【正文】 2023年 1月 24日星期二 1時 2分 59秒 13:02:5924 January 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 1月 24日星期二 下午 1時 2分 59秒 13:02: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :02:5913:02Jan2324Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , January 24, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 24日星期二 1時 2分 59秒 13:02:5924 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :02:5913:02:59January 24, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :02:5913:02Jan2324Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , January 24, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 24日星期二 1時 2分 59秒 13:02:5924 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 :02:5913:02:59January 24, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :02:5913:02Jan2324Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 24, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 項目收益預估 預測售價 銷售率 銷售率實現(xiàn) 40% 銷售率實現(xiàn) 60% 銷售率實現(xiàn) 80% 銷售率實現(xiàn) 100% 售價： 1800022023元 /㎡ X 面積： ㎡ 63， 521， 280 ~ 77， 637， 120 95， 281， 920 ~ 116， 455， 680 127， 042， 560 ~ 155， 274， 240 158， 803， 200 ~ 194， 092， 800 項目若能按預期目標售罄，則整個項目回款可達 。 盡可能的高價，期望值 3000040000元 /㎡ 。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 項目售價判斷 公司預期值 市場比較法 租金還原法 近幾年項目所處區(qū)域較少商業(yè)銷售， 2023年有 2個項目入市，布吉女人街：均價21000/㎡ ，可園 7期商業(yè)街：均價 12023/㎡ ，上述兩個項目可參考性均較低。 項目周邊商業(yè)氛圍一般，投資客認知度一般，要實現(xiàn)商業(yè)高價速銷且后續(xù)經(jīng)營，建議項目采用返租銷售模式，統(tǒng)一委托經(jīng)營。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 返租銷售，統(tǒng)一委托經(jīng)營 ? 直接銷售適用于小體量的純街鋪銷售，或市場成熟度低、投資客缺乏了解的區(qū)域，項目屬商業(yè)內(nèi)鋪，現(xiàn)階段形象較差，較難實現(xiàn)直接銷售； ? 帶租約銷售能快速回籠資金，無需承擔補貼及稅費，但售價與租金之間產(chǎn)生的低收益回報難以達到投資者預期，且后期經(jīng)營容易被打亂，不適用于需高價速銷且可持續(xù)經(jīng)營的本項目； ? 返租是商業(yè)內(nèi)鋪銷售較多采用的模式，前期統(tǒng)一招商經(jīng)營，能保障商業(yè)形象，堅定投資者信心，但通常返租補貼會加回到售價內(nèi)，可能導致投資者認為項目售價偏高而缺乏支撐而脫離市場。樹立品牌的另一個含義就是通過先進的商業(yè)經(jīng)營管理模式和良好的服務理念爭服顧客，贏得市場，最終保障整個商業(yè)獲得長期的租金收益和經(jīng)營收益。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 招商策略 大戶先行、散戶跟進 同業(yè)差異、異業(yè)互補 主動出擊，重點突破 因時利導、控制有序 立足長遠，放水養(yǎng)魚 形象先行，造勢優(yōu)先 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 招商策略 總體招商策略 給予商戶一定的優(yōu)惠政策，放水養(yǎng)魚，引進具有品牌度和經(jīng)營實力的商家，給經(jīng)營者一個市場培育期，健康穩(wěn)步，持久經(jīng)營，實現(xiàn)開發(fā)商、商家共贏。 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 PART5：項目操作方式建議 愛馨居 商業(yè)策劃案 五 .項目操作方式建議 項目操作方式建議 ?招商先行，引進知名商家； ?返租銷售，統(tǒng)一委托經(jīng)營。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 商業(yè)外立面形象改造建議 ? 觀光電梯設置 首層入口處 觀光梯 ?在人流動線規(guī)劃上，觀光電梯可以解決各個樓層的交通暢達性，提升人流到達率。 ? 據(jù)工程測算 ， 預計廣場改造后面車位有 80個 ， 區(qū)域車位稀缺 ， 極大的提高了購物消費的便利性 ， 提升項目商業(yè)競爭力 。 ? 項目臨深惠路長約 80米的展示面 ， 門前約 3500平米的超大廣場 ，展示效果極佳 。遠遠不夠。 甜品店 音影書刊 休閑茶吧 服務臺 中庭 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 停車位改造建議 車位狀況說明 愛馨居 總建面 ㎡，有 638戶，停車位 58個，地上 19個，地下 39個。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 內(nèi)部細節(jié)三層平面 項目新增外掛電梯，可直達三樓。 與工程部協(xié)商，能否將項目商業(yè)洗手間統(tǒng)一設置該位置（水管、排污管設置可行性） 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 內(nèi)部細節(jié)二層平面 項目新增外掛電梯，可直達二樓。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 內(nèi)部細節(jié)首層平面 中庭 蘇寧精品店 業(yè)態(tài)示意 項目新增外掛電梯，一層對外開門。 生活超市區(qū) 名品折扣店區(qū) 停車場通道 項目地下一層商鋪面積 2800 ㎡ ，層高約 ； 超 5米的層高，可適合多種業(yè)態(tài)，柱距較為合理，有利于鋪位的分割，電梯井 占據(jù)較好的位置，影響動線的規(guī)劃，該層利用面積最高，適用于整層規(guī)劃及次主力店的引入。 工程要求 物業(yè)凈高 4米以上，樓板荷載要求 10KN/㎡，卸貨區(qū)面積 100平以上。 進駐意向 有進駐意向，面積需求約 600㎡或以上。裝修前中央空調、消費、電梯等設備齊全。 合作條件 固定租金或扣點模式均可接受，租賃期 5年以上，面積需求 2500平方米左右。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 商業(yè)潛在合作商戶訪談 ? 關鍵租戶訪談舉例 － 運動休閑、品牌購物： SPORT100 對項目的基本看法 地鐵口物業(yè)人流有保證，看好本項目的商業(yè)概念，目標消費群體與項目客群定位一致。 進駐意向 進駐意向不大 合作條件 直營為主，租賃期 510年。 蘇寧精品店 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 商業(yè)潛在合作商戶訪談 ? 關鍵租戶訪談舉例 － 兒童主題樂園：愛嬰島 對項目的基本看法 受布吉老街的影響，本項目輻射范圍限大芬片區(qū)，難以覆蓋周邊區(qū)域，而大芬片區(qū)人口不足萬， 012歲的兒童預計不超過 1萬，消費力有限。 合作條件 固定租金，一個月免費裝修期，租賃期 1015年。 進駐意向 有進駐意愿，面積需求 15003000㎡ 。 只有環(huán)星院線有強烈的進駐意向，表示擬開發(fā) 57個小 VIP廳： 寬度 812米 ,長度 1520米 ,座位數(shù)約為； 2560人。要有垂直電梯。 前三家面積要求 300010000㎡ （環(huán)星電影只要 1500—— 2023㎡ ） 工程要求 承重 450KG/㎡ ，層高不低于 6米（環(huán)星院線要求凈高 ），供配電： 250400KW；消防系統(tǒng)：完成二次消防。 進駐意向 前三家明確沒有進駐意向，只有環(huán)星電影表示有意向進駐。 面積要求 400500平方米 工程要求 門寬 12米以上，凈高不少于 3米，供電量 250KW，日供水不少于 20噸 /天，供水壓力不少于 ，供水管徑不少于 DN50mm，廚房區(qū)域承重不低于 450KM/㎡ ，其它區(qū)域承重不低于 350KM/㎡ ，排水管徑不少于 150mm,提供新風、排風口位置，每個400*600mm。 進駐意向 有進駐意向， 主要考慮到地鐵交通的便捷性所帶來的人流，認為商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合有助于保證一定的客流。 ?在龍崗區(qū)域已經(jīng)有分店，市場飽和，無需設置分店。 愿意進駐商戶的主要原因 不愿意進駐商戶的主要原因 ?認為項目所在區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅旱罔F 3號線的開通，大運會對區(qū)域發(fā)展有重大利好； ?認為項目展示面好，交通暢達，有利于品牌推廣； ?品牌有拓展布吉街道區(qū)域的計劃； ?對商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)組合認可，具有互補和促進作用 ?對地鐵物業(yè)感興趣，戰(zhàn)略布點地鐵物業(yè)為發(fā)展方向 ?項目經(jīng)營給公眾一個爛尾印象，重新塑造形象難； ?商業(yè)規(guī)模過小，達不到物業(yè)拓展的硬件要求； ?深惠路大芬段屬于陰陽街，東大街繁榮，西側居民消費力低，商業(yè)氛圍差。 ? 招商目標客戶或商業(yè)潛在合作商戶進行訪談。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 項目的總體定位方法有三： ? 市場調研尋找市場空缺，原則是“人無我有，人有我優(yōu)”。 年輕、時尚、 動感、便捷 休閑娛樂購物中心 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 地下負一層 首 層 二層 三 層 ? 電影院 + 休閑茶吧 ? 咖啡店 + 餐飲 ? 3C電子數(shù)碼＋餐飲主力店 ? 名品折扣店＋生活超市 項目定位及發(fā)展建議 KTV 品牌折扣店 電影院 定位契合消費者調查結果： 16%的居民希望有 KTV 娛樂項目， 16%的希望有電影院， 15%的居民希望有品牌折扣店， 13%的希望有咖啡酒吧。本項目宜從娛樂功能、休閑功能、餐飲功能、和交際功能去發(fā)展。 ? 建議項目檔次規(guī)劃設計、設備配置、服務、商業(yè)管理方面，在產(chǎn)品的價格方面不脫離市場接受能力， 在業(yè)態(tài)組合方面體現(xiàn)出人流互相吸附、業(yè)種互補共榮、延長客戶逗留時間的商業(yè)格局。 愛馨居 商業(yè)策劃案 四 .平面布局及物業(yè)改造建議 項目總體定位及發(fā)展建議 ? 建議擬建項目開發(fā)采取 “填補市場空白” 的策略，挖掘可以填充周邊業(yè)態(tài)空缺的商業(yè)主題。