【正文】 在景點游玩后，總感覺缺點什么，似乎有點遺憾 …… 是的，為什么就沒有讓我們放松，讓我們休憩，讓我們更加了解鎮(zhèn)江的地方呢！ 這就是來鎮(zhèn)江玩的游客、香客，留不住的其中之一原因了！ 出路 打造一個游后休憩放松、了解鎮(zhèn)江歷史的地方，進(jìn)而進(jìn)餐、住宿的項目。 ●從鎮(zhèn)江市場分析，江蘇菜是主流，四川菜、廣東菜已占據(jù)一定市場份額。 項目定位 ● 市場定位： 鎮(zhèn)江市 的特色休閑商業(yè)項目！ ●功能定位： 集餐飲、購物、娛樂、休閑等于一體 的商業(yè)功能。 消費客群： ●鎮(zhèn)江普通消費者 此類客群是本案的主要客群， 如何吸引此類客群的消費是本案成敗的關(guān)鍵！ ●金山公園 游客 金山公園年游客總數(shù)約為 50萬人，其中整體消費能力不高的香客占一定比例，故此類客群只能作為組成部分， 不可能成為消費主體，消費比例不超過 30%。 由宅院的主力店、美食街的特色餐廳、齋宴廳及體驗區(qū)四部分組成 。 業(yè)種分布表 業(yè)態(tài) 業(yè)種 形態(tài) 面積（平方米） 數(shù)量 餐飲 江蘇菜 主力店 2022 1 四川菜 主力店 5001000 2 廣東菜 主力店 5001000 2 齋宴 主力店 600 1 特色店 普通店 需后期計算 1015 國外店 普通店 需后期計算 36 住宿 文化客棧 主力店 3000 1 休閑 桑拿洗浴 主力店 15002022 1 茶藝 主力店 700 1 茶餐廳 普通店 500 23 棋牌 普通店 400 12 體驗區(qū) 普通店 900 12 酒吧 普通店 需后期計算 24 咖啡廳 普通店 需后期計算 23 娛樂 迪廳 普通店 500 1 夜總會 主力店 2022 1 量販 KTV 普通店 800 1 購物 旅游紀(jì)念品 普通店 需后期計算 25 超市 普通店 300 1 雜貨店 普通店 需后期計算 12 商務(wù) 普通店 600 1 博物館 主力店 3000 1 其他 照相館等 普通店 需后期計算 25 業(yè)態(tài)時間區(qū) 以時間概念統(tǒng)籌業(yè)態(tài)是一種突破， 將使項目規(guī)劃與業(yè)態(tài)更融合。 單體設(shè)計時，在保證歷史建筑元素、建筑主色調(diào)前提下，入口的設(shè)計、大面積玻璃、鮮艷顏色到處運用能較好的將現(xiàn)代元素溶入其中。 戶型面積 ● 租賃市場最常見面積為 1560平方米，單層為主。 ●市場銷售個案層高在 ，單層至多可隔三層使用 考慮本案未來經(jīng)營需求，建議本案層高為 5米左右。浴池要求特殊并不設(shè)置柱子，層高局部 10米。 銷售 招商 價值 關(guān)于租售 ?關(guān)于租售配置 （租售什么） ?關(guān)于租售的對象（租售給誰） ?關(guān)于租售的策略（怎么租售） 關(guān)于租售的幾點思考 沿街內(nèi)街商鋪之開發(fā)模式 —— 銷售 ? 沿街商鋪投資價值高 ? 單鋪面積較小，總價低、投資客群眾多 ? 為項目配套特色，對項目主題不會有特別大影響 ? 商業(yè)經(jīng)營管理公司對其經(jīng)營業(yè)態(tài)可進(jìn)行適當(dāng)引導(dǎo) 關(guān)于租售配置 單體商鋪之開發(fā)模式 —— 租售并舉 ? 部分商鋪與內(nèi)街商鋪面積一樣 ? 部分經(jīng)營客群為連鎖企業(yè)，購買可能性小 ? 面積較大，去化難度大 ? 對于產(chǎn)權(quán)銷售，面積又過于分散 關(guān)于租售配置 庭院商鋪之開發(fā)模式 —— 產(chǎn)權(quán)銷售、招商、返租銷售 江蘇菜 廣東菜四川菜 客棧 招商 返租銷售 產(chǎn)權(quán)銷售 ?保證開發(fā)商對主力店的擁有自主產(chǎn)權(quán)和管理權(quán) ?面積大，銷售難度大 ?持有較好的物業(yè)，作長線收益 ?力爭價值最大化，迅速回籠資金 ?單店經(jīng)營面積相對較小，易于管理 ?保證項目主題完整性 ?操作有一定難度 ?新型投資物業(yè)，易吸引投資者眼光 ?面積相對適中，總價較低 關(guān)于租售配置 上述項目招商與銷售的配比，非一成不變，我們將根據(jù)項目實際操作中的招商與銷售情況，隨時進(jìn)行整合，以便能使項目開發(fā)價值最大化 關(guān)于租售配置 依據(jù)業(yè)態(tài)定位，根據(jù)鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)高速增長及項目區(qū)域定位對商家的吸引，我們來確定有可能進(jìn)入本案項目的招商對象 ! 關(guān)于租售對象 江蘇菜 以江蘇菜為主力店，主要是考慮到鎮(zhèn)江消費者對其忠誠度相當(dāng)高，以此為主力店必定會為項目帶來穩(wěn)定的消費群體。 “ 以百年老店傳承城市經(jīng)典” 關(guān)于租售對象 關(guān)于租售對象 廣東菜 以廣東菜為次主力店，結(jié)合廣東的飲食文化，主要招有代表性的海鮮和茶餐廳為主。主要以四川火鍋和四川小吃為主，以 “ 辣 ” 刺激別類群休，帶來更多客流。根據(jù)項目不同物業(yè)銷售， 我們主要投資客群主要有： ? 鎮(zhèn)江市私營業(yè)主 ? 周邊市縣私營業(yè)主 ? 行政單位領(lǐng)導(dǎo) ? 部分小型自營者 ? 對項目投資潛力看好者 他們投資的物業(yè)： 沿街商鋪、內(nèi)街商鋪 關(guān)于租售對象 投資物業(yè)：產(chǎn)權(quán)客棧 ? 私營業(yè)主 ? 行政單位領(lǐng)導(dǎo) ? 高級白領(lǐng) ? 對項目投資潛力看好者 投資物業(yè)：返租商鋪 ? 私營業(yè)主 ? 富有家庭 ? 中小型投資者 ? 對項目投資潛力看好者 關(guān)于租售對象 投資物業(yè)：單體商鋪 ? 富有私營業(yè)主 ? 行政單位領(lǐng)導(dǎo) ? 部分自營者 關(guān)于租售對象 當(dāng)我們解決了前兩個問題后，我們現(xiàn)在著手來解決租售策略。 ? 主力店效應(yīng)盡善發(fā)揮 “ 有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機(jī)會 ” ，確定“ 鎮(zhèn)江第一店 ” 、 “ 百年老店 ” 為主力店，就會發(fā)揮無窮的主力店效應(yīng)，就像磁石一樣吸引其他商家進(jìn)駐。 并告知商家進(jìn)場裝修相關(guān)事項 招商成功 辦理裝修手續(xù) ， 實施裝修施工 、 監(jiān)管 、 難收 、 退場 開業(yè)經(jīng)營 推介失敗 填寫對外商戶招商情況表備案 ， 繼續(xù)尋找 ， 不定期對客戶回訪 ， 征求意見和意向 交付裝修相關(guān)費用 ， 施工驗收后退還保證金 本案因其物業(yè)形態(tài)的多樣型，故此銷售方式也是多樣化的。門，古有門第，如朱雀門等，隱喻有社會地位的上流階層，門內(nèi)素來高朋滿座、繁華似錦，與商業(yè)氛圍極相匹配。與本案以餐飲為主，集休閑、娛樂、購物為一體的業(yè)態(tài)定位相符合，魅力打造 鎮(zhèn)江院落式旗艦商業(yè)街區(qū) 。 ? “老第坊 ” ? 案名釋義：老，具有 極、很之意。 ? 案名特性： “ 老第坊 ” 作為本案案名，因與“ 老地方 ” 諧音，具有極強(qiáng)的易記性，在傳播方面具有較大優(yōu)勢，便于人們口頭流傳，在項目推廣上可以節(jié)省人力物力。 謝謝！