【文章內(nèi)容簡介】 落到實(shí)處，應(yīng)確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理條件。216。 對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項目周邊商業(yè)市場開展市場調(diào)研，了解該片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，商鋪?zhàn)饨鹚降刃畔?。（?zhí)行人：黎海航、呂國生）采用市場比較法，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價格體系。（執(zhí)行人：項目部）216。216。 擬定代理協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，代理期限應(yīng)為35年。租金策略應(yīng)采取第一年0租金，第二年50％市場租金，第三年80％市場租金的策略。引進(jìn)特色項目的硬件改造費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付或免除相應(yīng)的租金沖抵。（執(zhí)行人：項目部）216。 簽訂代理協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)。（執(zhí)行人：項目部）步行商業(yè)街的臨街深度問題研究步行商業(yè)街的設(shè)置步行商業(yè)街景觀設(shè)計探究城市商業(yè)街的發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃布局構(gòu)想城市特色商業(yè)街的打造和經(jīng)營管理研究國外著名商業(yè)街比較與分析論商業(yè)街的核心競爭力南京東路消費(fèi)者的回游消費(fèi)行為研究商業(yè)街的制造與困境商業(yè)街發(fā)展趨勢與消費(fèi)者行為分析商業(yè)街建設(shè)的誤區(qū)商業(yè)街模式設(shè)計論綱商業(yè)街研究第四篇：商業(yè)街策劃[center]第一部分 市場分析[/center]一、項目概況：本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。二、項目SWOT分析：優(yōu)勢分析：1）區(qū)位優(yōu)勢： 位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬；2）配套優(yōu)勢：周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全；3）交通優(yōu)勢：本項目交通便利、車流量及人流量較大劣勢分析：1）消費(fèi)群劣勢：高層物業(yè)還沒有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵；機(jī)會分析：1）市場機(jī)會：高層建筑是未來發(fā)展的趨勢，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而為營銷造勢；2）稀缺性：本案為鎮(zhèn)江第二個高層電梯公寓，對于樹立項目品牌是一次絕好的機(jī)會；3）隱性機(jī)會（引導(dǎo)消費(fèi)）：對于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項目對于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會更加容易一些（采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對于自己而言降低了成本）；威脅分析：1）潛在競爭威脅：潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本項目的成功推出，其可能會一哄而上，從而構(gòu)成競爭威脅。2）消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高：如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險的唯一途徑（可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣）。通過上述分析，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機(jī)會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險，并挖掘本項目所具有的所有機(jī)會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵。三、項目定位及USP導(dǎo)向我司經(jīng)過多年的實(shí)踐，并對于各地項目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ)；同時這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑，如萬科在深圳開發(fā)的目前中國最為豪華的“俊園“的成功正是基于對成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅以下是具體的市場定位實(shí)施：① 形象定位1）優(yōu)良的建筑品質(zhì)以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證；2）品位CLD生活概念創(chuàng)新3）情感享受高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要（成就感）4）文化社區(qū)位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁② 功能定位1）自由空間、自由組合框架結(jié)構(gòu)設(shè)計2）投資潛力大地處繁華地段，未來的“湖南路”3）生活的便利電梯為小孩、老人的出入帶來了方便4）盡享都市繁華坐擁繁華景象（高層建筑）③ 品牌定位通過對本項目的整合推廣，使本項目成為鎮(zhèn)江市品牌項目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的。項目“USP”的提煉通過對于項目的分析以及市場定位，我司認(rèn)為如何提升項目的“USP”（Unique Selling Proposition，即獨(dú)特銷售主張）是關(guān)鍵。● 突出功能訴求，以項目功能特點(diǎn)來提升USP；（黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合）● 高位嫁接，從形象上提升USP；時尚性（外觀設(shè)計的前瞻性）舒適性（遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧靜生活）高貴性（生活品質(zhì)的全面提升）文化性（將教育嫁接于本項目）便利性（交通的便利，生活的便捷）四、項目推廣思路總的思路：以商鋪的旺銷帶動住宅的銷售，同時通過住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價值化。具體的推廣思路：商鋪：對于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進(jìn)行（操作方法見推廣策略）；對于斜橋路商鋪采用市場營銷，對于單個投資者進(jìn)行（操作方法見推廣策略）周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個文化社區(qū)，從而使得項目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。[center]第二部分 整合推廣策略[/center]（一）商鋪推廣策略一、商鋪功能策劃：1）對于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點(diǎn)宣傳；主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對象可以擴(kuò)大為各地的商人。2）對于大西路商鋪；整體推出；如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu)；大型的商場、連鎖店等商業(yè)設(shè)施；大型的餐飲娛樂設(shè)施；主要通過關(guān)系營銷予以推廣。分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出。可以將其分隔為以下幾個功能區(qū)，時尚坊（通訊器材、音響制品等），童趣坊（兒童服飾、玩具、文化用品等）、麗人