【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 落到實(shí)處，應(yīng)確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理?xiàng)l件。216。 對(duì)以國(guó)惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，了解該片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，商鋪?zhàn)饨鹚降刃畔ⅰ＃▓?zhí)行人：黎海航、呂國(guó)生）采用市場(chǎng)比較法，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價(jià)格體系。（執(zhí)行人：項(xiàng)目部）216。216。 擬定代理協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，代理期限應(yīng)為35年。租金策略應(yīng)采取第一年0租金，第二年50％市場(chǎng)租金，第三年80％市場(chǎng)租金的策略。引進(jìn)特色項(xiàng)目的硬件改造費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付或免除相應(yīng)的租金沖抵。（執(zhí)行人：項(xiàng)目部）216。 簽訂代理協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營(yíng)權(quán)。（執(zhí)行人：項(xiàng)目部）步行商業(yè)街的臨街深度問(wèn)題研究步行商業(yè)街的設(shè)置步行商業(yè)街景觀設(shè)計(jì)探究城市商業(yè)街的發(fā)展戰(zhàn)略及規(guī)劃布局構(gòu)想城市特色商業(yè)街的打造和經(jīng)營(yíng)管理研究國(guó)外著名商業(yè)街比較與分析論商業(yè)街的核心競(jìng)爭(zhēng)力南京東路消費(fèi)者的回游消費(fèi)行為研究商業(yè)街的制造與困境商業(yè)街發(fā)展趨勢(shì)與消費(fèi)者行為分析商業(yè)街建設(shè)的誤區(qū)商業(yè)街模式設(shè)計(jì)論綱商業(yè)街研究第四篇：商業(yè)街策劃[center]第一部分 市場(chǎng)分析[/center]一、項(xiàng)目概況：本項(xiàng)目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢(shì)明顯，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。二、項(xiàng)目SWOT分析：優(yōu)勢(shì)分析：1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬；2）配套優(yōu)勢(shì)：周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全；3）交通優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目交通便利、車(chē)流量及人流量較大劣勢(shì)分析：1）消費(fèi)群劣勢(shì)：高層物業(yè)還沒(méi)有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵；機(jī)會(huì)分析：1）市場(chǎng)機(jī)會(huì)：高層建筑是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，通過(guò)新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而為營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)；2）稀缺性：本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓，對(duì)于樹(shù)立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì)；3）隱性機(jī)會(huì)（引導(dǎo)消費(fèi)）：對(duì)于鎮(zhèn)江本地，已有開(kāi)發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些（采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低了成本）；威脅分析：1）潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅：潛在存在一些地塊，其開(kāi)發(fā)商擬修建高層，而對(duì)于市場(chǎng)存觀望態(tài)勢(shì)。而一旦本項(xiàng)目的成功推出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。2）消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高：如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑（可以通過(guò)新聞媒介、廣告宣傳推廣）。通過(guò)上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。三、項(xiàng)目定位及USP導(dǎo)向我司經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，并對(duì)于各地項(xiàng)目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項(xiàng)目前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ)；同時(shí)這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑，如萬(wàn)科在深圳開(kāi)發(fā)的目前中國(guó)最為豪華的“俊園“的成功正是基于對(duì)成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅以下是具體的市場(chǎng)定位實(shí)施：① 形象定位1）優(yōu)良的建筑品質(zhì)以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證；2）品位CLD生活概念創(chuàng)新3）情感享受高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要（成就感）4）文化社區(qū)位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁② 功能定位1）自由空間、自由組合框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)2）投資潛力大地處繁華地段，未來(lái)的“湖南路”3）生活的便利電梯為小孩、老人的出入帶來(lái)了方便4）盡享都市繁華坐擁繁華景象（高層建筑）③ 品牌定位通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為鎮(zhèn)江市品牌項(xiàng)目，而使開(kāi)發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的。項(xiàng)目“USP”的提煉通過(guò)對(duì)于項(xiàng)目的分析以及市場(chǎng)定位，我司認(rèn)為如何提升項(xiàng)目的“USP”（Unique Selling Proposition，即獨(dú)特銷(xiāo)售主張）是關(guān)鍵?！?突出功能訴求，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來(lái)提升USP；（黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合）● 高位嫁接，從形象上提升USP；時(shí)尚性（外觀設(shè)計(jì)的前瞻性）舒適性（遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧?kù)o生活）高貴性（生活品質(zhì)的全面提升）文化性（將教育嫁接于本項(xiàng)目）便利性（交通的便利，生活的便捷）四、項(xiàng)目推廣思路總的思路：以商鋪的旺銷(xiāo)帶動(dòng)住宅的銷(xiāo)售，同時(shí)通過(guò)住宅的銷(xiāo)售促進(jìn)商鋪的最大價(jià)值化。具體的推廣思路：商鋪：對(duì)于大西路商鋪采用整體銷(xiāo)售或分體銷(xiāo)售兩種進(jìn)行（操作方法見(jiàn)推廣策略）；對(duì)于斜橋路商鋪采用市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，對(duì)于單個(gè)投資者進(jìn)行（操作方法見(jiàn)推廣策略）周邊的教育文化同本案聯(lián)合，通過(guò)教育產(chǎn)業(yè)來(lái)顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)，并深層次挖掘鎮(zhèn)江的歷史文化，將本案打造成一個(gè)文化社區(qū)，從而使得項(xiàng)目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。[center]第二部分 整合推廣策略[/center]（一）商鋪推廣策略一、商鋪功能策劃：1）對(duì)于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來(lái)作為招商重點(diǎn)宣傳；主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對(duì)象可以擴(kuò)大為各地的商人。2）對(duì)于大西路商鋪；整體推出；如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu)；大型的商場(chǎng)、連鎖店等商業(yè)設(shè)施；大型的餐飲娛樂(lè)設(shè)施；主要通過(guò)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)予以推廣。分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出?？梢詫⑵浞指魹橐韵聨讉€(gè)功能區(qū)，時(shí)尚坊（通訊器材、音響制品等），童趣坊（兒童服飾、玩具、文化用品等）、麗人