【文章內(nèi)容簡介】 地產(chǎn)開發(fā)商為了追逐利益，不斷開發(fā)收益回報率高的房地產(chǎn)項目，寧愿住房空置，也不愿投資具有一定社會保障性質(zhì)的公共租賃住房，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)過度，使房地產(chǎn)市場高中端房源供過于求、中低端房源卻嚴(yán)重不足。 公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式，通過市場機制，盤活住宅存量，增加租賃住房供應(yīng)。存量住房市場租金水平、空置率在公共租賃住房 REITs 的投資帶動下能夠不斷趨于合理化，進一步有效控制住房市場的價格和數(shù)量。此外，目前房地產(chǎn)市場上還存有部分由于資金周轉(zhuǎn)問題而出現(xiàn)的“爛尾樓”，通過公租房 REITs 對其的投資，可將其轉(zhuǎn)為公共租賃住房出租，也可有效解決開發(fā)商資金問題。也為中低收人居民提供適宜的租賃住房，建設(shè)和諧社會，在一定程度上縮小貧富差距，體現(xiàn)社會公平。 （ 3）為了使房地產(chǎn)行業(yè)的競爭環(huán)境能夠更加合理，降低公共租賃住房建 設(shè)進入門檻不失為一種好辦法。在公租房建設(shè)現(xiàn)有的融資渠道中，政府財務(wù)支持為主要融資渠道，其他融資主要來自于銀行貸款和作為承建商的企業(yè)一部分自有資金。由于公共租賃住房本身具有福利性，在以往的這種政策性住房的承建項目中，政府在考核項目承建資格時，一般只有少數(shù)幾家大型房地產(chǎn)商壟斷了這類項目的承建資格，而對于中小房產(chǎn)商而言，只能對這些項目望而卻步。而 REITs 的特性就是通過發(fā)行憑證的形式將閑散的社會資本集中起來，這樣就可打破大型房產(chǎn)商壟斷承建的局面，中小型房地產(chǎn)商也可根據(jù)自身經(jīng)濟實力參與這種政策性住房的承建項目中，有 利于提高房產(chǎn)承建商之間的良性競爭，降低成本費用。 （二） 洛陽市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式的可行性分析 洛陽市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式的條件可行性分析 （ 1）國內(nèi)外 REITs 成功案例為洛陽市公共租賃住房 REITs 融資模式提供了經(jīng)驗 REITs 在美國出現(xiàn)后，主要應(yīng)用于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，隨后 REITs 模式也引入了政策性住房，發(fā)展到現(xiàn)在，其運作模式、管理機制、法律條款等等已經(jīng)相當(dāng)完善，其他國家紛紛借鑒美國 REITs 的成功經(jīng)驗，加拿大、荷蘭、澳大利亞、韓國、日本、新加坡等國根據(jù)本國國情先后引入 REITs 融資模式，這些國家的 REITs 成功案例也為洛陽市公共租賃住房REITs 融資模式提供了寶貴經(jīng)驗。除了國外寶貴的經(jīng)驗借鑒外，國內(nèi)也在 2022 年先后在香 [1] 洛陽市統(tǒng)計局《洛陽市經(jīng)濟情況統(tǒng)計 202 2022》 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 9 港推出了領(lǐng)匯和越秀兩支 REITs。 2022 年北京、天津和上海也先后建立了 REITs，目前，資本規(guī)模相比上市之初有較大增長。 （ 2）充足的資金來源為公共租賃住房建設(shè) REITs 融資模式提供了可能 近年來洛陽市民間資金日益充足，洛陽市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截止 2022 年 12 月末， 年末金融機構(gòu)人民幣各項存款余額 億元 ， 比年初增加 億元 （洛陽市近五年金融機構(gòu)儲 蓄余額如表 ） 。 如此高額的資本處于閑置狀態(tài)是一種極大的浪費和損失，將其投入公共租賃住房建設(shè)市場是完全可能的，這對于國家、銀行和投資者來說更是一種多贏的行為。該部分資金儲備若能順利引入公共租賃住房建設(shè)，足以彌補洛陽市新建公共租賃住房的資金缺口，并成為穩(wěn)定的資金來源。 表 洛陽市近五年金融機構(gòu)儲蓄余額統(tǒng)計表 [1] 年份 2022 2022 2022 2022 2022 存款總余額 （億元） 企業(yè)存款余額 （億元） 居民存款余額 （億元） （ 3）政府保障為公共租賃住房 REITs 提供了穩(wěn)定可靠的資金回收 之前章節(jié)已經(jīng)分析過，公共租賃住房是一種具有一定社會福利性的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，對于這種政策性項目，雖然我們主張其融資模式引入市場機制，綜合各國各地區(qū)經(jīng)驗來看，政府要給與一定的政策支持和保護，如稅收優(yōu)惠、財政補貼、制定配套法律等。政府的參與是公共租賃住房 REITs 融資模式能夠成功運行的重要保障。有了政府的擔(dān)保， 廣大風(fēng)險承受能力有限的個人投資者和中小機構(gòu)就會樂于參與；另一方面，從洛陽市目前所建的公租房項目的項目成本來看，政府提供的長期低息貸款擔(dān)保、稅費減免、無償提供土地都可降低項目成本。公租房引入 REITs 融資后，政府會制定更多的配套優(yōu)惠政策，對投資者來說，建設(shè)公共租賃住房的成本會進一步降低；另外，從公共租賃住房 REITs 收益看：洛陽市在城市化過程中帶來的大量城鎮(zhèn)拆遷、舊城改造人口，對住宅租賃市場的需求也隨之增加，未來洛陽市需要更大的公共租賃住房供給量，公共租賃住房需求也會持續(xù)穩(wěn)定，這些也會保障投資者的資金回收。在 公共租賃住房投入使用后，其收益大部分來自租戶的租金和政府的財政補貼，資金的連續(xù)性和穩(wěn)定性可以得到保證。 （ 4）專業(yè)的管理團隊為公共租賃住房 REITs 融資模式提供了風(fēng)險保障 所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離是公共租賃住房 REITs 與其他投融資模式最大的不同，這也為專業(yè)化管理與經(jīng)營提供了前提條件。將 REITs 資金交由從事資金管理行業(yè)的從業(yè)專家進行專業(yè)化的管理和運作，有利于確定最優(yōu)的投資方案，吸引投資，提高收益水平，同時降低非專業(yè)性帶來的投資風(fēng)險。 [1] 洛陽市統(tǒng)計局《洛陽市統(tǒng)計年鑒 2022— 2022》 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 10 洛陽市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式的經(jīng)濟可行性分析 本節(jié)將從經(jīng)濟方面入 手分析洛陽市引入 REITs 的可行性，所采用數(shù)據(jù)以 2022 年為例。 （ 1） 2022 年洛陽市公共租賃住房投資估算 2022 年洛陽市公租房計劃開工 萬套，按每套平均 70 平方米計算總建筑面積約為：14700*70=1029000 平方米 洛陽市公租房所需土地一般由政府劃撥供應(yīng)，除去土地費用中高層建筑每平米均價為1000 元左右，考慮到公共租賃住房的政策性按每平米 950 元計算。這樣資金總需求為： 1029000*950= 億元 （ 2） 2022 年洛陽市公共租賃住房建設(shè)融資規(guī)模 2022 年中央政府專項資金補助政策 具體細(xì)則還沒批復(fù)，根據(jù) 2022 年洛陽市所得的專項補助和 2022 年中央專項資金的總規(guī)模，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計洛陽市今年可能會得到 3~4 億元的補助，此處取其平均值約 億元。則今年洛陽市公租房建設(shè)融資規(guī)模為： — = 億元 金融機構(gòu)除去存款準(zhǔn)備金以及貸出資金的余額為（以 2022 年為準(zhǔn)計算）： — *20%=2322 億元 2322— = 億元 2022 年洛陽市公租房建設(shè)融資 億元占 億元的比率為： 即僅需社會閑散 資金的 %就可滿足 2022 年洛陽市公租房建設(shè)的需要。比例相當(dāng)小，這也可說明，只要投資公租房 REITs 有利可圖，從目前洛陽市市居民儲蓄現(xiàn)狀來看是有充足的資金作為投資保障的，從公租房 REITs 資金募集的角度來看該融資模式是可行的。 （ 3）投資 REITs 收益分析 根據(jù)國家公共租賃住房管理指導(dǎo)意見以及洛陽市公共租賃住房管理實施辦法，洛陽市公租房租賃價格為同等級商品房租賃價格的 60%左右。洛陽市市區(qū)精裝房屋租金一般為每平米每月 20 元左右，普通房屋為 15 元左右每平米每月，由此得出公租房租賃價格按普通房屋標(biāo)準(zhǔn)計算 為 9 元每平米每月?？鄢诘貐^(qū)位因素以下計算方法按每平米每月 8 元計算。則 2022 年洛陽市公共租賃住房建成后一年租金收入為： 1029000*8*12=98784000 元 采用 REITs 籌集資金，則基金管理會發(fā)生年基金管理費。依據(jù)《基金法》規(guī)定，基金管理費是以基金資產(chǎn)凈值的 %年費率計提。則 REITs 年基金管理費為： *%=9420220 元 這筆費用主要是用于基金管理公司的相關(guān)管理費用。 公租房 REITs 所募集的資金都是交由金融機構(gòu)進行托管，金融機構(gòu)在托管過程中要收取一定費用。依據(jù)《基金法》 規(guī)定，基金托管費是以基金資產(chǎn)凈值的 %年費率計提。則該公共租賃住房 REITs 年基金托管費為： *%=1570000 元 通過以上計算，我們可以測算出公租房 REITs 年收益為年租金收入 — 年基金管理費 —湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 11 年基金托管費 =98784000— 9420220— 1570000=87794000 元。按規(guī)定將 90%收益分配給投資者即投資者的收益為： 87794000*=79014600 則投資者的年收益率為： 萬元 /62800 萬元 =% 因此，洛陽市采用 REITs 在經(jīng)濟方面是完全 可行的，在初期實際收益率可能沒有這么高，但政府可以作為主導(dǎo)力量，引導(dǎo)民間閑散資本進入該領(lǐng)域，相信以政府的信譽為擔(dān)保，這樣的投資對民間的吸引力還是很大的。 綜上所述，洛陽市采用 REITs 融資模式不管是內(nèi)外部條件還是經(jīng)濟方面都具備可行性。 四、洛陽市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式的運行設(shè)計及政策建議 （一） 洛陽市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式設(shè)計 公租房 REITs 設(shè)立形式 在第二章我們就目前運行的 REITs 的類型進行了簡單介紹。根據(jù) REITs 的投資類型，可以將它們分為三大類，主要是資產(chǎn)類、房地產(chǎn)貸款類 、混合類。就目前洛陽市發(fā)展公共租賃住房 REITs 的條件而言，從其資金投向來看，在發(fā)展 REITs 的初始階段，建議先從資產(chǎn)類 REITs 開始，該形式主要是投資并擁有公共租賃住房，主要收入來源為公共租賃住房的租金（這也符合上文分析的公租房主要收益來源）。房地產(chǎn)貸款類 REITs 和混合類 REITs受利率的影響更大，因此而產(chǎn)生的收益分配不如資產(chǎn)型 REITs 穩(wěn)定。另外，根據(jù)美國、日本、新加坡等地的歷史經(jīng)驗在初期應(yīng)用較多的也是資產(chǎn)類 REITs。 公租房 REITs 運行框架 資產(chǎn)類 REITs 具體運行模式如下圖所示： 公共租賃住房 資金 REITs 投資者 投資收益 投資 租金收益 資金管理公司 政府 amp。房企 資產(chǎn)管理人 （信托公司）司） 發(fā)行 建設(shè) 資金存放放 湖北大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計） 12 圖 ： 資產(chǎn)類 REITs 模式圖 首先，由政府確定公共租賃住房項目的基本情況，包括戶型、面積和租金收益水平，然后公開招標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)進行建設(shè)；同時，政府劃撥土地按照預(yù)先設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)并用募得的資金建設(shè)公租房項目并給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的收益。為吸引投資政府可制定相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，在確定收益率的問題上，可參照同時間的出租物業(yè)的收益率，但最好高于同時間段的銀行存貸款利率，這樣就能夠吸引到足夠的各大社會投資機構(gòu)和廣大的社會公眾投資者。 其次，由基金管理公 司組合投資于各大公租房項目，以分散減小風(fēng)險獲取收益的最大化，并公開發(fā)行公共租賃住房投資基金產(chǎn)品，進入證券交易所交易或者柜臺交易。在資金募集方式上，通過定向募集的方式優(yōu)先引入大型投資機構(gòu)及社?；鸬壬鐣Y金，輔以一定比例的社會公開募資，并以財政專項資金為保障，進行公租房項目的開發(fā)建設(shè)。但洛陽市地區(qū)在募集資金方面也應(yīng)注重中小投資者，因為本地區(qū)商貿(mào)較發(fā)達，個體散戶數(shù)量龐大，是不可小視的一個融資來源。 最后，公共租賃住房項目建成后將出租給滿足條件的社會中低收入者，他們向公租房項目繳納一定的租金，作為基本的投資收益分 配給投資者。同時，政府和房地產(chǎn)企業(yè)以及物業(yè)管理公司應(yīng)注意相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，提高公租房住戶的生活水平，增強公租房項目的盈利能力，為以后的 REITs 融資吸引更多的投資者。 （二） 洛陽市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式運行主體分析 洛陽市公共租賃住房應(yīng)主要采取資產(chǎn)類 REITs 模式，在上文的資產(chǎn)類運行模式圖中可以清楚的看到該模式中主要有五大主體：政府、房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、資金管理公司、資產(chǎn)管理人。（ 1）公共租賃住房的政策性及福利性決定了政府在公租房 REITs 融資模式中的主導(dǎo)地位。政府不僅僅是個中間人的作用，應(yīng)該 在融資全過程中發(fā)揮主導(dǎo)作用，監(jiān)督各方合理合法完成任務(wù)，保障各方利益；（ 2）房地產(chǎn)企業(yè)要在政府的引導(dǎo)下，利用 REITs 所得的資金，保質(zhì)保量的完成公租房的建設(shè)任務(wù)，并從中獲取一定的利潤。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也可以直接投資 REITs 獲得收益；（ 3）投資者可以是個人也可是其他投資團體或法人，他們是 REITs 融資模式的基礎(chǔ)，也是 REITs 的受益人，；（ 4）資金管理公司是 REITs 融資過程的 “關(guān)鍵先生”，它主要是研究并確定 REITs 發(fā)行方式，要確保所采用的發(fā)行方式能夠募集到充足的資金，因此， REITs 融資能否成功，資金管 理公司的發(fā)行方式、宣傳策劃的方法以及他們的管理方法很關(guān)鍵；（ 5）資產(chǎn)管理人即 REITs 的管理者，他就像是個大管家，要盡可能的使 REITs 所得資金效益最大化投資人收益的多少很大程度上就看資產(chǎn)管理人的管理才能了?？梢哉f，在 REITs 運作過程中，每一個主體都是獲益者，都是不可或缺的。 （三）洛陽市公租房建設(shè)引入 REITs 融資模式政策建議 萬事開頭難， REITs 對洛陽市來說還是一種新事物，在引進過程中肯定會遇到各種問題，比如運行中的各項法律法規(guī)、監(jiān)管措施還不健全，能不能保障投資者