【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了追逐利益，不斷開(kāi)發(fā)收益回報(bào)率高的房地產(chǎn)項(xiàng)目，寧愿住房空置，也不愿投資具有一定社會(huì)保障性質(zhì)的公共租賃住房，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)高中端房源供過(guò)于求、中低端房源卻嚴(yán)重不足。 公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，盤(pán)活住宅存量，增加租賃住房供應(yīng)。存量住房市場(chǎng)租金水平、空置率在公共租賃住房 REITs 的投資帶動(dòng)下能夠不斷趨于合理化，進(jìn)一步有效控制住房市場(chǎng)的價(jià)格和數(shù)量。此外，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上還存有部分由于資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題而出現(xiàn)的“爛尾樓”，通過(guò)公租房 REITs 對(duì)其的投資，可將其轉(zhuǎn)為公共租賃住房出租，也可有效解決開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題。也為中低收人居民提供適宜的租賃住房，建設(shè)和諧社會(huì)，在一定程度上縮小貧富差距，體現(xiàn)社會(huì)公平。 （ 3）為了使房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境能夠更加合理，降低公共租賃住房建 設(shè)進(jìn)入門(mén)檻不失為一種好辦法。在公租房建設(shè)現(xiàn)有的融資渠道中，政府財(cái)務(wù)支持為主要融資渠道，其他融資主要來(lái)自于銀行貸款和作為承建商的企業(yè)一部分自有資金。由于公共租賃住房本身具有福利性，在以往的這種政策性住房的承建項(xiàng)目中，政府在考核項(xiàng)目承建資格時(shí)，一般只有少數(shù)幾家大型房地產(chǎn)商壟斷了這類(lèi)項(xiàng)目的承建資格，而對(duì)于中小房產(chǎn)商而言，只能對(duì)這些項(xiàng)目望而卻步。而 REITs 的特性就是通過(guò)發(fā)行憑證的形式將閑散的社會(huì)資本集中起來(lái)，這樣就可打破大型房產(chǎn)商壟斷承建的局面，中小型房地產(chǎn)商也可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力參與這種政策性住房的承建項(xiàng)目中，有 利于提高房產(chǎn)承建商之間的良性競(jìng)爭(zhēng)，降低成本費(fèi)用。 （二） 洛陽(yáng)市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式的可行性分析 洛陽(yáng)市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式的條件可行性分析 （ 1）國(guó)內(nèi)外 REITs 成功案例為洛陽(yáng)市公共租賃住房 REITs 融資模式提供了經(jīng)驗(yàn) REITs 在美國(guó)出現(xiàn)后，主要應(yīng)用于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，隨后 REITs 模式也引入了政策性住房，發(fā)展到現(xiàn)在，其運(yùn)作模式、管理機(jī)制、法律條款等等已經(jīng)相當(dāng)完善，其他國(guó)家紛紛借鑒美國(guó) REITs 的成功經(jīng)驗(yàn)，加拿大、荷蘭、澳大利亞、韓國(guó)、日本、新加坡等國(guó)根據(jù)本國(guó)國(guó)情先后引入 REITs 融資模式，這些國(guó)家的 REITs 成功案例也為洛陽(yáng)市公共租賃住房REITs 融資模式提供了寶貴經(jīng)驗(yàn)。除了國(guó)外寶貴的經(jīng)驗(yàn)借鑒外，國(guó)內(nèi)也在 2022 年先后在香 [1] 洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局《洛陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)情況統(tǒng)計(jì) 202 2022》 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 9 港推出了領(lǐng)匯和越秀兩支 REITs。 2022 年北京、天津和上海也先后建立了 REITs，目前，資本規(guī)模相比上市之初有較大增長(zhǎng)。 （ 2）充足的資金來(lái)源為公共租賃住房建設(shè) REITs 融資模式提供了可能 近年來(lái)洛陽(yáng)市民間資金日益充足，洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止 2022 年 12 月末， 年末金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額 億元 ， 比年初增加 億元 （洛陽(yáng)市近五年金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ) 蓄余額如表 ） 。 如此高額的資本處于閑置狀態(tài)是一種極大的浪費(fèi)和損失，將其投入公共租賃住房建設(shè)市場(chǎng)是完全可能的，這對(duì)于國(guó)家、銀行和投資者來(lái)說(shuō)更是一種多贏的行為。該部分資金儲(chǔ)備若能順利引入公共租賃住房建設(shè)，足以彌補(bǔ)洛陽(yáng)市新建公共租賃住房的資金缺口，并成為穩(wěn)定的資金來(lái)源。 表 洛陽(yáng)市近五年金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄余額統(tǒng)計(jì)表 [1] 年份 2022 2022 2022 2022 2022 存款總余額 （億元） 企業(yè)存款余額 （億元） 居民存款余額 （億元） （ 3）政府保障為公共租賃住房 REITs 提供了穩(wěn)定可靠的資金回收 之前章節(jié)已經(jīng)分析過(guò)，公共租賃住房是一種具有一定社會(huì)福利性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，對(duì)于這種政策性項(xiàng)目，雖然我們主張其融資模式引入市場(chǎng)機(jī)制，綜合各國(guó)各地區(qū)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政府要給與一定的政策支持和保護(hù)，如稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼、制定配套法律等。政府的參與是公共租賃住房 REITs 融資模式能夠成功運(yùn)行的重要保障。有了政府的擔(dān)保， 廣大風(fēng)險(xiǎn)承受能力有限的個(gè)人投資者和中小機(jī)構(gòu)就會(huì)樂(lè)于參與；另一方面，從洛陽(yáng)市目前所建的公租房項(xiàng)目的項(xiàng)目成本來(lái)看，政府提供的長(zhǎng)期低息貸款擔(dān)保、稅費(fèi)減免、無(wú)償提供土地都可降低項(xiàng)目成本。公租房引入 REITs 融資后，政府會(huì)制定更多的配套優(yōu)惠政策，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，建設(shè)公共租賃住房的成本會(huì)進(jìn)一步降低；另外，從公共租賃住房 REITs 收益看：洛陽(yáng)市在城市化過(guò)程中帶來(lái)的大量城鎮(zhèn)拆遷、舊城改造人口，對(duì)住宅租賃市場(chǎng)的需求也隨之增加，未來(lái)洛陽(yáng)市需要更大的公共租賃住房供給量，公共租賃住房需求也會(huì)持續(xù)穩(wěn)定，這些也會(huì)保障投資者的資金回收。在 公共租賃住房投入使用后，其收益大部分來(lái)自租戶(hù)的租金和政府的財(cái)政補(bǔ)貼，資金的連續(xù)性和穩(wěn)定性可以得到保證。 （ 4）專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)為公共租賃住房 REITs 融資模式提供了風(fēng)險(xiǎn)保障 所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離是公共租賃住房 REITs 與其他投融資模式最大的不同，這也為專(zhuān)業(yè)化管理與經(jīng)營(yíng)提供了前提條件。將 REITs 資金交由從事資金管理行業(yè)的從業(yè)專(zhuān)家進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理和運(yùn)作，有利于確定最優(yōu)的投資方案，吸引投資，提高收益水平，同時(shí)降低非專(zhuān)業(yè)性帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。 [1] 洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局《洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒 2022— 2022》 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 10 洛陽(yáng)市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式的經(jīng)濟(jì)可行性分析 本節(jié)將從經(jīng)濟(jì)方面入 手分析洛陽(yáng)市引入 REITs 的可行性，所采用數(shù)據(jù)以 2022 年為例。 （ 1） 2022 年洛陽(yáng)市公共租賃住房投資估算 2022 年洛陽(yáng)市公租房計(jì)劃開(kāi)工 萬(wàn)套，按每套平均 70 平方米計(jì)算總建筑面積約為：14700*70=1029000 平方米 洛陽(yáng)市公租房所需土地一般由政府劃撥供應(yīng)，除去土地費(fèi)用中高層建筑每平米均價(jià)為1000 元左右，考慮到公共租賃住房的政策性按每平米 950 元計(jì)算。這樣資金總需求為： 1029000*950= 億元 （ 2） 2022 年洛陽(yáng)市公共租賃住房建設(shè)融資規(guī)模 2022 年中央政府專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)助政策 具體細(xì)則還沒(méi)批復(fù)，根據(jù) 2022 年洛陽(yáng)市所得的專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助和 2022 年中央專(zhuān)項(xiàng)資金的總規(guī)模，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)洛陽(yáng)市今年可能會(huì)得到 3~4 億元的補(bǔ)助，此處取其平均值約 億元。則今年洛陽(yáng)市公租房建設(shè)融資規(guī)模為： — = 億元 金融機(jī)構(gòu)除去存款準(zhǔn)備金以及貸出資金的余額為（以 2022 年為準(zhǔn)計(jì)算）： — *20%=2322 億元 2322— = 億元 2022 年洛陽(yáng)市公租房建設(shè)融資 億元占 億元的比率為： 即僅需社會(huì)閑散 資金的 %就可滿(mǎn)足 2022 年洛陽(yáng)市公租房建設(shè)的需要。比例相當(dāng)小，這也可說(shuō)明，只要投資公租房 REITs 有利可圖，從目前洛陽(yáng)市市居民儲(chǔ)蓄現(xiàn)狀來(lái)看是有充足的資金作為投資保障的，從公租房 REITs 資金募集的角度來(lái)看該融資模式是可行的。 （ 3）投資 REITs 收益分析 根據(jù)國(guó)家公共租賃住房管理指導(dǎo)意見(jiàn)以及洛陽(yáng)市公共租賃住房管理實(shí)施辦法，洛陽(yáng)市公租房租賃價(jià)格為同等級(jí)商品房租賃價(jià)格的 60%左右。洛陽(yáng)市市區(qū)精裝房屋租金一般為每平米每月 20 元左右，普通房屋為 15 元左右每平米每月，由此得出公租房租賃價(jià)格按普通房屋標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 為 9 元每平米每月?？鄢诘貐^(qū)位因素以下計(jì)算方法按每平米每月 8 元計(jì)算。則 2022 年洛陽(yáng)市公共租賃住房建成后一年租金收入為： 1029000*8*12=98784000 元 采用 REITs 籌集資金，則基金管理會(huì)發(fā)生年基金管理費(fèi)。依據(jù)《基金法》規(guī)定，基金管理費(fèi)是以基金資產(chǎn)凈值的 %年費(fèi)率計(jì)提。則 REITs 年基金管理費(fèi)為： *%=9420220 元 這筆費(fèi)用主要是用于基金管理公司的相關(guān)管理費(fèi)用。 公租房 REITs 所募集的資金都是交由金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，金融機(jī)構(gòu)在托管過(guò)程中要收取一定費(fèi)用。依據(jù)《基金法》 規(guī)定，基金托管費(fèi)是以基金資產(chǎn)凈值的 %年費(fèi)率計(jì)提。則該公共租賃住房 REITs 年基金托管費(fèi)為： *%=1570000 元 通過(guò)以上計(jì)算，我們可以測(cè)算出公租房 REITs 年收益為年租金收入 — 年基金管理費(fèi) —湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 11 年基金托管費(fèi) =98784000— 9420220— 1570000=87794000 元。按規(guī)定將 90%收益分配給投資者即投資者的收益為： 87794000*=79014600 則投資者的年收益率為： 萬(wàn)元 /62800 萬(wàn)元 =% 因此，洛陽(yáng)市采用 REITs 在經(jīng)濟(jì)方面是完全 可行的，在初期實(shí)際收益率可能沒(méi)有這么高，但政府可以作為主導(dǎo)力量，引導(dǎo)民間閑散資本進(jìn)入該領(lǐng)域，相信以政府的信譽(yù)為擔(dān)保，這樣的投資對(duì)民間的吸引力還是很大的。 綜上所述，洛陽(yáng)市采用 REITs 融資模式不管是內(nèi)外部條件還是經(jīng)濟(jì)方面都具備可行性。 四、洛陽(yáng)市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式的運(yùn)行設(shè)計(jì)及政策建議 （一） 洛陽(yáng)市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式設(shè)計(jì) 公租房 REITs 設(shè)立形式 在第二章我們就目前運(yùn)行的 REITs 的類(lèi)型進(jìn)行了簡(jiǎn)單介紹。根據(jù) REITs 的投資類(lèi)型，可以將它們分為三大類(lèi)，主要是資產(chǎn)類(lèi)、房地產(chǎn)貸款類(lèi) 、混合類(lèi)。就目前洛陽(yáng)市發(fā)展公共租賃住房 REITs 的條件而言，從其資金投向來(lái)看，在發(fā)展 REITs 的初始階段，建議先從資產(chǎn)類(lèi) REITs 開(kāi)始，該形式主要是投資并擁有公共租賃住房，主要收入來(lái)源為公共租賃住房的租金（這也符合上文分析的公租房主要收益來(lái)源）。房地產(chǎn)貸款類(lèi) REITs 和混合類(lèi) REITs受利率的影響更大，因此而產(chǎn)生的收益分配不如資產(chǎn)型 REITs 穩(wěn)定。另外，根據(jù)美國(guó)、日本、新加坡等地的歷史經(jīng)驗(yàn)在初期應(yīng)用較多的也是資產(chǎn)類(lèi) REITs。 公租房 REITs 運(yùn)行框架 資產(chǎn)類(lèi) REITs 具體運(yùn)行模式如下圖所示： 公共租賃住房 資金 REITs 投資者 投資收益 投資 租金收益 資金管理公司 政府 amp。房企 資產(chǎn)管理人 （信托公司）司） 發(fā)行 建設(shè) 資金存放放 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 12 圖 ： 資產(chǎn)類(lèi) REITs 模式圖 首先，由政府確定公共租賃住房項(xiàng)目的基本情況，包括戶(hù)型、面積和租金收益水平，然后公開(kāi)招標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建設(shè)；同時(shí)，政府劃撥土地按照預(yù)先設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)并用募得的資金建設(shè)公租房項(xiàng)目并給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的收益。為吸引投資政府可制定相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，在確定收益率的問(wèn)題上，可參照同時(shí)間的出租物業(yè)的收益率，但最好高于同時(shí)間段的銀行存貸款利率，這樣就能夠吸引到足夠的各大社會(huì)投資機(jī)構(gòu)和廣大的社會(huì)公眾投資者。 其次，由基金管理公 司組合投資于各大公租房項(xiàng)目，以分散減小風(fēng)險(xiǎn)獲取收益的最大化，并公開(kāi)發(fā)行公共租賃住房投資基金產(chǎn)品，進(jìn)入證券交易所交易或者柜臺(tái)交易。在資金募集方式上，通過(guò)定向募集的方式優(yōu)先引入大型投資機(jī)構(gòu)及社?；鸬壬鐣?huì)資金，輔以一定比例的社會(huì)公開(kāi)募資，并以財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金為保障，進(jìn)行公租房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。但洛陽(yáng)市地區(qū)在募集資金方面也應(yīng)注重中小投資者，因?yàn)楸镜貐^(qū)商貿(mào)較發(fā)達(dá)，個(gè)體散戶(hù)數(shù)量龐大，是不可小視的一個(gè)融資來(lái)源。 最后，公共租賃住房項(xiàng)目建成后將出租給滿(mǎn)足條件的社會(huì)中低收入者，他們向公租房項(xiàng)目繳納一定的租金，作為基本的投資收益分 配給投資者。同時(shí)，政府和房地產(chǎn)企業(yè)以及物業(yè)管理公司應(yīng)注意相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，提高公租房住戶(hù)的生活水平，增強(qiáng)公租房項(xiàng)目的盈利能力，為以后的 REITs 融資吸引更多的投資者。 （二） 洛陽(yáng)市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式運(yùn)行主體分析 洛陽(yáng)市公共租賃住房應(yīng)主要采取資產(chǎn)類(lèi) REITs 模式，在上文的資產(chǎn)類(lèi)運(yùn)行模式圖中可以清楚的看到該模式中主要有五大主體：政府、房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、資金管理公司、資產(chǎn)管理人。（ 1）公共租賃住房的政策性及福利性決定了政府在公租房 REITs 融資模式中的主導(dǎo)地位。政府不僅僅是個(gè)中間人的作用，應(yīng)該 在融資全過(guò)程中發(fā)揮主導(dǎo)作用，監(jiān)督各方合理合法完成任務(wù)，保障各方利益；（ 2）房地產(chǎn)企業(yè)要在政府的引導(dǎo)下，利用 REITs 所得的資金，保質(zhì)保量的完成公租房的建設(shè)任務(wù)，并從中獲取一定的利潤(rùn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以直接投資 REITs 獲得收益；（ 3）投資者可以是個(gè)人也可是其他投資團(tuán)體或法人，他們是 REITs 融資模式的基礎(chǔ)，也是 REITs 的受益人，；（ 4）資金管理公司是 REITs 融資過(guò)程的 “關(guān)鍵先生”，它主要是研究并確定 REITs 發(fā)行方式，要確保所采用的發(fā)行方式能夠募集到充足的資金，因此， REITs 融資能否成功，資金管 理公司的發(fā)行方式、宣傳策劃的方法以及他們的管理方法很關(guān)鍵；（ 5）資產(chǎn)管理人即 REITs 的管理者，他就像是個(gè)大管家，要盡可能的使 REITs 所得資金效益最大化投資人收益的多少很大程度上就看資產(chǎn)管理人的管理才能了?？梢哉f(shuō)，在 REITs 運(yùn)作過(guò)程中，每一個(gè)主體都是獲益者，都是不可或缺的。 （三）洛陽(yáng)市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式政策建議 萬(wàn)事開(kāi)頭難， REITs 對(duì)洛陽(yáng)市來(lái)說(shuō)還是一種新事物，在引進(jìn)過(guò)程中肯定會(huì)遇到各種問(wèn)題，比如運(yùn)行中的各項(xiàng)法律法規(guī)、監(jiān)管措施還不健全，能不能保障投資者