【文章內(nèi)容簡介】 12 月 8 日公布的 關(guān)于適用《擔保法》若干問題的解釋 ，定金的類型和適用主要有如下幾種： 訂約定金?！敖忉尅钡谝话僖皇鍡l規(guī)定了訂約定金。訂約定金即立約定金，其設(shè)立是為了擔保主合同的簽訂。訂約定金的特點是，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關(guān)系。凡在意向書一類的協(xié)議中設(shè)定了訂約定金，其法律效力自當事人實際交付定金時就存在，在其所擔保的訂約行為沒 有發(fā)生時，對拒絕訂立主合同的當事人就要實施定金處罰。 成約定金?！敖忉尅钡谝话僖皇鶙l規(guī)定了成約定金。作為主合同成立或生效要件而約定的定金，稱之為成約定金。當事人在合同中約定有成約定金的，定金未交付，則合同不成立或不生效。若當事人約定定金并明確表示定金的交付構(gòu)成合同的成立或生效要件的，該定金具有成約定金的性質(zhì)。但是，為了鼓勵交易，如果主合同已經(jīng)履行或者履行了主要部分，即使給付定金的一方當事人未按約實際交付定金，仍應(yīng)當承認主合同的成立或生效。 解約定金?！敖忉尅钡谝话僖皇邨l規(guī)定了解約 定金。解約定金是指以定金做為保留合同解除權(quán)的代價，即支付定金的一方當事人可以放棄定金以解除合同，接受定金的一方當事人也可以雙倍返還定金以解除合同。需要注意的是，當事人一方雖然以承擔定金損失解除了合同，但在守約的當事人因合同解除受到的損失大于定金收益的情況下，解約方仍然應(yīng)承擔損害賠償?shù)呢熑巍? 違約定金。《擔保法》第八十九條對違約定金作了規(guī)定， 解釋 第一百二十條、第一百二十二條對違約定金作了補充規(guī)定。違約定金是指以定金的放棄或者雙倍返還作為違反合同的補救方法而約定的定金。《擔保法》規(guī)定以當事人一方 不履行約定的債務(wù)作為適用定金罰則的條件， 解釋 進一步對 不履行 分不同情況作了不同規(guī)定。一是明確規(guī)定違約定金處罰的條件不但要有遲延履行等違約行為，還要有因該違約行為致使合同目的落空的結(jié)果，這兩個條件缺一不可。二是主合同部分得到履行，部分沒有履行，一方當事人因此受到了損失，但是合同的目的沒有完全落空，這時，既要對不完全履行合同的當事人進行定金處罰，又不能使定金全部被罰。三是因不可抗力、意外事件或第三人過錯致使主合同不能履行，能否適用定金罰則的規(guī)定。對于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則 。因合同關(guān)系以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。當事人一方受定金處罰后，可以依法向第三人追償。 二 “訂金” 訂金在法律上是不明確的，也是不規(guī)范的，在審判實踐中一般被視為預(yù)付款，即使認定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對給付方形成約束，即給付方對收受方的保證。若收受方違約，只能要求退回原訂金，但無法要求雙倍返還；若給付方違約，收受方會以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。 根據(jù)我國《民法通則》和《擔保法》規(guī)定，定金與訂金的區(qū)別主要表現(xiàn)在四個方面： 交付定金的協(xié)議是從合同，依約定應(yīng)交付定金而未付的，不構(gòu)成對主合同的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對主合同的違 反。 交付和收受訂金的當事人一方不履行合同債務(wù)時，不發(fā)生喪失或者雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。 訂金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如《擔保法》就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同標的額的 20%；而訂金的數(shù)額依當事人之間自由約定，法律一般不作限制。 定金具有擔保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有明顯的擔保性質(zhì)。 由于“訂金”與“定金“的法律后果不同，買賣雙方應(yīng)當對尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預(yù)留的期限以及開發(fā)商違約時是否雙倍返還等問題加以明確或溝通，以避免糾紛。 同時，如果購房者在規(guī)定的時限內(nèi)去與賣房者簽訂合同，但因購房合同或補充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭議而不能達成一致意見，致使購房者不能認購房屋的，此責任不應(yīng)由購房者獨自承擔，發(fā)展商應(yīng)當退還“訂金”。否則，購房者交納了此筆費用后，一旦與開發(fā)商不能就正式合同達成一致意見，就 要受到嚴重損失，這對購房者是不公平的。 因此，購房者在買房前一定要注意《認購書》的約定內(nèi)容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風險。 買一手房：第五步 簽訂合同 簽訂合同需注意的問題 簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細查驗發(fā)展商的資格和“五證”（即立項可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證）； 如果是現(xiàn)房 , 根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再 辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。 在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。 您如果對簽訂合同沒 有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補充協(xié)議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。 如果購房者在交付了定金之后，隨著對該房產(chǎn)項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發(fā)展商能否退還定金？這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購買者可以終止協(xié)議，拿回定金。 買一手房：第六步 繳付房款 按揭貸款 按揭貸款的流程： 1)借款人到貸款銀行辦理借款申請。 2)貸款銀行審核合格后出具貸款意向書，借款人領(lǐng)取貸款所需的表格。 3)借款人憑貸款意向書與 售、建單位簽訂購建房合同或協(xié)議。 4)借款人與貸款銀行簽訂抵押合同，將自籌資金存入貸款銀行。 5)借款人辦理擔保手續(xù)：用房產(chǎn)抵押的借款人到產(chǎn)權(quán)部門辦理“房屋他項權(quán)證”和“房地產(chǎn)抵押確認書”。用有價證券質(zhì)押的，將有價證券交貸款銀行收押，簽訂借款合同。 6)用于購房的貸款，由貸款銀行將貸款連同借款人存款一并劃轉(zhuǎn)到售房單位賬戶，用于建修房的貸款，借款人按借款合同支付。 需注意的問題： 1)要根據(jù)貸款可能性來科學選擇房貸品種。從貸款利率上看，“個人住房公積金貸款”的利率最優(yōu)惠，“銀行個人住房按揭 貸款”利率次之，公積金貸款具有貸款利率低、減收辦理貸款相關(guān)手續(xù)費、家庭成員公積金計貸額度可合并使用等的優(yōu)惠，故只要是及時足額繳納公積金的職工，均應(yīng)首