【文章內容簡介】 KTV 品牌折扣店 電影院 以上三種業(yè)態(tài)最受區(qū)域消費者的歡迎 愛馨居 商業(yè)策劃案 二 .項目商業(yè)環(huán)境分析 項目商業(yè)環(huán)境分析總結 商圈內競爭，需要尋求差異化 ? 布吉沃爾瑪商圈是以商業(yè)面積達 方米的沃爾瑪購物中心為核心，布吉東大街、桂芳園商業(yè)廣場以及萬家福、樂安居等社區(qū)型底商為補充商業(yè)。 ? 大芬村已經形成了以油畫生產、交易一條龍的產業(yè)格局。吸引著國際國內各地客商，商貿經濟十分活躍。 ? 商圈內業(yè)態(tài)種類齊全，商業(yè)交易非常興旺，尤其以日常用品零售類業(yè)態(tài)競爭激烈。社區(qū)型底商的生存空間受到綜合型商業(yè)威脅 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 PART3：項目本體分析及商業(yè)定位建議 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 項目本體分析 ? 從整體的建筑形式來看，項目為商住結構，底層商業(yè)外立面較為簡潔，臨街面寬，展示性好。 ? 深惠路主干道旁，交通暢達。 ? 毗鄰建設中地鐵 3號線大芬站，地鐵口商業(yè)，起到吸附人流作用。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 項目 SWOT分析 S優(yōu)勢 O機會 W劣勢 T挑戰(zhàn) ?位于布吉沃爾瑪商圈內，商業(yè)位置良好。 ?項目四周成熟社區(qū)林立，居住人口眾多。 ?罕有雙首層商業(yè)，有前廣場，建筑立面時尚。 ?商業(yè)廣場外有人行天橋，形成商業(yè)互動。 ?與大芬村毗鄰，區(qū)位市場商業(yè)知名度高。 ?32層百米標高雙塔樓地標建筑，認知性好。 ?村屋與白領社區(qū)并存，整體環(huán)境雜亂。 ?左右均旁鄰破舊宿舍 /廠房，形象檔次差。 ?商業(yè)配套的車位嚴重不足。 ?項目商業(yè)部分面市 5年，經營形象不佳，會給入市銷售帶來負面影響。 ?其產品形象在市場上已形成印象，要改變難度大。 ?地鐵大芬站離項目距離較近，深惠路改造 如火如荼，今年底都將完工，這是項目商業(yè)樹立地鐵物業(yè)、便利生活等商業(yè)形象值得宣傳利用的利好信息。 ?今年“國十條”等針對住宅物業(yè)的調控政策出臺，使投資住宅產品的資金被迫出逃，尋求出入，必將部分流入商業(yè)物業(yè)領域，給本項目推售提供了先機寬松環(huán)境。 ?2023年大運在即，尋找項目的可乘之機。 ?村屋與白領社區(qū)并存，整體環(huán)境雜亂。 ?左右均旁鄰破舊宿舍 /廠房，形象檔次差。 ?商業(yè)配套的車位嚴重不足。 ?項目商業(yè)部分面市 5年，經營形象不佳，會給入市銷售帶來負面影響。 ?其產品形象在市場上已形成印象，要改變難度大。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 SWOT戰(zhàn)略矩陣 戰(zhàn)略矩陣 優(yōu)勢（ strength） 劣勢（ Whreat） 機會（ opportunity) 憑借優(yōu)勢 ,搶占機會 利用機會 ,克服劣勢 片區(qū)居住環(huán)境成熟，在區(qū)域內挖掘目標客群，銷售成交率高。 打好地鐵商業(yè)、大芬油畫產業(yè)的牌。 利用好沃爾瑪商圈所帶來的區(qū)域內外客流。 利用好文化產業(yè)（油畫）和體育產業(yè)（大運）給片區(qū)帶來的利好因素。 加大對地鐵物業(yè)的宣傳，通過宣傳展示等方法讓客群對項目商業(yè)價值的深入了解。 突出沃爾瑪商圈和市政道路交通改善的利好，強化本案獨有的時代商業(yè)感。 塑造商業(yè)物管新形象，弱化經營形象的負面印象。 威脅（ Teakness） 發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅 減少劣勢，避免威脅 準確選擇差異化業(yè)態(tài)，結合利好消息乘勢而為，快推快銷，以快避險。 運用包裝和宣傳引導，突出項目建筑的優(yōu)勢豐富差異化的市場形象。 對項目商業(yè)建筑外觀進行整改，如廣場、門頭、墻體廣告牌、玻璃等，給市場煥然一新的感覺，提升項目自身形象檔次，吸引客群目光。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 項目商業(yè)定位 從經濟指標看，本項目屬于鄰里型購物中心；從商圈人口上看，本項目具備打造社區(qū)型購物中心的條件。 類別說明 鄰里型 社區(qū)型 區(qū)域性 城市中心 商業(yè)面積（㎡） 2萬 25萬 610萬 10萬以上 商圈半徑（公里） 1～ 2 3～ 5 10～ 20 30～ 40 時間距離（分） 3～ 5 5～ 8 10～ 15 20～ 30 商圈人口（萬人） 1～ 2 5～ 10 50～ 100 200以上 停車場容量（輛） 300以下 300～ 500 500～ 1000 1000以上 一般商店組合規(guī)律 超級市場 百貨 /超市 1家 百貨店 1家 百貨店 12家 專業(yè)商店 專業(yè)商店 綜合超市 1家 綜合超市 12家 綜合店 飲食娛樂 各類次主力店 13家 各類次主力店 26家 藥店 生活配套 服裝店 服裝店 洗衣店 其他 飲食娛樂 飲食娛樂 其他 —— 其他 其他 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 社區(qū)商業(yè)的定義 ? 社區(qū)商業(yè)是指：能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設施正常運營的居民住宅區(qū)商業(yè)。 它的服務人口一般在 5萬人以下，服務半徑一般在 2公里以內，總規(guī)模一般應控制在 3萬平米以內。 按社區(qū)規(guī)模指標來劃分，可分為： 小型社區(qū)：人口規(guī)模： 300700戶；人均商業(yè)面積： ㎡ /人以下。 中型社區(qū)：人口規(guī)模： 20235000戶；人均商業(yè)面積： ㎡ ㎡ /人； 大型社區(qū)：人口規(guī)模： ；人均商業(yè)面積： ㎡ ㎡ /人。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 社區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)組合 ? 社區(qū)商業(yè)的基礎業(yè)態(tài)分為八類： – 百貨、超市、餐飲、服務配套、美容、服飾精品、生活家居、休閑業(yè)態(tài)。 ? 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則： – 社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)； – 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)； – 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況； – 能否在項目目前條件下開業(yè)經營，培育商業(yè)氛圍； – 符合商鋪建筑設計技術指標。 市場競爭策略： ——同業(yè)規(guī)模化，把單一業(yè)態(tài)做大做強。 ——異業(yè)互補型： 差異 性互補型 ，共榮共生。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 競爭商業(yè)項目分析 商業(yè)基本以購物、餐飲、服裝、家居、娛樂為主，娛樂休閑不集中，規(guī)模比較小。 位置 物業(yè)形態(tài) 規(guī)模 業(yè)態(tài) 經營狀況 與本項目競爭態(tài)勢 沃爾瑪購物廣場 15層集中商業(yè) 30000㎡ 生活超市、餐飲、 家居 良好 在項目對面，市場地位強勢，分流項目消費群，其余業(yè)態(tài)較缺乏 布吉東大街 商業(yè)街 +3層集中商業(yè) 30000㎡ 社區(qū)超市、家居、服裝、服務配套、餐飲 良好 與項目相隔稍遠，競爭 力一般 桂芳園商業(yè)廣場 1層商業(yè)街 6000㎡ 餐飲、休閑娛樂、 社區(qū)配套 餐飲經營較好，其余 一般 地理位置稍差， 6米層高，可分隔兩層，整體競爭態(tài)勢不大 八大邦美食廣場 1~3層集中商業(yè) 3000㎡ 餐飲、娛樂、菜市 場 招商中 位置考內，配套性較差 ，競爭態(tài)勢不大 本項目 1~3層集中商業(yè) 8800㎡ 規(guī)劃 社區(qū)超市、服務配套、餐飲、會所 —— —— 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 項目總體定位及發(fā)展建議 8800㎡的裙樓適合做什么 思路一： 整體打包出租 思路二： 分割小鋪間招商 思路三： 確定商業(yè)主題 統(tǒng)一招商 要取得租售利益均衡，降低市場風險，推薦思路三 問題一： 租金低，回報率低，直接影響到售價 問題二： 銷售單價比較理想，小鋪間招商力度大，內鋪銷售負面新聞多。 問題三： 主力商家租金低，所占面積大，影響整體售價。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 項目總體定位及發(fā)展建議 ? 建議擬建項目開發(fā)采取 “填補市場空白” 的策略，挖掘可以填充周邊業(yè)態(tài)空缺的商業(yè)主題。 ? 利用項目地處深惠路旁展示性好，交通暢達的優(yōu)勢，引進具有一定 商業(yè)輻射性 的主題商家。 ? 建議項目檔次規(guī)劃設計、設備配置、服務、商業(yè)管理方面，在產品的價格方面不脫離市場接受能力， 在業(yè)態(tài)組合方面體現出人流互相吸附、業(yè)種互補共榮、延長客戶逗留時間的商業(yè)格局。 功能定位 購物功能 娛樂功能 餐飲功能 交際功能 休閑功能 服務功能 鑒于本項目所處商圈的購物和社區(qū)服務比重比較大。本項目宜從娛樂功能、休閑功能、餐飲功能、和交際功能去發(fā)展。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 項目定位及發(fā)展建議 ? 項目定位：為該區(qū)域占比 72%的 1839歲年輕人，中產階級一族提供的輕松、舒適、溫馨的購物環(huán)境，集時尚消費、餐飲和娛樂于一身， 打造區(qū)域內最具時尚青春活力的購物休閑中心。 年輕、時尚、 動感、便捷 休閑娛樂購物中心 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 地下負一層 首 層 二層 三 層 ? 電影院 + 休閑茶吧 ? 咖啡店 + 餐飲 ? 3C電子數碼＋餐飲主力店 ? 名品折扣店＋生活超市 項目定位及發(fā)展建議 KTV 品牌折扣店 電影院 定位契合消費者調查結果： 16%的居民希望有 KTV 娛樂項目， 16%的希望有電影院， 15%的居民希望有品牌折扣店， 13%的希望有咖啡酒吧。 KTV按照深圳法規(guī)，不允許設置在住宅下面，必須是單獨的商業(yè)體，不予選用。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 項目的總體定位方法有三： ? 市場調研尋找市場空缺，原則是“人無我有，人有我優(yōu)”。 ? 消費者調研，對消費需求進行問卷調查。 ? 招商目標客戶或商業(yè)潛在合作商戶進行訪談。 目的和方法 租戶訪談中需要解決的核心問題 租戶訪談的核心問題 商業(yè)潛在合作商戶訪談 了解租戶基本品牌信息、經營情況，以及未來拓展計劃 在幫助租戶建立對 本項目的認識和信心的基礎上，了解目標租戶進駐意愿性 了解項目商業(yè)概念對租戶的吸引力 對本項目有意向進駐和持觀望態(tài)度租戶