校園商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案(編輯修改稿)
2024-11-23 15:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 這部分以基本的生活需要為主；月均消費(fèi)支出在 8001000元占 22%，月均消費(fèi)支出在 1000元以上占 13%。 大學(xué)生月平均消費(fèi)層次比例圖65%22%13%8 0 0 以下8 0 0 1 0 0 01 0 0 0 以上 校園 文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案 第 5 頁(yè) 共 13 頁(yè) 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 學(xué)生消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較單一?；锸臣叭沼闷分С雠旁趯W(xué)生消費(fèi)支出的首位，交通、通訊（手機(jī)話費(fèi)、上網(wǎng)等）支出排在第二位，其次就是服裝、餐飲交際等，絕大部分學(xué)生用于學(xué)習(xí)、數(shù)碼產(chǎn)品等方面的支出不大。 消費(fèi)傾向 講求實(shí)際、理性消費(fèi)仍然是區(qū)內(nèi)學(xué)生主要的消費(fèi)觀念，在購(gòu)買商品和服務(wù)時(shí)，學(xué)生大多本著經(jīng)濟(jì)實(shí) 惠的原則，兼顧檔次和品牌。 喜歡復(fù)古帶點(diǎn)新穎創(chuàng)意的產(chǎn)品的人尤其多，充滿好奇心，喜歡特別、不一樣的東西。對(duì)休閑娛樂(lè)以及餐飲非常重視。 消費(fèi)需求 與學(xué)生日常生活相配套的商業(yè)項(xiàng)目的支持率較高。銀行、水果店、超市、風(fēng)味餐飲店的支持率排在前列， 73%的擬設(shè)置項(xiàng)目的支持率超過(guò) 50%。，持率低于 50%的項(xiàng)目是 KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數(shù)碼港，因?yàn)檫@些不是必備性商業(yè)，不是每個(gè)學(xué)生都需要的。 根據(jù)以上描述可以看出大學(xué)生消費(fèi)群體的消費(fèi)能力并不是很高。消費(fèi)人群大都都是年輕有活力的群體喜歡符合潮流的一些流行元 素，對(duì)休閑娛樂(lè)及餐飲業(yè)非常重視。 （四）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析 大學(xué)城校園商業(yè)街現(xiàn)在以超市、手機(jī)充值營(yíng)業(yè)廳、理發(fā)店為主，而在服裝、餐飲等方面的經(jīng)營(yíng)幾乎為零。 據(jù)調(diào)查，大學(xué)生對(duì)餐飲和服飾的要求不斷提高，而校園商業(yè)街顯然不能滿足大學(xué)生的需求，于是帶動(dòng)了校外商業(yè)街的發(fā)展。與此同時(shí)，校內(nèi)商業(yè)街原本經(jīng)營(yíng)充沛的超市等行業(yè)就相對(duì)收到了冷落，一定程度上被瓜分了一定的份額。而原本校內(nèi)商業(yè)街所具備的價(jià)格和地理優(yōu)勢(shì)也不能發(fā)揮出最大的功效。 而在校園商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)中，超市、飾品店及理發(fā)店數(shù)量偏多，若將這些店的數(shù)量重新進(jìn)行規(guī)劃，替補(bǔ)上服裝、餐飲 稀缺的情況，一定會(huì)為校園商業(yè)街帶來(lái)更大的利益。 二、 SWOT 分析 校園 文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案 第 6 頁(yè) 共 13 頁(yè) 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 商業(yè)街本身在校園內(nèi)，所能吸引的消費(fèi)者比較多。 由于校內(nèi)實(shí)施的一些店鋪優(yōu)惠政策，商品價(jià)格低廉。 地理位置優(yōu)越。 商業(yè)街一些業(yè)態(tài)還不夠全面。 商業(yè)街對(duì)一些市場(chǎng)反應(yīng)不能及時(shí)處理好。 商業(yè)街的一些規(guī)章制度還不夠完善成熟。 商業(yè)街還不能穩(wěn)定顧客群。 機(jī)遇 挑戰(zhàn) 把特殊節(jié)日列入到對(duì)高校學(xué)生重點(diǎn)展開攻勢(shì)的時(shí)段 ，如 圣誕節(jié)、元旦、情人節(jié)、開學(xué)等，因?yàn)樵谶@些節(jié)日，大學(xué)生會(huì)加強(qiáng)消費(fèi)力度 。 商家 可以 借助一 些大型體育賽事、重大 校園活動(dòng) 或新聞以及元旦、圣誕節(jié)、情人節(jié)等節(jié)日進(jìn)行渲染促銷 。 動(dòng)態(tài)把握大學(xué)生在不同情景下的消費(fèi)心理，進(jìn)而 “贏銷 ”市場(chǎng)。 新穎的創(chuàng)意會(huì)滿足顧客的好奇心，對(duì)商業(yè)街的發(fā)展非常有利，增加消費(fèi)者 。 商業(yè)街的招商可能會(huì)受到校外商業(yè)街的一些壓迫與局限。 繁華的景象定會(huì)讓競(jìng)爭(zhēng)者使出各種 促銷手段，對(duì)我們會(huì)有一定的影響。 網(wǎng)購(gòu)的流行一定程度上影響商業(yè)街發(fā)展。 三、常州大學(xué)城商業(yè)街目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略 （一）租金優(yōu)惠政策 由于校園商業(yè)街周邊處于建設(shè)開發(fā)階段，常住人口不多，商業(yè)氛圍尚 不成熟，建議通過(guò)優(yōu)惠政策，吸引商家進(jìn)駐。 房租逐年遞增、返租獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合 建議前二年實(shí)行上述第 4 條較優(yōu)惠的租金價(jià)格，減少商家初次投入成本，降低其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，第三年采用遞增的租金策略。同時(shí)通過(guò)一定的租金返回的優(yōu)惠校園 文化商業(yè)街市場(chǎng)定位策劃方案 第 7 頁(yè) 共 13 頁(yè) 政策，來(lái)加強(qiáng)對(duì)商家的控制和管理。 裝修免租期 建議根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小給予商家相應(yīng)的裝修免租期，小型商家為 2 個(gè)月免租期，主力店為 3 個(gè)月免租期。 個(gè)案特殊處理 對(duì)于知名品牌的三產(chǎn)企業(yè)，建議報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，采用特事特辦的方法，實(shí)行更加優(yōu)惠的租金政策，吸引品牌商戶的入住。 （二）經(jīng)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)原則 （ 1）：商家賺錢優(yōu)先 任何一個(gè)街區(qū)，只有讓商家賺到錢，才能保持可持續(xù)健康發(fā)展。 （ 2）：以特色贏取核心競(jìng)爭(zhēng)力 集“吃、喝、玩、樂(lè)”為一體體驗(yàn)式步行街；西安稀有級(jí) 生態(tài)園林式步行街區(qū)，異域風(fēng)情一支獨(dú)秀，特色就是生命，特色就是競(jìng)爭(zhēng)力。 （ 3）：避免內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng) 在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及商家的選擇上，根據(jù)三大業(yè)態(tài)定位，堅(jiān)決不會(huì)引進(jìn)內(nèi)容同質(zhì)化的商家，避免內(nèi)部商家的惡性競(jìng)爭(zhēng)；在經(jīng)營(yíng)上要求各商家 必須通過(guò)自己特色的服務(wù)內(nèi)容和特色的經(jīng)營(yíng)手段吸引顧客，杜絕街區(qū)內(nèi)部低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，否則將無(wú)條件清退相關(guān)商家。 經(jīng)營(yíng)模式 只租不 售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng) 擯棄租售結(jié)合、售后返租的傳統(tǒng)商業(yè)運(yùn)作模式，率先引進(jìn)“ 只租不 售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)”的國(guó)際化流行商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，與入駐商家共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保證街區(qū)按照既定的特色路線健康發(fā)展。 商戶經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的考核標(biāo)準(zhǔn) —— 審查商戶經(jīng)營(yíng)類型； —— 審查商戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力； —— 審查商戶經(jīng)營(yíng)能力； —— 審查商戶品牌優(yōu)勢(shì)；
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