羅萊家紡 東方百貨 已建商業(yè)項(xiàng)目 45 優(yōu)勢(shì) ： ▲ 地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量和車流量均較大。 ▲ 開(kāi)業(yè)時(shí)間較早（ 2023年 5月開(kāi)業(yè)），在淮北人中有較好的口碑。 ▲ 知名物業(yè)管理公司中原投資，南京山西路百貨大樓有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。 劣勢(shì) ： ▼ 項(xiàng)目體量較小，在商品備齊度上較華松和鼎盛有一定的差距。 ▼ 周邊百貨業(yè)“扎堆”，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，而且隨著未來(lái)金鷹商廈的開(kāi)業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)將更趨白熱化。 ▼ 店內(nèi)格局不合理，存在諸多“死角”。 ▼ 層高偏低，進(jìn)入賣場(chǎng)感覺(jué)壓抑。 東方百貨 已建商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 46 ? 項(xiàng)目地址：淮海路與孟山路交口的東南角 ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 10月 ? 投資單位：淮北市天象房地產(chǎn)公司 ? 建筑面積：約 20230㎡ （每層 3000㎡ 左右） ? 經(jīng)營(yíng)品種：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲 ? 樓層分布： 1F－生活元素：麥當(dāng)勞、屈臣氏、化妝品、珠寶、皮具； 2F－潮流先鋒：少女裝、休閑服飾、時(shí)尚飾品； 3F－繽紛世界：職業(yè)女裝、家居服、童裝、針織羊絨； 4F－名流天下：品牌男裝、男士?jī)?nèi)衣； 5F－雅致生活：運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器材、電玩城、家紡 ? 銷售情況：銷售方式采取每年 8%，返租五年 ? 運(yùn)營(yíng)方式：采取聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的方式，視不同品牌、不同品類扣點(diǎn) 15%至 30%扣點(diǎn)不等，免租一年，并需交納質(zhì)量保證金 3000至 5000元不等。 金淮北大廈 樓層平面圖 已建商業(yè)項(xiàng)目 47 優(yōu)勢(shì) ： ▲ 地理位置優(yōu)越，地處淮北淮孟商圈的核心位置，周邊商業(yè)氛圍濃厚，人流量和車流量均較大，并有銀行等完善的商業(yè)配套機(jī)構(gòu)。 ▲ 知名餐飲麥當(dāng)勞和屈臣氏的入駐，為其帶來(lái)了龐大的人流，增強(qiáng)了其人氣。 ▲ 室內(nèi)人流動(dòng)線規(guī)劃較好，使每一家店鋪均有相對(duì)公平的接待目標(biāo)消費(fèi)者的機(jī)會(huì)。 ▲ 五樓規(guī)劃有電玩城和兒童手工制作坊，是周邊幾家百貨店唯一引入休閑娛樂(lè)的商業(yè)物業(yè)。這在增強(qiáng)與消費(fèi)者互動(dòng)與體驗(yàn)的同時(shí)，也增加了人氣。 劣勢(shì) ： ▼ 與周邊定位雷同，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。周邊集聚了華松國(guó)際購(gòu)物中心、東方百貨、金鷹百貨等諸多中高端百貨業(yè)態(tài)，這在聚集人氣的同時(shí)也使得商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。 ▼ 雖然較幾家百貨店人流動(dòng)線規(guī)劃較好，但是通道的盡頭處理不太恰當(dāng)，處身其間，容易產(chǎn)生死胡同的錯(cuò)覺(jué)。 ▼ 目標(biāo)受眾過(guò)于高端，除了二樓經(jīng)營(yíng)時(shí)尚女裝人氣較好外，店內(nèi)人氣不旺，與開(kāi)業(yè)之初旺盛的人氣有天壤之別。 金淮北大廈 已建商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 48 華松國(guó)際 ? 項(xiàng)目地址：淮海路與孟山路交口的東北角 ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 10月 ? 投資單位：淮北市華松房地產(chǎn)公司 ? 建筑面積：約 36000㎡ （商業(yè) 28000㎡ ） ? 經(jīng)營(yíng)品種：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲 ? 樓層分布： 1F五星電器； 1F－國(guó)際精品館：黃金珠寶、名品化妝、煙酒名茶、通訊數(shù)碼、精品皮鞋 2F紳士名流館：精品男裝、精品皮具 3F炫美名媛館：精品女裝、女士配飾 4F香榭麗人館：時(shí)尚休閑、少淑女裝 5F運(yùn)動(dòng)童趣館：運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、兒童世界 6F8F：養(yǎng)身會(huì)所、英皇俱樂(lè)部、國(guó)會(huì)酒吧、健身部 ? 運(yùn)營(yíng)方式：等采用聯(lián)營(yíng)的模式，主要經(jīng)營(yíng)品類服裝的扣點(diǎn)為 20%。 已建商業(yè)項(xiàng)目 49 優(yōu)勢(shì) ： ▲ 地理位置優(yōu)越，位于淮海路商圈，并占據(jù)商圈中的核心位置，人流量和車流量均較大。 ▲ 電器運(yùn)營(yíng)商五星電器的入駐為其帶來(lái)了大量的人氣。 ▲ 定位在高端百貨，有良好的企業(yè)形象。 劣勢(shì) ： ▼ 與鼎盛國(guó)際、東方百貨及未來(lái)的金鷹商廈定位雷同，這在擴(kuò)大商圈輻射力的同時(shí)，也使競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。 ▼ 內(nèi)部商業(yè)氛圍不濃，客流量無(wú)論是平日還是周末，均不大。 ▼ 商業(yè)布局通透性差，進(jìn)入商場(chǎng)視線遮擋嚴(yán)重，并存在人為制造的“死角”。 華松國(guó)際 已建商業(yè)項(xiàng)目 50 ? 項(xiàng)目地址：淮海路閘河路口（百貨大樓旁） ? 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2023年 9月 27日 ? 投資單位：淮北市宏昌房地產(chǎn)有限公司 ? 經(jīng)營(yíng)面積：約 4000㎡ ? 經(jīng)營(yíng)品種：主營(yíng)服飾，兼營(yíng)餐飲、飾品等 樓層功能設(shè)置 樓層平面圖 已建商業(yè)項(xiàng)目 白馬服裝城 51 ? 久興批發(fā)購(gòu)物中心地處淮海路東端 ，東崗樓立交橋西，總建筑面積 平米， 是淮北市目前規(guī)模最大的批發(fā)市場(chǎng)，并成為淮海路商圈的中低端核心 。 ? 市場(chǎng)共計(jì)五層，地下一層、地上四層，主要以營(yíng)小商品、各種服裝、箱包、數(shù)碼產(chǎn)品、家具、電器等，并在負(fù)一樓留有倉(cāng)庫(kù)存儲(chǔ)間，在經(jīng)營(yíng)檔次上，主要以低檔為主，也有部分品牌商品在銷售，面向的消費(fèi)群體是較為廣泛。此外，還引進(jìn)真棒特賣場(chǎng)、宏源電器等業(yè)態(tài)。 ? 在鋪位面積上，主要以 10— 20平米為主 ，租金視樓層、位置、品牌知名度有所不同， 負(fù)一層租金為 100元 /平米 /月 ，物業(yè)費(fèi) 5元 /平米 /月； 一層為1000元至 1500元 /平米 /月 ，物業(yè)費(fèi)為 5元 /平米 /月； 二層為 750元至 1200元 /平米 /月 ，物業(yè)費(fèi)為 10至 15元 /平米 /月； 三層約 400元 /平米 /月 ，物業(yè)費(fèi) 10元至 15元 /平米 /月；部分（如羽絨服等）采取聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的方式，扣點(diǎn)率為 10%；五樓租金為 18元至 28元 /平米 /月 。 在物業(yè)空置率方面，主要集中在三樓和四樓，分別約占 20%和 40%。 已建商業(yè)項(xiàng)目 久興批發(fā)市場(chǎng) 52 優(yōu)勢(shì) ： ▲ 項(xiàng)目所處位置為原東崗樓批發(fā)市場(chǎng)，有一定的人流基礎(chǔ)。 ▲ 項(xiàng)目定位在中低檔，目標(biāo)受眾廣泛，使其擁有廣大消費(fèi)者。 ▲ 規(guī)模較大，有良好的規(guī)模效應(yīng)。 ▲ 真棒大賣場(chǎng)和宏源電器的引進(jìn)，形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，吸引了新的客源。 ▲ 同類產(chǎn)品較多，業(yè)戶之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，直接導(dǎo)致價(jià)位較低，從而對(duì)低端消費(fèi)人群頗具吸引力。 劣勢(shì) ： ▼ 產(chǎn)品線處于低端，部分產(chǎn)品存在假冒偽劣，企業(yè)形