【正文】 00 較好 合計 78700 整體較好 片區(qū)商業(yè)規(guī)模較大，社區(qū)集中，人口數(shù)量大，商業(yè)氛圍濃厚，業(yè)態(tài)較豐富。 ? 布吉街道素有有廣東經(jīng)濟第一強鎮(zhèn)的稱號。土地面積 公里，常住人口數(shù)量達 。 地鐵三號線站點圖 愛馨居 商業(yè)策劃案 二 .項目商業(yè)環(huán)境分析 項目交通分析 ? 項目旁設(shè)“布吉沃爾瑪”公交站（深惠路），共有 23條公交線?？看苏?，輻射范圍廣達深圳全市、東莞、惠州等地，對外交通十分便捷 。 ? 地鐵、深惠路改造工程都計劃于 2023年底完成。 ? 改造中的深惠路 ,總長約 ,為雙向 8車道，路基寬度為 6070米。 愛馨居 商業(yè)策劃案 二 .項目商業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域交通分析 ? 區(qū)域內(nèi)道路交通設(shè)施完善，地鐵三號線、深惠路均途經(jīng)本項目，可為布吉各商圈帶來滾滾客流。 24萬㎡的社區(qū)購物中心（ Neighborhood Shopping Centre ）將成為發(fā)展主流 愛馨居 商業(yè)策劃案 二 .項目商業(yè)環(huán)境分析 區(qū)位政策分析 ? 2023年 7月 1日，深圳市政府正式撤銷二線關(guān)，特區(qū)內(nèi)外一體化進程加快，寶安、龍崗區(qū)的交通、綜合環(huán)境等將得到改善，對其未來發(fā)展產(chǎn)生較大的推動作用，未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆? ? 業(yè)態(tài)多以百貨等零售業(yè)態(tài)為主 發(fā)展趨勢 10萬㎡以上的都市購物中心（ City Centre）將成為發(fā)展主流 10萬㎡以上的都市購物中心（ City Centre）將成為發(fā)展主流 810萬㎡的超區(qū)域購物中心（ Super Regional Shopping Centre）將成為發(fā)展主流 5－ 8萬㎡的區(qū)域購物中心（ Regional Shopping Centre）將成為發(fā)展主流 58萬㎡的區(qū)域購物中心將成為發(fā)展主流 。還有較大商業(yè)發(fā)展空間。 ?業(yè)態(tài)多以百貨等零售業(yè)態(tài)為主，業(yè)態(tài)較為單一 ?產(chǎn)業(yè)多為勞動密集型，消費實力較弱。 ?本項目位于布吉商圈內(nèi)。展開充分的市場調(diào)研，科學合理地對項目進行精準的主題定位和面積分割。 愛馨居 商業(yè)策劃案 一 .項目背景分析 Q：核心問題（ Question） ? —— 面臨問題，要實現(xiàn) R2的解決方案 ?項目必須以全新的形象進入市場，利用深惠路改造及地鐵 3號線的建設(shè)的城市規(guī)劃利好，塑造新主題，打造良好的商業(yè)外立面，重新調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及商業(yè)功能布局，做精準的項目定位。 愛馨居 商業(yè)策劃案 一 .項目背景分析 C：沖突（ Complication） —— 發(fā)展目標 ? —— R1與 R2之間的沖突 ? 通過合理規(guī)劃使項目商業(yè)能在短期內(nèi)實現(xiàn)快速銷售，并且盡可能的提高銷售收益； ? 商業(yè)后期仍能持續(xù)經(jīng)營，塑造良好的市場形象。 ? 目前僅有國美電器及世華地產(chǎn)兩個商戶在經(jīng)營，空置率高達 60%以上； 其中國美電器經(jīng)營狀況不佳，客流稀，環(huán)境差，產(chǎn)品少，處于虧損狀態(tài)。 期望結(jié)果 —— 從目標出發(fā)所希望達到的結(jié)果。愛馨居 商業(yè)策劃案 二 .項目商業(yè)環(huán)境分析 深圳信禾 .愛馨居 項目商業(yè)策劃方案 2023/05 深圳信禾集團 /營銷事業(yè)部 目錄 CONTENTS 一、項目背景分析 二、項目商業(yè)市場環(huán)境分析 三、項目本體分析及定位建議 四、平面布局及物業(yè)改造建議 五、項目操作方式建議 愛馨居 商業(yè)策劃案 一 .項目背景分析 PART1：項目背景分析 愛馨居 商業(yè)策劃案 一 .項目背景分析 項目概況 ? 本案位于深惠路布吉大芬村對面，布龍公路和立交橋的交匯處， – 毗鄰大芬核心商圈，位處沃爾瑪斜對面對面，緊臨地鐵三號線大芬站 – 及公交布吉沃爾瑪站，交通便捷，展示性良好。 ? 經(jīng)濟指數(shù)指標： 總占地面積 ㎡ 住宅建筑面積 ㎡ 住宅戶數(shù) 638戶 主力戶型 3345㎡一房 /6178㎡二房 商業(yè)建筑面積 ㎡ 各樓層面積 1F： ㎡ 1F： ㎡ 2F： ㎡ 3F： ㎡ 商業(yè)樓層層高 1F~1F： 23F： 停車位 58個（地上 19個，地下 39個） 信禾 .愛馨居 李朗路 桂芳園 石芽嶺公園 愛馨居 商業(yè)策劃案 一 .項目背景分析 本項目 右側(cè)：綜合宿舍樓 左側(cè)：舊廠房及宿舍樓 左前側(cè)：沃爾瑪購物中心 右前側(cè)：大芬村及深惠路 前方：舊寫字樓 項目四至 愛馨居 商業(yè)策劃案 一 .項目背景分析 研究模型 ? 運用 SCQ模型理論進行項目背景分析 非期望結(jié)果 —— 由特定情境導致的特定結(jié)果。 ？ R1 R2 ? S=情景 ? C=R R2 ? Q=如何從 R1到 R2 愛馨居 商業(yè)策劃案 一 .項目背景分析 S：情境（ Situation） —— 項目現(xiàn)狀 ? 由于公司營銷戰(zhàn)略意圖調(diào)整，擬分割出售，以回籠資金，對本項目出售和招商的問題一直未能確定， 導致了本項目招商工作的停滯不前，許多商家談判無疾而終。 ? 以上客觀原因?qū)е铝隧椖康纳虡I(yè)形象差，造成爛尾樓印象。 R1：項目現(xiàn)狀 R2：項目發(fā)展目標 ? 商業(yè)大面積空置周期比較長，市場形象差；主力店國美電器經(jīng)營不善，賣場內(nèi)大量柜臺 /鋪位已撤離，處于虧損狀態(tài)； ? 高空置率導致項目租金收益低，未能實現(xiàn)商業(yè)增值，商家引進時租金談判環(huán)節(jié)處于被動； ? 以現(xiàn)有商業(yè)形象及現(xiàn)狀難以推向市場銷售。 ?項目要實現(xiàn)快速銷售的目的，必須提煉出足夠吸引目標客群的營銷亮點，制造“噱頭”。 愛馨居 商業(yè)策劃案 二 .項目商業(yè)環(huán)境分析 PART2：項目商業(yè)市場環(huán)境分析 愛馨居 商業(yè)策劃案 二 .項目商業(yè)環(huán)境分析 深圳各商圈布局 寶安商圈 南山商圈 福田商圈 羅湖商圈 龍崗商圈 鹽田商圈 區(qū)域 主要商圈 東門商圈、人民南商圈、寶安南商圈 福田中心區(qū)商圈、華強北商圈 南山商業(yè)文化中心、南頭商圈、南油商業(yè)中心、 華僑城和沙河商圈 龍崗中心城商圈、布吉商圈 寶安老城區(qū)、寶安中心區(qū)、西鄉(xiāng)商業(yè)文化中心 沙頭角商圈 ? 深圳地理特征呈“帶狀”發(fā)展，城市功能與產(chǎn)業(yè)定位決定了多商圈多中心的發(fā)展格局； ? 深圳商業(yè)區(qū)較為集中的分布在羅湖、福田、南山區(qū)，其它區(qū)域商業(yè)仍處于發(fā)展階段； ? 地鐵交通的逐漸完善，使各區(qū)域聯(lián)系更緊密，保證了多中心的發(fā)展。 布吉商圈 愛馨居 商業(yè)策劃案 二 .項目商業(yè)環(huán)境分析 深圳各區(qū)域商業(yè)特征 商圈 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 寶安區(qū) 龍崗區(qū) 鹽田區(qū) 功能規(guī)劃 ?羅湖區(qū)在深圳市已經(jīng)率先于其他 5個區(qū)進入了“后工業(yè)”經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài) ?城市近期重點拓展區(qū)，行政商務區(qū) 深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，綜合旅游開發(fā)區(qū)和聯(lián)接珠江三角洲與香港的橋頭堡 ?深圳市西部的城市次中心，也是寶安區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、體育和信息中心 ?定位為城市次商業(yè)中心 ?深圳東部物流中心、旅游區(qū) 典型商業(yè) 金光華、萬象城 Coco park、怡景中心城 海岸城、益田假日、保利廣場、花園城 麗晶國際、新安國際、購物中心 五洲風情 MALL 歲寶百貨 區(qū)域優(yōu)勢 ?深圳最早的商業(yè)中心 ?商業(yè)氣氛濃厚，擁有深圳市中高檔商業(yè)的代表商圈，擁有大量中高端消費群體 ? 交通方便 ? 人口密集 ? 深圳行政中心和商務中心正在西移，福田區(qū)是最大的受益者 ? 擁有大量高檔住宅區(qū)，消費潛力大 ? 吸引力強，大批人口遷移到此，消費潛力大 ? 業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主， shopping mall的業(yè)態(tài)正在新興 ?具備雄厚的濱海景觀資源，但人口密度較低 ? 大型購物中心項目正在興起 ?龍崗區(qū)商業(yè)發(fā)展迅速，商品市場日益繁榮，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 ? 土地面積大 ?有大量住宅 ?旅游區(qū)域 區(qū)域劣勢 ?城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施“老化”，中心城區(qū)功能“退化”，經(jīng)濟增長低于平均水平 ?羅湖商業(yè)區(qū)域業(yè)態(tài)飽和，土地資源有限 ?商業(yè)競爭激勵 ? 華強北商業(yè)壓力大，人流多，交通擁擠 ? 福田中心區(qū)商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)比較單一 ? 福田中心區(qū)尚未形成較濃的商業(yè)氣氛 ?商業(yè)發(fā)展起步晚，業(yè)態(tài)不成熟 ?隨著近年發(fā)展，后勢強勁。 ? 交通不便利 ? 商圈目前強勢商業(yè)零售企業(yè)數(shù)量不多。 ?片區(qū)內(nèi)的百貨與大賣場間存在一定的競爭 ?商圈內(nèi)居住人口素質(zhì)不斷提高， ? 交通仍有待改善 ? 商圈目前沒有強勢的商業(yè)零售企業(yè)。 社區(qū)購物中心（ Neighborhood Shopping Centre ）將是有力補充。 ? 撤關(guān)后，深圳特區(qū)面積從 1991平方公里，面積增加 5倍，打破特區(qū)二元化隔離狀態(tài)，為城市未來發(fā)展打開廣闊空間。 ? 地鐵三號線的大芬站距離項目僅百米之遙，使本項目成為地鐵站輻射商業(yè)。共設(shè)人行天橋 30座，本項目范圍內(nèi)鋪設(shè)有二座天橋。這兩條交通主動脈的建成將給商圈注入新的活力。 路線 起點站 終點站 路線 起點站 終點站 長 5路 布吉聯(lián)檢站 常平南站 788路 沙灣汽車站 沙井中心客運站 309路 火車站西廣場 坪地六聯(lián)紅葉硅膠 812路 梅林聯(lián)檢站 坪山比亞迪 322路 東角頭總站 華南城 836路 布吉聯(lián)檢站 丹竹頭汽車站 357路 皇崗口岸 橫崗金城建材廣場 839路 坂田南坑村 坪地六聯(lián)發(fā)方村 366路 皇崗口岸 深圳大工業(yè)區(qū) 863路 福永汽車站 大工業(yè)區(qū)海關(guān)路口 372路 福田交通樞紐 平湖輔城坳 870路 布吉聯(lián)檢站 惠陽白石汽車站 380B路 小梅沙 龍華新圍村 943路 上水徑 歐姆龍工業(yè)區(qū) 398路 購物公園總站 龍崗區(qū)汽車總站 959路 布吉公園 秀峰工業(yè)城 616路 寶安黃田總站 橫崗汽車站 960路 康橋總站 龍運通平湖客運站 651路 龍崗同樂總站 沙井大王山總站