【文章內(nèi)容簡介】 溫州港瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以 40150萬元（樓面價 5905元 /㎡ ）投得。 中國奢侈品市場：金融危機(jī)促提前成為第二大奢侈品消費(fèi)國 2023年，家庭年收入超過 25萬元的中國富裕家庭已達(dá) 160萬戶，并以 16%的速度增長，預(yù)計到 2023年將達(dá)到 400多萬戶，屆時中國將僅次于美國、日本和英國，成為全球富裕家庭數(shù)量第四多的國家。這意味著巨大的購買力。截止今年一月，中國奢侈品消費(fèi)總額達(dá) 86億美元，占全球市場的 25%，首次超過美國，成為世界第二大奢侈品國。世界奢侈品消費(fèi)前三名國家分別為日本、中國和美國。隨著金融危機(jī)的影響，很多奢侈品品牌紛紛把中國作為避風(fēng)良港，搶灘中國市場。 （四）中高端消費(fèi)市場 溫州奢侈品市場： 勢必將成為奢侈品主要市場 （ 1）畢馬威最新出爐的 《 中國奢侈品消費(fèi)者 》 報告稱，上海、廣州、深圳、北京、溫州五城市人均收入超過 7000美金，勢將成為中國奢侈品主要市場。溫州的民間資本尤為豐富， 780萬人口的溫州市，私營老板就達(dá) 250萬人以上，華僑 58萬人。中國 1/10的寶馬、奔馳等名車為溫州人所擁有。 （ 2） 2023年底開業(yè)的華僑飯店 LV品牌專賣店，不到 300平方米的店面可實現(xiàn)年銷售業(yè)績近億元，成為全球最賺錢的 LV專賣店之一，這是 LV在中國開出的第 13家專賣店，之前的 12家分別開在北京、上海、廣州、深圳、大連、成都、西安、廈門、杭州、青島等 10個城市 （ 3）溫州國際奢侈品展已舉辦三屆，每屆成交金額都在 1億元左右。 （ 4）阿瑪尼、杰尼亞、范思哲、 BOSS等十余個國際大牌進(jìn)駐溫州已有多年，而且與國內(nèi)同等規(guī)模的城市甚至一些大城市相比，這些頂級品牌的入駐率和銷售額都遙遙領(lǐng)先。 （四）中高端消費(fèi)市場 （四）中高端消費(fèi)市場 溫州中高端商業(yè)：中高端商業(yè)購物場所不斷拓展 （ 1）酒店內(nèi)商場中高端百貨：目前，溫州的有內(nèi)商場的酒店主要有華僑飯店（華僑名品城）、國際大酒店（國際大酒店名牌商城）、王朝大酒店等，其中華僑名品城與國際大酒店名牌商城影響力較大。 名稱 華僑名品城 國際大酒店名牌商城 位置 信河街華僑飯店附樓 12F 人民路國際大酒店 13F 開業(yè)時間 2023年 1997年 建筑面積 3000㎡ 6000㎡ 停車情況 車位 80多個，收費(fèi) 5元 /次，車位緊張 80個，一般有空位 租金 —— （合同簽 20年，前幾年免租，以后每年遞增，合同由代理商與華僑簽） 租金品牌價值而定， 2030萬元 /年（含物業(yè)管理費(fèi)與水電費(fèi)），主流面積 30平方米左右（單位租金在 555833元 /㎡ /月） 單個品牌營業(yè)面積 TRU TRUSSARDI： 70 m2 JTDUPONL： 30 m2 BOSS： 30 m2 JC de CASTELBAJAC： 30 m2 經(jīng)營情況 良好 一般 進(jìn)駐品牌名稱 LV EMPORIO ARMANI（阿瑪尼）、 VERSACE（范思哲）、 BURBERRY（博柏利）、 BOSS、 TOMMY HILEFIGER（唐美希緋格）、 ESCADA SPORT（愛斯達(dá)卡）、意大利的 FURLA（孚勒）、SPORT MISSONI（米梭尼） —— 絕大部分品牌為一個老板所有（代理） DUNHILL、 、 BOOS、 DG、CAVALLI、 VERSACE、 FERRE、JDZEQUEL、 MARCCAIN、 CLASS roberto cavalli、 BELFE、 REPORT…… 備注 附樓 12F，營業(yè)時間 9:00am10:00pm 經(jīng)營產(chǎn)品檔次：世界頂級男、女名牌服飾專賣店 國際大酒店名牌商城的一樓和二樓共有 58個品牌，包括男裝、女裝和飾品。國際名牌商城面積 6000多平方米。一樓和二樓專門銷售一線國際男裝名品； 20多個女裝和飾品品牌分布在三樓，每個專柜面積從 40到 100平方米不等。入駐三樓的女裝品牌分別來自法國、意大利、德國等歐洲國家，銷售價位均超過 3000元 /件。 （四）中高端消費(fèi)市場 （ 2）溫州時代廣場一樓近3000平方米國際名品專賣店。 （ 3）溫州財富中心購物廣場，車站大道、面積近 2萬平方米的高端百貨商場計劃于年底開業(yè)，將打造成為溫州奢侈品牌最集中的商業(yè)中心。 （ 4）綠城溫州鹿城廣場、溫州世貿(mào)中心塔樓、溫州置信廣場均計劃做高端百貨，通過高端百貨拉升項目品質(zhì)。 （四）中高端消費(fèi)市場 溫州財富中心 溫州中高端百貨消費(fèi)特征： 在國際大酒店名品開業(yè)之前，溫州中高端多集中在香港、上海、杭州以及國外。 溫州經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，中高端消費(fèi)市場潛力大，目前中高端消費(fèi)外流較為嚴(yán)重。 中高端購物場所逐漸增多，本土消費(fèi)在增長，需要更多的引導(dǎo)，存在較大的發(fā)展空間。 尚處于奢侈品消費(fèi)初期，有奢侈品消費(fèi)能力，尚沒有形成奢侈品消費(fèi)文化。 瑞安作為南部中心城，中高端購物存在較多挖掘的機(jī)會，部分高端購物標(biāo)桿有利于拉升項目的總體品位，提升項目價值。 （四）中高端消費(fèi)市場 （五）基地情況 項目指標(biāo) 項 目 數(shù)量（㎡） 備 注 建設(shè)用地面積 28716 出讓用地 21966㎡ ，保留建筑用地約 6750㎡ 建筑占地面積 11300 包括保留建筑 總建筑面積 27780 其中 新建面積 24850 含安置店面 1350㎡ 保留面積 2930 原址保留及遷移建筑 建筑密度 % 容積率 綠化率 % 含利濟(jì)學(xué)堂內(nèi)部綠化 地下室 15000 其中 商業(yè)用房 5000 停車面積 10000 規(guī)劃機(jī)動車停車位 約 250個 規(guī)劃非機(jī)動車停車位 約 1000㎡ 項目周邊 （ 1）北與萬松西路隔護(hù)城河，東隔河為虹橋路。南臨公園路與安陽一中、玉海樓相連。 項目是舊城區(qū)古建筑保存最多的地區(qū)，周邊有全國文保單位玉海樓和利濟(jì)學(xué)堂，有市級文保單位林慶云宅、李維樾宅、胡超群宅以及宗教建筑關(guān)帝廟、教會聚會點(diǎn)等，具有較高藝術(shù)價值和歷史價值，充分體現(xiàn)瑞面深厚的文化底蘊(yùn)。 （ 2）項目東、北側(cè)均為河流，項目南邊與已建玉海樓保護(hù)規(guī)劃，湖濱公園與后垟河綠化帶自然連接，西邊與心蘭苑規(guī)劃緊密相連。項目雖處于市中心，但地塊周邊物理屏障較多（河道與古宅等），不利于項目人流與交通流的便利性規(guī)劃與通達(dá)。 三、項目 SWOT分析 （一）優(yōu)勢 項目位于虹橋路、萬松路城市核心商圈，擁有良好的商脈； 擁有玉海樓、利濟(jì)醫(yī)學(xué)堂、李維樾宅等人文旅游資源，文脈底蘊(yùn)深厚； 港瑞財團(tuán)作為本土名企，擁有深厚人脈關(guān)系。 （二）劣勢 隨著商圈的偏離，項目處于商圈邊緣，周邊較為雜亂，商業(yè)檔次較低； 街心公園及河道等使項目與虹橋路核心商圈形成物理屏障； 項目內(nèi)文物保護(hù)建筑使項目規(guī)劃條件嚴(yán)格，一定程度上與商業(yè)開發(fā)有較大沖突。 （三）機(jī)會 瑞安經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，中高端消費(fèi)能力使項目打造中高端商業(yè)項目具備較大的空間。 玉海樓作為溫州的文化地標(biāo)，文化提升有利于增加項目的附加值。 項目作為城市建設(shè)的“四大文章”之一，順應(yīng)城市建設(shè)需求容易得到更多的政策支持。 瑞安商鋪投資意識強(qiáng)，具備較強(qiáng)的投資實力，有利于支撐本項目作為中高端投資產(chǎn)品開發(fā)。 （四）威脅 宏觀政策對經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)投資影響帶來的項目運(yùn)營風(fēng)險。 瑞安新城快速發(fā)展，新城商圈及外灘商圈造成項目所處核心商圈弱化。 港瑞財團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗還較為缺乏。 項目較高的地價使項目運(yùn)營門檻增高，同時開發(fā)商承擔(dān)較大的資金壓力。 四、項目定位 （一）主題定位：一站式中高端國際化時尚公園 MALL 以中高端客群為主，本質(zhì)上復(fù)合購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、文化、展示等多種功能的商業(yè)綜合體，是商業(yè)中心，但整體規(guī)劃形式上是有著文化公園情趣的，也是文化旅游景觀。 定位思考 ： （ 1）餐飲休閑娛樂是目前瑞安最為火爆的業(yè)態(tài)，如項目定位為中高端休閑餐飲娛樂 MALL是最利于項目商業(yè)形成的。但這類業(yè)態(tài)普遍占用面積較大，且不利于項目銷售。以高端國際化購物為主體利于項目形象提升，也有利于分割銷售。 （ 2）公園 MALL是新的商業(yè)載體，購物消費(fèi)的本質(zhì)不變，只是更多考慮周邊公園的融為一體，突出項目區(qū)位的文化品位 . （ 3）濱江公園、玉海廣場是瑞安少見的市區(qū)街心雙公園，歷史文化與現(xiàn)代 商業(yè)的有效結(jié)合，成為瑞安市的又一亮點(diǎn) （ 4）項目處于瑞安市商業(yè)中心地，項目定位國際名品街結(jié)合品牌休閑文化餐飲 的互補(bǔ)，彌補(bǔ)虹橋商圈缺乏國際品牌的商業(yè)空白點(diǎn)，也將進(jìn)一步鞏固虹橋商圈的核心地位 （ 5）目前整個瑞安市的主題文化商業(yè)較為分散，沒有形成系統(tǒng)化、規(guī)?；?、品質(zhì)化，同時也無明顯的主題和特色。因此本項目將是國際品牌走進(jìn)瑞安切入點(diǎn)。 國際名品街區(qū) +國際品牌大賣場 +時尚精品街區(qū) +